最新中国特色的房地产 精品Word下载.docx
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物权则是指人对人以外的其他物品包括植物动物土地等的拥有权。
也就是说，文明容许你奴役一切，但不容许奴役人。
人类建立了各种趋向公平共赢的伦理与规则。
土地的大量增加，使人类的生产资料扩大，生产力提高，生产关系更加先进。
建立在土地所有权基础上的土地买卖一直是人类社会的一种普遍现象。
与欧洲封建贵族通过购买、继承的方式占有大量的土地相似，中国几千年社会基本也是以此方式建立了土地与人的关系，虽然每次王朝动荡屡屡打乱土地的正常交易秩序，但具体的土地所有者依然是芸芸民众。
就此产生了占有大量土地的人物，叫做土豪、地主。
奴隶制度是土地占有者最原始最初级的创造，人类对牛马驯化的同时也驯化了自己的同类，或者说把自己的同类视作牛马。
人类文明逐步觉醒，土地逐渐实现其生产资料的本来面目后，大量的小地主开始出现，人类社会进入封建社会。
小地主中的自耕农民在经营破产后变卖土地成为失地农民，转而成为佃农租种地主的土地，并交给地主租金可能是粮食作为地主土地资本的收益。
也有一些农民被地主雇佣，就是地主反过来租用失地农民的劳动力，在地主的土地上劳动，地主以粮食或现金方式支付农民劳动付出。
土地在一次次兼并中逐渐向更大的地主手中集中，一部分人先富起来了，而失地农民越来越多，其生活与地主相比，贫富悬殊越来越大，社会矛盾加剧。
这时就有人提出打土豪分田地。
革命之后，老地主被杀死甚至灭门，新地主诞生，社会重新进行财富分配，土地矛盾暂时得到缓解。
美国、澳大利亚等是在新大陆建立起来的新国家。
美国之所以诞生，航海技术仅仅是一个技术前提，而最根本的原因是新大陆的土地在吸引人。
契约社会是人类社会文明的开端。
人类法律常识与伦理常识都认为，哪块处女地是谁开垦的，那块土地就永远是属于他的，没有人可以剥夺。
就如同占座位或排队，这是人类文明进化的基本常识和伦理。
美洲和澳洲等新兴国家为了占有土地，早期都有过一段极不光彩的对原住民土著印地安人和土著毛利人的迫害史。
除去这些，美国历史基本是从贩卖黑奴开始的。
因为开垦大量的处女地需要大量的劳动力。
工业文明开始后，北方的工业资本需要大量的自由劳动力，而南方的农业经济桎梏着大量的奴隶。
因为道德伦理和经济伦理的矛盾，美国唯一一次内战——南北战争爆发。
但战争并没有撼动人类关于土地最基本的经济伦理，内战结束后，新兴的资本家开始大量的购买土地。
因为他们知道，如果你觊觎别人的土地，你唯一合法的办法是谈判购买。
甚至美国的政府用地和公共用地也是通过向私人赎买和购买的方式得到的。
有一个例子，沃克菲勒在纽约以较低的价格购买了许多偏僻的土地，然后将其中一块免费赠送给联合国，之后其周边的土地飞涨，沃克菲勒大赚。
世界上绝大多数国家也都是这样。
简单一点说，土地是属于人的。
二农民
几千年来，中国的土地也是属于这块土地上的中国人的。
生于斯长于斯葬于斯，每个中国人人都祖祖辈辈生活在这块祖先留下来的土地上。
人们在土地上劳动繁衍，为拥有自己的一块土地而勤劳数辈，盼望为儿孙多置一分田产。
1949年共产党通过暴力夺取中国的统治权后，旋即颁布了《中华人民共和国土地改革法》，同时开始了一场暴风骤雨的土地改革。
国家没收了大地主的土地，并对土地进行了比较平均的重新分配。
对农民重新获得的土地，政府给每个农民颁发了《土地所有权证》。
《中国人民政治协商会议共同纲领》第27条也明确规定保护农民已得土地所有权。
《中华人民共和国土地改革法》和政府承认的《土地所有权证》都延续了传统的土地商品理念，即农民对土地作为私有产业有耕种、居住、典卖、转让、赠与、出租等完全自由，任何人不得侵犯。
共产党此举虽有侵犯少数人权益之嫌地主被国家无条件褫夺其原土地所有权，原地契被作废、烧毁。
但赢得了大多数农民的支持。
但是，随后的农业合作化和人民公社作为一场席卷全国政治风暴却将这次土地改革的成果彻底颠覆。
刚拿到手的土地成了人民公社的集体土地，刚拿到手的《土地所有权证》成了一张空头支票。
随着人民公社运动的愈演愈烈，中国的土地陷入礼崩乐坏之中。
中国所有的土地事实上就都归了国家所有；
每个中国农民事实上都无权支配哪怕一寸土地包括宅基地。
虽然法律规定，农民的土地所有权任何人不得侵犯，但并没说国家乡长之类不可以侵犯啊，因为国家不是人嘛。
虽然之后，国家有关农民土地的法律频繁出台，但将农民的土地集体化，事实上使农民作为个体失去了自己的土地。
说白了，集体土地里就包括有他的那二亩地，但那二亩地
是哪一块没有人能告诉他。
这与人民类似，官吏为人民服务，但人民是谁？
你是么？
集体土地所有权归集体所有，个人无权支配，这样由国家任命的乡长村长就有权支配了。
与此同时，退踞台湾的国民党政权也在台湾进行着一场波及全岛的土地改革——国家以赎买的方式从大地主手中大量购买土地，然后重新分配给贫穷农民。
相比大陆，这场温和得多的土改极为成功地化解了社会矛盾和土地矛盾，使土地作为生产资料有力地促进了生产力的发展，为台湾的经济复苏奠定了良好的社会契约基础。
当30年后红色中国的国家经济濒临破产边缘的时候，台湾已经跻身亚洲四小龙。
对1949的中国来说，并没有工业文明的需求和压力。
中国依然继续着农业经济主导的社会体制。
人民公社运动是所有中国农民都沦为了人民公社的社员——或者说，成为被国家长期雇佣的终身长工。
在一波一波的政治运动压制下，被军事化的社员实质上已经退化成国家的奴隶衣服食物房屋统一配给大食堂现象、农具牲口和生产生活用品收归国有、结婚生育由国家审查批准地主家庭子女极难通过、子女被集中生活学习做革命接班人、禁止逃跑逃荒……由此引发了中国农业大倒退。
痴人说梦似的大跃进人为导致了席卷全国的大饥荒，数千万社员沦为饿殍冤魂。
从1949到1979年的30年间，中国农民的生活水平几乎一直维持在饥馑的底线边缘。
而国家以低买高卖的剪刀差从这些黎黑枯槁的农民身上掠走7800亿之巨，对外发生了数场战争，以大量资金无偿援助阿尔巴尼亚等国，制造原子弹，建设新城市，为非农业户口群体建设工厂、学校、图书馆、文化宫以及其它公共设施……这就是这个国家的原始积累。
1980年后，中国又一次土地改革开始——人民公社被解散，社员恢复为农民，但最令农民失望的是，国家并没有恢复农民个体个人或家庭对土地的所有权。
土地而是被国家以集体的名义承包给——实质是暂时3年5年不等进行轮换租给农民。
中国农民实质上由国家的长工变为国家的佃农，交完租子后剩余的归自己支配。
这种即使看起来微不足道的转变，中国农民的积极性仍然被极大地激发起来。
中国农民在1949年后第一次从土地看到希望，30年来中国农民的生活水平第一次得到明显的提高。
与此同时，已经完成原始积累的国家开始了工业化和城市化的浪潮。
中国城市公民的生活水平开始加速度跃升。
国家控制的计划工业经济使农资用品化肥、农药和农机等飞涨。
有限的农业产出到了最高点后，土地收益甚至抵不上土地租金。
城市化建设和南方新兴的加工业对自由工人产生极大的需求。
农民开始放弃租来的土地奔向城市。
因为农民没有所有权，杀鸡取卵的耕作方法使大量土地被过度使用的化肥和农药造成严重沙化，使土地生产力退化。
从初生的婴儿到耄耋老汉都不能免除的人头税，和三留五统等数不清名目的沉重税赋使农民彻底绝望，外出打工求生的民工潮在中国此起彼伏。
国家开始通过户口政策壁垒、《外出务工证》、《计划生育证》、《暂住证》以及收容、遣送、异地上学赞助金、城管等低劣的手段，重重阻挠农民进入城市谋生，以巧立名目的收费、罚款、限制和暴力等形式，从这些中国最贫穷的公民身上继续敲诈和掠夺。
工业化20年后，国家财富的疯狂增长令举世咋舌。
这其间，国家一方面不断提高农民的税赋，另一方面，以市场化的名义巧妙地摆脱了对农民的医疗、教育等责任和义务。
面对高企的医疗费和小学中学大学学费，农民依然难免一贫如洗，甚至自戕的悲惨现实。
2019年，农业税和农村9年义务教育学费终于被富裕的国家慷慨免除。
但是，一场针对沉睡多年的土地的阴谋随之出笼。
三城市
城市是人类从农业社会进入商品社会的产物。
城市的产生使人类的生活方式和生活水平得到更好的改善。
城市使社会分工更加细致，使生产率极大提高，从而使整个社会财富增值。
城市的诞生是商品经济繁荣的结果。
人的大量聚居和流动形成的商业社会，城市就会自然形成。
比如自然资源极差几乎泡在水里的威尼斯就是一个典型。
对城市来说，居住和生活是一种基本功能。
更重要的是，城市为人们提供了一个巨大的商品交易平台。
人们来到城市并不是因为喜欢拥挤，人口稀疏亲近自然的乡村其实更适合人类诗意栖居。
而是因为在城市可以进行更好的商品交易。
劳动力、农业工业产品、艺术品等可以在城市迅速转化为商品。
正因为如此，城市的另外一种非常典型的特点是人口的高流动性。
迁徙和流动是动物的一种本性，人也一样。
因为工作、家庭、理想等原因，城市中的人流动性要大大高于二亩地一头牛老婆孩子热炕头的农民。
所以在世界所有发展比较成熟的城市里，虽然住房数量巨大，但租赁仍是人们解决居住问题主要途径之一。
1949年后，中国从国家政治的考量制造城市。
但因为没有现代城市理念和商业因素的支持，以行政功能和工业生产构成的单一城市实质上是失败的，因此它更像是一个大村庄，或者一个大工厂。
好在有从农村以剪刀差敛聚的大量资金投入，才使这些城市农民修建的农民城市免于破产。
不客气地说，中国当时所谓的城市是在摧毁真城市的基础上建立起来的伪城市。
农民出身的毛就曾经对梁思成讲，他心目中的北京城应当是站在天安门城楼上一眼望去全是烟囱。
这也就不难理解为何要破旧立新，硬生生把西便门、东直门、永定门之类的北京城几乎全部摧枯拉朽——好在留下了天安门。
1980年后，市场经济被部分允许，商业开始起步，面有菜色的城市开始获得生机。
依然以计划经济的工业化思想为先导的国家开始在城市周边大搞工业开发区。
大量土地被从农业用地改为工业用地。
无地可种的农民作为占地工转变为工人进入工厂。
可惜好景不长，金玉其外败絮其中的开发区多大夭亡。
除过当时招商引资的官吏因为短期表面的政绩飞黄腾达外，农民和国家成为最大的冤大头。
2000年后，信息技术革命和贸易全球化的发展，使商品经济在中国被提到了前所未有的高度，第三产业为国家提供的税收越来越高。
管理落后的国有中小型企业被国家以暧昧的手段变现甩脱，充满商业色彩和中国特色的现代城市开始在中国脱缰狂奔。
房地产作为城市的硬件制造商，自然成为时代的新宠和新贵。
城市的扩张随之引发了中国房地产业的圈地运动。
土地成了全社会觊觎的猎物。
土地的主人成了所有房地产商献媚讨好的全中国最牛叉的甲方。
土地的主人——
国家又笑了。
四房子
全世界的人类都要住在房子或者洞穴里。
房子可以是自己盖的，但必须盖在地上。
土地也是一种商品，盖房子得先买地。
在中国，农民就是买了地自己盖窝。
你钱多，你就可以盖皇宫那么大。
1949后，中国所有的土地成了国家的，中国人没地了；
中国所有的房子也被国家没收了。
但国家还是很仁义的，通过官吏对房子进行重新分配，虽然官吏住得更大，但保证每个人都不会露宿野外。
至于你在这个房子里能住多久，那就要看国家的意思。
1980后，农民不再是社员了，住得太挤的就开始向国家的官吏——乡长请求赏给他一小块农民集体的土地筑巢。
国家经过研究，同意的话就会划给他二分宅基地让他盖房子。
农民自己买材料请亲戚朋友帮忙就住上了新房子。
请注意，农民用来盖房子的土地除过交纳少量的手续费外，几乎是不存在土地租金的。
从这一点来说，农民似乎像世界上所有的农民一样，在理所应当地继承着自己祖先留下来的土地。
但他们实际并不拥有自己脚下的土地。
你在使用它并不代表你就拥有它。
除过土地免费划拨外，也没有其他各种印花税、契税等税费，再加上人工的私下交易避免了缴税，实质农民住上房子仅需支付建筑材料成本和部分人力成本。
这样我们就不难解释，为何在中国最贫穷的农民，其普遍的居住条件并不差。
当然，在农村也没有人会拥有10几套住宅，即使他是一个有钱得盖得起10套住宅的农民，因为国家不会同意。
农民是社会发展的前期结果。
进入现代社会后，乡村经济走向式微，大多数农民势必向城市居民——即市民转化。
人不是蜗牛，可以背着房子走。
也没有人是脑袋上顶着房子出生的。
人必须就像寄居蟹一样，自己去寻找一个可以容身的巢穴。
具有普世价值观的《联合国国际人权公约》将基本居住权列为基本人权。
同时明确，解决公民的基本住房属于政府其义不容辞的责任和义务。
简单的说，一般宪政国家的对解决公民住房问题做法分为两种租或者买。
前者，政府从土地所有者手中购买土地，政府再用公益资金公民缴纳的税收建设住房，以比较低廉的价格出租给无房的市民，这就是廉租房或低租屋，香港叫组屋。
这种房子一般不会像中国的经济适用房那么大。
租住廉租房者只有租期内的使用权不可买卖或转让，无产权。
因为廉租房是用纳税人的血汗钱——公益资金建设的，所以管理一般非常严格细致。
对不同收入阶层并非不同政治阶层的公民，政府给予的租金优惠有较大区别。
房子是固定性很强的不动产。
生不带来死不带去，不过是一个人短暂的逆旅。
房子不会因为主人的死亡而失去原有的使用功能。
对流动性较强的城市公民来说，租赁住宅成本更低且方便，人就可以有更多的时间和金钱享受冲浪跳伞等精彩人生。
出租公屋在提高了房子作为自然资源的利用率有利于环保的同时，也调节了住宅市场的供需矛盾。
香港的房价是很高的,但香港公民并没有住房的焦虑,因为香港政府推行的"
居者有其屋"
项目,使50以上民众以很低的租金安居于政府公屋在高度市场化的美国，政府依然保留着超过全国总房产10的廉价出租公屋，而且是装修过带全套家具的。
所以，我们就可以在《》中看到，6个初出茅庐的靓仔靓妹在陌生的城市生活得快乐而写意，而没成为中国焦虑不安的白领房奴。
日本国有的低价出租屋所占比例也很高。
14的日本家庭住在政府提供的房子里。
而且日本因为雇员终身制的缘故，公司提供终身住宅的现象也非常多。
详细说说后者。
在一般宪政国家，商品房全部由私营地产公司购买土地开发，政府对无房户提供一定面积的免税补贴，比如每个公民有权享受30平方米基本居住面积，那么政府就对30平方米内免除政府税收。
如果一个家庭3口，那么可以免税购买90平方米的住房。
这样其房屋购买成本大体上就只包括土地产权无限期所有权购买成本和建筑成本。
拿同样人多地少的日本来说，商品房的总税收约为20，日本无房公民拥有一套普通住宅可以比市场价少掏20。
那么国家的税收是否因此而损失呢？
不是。
因为公民购买的超过基本面积比如30平方米的那部分就要照样缴税，而且，如果是别墅或者第二套第三套住宅，那么其税率将会几何倍数提高。
富人因此得到更好的居住环境，客观上也通过国家税收调节帮助了穷人。
作为儒家思想浸染深厚的发达国家，韩国和日本在公民住房方面做得却非常克制，甚至说是极为吝啬。
韩国至今仍以法律的形式严格规定每个家庭不是每个人只容许拥有一套住房。
这有点类似中国每个家庭只能生一个孩子。
日本也大体类似。
纳入国家管理的国民住宅计划成功实施到今天，日本每个家庭的平均居住面积也才达到89平方米。
东京居民人均面积甚至只有15平方米。
2019年北京人均居住面积为21平方米。
而我国人均不到日本的5。
在依靠中国纳税人供养、只有一个营养过剩者的北朝鲜，朝鲜人民的住房也是由金太阳政府统一免费安置的。
五中国房子
从某种意义上说，中国人的居住问题是随着地产的炙手可热而成为全社会关注的热点的。
我们也可以按租和买来分头说明。
先说租。
租房者一般是无房的公民。
出租的房屋可分为公房和私房。
公房是国家或者说政府的房子。
政府动用公共资金建设的住房也是用来给人住的。
一般宪政国家除过面向所有无房公民的廉租房，也有极为少量的公务员宿舍和政府首脑官邸，一旦其不再为公民服务，就自动取消居住租住资格。
所以，政府职员无论高低一般也只能依靠薪水通过地产市场自行解决住房问题。
福利分房前，中国城市几乎所有的房子都是公家的，是由国家租给公民居住的。
这似乎有点类似宪政国家的廉租公屋。
只是其中许多公房是1949年从城市有房者手中无偿没收来的。
同时也用公益资金建设了大量的住房，将其分配给——或者是租给市民租金极低。
即使房少人多，且分配极为不公平，但因为没有其他解决渠道，所以大多数城市居民也就作罢。
1980年上海市人均居住面积只有不足6平方米。
国际上盛行的政府廉租房模式本来是解决城市公民住房困境的基本做法，但是目前中国的廉租房计划仅限于没有诚意的官吏们在给你画饼，无房公民就甭指望了。
那么买不起房的中国无房者只好向拥有房屋的私人承租住房了。
国家对这些无房者不仅不提供任何补贴，同时还向
出租房屋的主人征收高昂的税赋，使穷人租房者负担更重。
再说说买房。
1980年后，市场经济改革开始，房屋的产权逐渐成为一种正常的商品。
一些30年前被没收的房子被还给当年的房主或后代，其他的公房逐步以福利分房的形式低价变卖给了房屋居住者。
但因为中国的房子没有连带的土地所有权，仅限于房屋使用权，所以从理论上讲买房者其实还是个租房者。
后来国家以政策法律？
的形式加以明确住宅用房屋一般使用期限为70年，商业为50年，工业为30年，等等。
从此以后，中国公民购买房屋实质上是购买了房屋70年的使用权，而非国际惯例的无限期的所有权。
与廉租房只听楼梯响不见人下来相反，自从福利分房过时后，各级政府机构和官办垄断集团极其有效率地动用公共资源为自己建设了大量的单位小区。
从土地划拨、设计规划、建筑管理、办证手续、物业管理，这些单位小区地段好、规格高，然后以极低的价格出卖给集团内部人员。
比如市中心的政府公务员住宅楼，内部人员集资仅1000多元平方米，相同位置的楼盘市场价则达到将近6000元平方米。
而且他们花1000元所持有的《中华人民共和国房屋产权证》和你花6000元的结果是一样的、在交易时是等价的！
而且你不敢肯定他们一人只集了一套房子。
再补充一点，黄委会公务员的薪水之高绝对不是你所能想象的。
仔细留意一下，中国最近反复声明要全面禁止公务员群体——即所谓的党政机关集资建房。
这个声明的现实背景其实是——这已经成为了中国特有的一种普遍现象，公务员群体根本不需要从市场中解决住房问题，他们利用国家赋予他们的权力，动用国家资源，已经基本解决自己的住房问题。
所以说，中国公民的住房问题其实只是体制外群体的住房问题，而不是所有中国公民的问题。
关于减免土地款和国家税赋后价格较低的经济适用房以前叫做安居工程，一直以来亦多为体制外群体所诟病首先是数量少，其次面积上堪比豪宅，关键是通过阴暗手段分配。
所以本该惠及广大无房穷人的该计划最后沦为政府无良官吏的私家娼妓。
真正针对的目标群体被鸠占雀巢，实施该计划的正义初衷被付之阙如。
六黑幕
在中国，土地所有权不属于具体的一个个国民，而是属于国家，实际上就是官家。
这是中国的财产法律方面的巨大漏洞。
有人说，中国土地除了国有制，还有集体所有制。
但正如有学者指出的，世界上从来没有非官非民的集体，如果老百姓根据结社权自由结成民间性集体，例如农会、民间合作社和股份公司，那就是私有制，或民间的、非官方的，并不仅指个人或自然人所有，企业法人与社团法人也可以私有性质的权利主体。
而如果是身份性或强制性的官办集体，例如人民公社，那就是官府所有的一种形式。
目前法律上的中国土地，分属于两种所有权国有和集体所有。
前者由中央政府掌握，后者由村民集体掌握。
虽然同为所有权，其涵义却大为不同。
前者中央政府所有权可将土地任意处置造房、买卖等等，后者的所有权却没有土地的处置权。
同为所有权，其不平等竟至于此！
一种被剥夺了处置支配权的所有权，算什么所有权？
房地产开发一般从拿地开始。
在土地交易完全由国家垄断的情况下，地产商只能向国家购买。
理论上，中国的土地由国家临时租给社会团体使用，农村土地由乡县一级的集体租给农民。
按土地的使用情况可大体分为官办机构使用和民间机构使用。
地产商其实是向国家购买土地的使用权。
对官办机构所使用的土地，地产商必须通过各种正当不正当的手段，与政府和当时土地使用者进行三方协商，最后支付给当时土地使用者高昂的转让费后，地产商才可以拿到土地使用权。
对于民间机构所使用的土地集体所有，比如农民的耕地或宅基地，地产商往往只需直接与政府包括乡长、村长交易，支付过高昂的土地款后，可直接从政府那里拿到土地使用权。
在这个过程中，土地当时使用者的权益往往被国家粗暴的忽略，从而引发接连不断的拆迁暴力事件。
因为根据国家
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