加油站项目土地评估技术过程.docx
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加油站项目土地评估技术过程
一、估价方法
根据《城镇土地估价规程》（以下简称《规程》），通行的估价方法有市场比较法、收益还原法、假设开发法（剩余法）、成本逼近法、基准地价系数修正法等。
估价方法的选择应按照地价评估的技术《规程》，根据当地地产市场发育情况并结合估价对象的具体特点及估价目的等，选择适当的估价方法。
根据估价人员现场勘查情况，考虑到估价对象主要为商服，按照《城镇土地估价规程》的要求，结合估价对象的区位、用地性质、利用条件及当地土地市场状况，评估可以选用以下方法：
考虑估价对象位于基准地价覆盖范围内，且估价对象所处区域可以选择到与估价对象地上建构筑物相类似的销售市场交易案例，能够通过市场比较法合理确定房地产总价，则选用基准地价系数修正法和收益还原法进行评估。
二、估价过程：
1、基准地价系数修正法
基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果,按照替代原则,对估价对象的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较,并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正,进而求取估价对象在估价基准日价格的方法。
⑴基准地价成果介绍及内涵
根据《某县人民政府关于公布县城区和乡镇国有建设用地基准地价的通知》（某政发[2011]13号），某县城区基准地价分商业、住宅、工业等几种用途。
基准地价内涵为在乡镇范围内，以2009年7月1日为基准地价基准日，在现状利用条件和“三通一平”土地开发程度下，各土地用途不同等级的平均容积率条件下，将土地按照商业、住宅、工业等土地用途，分别评估确定的法定最高使用年限的土地使用权平均价格。
不同用途基准地价见下表。
某县乡镇国有建设用地基准地价表
单位：
元/平方米
等别
乡镇名称
用途
级别基准地价
一
二
三
一
商业
430
370
300
容积率
1.0
1.0
1.0
住宅
380
320
260
容积率
1.4
1.4
1.4
工业
220
200
180
二
商业
380
330
260
容积率
1.0
1.0
1.0
住宅
340
280
220
容积率
1.4
1.4
1.4
工业
210
190
170
三
商业
330
280
220
容积率
1.0
1.0
1.0
住宅
300
240
190
容积率
1.4
1.4
1.4
工业
200
180
160
根据《城镇土地估价规程》与当地基准地价报告，其基准地价系数修正法评估宗地地价的计算公式为：
估价设定开发程度下的宗地地价＝（基准地价＋Kf）×（1+∑Ki）×Kai×KY×Kv×Kt×ΠKai
式中：
∑Ki—宗地区域修正因素修正系数
Kai—宗地个别修正因素修正系数
KY—年期修正系数
Kv—容积率修正系数
Kt—估价期日修正系数
Kf—开发程度修正额
ΠKai—特殊因素修正系数。
⑵确定估价对象土地级别及基准地价
根据估价对象的具体位置及《某县城区和乡镇集镇规划区基准地价成果更新技术报告》中“某县乡镇土地级别范围表”，确定估价对象所在土地级别为一等3级，估价对象设定用途商业用地基准地价为300元/平方米。
⑶区域因素修正系数∑Ki
根据《某县城区和乡镇集镇规划区基准地价成果更新技术报告》中“宗地地价区域因素指标说明表”及“宗地地价区域因素修正系数表”，按照评估宗地的区域因素条件，建立“评估宗地地价区域因素修正系数表”。
某县乡镇3级商业用地宗地地价区域因素修正系数指标说明表
因素
因子
优
较优
一般
较劣
劣
商服繁华度
距商业中心距离（米）
<2000
2000-2500
2500-3500
3500-5000
>5000
交通
条件
临道路状况
综合型主干道
生活型主干道
生活次干道或交通型主干道
交通型次干道
巷道或支路
距公交站点距离
<100
100-200
200-350
350-500
>500
客运码头
<500
500-800
800-1200
1200-2000
>2000
距火车站距离
<500
500-800
800-1200
1200-1500
>1500
距长途汽车站距离
<400
400-700
700-1100
1100-1400
>1400
基本设施状况
供水保证率（%）
100
100-98
98-95
95-90
<90
排水状况
好
较好
一般
较差
差
电力保证率（%）
100
99-98
98-96
96-94
<94
距银行网点距离
<800
800-1200
1200-1800
1800-3500
>3500
距电信营业厅距离
<50
50-100
100-150
150-200
>200
人口状况
人口密度
人口稠密区
人口较稠密区
一般区域
人口较稀疏区
人口稀疏区
城市
规划
道路规划
综合型主干道
生活型主干道
生活次干道或交通型主干道
交通型次干道
巷道或支路
用地规划
最佳用途
较适合用途
一般适合用途
不太适合用途
不适合用途
某县乡镇3级商业用地宗地地价区域因素修正系数表
因素
权重
因子
权重
优
较优
一般
较劣
劣
商服繁华度
0.3959
距商业中心距离
0.3959
0.1545
0.0773
0
-0.0799
-0.1598
交通
条件
0.2135
临道路状况
0.0776
0.0258
0.0129
0
-0.0135
-0.0270
公交便捷度
0.0685
0.0228
0.0114
0
-0.0119
-0.0238
客运码头
0.013
0.0043
0.0022
0
-0.0023
-0.0045
距火车站距离
0.0233
0.0077
0.0039
0
-0.0041
-0.0081
距长途汽车站距离
0.0311
0.0074
0.0037
0
-0.0038
-0.0077
基本设施状况
0.1525
供水保证率
0.032
0.0124
0.0062
0
-0.0065
-0.0129
排水状况
0.0232
0.0104
0.0052
0
-0.0054
-0.0109
电力保证率
0.04
0.0133
0.0067
0
-0.0070
-0.0139
距银行网点距离
0.0351
0.0126
0.0063
0
-0.0066
-0.0132
距电信营业厅距离
0.0222
0.0142
0.0071
0
-0.0074
-0.0149
人口状况
0.1321
人口密度
0.1321
0.0464
0.0232
0
-0.0242
-0.0485
城市
规划
0.106
道路规划
0.0631
0.0244
0.0122
0
-0.0128
-0.0256
用地规划
0.0429
0.0164
0.0082
0
-0.0086
-0.0172
宗地商业用地区域因素修正系数
因素
因子
优劣程度
修正系数
商服繁华度
距商业中心距离（米）
优
0.1545
交通
条件
临道路状况
优
0.0258
距公交站点距离
优
0.0228
客运码头
优
0.0043
距火车站距离
优
0.0077
距长途汽车站距离
优
0.0074
基本设施状况
供水保证率（%）
优
0.0124
排水状况
优
0.0104
电力保证率（%）
优
0.0133
距银行网点距离
优
0.0126
距电信营业厅距离
优
0.0142
人口状况
人口密度
优
0.0464
城市
规划
道路规划
优
0.0244
用地规划
优
0.0164
合计
⑷个别因素修正系数
①商业用地临街深度修正
土地使用价值与临近道路的关系有密切关系。
深度指数修正表是反映随宗地临街深度的变化，地价变化相对程度的表格。
因此，依路线价对各临街进深不同的宗地进行深度修正后，求得各宗地的合理价格。
临街深度修正系数表
深度系数
≤4
4-6
6-8
8-10
10-12
12-14
14-16
16-18
18-20
主干道
1.67
1.45
1.30
1.25
1.16
1.10
1.05
1.302
1.00
次干道
1.45
1.30
1.25
1.16
1.10
1.05
1.02
1.00
支路
1.30
1.25
1.04
1.10
1.05
1.02
1.00
由于估价对象临X021线，属综合型主干道，临街深度大于18米，根据《某县城区和乡镇集镇规划区基准地价成果更新技术报告》中“临街深度修正系数表”，确定其临街深度修正系数为1.00。
②宗地面积修正系数
估价对象评估土地面积为1681.0平方米，根据《某县城区和乡镇集镇规划区基准地价成果更新技术报告》中“宗地面积状况修正系数表”确定估价对象宗地面积状况修正系数为Ks＝1.04。
宗地面积状况修正系数表
指标标准
优
较优
一般
较劣
劣
指标标准说明
>1000m2
800-1000m2
500-800m2
200-500m2
<200m2
商服用地
1.04
1.02
1.00
0.98
0.96
指标标准说明
>2000m2
1500-2000m2
1000-1500m2
500-1000m2
<500m2
住宅用地
1.05
1.03
1.00
0.97
0.94
指标标准说明
>10000m2
8000-10000m2
5000-8000m2
2000-5000m2
<2000m2
工矿仓储
1.05
1.03
1.00
0.96
0.94
③宗地形状修正系数
估价对象宗地形状规则，根据《某县城区和乡镇集镇规划区基准地价成果更新技术报告》中“宗地形状修正系数表”确定估价对象宗地形状修正系数为Kv＝1.04。
宗地形状修正系数表
指标标准
优
较优
一般
较劣
劣
指标标准说明
形状规则
形状较为规则
对土地利用无不良影响
形状不规则，对土地利用不合理
形状不规则，对土地利用产生严重影响
商服用地
1.04
1.02
1.00
0.98
0.96
住宅用地
1.05
1.03
1.00
0.97
0.95
工矿仓储用地
1.06
1.04
1.00
0.96
0.94
④宗地用途修正系数
根据宗地用途修正系数表，确定估价对象宗地用途修正系数为KLU＝1.0。
商服用地宗地用途修正系数表
指标标准
优
较优
一般
较劣
劣
指标标准说明
商场、超市、各类批发（零售）市场、加油站
宾馆、酒店、饭店、旅馆、招待所、酒吧
小型商店、餐馆、度假村
写字楼、商业性办公场所、金融活动场所和企业厂区外独立的办公场所等企业、服务业办公用地，以及经营性的办公场所用地
洗车场、洗染店、废旧物资回收站、维修网点、照相馆、理发美容店、洗浴场所
修正系数
1.10
1.05
1.00
0.96
0.92
⑤个别因素修正系数
商业用地个别因素修正系数=临街深度修正系数×宗地面积状况修正系数×宗地形状修正系数×宗地用途修正系数=1.0×1.04×1.04×1.10=1.1898。
⑸年期修正系数KY
当估价对象设定年期与基准地价所对应的年期不一致时，需进行年期修正，修正公式为：
公式中：
KY——-估价对象的土地使用年期修正系数
r－－－土地收益还原利率
m－－－估价对象设定使用年限
n－－－基准地价设定土地使用年期
根据《某县城区和乡镇集镇规划区基准地价成果更新技术报告》，某县基准地价土地使用年期均设定为法定最高出让使用年期，即商业用地40年、工业用地50年、住宅用地70年。
估价对象设定年期为40年与基准地价内涵一致，故不需作年期修正。
KY＝1.0。
⑹容积率修正系数Kv
估价对象设定容积率0.2，根据《某县城区和乡镇集镇规划区基准地价成果更新技术报告》中“容积率修正系数表”确定估价对象容积率修正系数为Kv＝0.44。
乡镇商业用地容积率修正系数表
容积率
0.2
0.4
0.6
0.8
1
1.2
1.4
1.6
1.8
修正系数
\
\
0.60
0.8
1
1.0462
1.0923
1.1385
1.1846
容积率
2
2.2
2.4
2.6
2.8
3
3.2
3.4
3.6
修正系数
1.2308
1.2769
1.3231
1.3692
1.4154
1.4615
1.5077
1.5538
1.6
⑺估价期日修正系数Kt
由于基准地价所对应的基准日为2009年7月1日，而本次评估的估价基准日为2011年9月26日，考虑基准地价所对应的基准日与本次评估基准日不一致，需根据当地的地价指数水平，确定估价对象期日修正系数。
根据《某县城区和乡镇集镇规划区基准地价成果更新技术报告》中“某县城规划区地价交易时间修正系数表”，在综合考虑当地历年以来房地租金、物价指数的实际变化情况下确定地价交易时间修正系数。
某县乡镇地价交易时间修正系数表
类别
商业用地
住宅用地
工业用地
地价月上涨幅度
0.64%
0.30%
0.20%
估价对象所在的区域自2009年7月1日至估价基准日商业用地地价期日修正系数Kt=1＋0.64%×27＝1.1664。
⑻开发程度修正Kf
某县基准地价内涵界定的土地开发程度为宗地红线外“三通”（通路、通电、通讯）及宗地红线内场地平整，本次评估设定估价对象土地开发程度为宗地红线外“五通”（通路、通讯、供电、供水、排水）及宗地红线内场地平整，与基准地价设定开发程度不一致。
故需作土地开发程度修正。
根据某县县城规划区各项土地开发费用表，确定估价对象土地开发程度修正额Kf=＋16元/平方米。
土地开发费表
单位：
元/平方米
级别
道路设施费用
供水设施费用
排水设施费用
供电设施费用
通讯设施费用
供气设施费用
场地平整
乡镇
1级
19-22
9-10
7-8
9
7-8
10-12
16-19
乡镇
2级
18-19
8-9
6-7
8-9
6-7
10
15-16
乡镇
3级
16-17
8-9
6-7
8
6
10
14-15
⑼特殊因素修正系数ΠKai
当估价对象有特殊因素会影响到地价水平时，应确定特殊因素修正系数以体现该影响情况。
由于估价对象所在区域的基准地价基准日为2009年7月1日，根据2010年8月X日《XX省人民政府办公厅关于印发〈XX省耕地开垦费征收使用管理办法〉的通知》（X政办发[2010]XX号）文件规定，某县耕地开垦费征收标准由原来的水田12元／m2、旱地7.5元／m2调整为水田2万元/亩（即30元／m2）、旱地1.2万元/亩（即18元／m2），估价对象所在区域由于政策因素的原因，土地价格每平方米大约增加了10.5元—18元，平均上涨14.25元／m2，故可根据上述情况确定估价对象特殊个别因素修正系数ΠKai
＝1.0475。
⑽测算地价
宗地地价=（基准地价＋Kf）×（1+∑Ki）×Kai×KY×Kv×Kt×ΠKai
＝（300＋16）×（1＋
）×1.1898×1.0×0.6×1.1664×1.0475
=378.32（元/平方米）
2、收益还原法
收益还原法是运用适当的资本化率，将预期的估价对象房地产未来各期的正常纯收益，折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象房地产价格的一种估价方法。
加油站为收益性的物业，其土地使用权价值评估时，适宜首先采用收益还原法评估整体资产价值，然后剥离特许经营许可证的无形资产价值、机器设备的价值、房产价值，余下作为加油站土地使用权价值。
即：
加油站土地使用权价值=加油站整体资产价值-特许经营权无形资产价值-加油站配套机器设备价值-房产价值。
无形资产不具备独立的经济实体状态，依附于特定主体，但能给特定的主体发挥作用并带来经济利益的经济资源，脱离特定主体则其经济效益也无法实现。
无形资产的收益是一种超额收益。
因为无形资产必须依附于有形资产才能创造收益，一般情况下单独界定无形资产的收益是非常困难的。
在无形资产评估中常采用分成的方法，将被评估的无形资产的收益从总收益中分离出来。
公式：
无形资产收益=总收益×收益分成率
加油站配套机器设备包括油罐、加油枪、加油机等，可采用重置成本法评估其价值
加油站配套机器设备=配套机器设备重置价格－折旧总额＝配套机器设备重置价格－年折旧费×已使用年限
房产价值=房屋重置价格－折旧总额＝重置价格－年折旧费×房屋已使用年限
⑴待估宗地区域加油站经营状况
根据该加油站提供的相关资料可知，该加油站凭借优越的地理位置，营业收入开业后能从稳定走向稳步上升的趋势。
通过估价人员选取与估价对象类似的实例，调查搜集近期发生在实例上的经营状况等资料，分析计算其三年各项财务指标社会平均水平如下表：
周边类似加油站近三年财务指标表
实例A：
建筑面积：
3210平方米单位：
万元、元/平方米
年份
销售收入
营业成本与费用
利润总额
所得税
净利润
每建筑面积净利润
2008年
1213
1187
38
9
29
90.34
2009年
1400
1340
49
11
38
118.38
2010年
1600
1500
78
22
56
174.45
合计
4213
4027
165
42
123
平均每年127.73
实例B：
建筑面积：
2080平方米单位：
万元、元/平方米
年份
销售收入
营业成本与费用
利润总额
所得税
净利润
每建筑面积净利润
2008年
504
476
28
9
19
91.35
2009年
684
656
39
14
25
120.19
2010年
864
832
55
15
40
192.31
合计
2052
1964
122
38
84
平均每年134.62
实例C：
建筑面积：
1945平方米单位：
万元、元/平方米
年份
销售收入
营业成本与费用
利润总额
所得税
净利润
每建筑面积净利润
2008年
472
445
27
9
18
92.54
2009年
639
614
38
14
24
123.39
2010年
808
778
51
14
37
190.23
合计
1919
1837
116
37
79
平均每年135.39
⑵该加油站年正常净收益预测
通过对周边类似加油站2008年—2010年各项经营指标的分析,近三年各项财务指标在逐步稳步上升，假定该加油站在未来40年内各项财务指标都按目前近三年平均水平稳定不变，我们确定以近三年年平均收入为计算依据，来预测该油站未来40年内年净利润水平。
由于周边类似加油站实例近三年综合平均净利润差额不大，且不大于20%，均与当地社会平均水平接近，则采用实例近三年综合平均净利润的算术平均值作为估价对象的年净利润水平，即：
（123.73＋134.62＋135.39）÷3＝132.58元/建筑平方米。
根据该地块规划设计条件分析，用地规模1681.0平方米，规划建筑密度为≤15%，建筑限高为≤7.5米，容积率≤0.2，总建筑面积397.0平方米，钢结构网架长约45米，宽约27米，面积最多不超过1215平方米。
包括钢结构网架建筑面积约1612平方米。
则该加油站年净收益=132.58×1612÷10000＝21.3719万元。
⑶该加油站整体资产价值
收益还原法计算公式：
V＝a÷r×[1-（1+r）-n]
V表示整体资产价值；
a表示年纯收益（即年净利润）；
r表示房地产资本化率；
n表示房地产的剩余使用年限（房屋耐用年限50年，假定2011年9月竣工，尚可使用年限50年，土地使用权剩余年限40年，土地使用权剩余年限先于房屋使用年限结束，故取40年）
资本化率的求取采用市场提取法，又称实例法，是利用收益还原法公式，通过搜集市场上相类似房地产的净收益、价格等资料，反求出资本化率的方法。
通过选取与估价对象类似的实例，调查搜集近期发生在实例上的交易价格、净收益等资料，选用相应的收益法计算公式V＝a/r，反求出资本化率r=a/v。
选取的可比实例及相关资料
可比实例
净收益（万元／年）
价格（万元）
资本化率％
1
8.6
102
8.00%
2
18.4
190
10.00%
3
7.3
98
7.00%
4
24.6
262
9.00%
5
17.2
161
11.00%
由于周边类似加油站实例的资本化率差额不大，且均与当地社会平均水平接近，则采用上述实例的资本化率算术平均值作为估价对象的资本化率，即：
（8.00%＋10.00%＋7.00%＋9.00%＋11.00%）÷5＝9.00%
则估价对象整体资产价值为：
V=21.3719÷9%×[1-（1+9%）-40]=229.9052万元。
⑷特许经营权价值
采用无形资产评估里的“三分说”理论，即房地产及配套设备、经营、特许经营许可权可占加油站收益的三分之一，为方便计算，这里特许经营权价值分成比例取33%，则P=V×33%=229.9052×33%=75.8687万元。
⑸机器设备价值
据估价人员现场查勘，该加油站可规划储油罐4个，容量均为20m3，假定2011年9月购置，可使用寿命20年；加油机4台，假定2011年9月购置，可使用寿命8年；配电瓶1台，假定2011年9月购置，可使用寿命30年；发电机组1台，假定2011年9月购置，可使用寿命20年。
经估价人员市场调查，储油罐重置价格约500元/m3，加油机重置价格约1.2万元/台，配电瓶重置价格约1.2万元/台，发电机组重置价格2万元/台。
机器设备均为新置，无需折旧。
储油罐价值＝0.05×20×4＝4万元
加油机价值＝1.2×4＝4.8万元
配电瓶价值＝1.2×1＝1.2万元
发电机组价值＝2×1＝2万元
机器设备现值S=4＋4.8＋1.2＋2＝12万元
⑹房产价值
该加油站规划房屋建筑面积397.0平方米，假定竣工时间2011年9月，建筑结构为混合结构，房屋耐用年限50年，尚可使用50年；钢结构网架面积1215平方米，竣工时间2011年9月，建筑结构为钢架结构，建筑耐用年限60年，
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