湖北宜昌房地产发展研究报告.docx
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湖北宜昌房地产发展研究报告
2007年宜昌市房地产发展
研
究
报
告
中国葛洲坝集团房地产开发有限公司
2007年1月
第一章宏观环境篇
一、宜昌市概况
（一）区位优势
宜昌市地理位置居中，是一座有着楚文化、三国文化、山水文化和三峡工程文化等丰厚历史文化积淀的城市，一座将定位于省域副中心城市、世界水电旅游名城。
它具有水运、铁路、公路、航空等综合交通优势，处于南北经济文化交往，东西资源要素对流的交汇处和过渡带，历来是重要的军事和物资重镇集散地。
长江开放开发战略、西部大开发战略的实施和三峡工程的兴建，长江流域已形成了以上海为龙头，长江为纽带，上海、南京、武汉、宜昌、重庆“五城一线”的开放开发大格局，在这一格局中，宜昌作为三峡工程所在地，处于承东启西的战略部位，是重庆和武汉之间重要的区域性中心城市。
另外，宜昌在长江中上游是具有优良的自然环境与人文环境的，是最适宜居住的城市，是鄂西渝东地区的中心城市和交通枢纽城市。
（二）行政划分
宜昌总面积21084平方公里，地跨东经110°15'-112°04'，北纬29°56'~31°34'之间，东西最大横距174公里，南北最大纵距180公里。
行政区划为5区、3市、5县，即西陵区、伍家岗区、点军区、猇亭区、夷陵区、宜都市、枝江市、当阳市、五峰土家族自治县、长阳土家族自治县、远安县、兴山县、秭归县。
（三）人口与面积
宜昌市总面积为21083平方公里，总人口为399万人，其中市区人口122万人。
居住有汉族、土家族、回族、苗族、满族、蒙古族、侗族、壮族、彝族、维吾尔族、白族、朝鲜族、藏族、土族、布依族、瑶族、仡佬族、黎族、畲族、锡伯族、拉祜族等30多个民族，其中汉族占人口比例的89.5％，土家族占人口比例的10.2％。
区划名称
西陵区
伍家岗
点军区
猇亭区
夷陵区
枝江
宜
都
当阳
远安
兴山
秭归
长阳
五峰
人口（万人）
37
14
11
5
55
51
38
48
21
19
40
41
21
面积（KM2）
90
69
546
118
3425
1310
1357
2109
1752
2328
2427
3430
2072
（四）交通状况
宜昌市综合交通里程已达8810公里，其中公路7906公里，航道681公里，铁路223公里。
长江黄金水道费通宜昌，西进万州、重庆、东达武汉、上海。
火车幅射北（北京等）、东（南京等）、南（广州、深圳、湛江等）。
夷陵长江大桥、西陵长江大桥、宜昌公路长江大桥、枝城长江大桥和已经建成的葛州坝水利柜纽的大坝，把宜昌的江南、江北融为一体，规划新建3座长江大桥，分别为宜都长江大桥、香溪长江大桥、宜万铁路长江大桥；规划预留城区西陵二路的过江通道。
公路四通八达，其中318国通穿境而过，东进上海，西达西藏。
航空运输已开通国内北京、上海、深圳等23即大中城市和国际临时飞机。
铁路线路4条，分别为：
焦柳铁路，宜万铁路，沪汉蓉高速铁路汉宜段，预留汉（武汉）荆（荆州）宜（宜昌）铁路通道，兼做小溪塔至白洋、枝江城市铁路。
综合运输结构向适应型发展。
公路运输为最主要的运输方式，年客运量占总运量的88%，年货运量占总量的84%，；水路运输主要以长江航运为主。
客、货运量仍仅次于公路运输，航空运量虽远小于其它方式，但其发展速度较快，成为宜昌市交通发展的重要组成部分；铁路运量不断回升，在综合交通运输中仍占据主要地位。
客运量构成比例为公路95%，铁路2%，水运3%，航空0.3%；货运量构成为：
公路83%，铁路3%，水运13%。
（五）资源优势
1．水力、水能资源
宜昌境内水系属外流水系，以长江为主脉，河流多、密度大、水量丰富，年平均总水量4741.4亿立方米，市境内长度大于10公里的河流有99条，其中集水面积在50平方公里以上的河流有64条，总长3793公里，总集水面积占全市的83.9%。
宜昌水能资源可开发量达到3000万千瓦，是我国乃至世界水能资源最密集、开发前景最好的地区之一。
目前，全市境内已经建成了葛洲坝、隔河岩等一批大型水电站；正在兴建的长江三峡工程，总装机容量1820万千瓦，年发电量847亿千瓦时，是世界上最大水电站。
正在兴建和即将兴建的国家重点工程清江高坝洲、伴峡两座大型水电站，装机总量200万千瓦以上，再加上地方小电站450多座，全市水电装机总量达2300万千瓦，年发电量达1100亿千瓦时。
2．旅游资源
宜昌是湖北第二大经济城市。
2005年宜昌接待国内旅游者862万，收入54亿。
宜昌在三圈（武汉、宜昌、襄樊）三带（长江、汉江、清江经济带）中占有重要地位。
宜昌旅游资源独具特色，既有秀丽的自然风光，又有丰富的人文景观，还有宏伟的现代建筑工程。
境内的长江西陵峡是全国十大风景旅游名胜之一的“三峡画廊”的重要组成部分，葛洲坝水利枢纽工程为全国40个著名景点之一，还有屈原故里、昭君宅第、长阪坡、关陵庙、三游洞等众多的历史文化遗址。
此外，以“百岛湖”清幽秀丽而著称的清江风光正吸引着越来越多的中外游客。
（六）宏观经济
宜昌独特的地理位置和丰富的水电资源，决定了宜昌工业发展的重点是载电体工业，即以市场为导向，立足宜昌水电能源优势，依靠科技进步和技术创新，发展以高耗能、大耗水、环保型为特征的载电体工业。
形成以输配电、电子元器件、磷化工、有机化工、生物及医药、新型建材等为支柱产业的载电体工业体系，设有点军载电体工业试验区、猇亭台商工业园和宜昌高新技术开发区等产业园。
2003年宜昌市实现GDP491亿元，比上年增长9.5％。
2004年宜昌市实现生产总值（GDP）588.68亿元，增长17.5%，增长幅度创近几年来之最。
2005年全市生产总值达608亿元，同比增长13%，区域内财政收入总计首次突破百亿元，达到105.5亿元，同比增长32.4%，其中地方一般预算收入22.5亿元，同比增长23.2%。
全年规模以上工企业增加值完成242.8亿元，同比增长29.2%，可实现利税125亿元，同比增长37%，实现利润85亿元，同比增长41%。
城区规模以上工企业完成增加值164.8亿元增长28.1%完成地方预算收入13-23亿元，同比增长19.3%。
县城经济发展势头强劲，宜都、枝江、当阳、夷陵等地连续几年高位增长的基础上实现新的突破。
区域经济协调发展，全年共完成固定资产投资资金295.8亿元，同比增长9%。
2005年招商引资到位资金55亿元，同比增长22.2%，吸收外商投资1.05亿美元，增长12.8%。
接待国内外游客878.4万人次，旅游综合收入57亿元，同比增长21%，其中三峡大坝旅游突破百万人次。
汽车、住宅、通讯等消费热点持续升温，社会消费品零售总额完成226.5亿元，增长12.7%。
第三产业增加值为185.4亿元，增长12%。
价格涨幅趋缓，居民消费价格总水平涨幅为2.6%。
城镇居民人均可支配收入8156元，同比增长7.4%。
全市农民人均纯收入3108元，比上年增加170元，增长5.8%。
全市金融机构各项存款余额596.99亿元,比年初增加72.9亿元，各项贷款余额494.04亿元，比年初增加66.6亿元。
全市城镇新增就业7.1万人，增长16.9%，人口自然增长率控制在1.8‰。
2006年是宜昌十一五规划的开局之年，是宜昌经济发展的最佳机遇期；三峡工程将在2008年全部建成，充沛的电能、巨大的品牌效应和独特的对口支援机遇为其招商引资和培育优势产业提供了新的契机；国家实施西部大开发和促进中部地区崛起两大战略深入推进，将对宜昌经济发展产生巨大的推动力。
2006年1-11月，宜昌市共完成全社会固定资产投资275.81亿元，同比增长了15.8%，继续保持了增长的态势，投资运行呈现了以下五大特点：
1．2006年新开工项目多，投资大。
1-11月，宜昌市新开工项目1287个，新开工项目计划总投资达239.17亿元，同比分别增长18.7%和64.9%。
新开工项目平均规模由去年同期的1338万元提高到1858万元。
11月全市又有湖北香溪化工有限公司20万吨电石、宜昌太平洋热电有限公司12万吨PVC等4个亿元以上项目开工建设，1-11月新开工项目已累计完成投资97.39亿元，同比增长了31.4%。
2．地方项目增长是投资增长的有效支撑。
1-11月，宜昌市市县属投资项目达1541个，占全部施工项目的95%，完成投资190.26亿元，同比增长了33.3%，而中央、省属项目投资完成83.04亿元和2.51亿元，分别比同期下降了10.1%和17.4%，因此地方项目的增长有效的支撑了全市投资的增长。
3．农村投资增幅高于城镇投资。
1-11月，宜昌市城镇以上项目完成投资246.26亿元，同比增长了10.4%，镇以下农村完成投资29.55亿元，同比增长了96.3%，农村投资增幅高于城镇投资增幅85.9个百分点。
农村投资高速增长的原因主要是建设社会主义新农村项目，如村村通公路、土路硬化、农村小集镇建设、村村通广播电视、人畜饮水、沼气建设等项目的全面启动，带动了投资额高速增长。
4．一三产业投资高速增长。
1-11月，全市投资中一产业投资5.78亿元，同比增长了103.3%；三产业投资101.5亿元，同比增长了37.3%；二产业投资168.53亿元，同比仅增长4.5%，增速低主要是受三峡工程投资下降的影响。
1-11月三峡工程投资完成69.85亿元，同比下降了13.5%。
5．非国有经济投资比重增加，投资增速快于国有投资。
1-11月，宜昌市投资中非国有经济完成投资126.82亿元，同比增长了39.7%，所占比重由同期的38.1%提高到46%，比重提高了7.9个百分点。
国有经济完成投资148.99亿元，同比仅增长1.2%，非国有投资增速高于国有投资增速38.5个百分点。
注：
宏观经济分析中所涉及的数据来源于湖北省统计局、宜昌市规划局、宜昌市经济发展改革委员会。
宜昌市城市总体规划（2005-2020年）
大类目标
小类目标
单位
现状
2010年
2020年
经济发展目标
GDP
亿元
588.68
1000-1200
2400
人均GDP
美元
1751
2800-3200
6400-6800
第三产业比重
%
30.36
36-40
43-47
农业劳动生产率
元/人
5402
6500-7500
9000-10000
农民人均纯收入
元
2938
4000-4500
8000-9000
社会发展目标
城镇化水平
%
40.13
47
60
贫困人口比重
%
8.1
5
1
义务教育完成率
%
91.8
96
100
万人医生数
人
19
28
40
环境发展目标
森林覆盖率
%
64
64.5
65
受保护地区占国土面积比例
%
12
14
17
城市人均公共绿地面积
平方米/人
8
9
12
水功能区水质达标率
％
70
90
100
城市空气质量好于或等于2级标准的天数
天/年
301
310
330
以上各项经济数据指标显示，宜昌经济的稳步增长，带动了社会各项事业的发展和进步。
宜昌市正朝着其城市总体规划要求在实施，即朝着宜居与创业的城市，湖北省域副中心城市的远景规划目标靠近。
经济的快速发展必将拉动居民的消费需求。
截至2006年11月底，全市房地产开发已累计完成投资32.97亿元，比去年同期增长17.5%，其中：
城区房地产开发累计完成投资29.61亿元，比去年同期增长15.6%。
从房地产开发投资结构分析，住宅投资乃是房地产开发投资的主方向，11个月累计完成投资21.45亿元，占房地产开发投资总额的64％，比同期增长9.5%；办公用房投资0.30亿元，同比下降29.6％；商业营业用房投资2.7亿元，同比下降22.5％；其他投资8.82亿元，同比增长82.1％。
二、城市规划
宜昌市城市空间结构采用“沿江双边组团式”规划结构，城市建设以江北为主，同时开发江南沿江地带，通过长江公路大桥与夷陵长江大桥，加强两岸联系，形成沿江建设的城市形态。
西陵区重点完善商贸金融、科技信息、旅游服务功能，形成全市政治、文化、商贸服务中心。
猇亭区作为宜昌市未来发展的高耗能、高耗水、高耗电的重点工业区和城市对外交通枢纽之一。
开发区作为大城市建设的新区，重点发展高新技术产业。
夷陵区着重抓住“三峡牌”，大力开展对口支援项目建设，发展轻型工业、旅游业和科教产业，是直接为三峡工程服务的新城区。
三峡坝区及周边城镇依托三峡大坝、葛洲坝和长江三峡西陵峡（“两坝一峡”），重点发展旅游服务等第三产业。
根据宜昌市城市总体规划（2005—2020年），未来将形成西陵和伍家岗双中心，小溪塔、猇亭和点军三组团的格局。
组团名称
人口规模（万人）
用地规模（km2）
人均用地指标（m2/人）
现状
2010年
2020年
现状
2010年
2020年
现状
2010年
2020年
西陵组团
44.22
45
46
23.7
28
31.2
53.6
62.2
67.8
伍家岗组团
15.34
21
34
17.9
25
37.7
116.7
119.0
110.9
点军组团
1.91
5
13
6.2
9
17.7
324.6
180.0
136.2
小溪塔组团
8.85
12
16
11
13.3
18.9
124.3
110.8
118.1
猇亭组团
5.21
9
16
9.4
21.3
25.7
180.4
236.7
160.6
合计
75.53
92
125
68.1
96.6
131.2
90.2
105.0
105.0
（1）西陵中心区为东湖一路、东山大道、胜利四路和沿江大道所围合的范围。
其中，西陵一路两侧以商务办公为主，陶珠路步行街至夷陵广场周边以商业服务为主，二马路、隆康路一带以文化娱乐设施为主。
规划建议在西陵中心区旧城更新改造过程中，在沿江地带适当增加宾馆等公共服务设施；形成完善的步行和绿化景观系统，塑造具有吸引力的旅游商业服务区。
（2）伍家岗中心区主要为宜昌火车东站至白沙路江滨的区域。
火车东站站前地区以商贸、交通物流等为主。
五一广场至滨江部分主要利用现有宜棉厂、热电厂用地改造，以行政、商贸办公、文化娱乐、宾馆设施等为主，塑造面向长江、具有标志性的城市中心景观区。
（3）小溪塔组团中心在宜兴路两侧现状基础上调整完善，增加广场、绿地和公共服务设施。
（4）猇亭组团中心位于古老背片区，规划沿金岭路和正大路两侧发展，增加组团级公共服务设施和广场，形成具有吸引力、功能完善的组团服务中心，兼为白洋组团、红花套组团服务。
（5）点军组团中心布置在五龙片区，新建组团级公共服务设施。
各中心城区各组团内的片区为基本单元划定，控制内容见下表：
中心城区规划控制单元功能表
编号
引导发展功能
禁止发展功能
限制发展功能
西
陵
组
团
黄柏河河口片区
XL-1
旅游休闲服务
工业、仓储、货运码头
应适当控制居住用地增加
三峡大学片区
XL-2
教育、居住
污染工业
应限制现有工业用地增加
葛洲坝片区
XL-3
公共服务设施、居住
污染工业
西坝片区
XL-4
旅游服务和文化娱乐设施
工业、仓储
居住
西陵中心片区
XL-5
市级中心区，引导商业金融、旅游服务设施发展，增加绿地和配套设施
工业、仓储
限制居住用地增加
东山片区
XL-6
保护东山山体
工业、仓储
限制东山上建设用地增加
大公桥片区
XL-7
公共服务设施
货运码头逐步向客运和旅游码头转换
东山开发区片区
XL-8
高科技工业、公共服务设施、居住
污染工业
非高科技工业
伍
家
岗
组
团
中南路片区
WJ-1
居住
污染工业
王家河片区
WJ-2
居住、公共服务设施
污染工业
伍家岗中心片区
WJ-3
市级中心区，引导行政、商贸办公、文化娱乐和宾旅馆设施发展
工业
限制沿江部分居住用地的过度增加
临江坪片区
WJ-4
港口、物流
限制居住用地的增加
火车站前片区
WJ-5
综合交通枢纽、商贸、居住
工业
花艳片区
WJ-6
仓储物流、高科技工业
污染工业
居住
土门片区
WJ-7
加工工业和高科技工业
污染工业
居住，促使现有军用机场外迁
点
军
组
团
紫阳片区
DJ-1
保护山体和植被，适当发展居住
污染工业
限制沿江建设用地的增加，保护滨江自然景观
五龙片区
DJ-2
居住、旅游服务，预留会展用地
污染工业
限制沿江建设用地增加；限制工业发展
罗家坝片区
DJ-3
引导公共服务设施、教育科研、休疗养、居住、交通、物流发展
污染工业
桥边片区
DJ-4
工业
污染工业
艾家片区
DJ-5
居住、旅游
污染工业
限制工业发展
小
溪
塔
组
团
鄢家河片区
XX-1
工业、仓储物流
污染工业
小溪塔中心片区
XX-2
组团中心区，增加公共服务设施
工业
梅子垭片区
XX-3
居住，预留会展用地
工业
丁家坝片区
XX-4
居住、旅游
工业
冯家湾片区
XX-5
居住、旅游
工业
黄家湾片区
XX-6
组团隔离绿带
工业、仓储物流
限制城市建设，现有垃圾处理场规划期末停止使用
猇
亭
组
团
虎牙片区
XT-1
交通枢纽、仓储物流、无污染工业
污染工业
限制居住用地发展
古老背片区
XT-2
组团中心，引导公共服务设施、居住发展
污染工业
云池片区
XT-3
工业、港口物流
气污染工业
限制污染工业发展
机场片区
XT-4
航空物流
限制机场周边区域城市建设
根据宜昌市2005-2020年城市总体规划，对于规划范围区内的居住用地、工业仓储用地也将进行调整。
居住用地调整
逐步改造中心城区规划建设区范围内的村庄，对于建筑质量相对较好，但道路、污水、环卫等基础设施条件较差的村庄，规划逐步按照城市居住区标准完善配套设施，适当调整建筑密度和人口密度；对于建筑质量较差、配套设施缺乏的村庄，应按照城市居住区标准拆除重建。
（1）西陵组团按照“双增双减”的原则，增加绿地率和公共服务配套设施，减少建设强度，降低人口密度；现有居住区应逐步提高环境品质。
（2）伍家岗组团重点在城东大道和滨水地区建设居住区，吸引西陵组团人口外迁。
（3）点军组团居住用地主要布置在五龙片区和罗家坝片区，形成较为集中、设施完善的居住区。
（4）猇亭组团现有三类居住用地和村庄逐步搬迁至古老背新居住区。
（5）小溪塔组团适时向发展大道拓展；北部工业区现状三类居住用地和村庄逐步搬迁，建设集中的居住区，为工业发展提供空间。
工业仓储用地调整
（1）中心城区适当保留部分无污染企业和都市型工业；现有污染企业应通过严格的环保标准促使其控制污染，限期达标，或者逐步外迁。
（2）西陵组团沿江地区、夜明珠、西坝岛等地区的工业和仓储用地逐步调整为公共服务设施、居住和公共绿地等。
（3）伍家岗组团沿江地区工业和仓储用地逐步调整为公共服务设施和居住生活用地；昌龙化工、热电厂、宜棉厂、旭棉厂、宜药集团医药化工分公司、中南橡胶厂、化纤厂、造纸厂等逐步外迁。
城市公园
（1）城市公园绿地按“市级－组团级－居住区级”三级划分，重点布置在滨江、滨河、依山的地带，同时注重与文物古迹保护单位相结合，加强历史文化遗产的保护。
（2）规划市级公园9个，包括滨江公园、东山公园、营盘山公园、陈家堰湾公园、磨基山公园、儿童公园、求雨台公园、六眼冲公园、万寿公园，每个公园面积10公顷以上。
（3）规划组团级公园19个，每个面积为3公顷以上，服务半径为800-1000米。
（4）居住区级公园（包括街头绿地、游园）应均衡分布，便于市民使用，按每3万人至少有一块1公顷的公共绿地配置，服务半径300-500米。
（5）规划主题公园8个，分别为小溪塔中华鲟生态公园、三峡大坝旅游公园、三游洞旅游公园、东山科技展览公园、西坝文化博览公园、卷桥河旅游公园、植物园、沙河环保公园等。
表规划城市公园一览表
序号
公园名称
面积（公顷）
位置
市
级
公
园
1
滨江公园
50
长江沿岸
2
东山公园
25.08
西陵组团东山顶
3
儿童公园
14.48
西陵组团珍珠路
4
营盘山公园
51.68
西陵组团营盘山
5
万寿公园
47.48
伍家岗组团中南路西
6
陈家堰湾公园
62.69
小溪塔组团梅子垭片区
7
求雨台公园
68.37
伍家岗组团货运站南
8
磨基山公园
63.26
点军组团夷陵长江大桥桥头
9
六眼冲公园
22.38
六眼冲水库下
组
团
级
公
园
1
白龙岗公园
10.14
西陵组团胜利四路
2
南湖公园
2.81
西陵组团隆康路
3
葛洲坝公园
5.49
西陵组团葛洲坝附近
4
镇镜山公园
9.78
西陵组团镇镜山
5
运河公园
5.50
西陵组团运河边
6
柏临河公园
11.23
伍家岗组团共联一路
7
王家河公园
3.20
伍家岗组团宜万铁路桥头
8
土门公园
8.26
伍家岗组团土门片区
9
鄢家河公园
5.55
小溪塔组团鄢家河片区
10
平云路公园
22.77
小溪塔组团电力新村北
11
张家湾公园
6.95
小溪塔组团明珠路与东湖大道之间
12
迎宾公园
7.02
猇亭组团迎宾路西北
13
金猇公园
7.01
猇亭组团民主路与桐岭路交叉口
14
罗家坝公园
8.58
点军组团罗家坝片区
15
五龙公园
13.37
点军组团五龙三路
16
龙泉公园
6.50
龙泉组团柏临河边
17
白洋公园
5.16
白洋组团
18
乐天溪公园
7.84
坝区组团江峡二路
19
红花套公园
6.44
红花套组团
主
题
公
园
1
东山科技展览公园
25.22
西陵组团东山开发区片区
2
中华鲟生态公园
10.16
小溪塔组团
3
三峡大坝旅游公园
64.60
坝区组团坝区
4
三游洞旅游公园
96.60
西陵组团
5
卷桥河旅游公园
192.55
点军组团范家湖、郭家岭一带
6
西坝文化博览园
9.20
西陵组团西坝岛庙咀
7
植物园
3.95
绿萝路
8
沙河环保公园
21.88
西陵组团金鸡路
第二章政策法规篇
一、2006年房地产政策盘点
从宏观政策的角度看，2006年在中国房地产市场的发展史上注定将成为不平凡的一年。
从“国六条”到“九部委”文件，政策出台的级别之高、密度之大、力度之烈、影响之远，在中国房地产市场发展的历史上前所未有。
将2006年称为房地产“变法年”似乎一点不为过。
政府不断推出“系列新政”，有关部门不断酝酿着新的“政策变法”，这场以“立”和“废”为特征的“变法”浪潮从中央到地方，从财政、税费、银行利率乃至物业管理
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