项目产品规划设计任务书样本.docx
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项目产品规划设计任务书样本
XX项目
产品计划设计任务书
第一部分项目定位分析
1、项目定位和产品定位
项目定位为:
创新之城,节能生活,舒适朗雅,优越感受。
(1)创新之城:
建造手段不一样。
从建筑技术和建材角度上引进一部分新概念、新设计,达成创新目标,提升产品卖点。
争取用最低成本做出创新产品,即符合南昌地产市场发展趋势,又符合南昌市消费水平,同时填补市场空白点,做到生态住宅≠高价格。
(2)节能生活:
设计理念不一样。
通常住宅以适用、耐久、经济、安全为设计出发点,关键是为满足现行标准、规范,开发商关键考虑建筑立面丰富点、小区绿化景观漂亮点,但对住宅内涵重视不够。
而本项目真正地出发点在于考虑怎样改善舒适性、声环境、室内空气质量、绿地生态效应等等,不仅重视“以人为本”,强调自然环境、物理环境等舒适性、健康性,而且更重视“人和自然友好共存”,真正打造一个可连续发展舒适人居空间。
(3)舒适朗雅,优越感受:
展现项目地块价值观,京东片区崛起指日可待。
10分钟车程,恰到好处距离,离尘不离城地理位置,项目自有商业,办公楼….四处和现在CBD息息相映,北京东路作为连接项目跳动脉搏,把握着第一城和市中心互动关系,表现项目本质上舒适朗雅,展现项目居住生活非同通常优越感受。
产品定位:
温暖现代功效主义
(1)。
温暖:
采取丰富多彩建筑材料,尤其是亲人材料如木、石、砖等,作为建筑立面组成关键部分进行装饰处理。
(2)。
现代:
立面采取虚实对比,强调利用明快通透现代表现手法来处理建筑之间关系。
(3)。
功效主义:
强调产品内在使用功效,实而不华,开大窗时进行遮阳处理,强调室内外空间融合,要求建筑材料、设计手法贯穿一致,做到建筑设计完美统一。
(注:
本项目定位是项目设计中指导标准,是项目计划设计中表示项目内涵关键。
)
2、项目分析
1)项目SWOT分析
优势(S):
A:
地块升值前景大
B:
毗邻城市东大门,地理位置优越,交通便利
C:
项目文化底蕴丰厚
D:
相对同板块大多数楼盘而言,更含有开发规模优势
E:
小区周围生活配套设施和医疗设施极尽完善,周围教育资源丰富,文化气氛浓厚
F:
优越休闲度假场所
G:
项目地块平整,内部绿化好
H:
项目用地临街长,商业开发前景大
I、项目“创新”理念形成市场新鲜感
劣势(W):
A:
项目所处板块房地产开发滞后,区域不成熟。
B:
区域工业型特征显著,易于形成消费抗性。
C:
地块邻近安居小区将对本项目标形象产生一定负面影响。
D:
现在周围街区配套等设施落后,缺乏前期计划。
E:
我企业首次涉猎房地产项目,在房地产领域缺和消费者意识中乏品牌形象。
机会(O):
A:
后推出产品更为优异,可领先竞争对手。
B:
京东做为最临近市区板块,开发用地日趋紧俏。
C:
生活水平提升,大大增强了房地产消费能力。
D:
城市建设步伐加紧,拓宽了购房人群。
E:
项目周围居住形态落后,为本项目标优质项目开发提供了机会。
F:
项目二分之一被团购,易于造市,同时可形成口碑。
G:
因为现在宏观政策实施,造成需求积压。
H:
商业气氛烘托,为项目带来了良好预期。
威胁(T):
A:
国家加强对房地产宏观调控,提升按揭贷款利率,在一定程度上增加了消费者购房后期成本。
B:
国家七部委出台《相关做好稳定住房价格工作意见》及南昌出台8项方法稳定房价,及契税等提升,造成市场处于磨合期。
C:
消费者购房中仍有“羊群效应”存在。
此为造成房市波动原因之一,大部分消费者缺乏对宏观政策理性分析,仅仅臆断现在形式不好而保持观望状态,至于消费者何时能对政策了解度加深。
直接关系到政策和市场磨合期长短,和市场景气度回升,需求量释放。
D:
政府计划政策,将分流部分用户群。
政府本着“东拓、南延、西进、北扩、中秀”标准,将南昌分三环逐层发展,上一阶段趋向于红谷滩开发,近期侧关键则放在朝阳板块、城南板块基础生活设施配套,将分流部分用户群。
E:
本项目周围竞争楼盘价格偏低,而土地出让价格走高。
周遍较早开发楼盘所拿地价相对现在土地市场廉价,所以在价格方面本项目不占优势,竞争对手定价,直接威胁到本项目标利润最大化。
2)项目综合评价
A:
从地段分析,引领地段价值回归,充足表现区位优越性。
B:
从品牌分析,营造企业和项目标新品牌,确立项目全新市场形象。
C:
从产品分析,发明差异化产品形态、产品特色、服务体系。
D:
从开发节奏分析,开发节奏宜“短、平、快”,控制价位,高举高打。
E:
从销售时机分析,宜“以快制慢”。
3、目标用户定位
本项目面正确消费主体锁定在周围范围,结构为高校老师、医院医生、周围私营业主和企业职员、新婚夫妇、企业白领、其它片区计划在南昌置业但难以承受高价位消费者。
以上消费群体全部有共同点:
一、主体年纪层在28—45周岁之间;
二、白天工作压力甚大,下班后迫切需要放松担心心情;
三、期望改善居住环境,渴望购置到高性价比住宅。
·住宅部分
依据本项目所处环境,周围项目特点及南昌市区域消费特征,本项目住宅部分目标用户分以下类:
(1)周围范围私营企业主,个体工商户约占20%左右;
(2)大学老师、教授、医院医师约占25%左右;
(3)周围需要改善居住环境居民约占30%左右;
(4)迁入高新板块企业中层管理人员和职员约占15%;
(5)其它区域置业者和少许投资客约占10%。
·商业部分
依据项目本身客观原因,商业部分存决定利润最大化关键,考虑到南昌市租赁市场行情并结合南昌市政经环境,商铺部分确定用户群以下:
1、在项目原址经营商铺业主约占19%;
2、周围范围个体工商户约占44%;
3、居住在项目周围居民约占11%;
4、伴随地块升温,来自其它区域商铺投资者约占12%;
5、伴随品牌形成,带来其它区域商铺投资者10%;
6、不排除团购群体中有商铺投资需求估量约4%。
·写字楼部分
伴随京东板块升温,和政府计划背景做为依靠,同时很多企业和企业不停迁入,为写字楼市场逐步开辟销售渠道。
能够预期写字楼需求关键在于:
1、伴随板块发展,外来驻昌私营企业,约占10%;
2、对京东预期提升,和本项目写字楼价格相对市中心写字楼实惠,将有部分当地私营业业主看好,约占40%;
3、本项目在价格方面升值空间大,吸引周围用户群体,约占19%;
4、写字楼在京东板块稀缺性,吸引本市其它区域投资者,约占25%;
5、团购群体中会有部分投资者,约占6%。
·主体目标用户细分
1、个体和私企业老板(市区+周围)
该阶层基础全部有住房,对生活质量要求比较高。
且在长久经营过程中对“功效价格比”有着较清楚认识,文化方面全部有一定修养,对“居住+投资”概念了解高于其它行业人士。
2、教育界人士、医生、银行职员、成功白领阶层
该群族文化素质较高,追求自由浪漫工作和生活方法,生活空间不一定追求太奢华,但要有品位,并重视生活质量。
对居住环境有着较高要求,该阶层收入虽并不太稳定,但决不是通常工薪层收入水平(有灰色收入)。
该群族是本项目期望目标用户。
第二部分产品关键价值提升
·我们预期关键卖点:
舒适朗雅,优越感受,上品生活
总体计划卖点—动静分离,严谨而不刻板
1、沿街商业部分经过小区内车行干道和住宅分离,商业和居住互不干扰情况下,却又为业主生活带来了极大便利。
2、小区内部配套十分健全,商铺、俱乐部、网球场、篮球场、游泳池。
不用走出小区大门,即可拥有完整生活。
3、根据人行为规律进行路网分布,最大程度上表现了以人为关键计划标准。
4、小区内完全实现了人车分流,有序、环境保护、安全,同时降低了噪音污染。
建筑设计卖点—时尚而不浮躁
1、纯:
纯板式楼体设计。
不仅从整体上使立面产生优美连续韵律感,更让楼体本身建筑设计维持整体贯一清秀挺拔形象。
2、薄:
最直接居住利益来自10.8米~12.8米进深。
短进深,大面积使得室内空间设计展现方正规整形态,方正室内格局,不仅易于业主进行个性化家居设计,更充足发挥室内空间高使用率优势。
3、短:
每栋保持2~3个单元设计。
其中18层为两梯三户,11层为一梯二户,确保了每个单元居民居住幽静和充足个人私密空间。
短板式建筑,也为整个小区生态园林留出了更多‘呼吸’空间,让冬季午后阳光洒落在每一个角落。
4、宽:
最直接居住和视觉感受起源于耸立窗前一刹那,4.2米~4.5米大面宽客厅设计,给予业主对小区景观饱览绝对霸权。
园林设计卖点——陈而不旧
项目在原南方电动工具厂厂址上,有着丰富植被资源,几百棵香樟。
这些,以开发商一贯开发思绪,全部是开发商施展“手脚”障碍,将被无情铲去。
而我们对于该地块开发则是立足于延续历史角度,将其保留。
部分园林风貌,并使其巧妙融入现代建筑中,经过对比、保留、迭加手法,穿越时空,展现在现代人面前。
有意识地保留下来历史痕迹,用香樟自己身上那些岁月年轮诉说着工业时代古老小说,在周围崭新住宅街区和葱绿环境当中重放异彩,在强烈新旧对比中又焕发出了新生命力,成为了真正历史延续。
建筑产品卖点—品质而不奢华
1、科技建材打造创新、生态、环境保护建筑产品,四处表现以人为本,以保护生态资源为己任生产理念。
2、简约建筑外形,秉承建筑品质和精髓,再现完美建筑群落,远远望去,便能给人带来十强烈视觉冲击。
3、建筑格调摒弃了全部造作修饰,而是用个性鲜明线条勾勒出楼宇感人魅力。
4、高低错落天际线剔除了视觉误区,使全部落入眼中景致全部会因为天际线改变而改变。
户型设计卖点—品味而不做作
屏弃大户型设计,提倡一个不以一味追求面积名义,浪费金钱消费趋向。
真正打造出充足利用每一寸活动空间,功效分区显著实用精品户型。
1、局部底层架空利用设计,提倡一楼居家新概念。
2、顶楼花园设计,独有私人花园,身处自己部署空中花园,感受一览众山小。
3、多种套型充足发挥空间感,大型功效主卧设计,四处彰显“主人生活”概念。
4、设计转角大型景观凸窗和拐角落地景观窗,使业主足不出户亦能领会园林美景
5、部分户型增设入户花园,将四季带回家中。
6、南北通透户型设计,使空气流通和采光达成最好状态。
7、大型观景阳台,为日常居家提供新活动和休闲领域。
8、净高3米,立体空间效果发挥得淋漓尽致。
9、大开间设计,空间用视觉测量。
10、主卧、客厅部分房型落地凸窗设计。
11、步入式衣帽间设计,降低家俱占用室内间和增加无须要突兀之感。
12.、新型空调位处理,丰富立面,化繁为简处理。
第三部分项目计划设计要求
一、项目开发规模
整个计划总用地面积58162平方米,容积率不超出2.35,计划层数:
地上11+1和18层。
二、建筑密度、绿化率及商铺层数、车位数
1、建筑密度:
≤35%
2、绿化率:
≥35%
3、北京东路商业层数:
3层
4、南池路商业层数:
2层
5、地上车位:
150个
6、地下车位:
360个
三、总体计划
●以保留项目地原有绿化为根本,合理利用空间布局;
●有效利用地形平坦利于计划特点,在保留原有树木、特色绿化基础上,营造建筑群和园林景观要统一协调,含有很好节奏感,层次感;
●总平面部署应合理地使用土地,建筑物总体布局应满足采光、日照、通风、视线要求,合理控制住宅间距;
●总平面设计应做到人车分流,交通路线明确、流畅且互不干扰,动、静交通组织合理;
●假如能满足结构、人防、停车等要求,标准上考虑做一层地下室降低施工量,作为人防、停车和设备用房;
●小区内能够设计一个更为丰富空间组合,充足利用项目每一寸土地、每一分可利用有价值空间。
引出“架空层生活”分支理念,局部设计架空能够作为公共休闲场所,还能够作为附赠空间给一楼住户。
四、配套设施项目
游泳池、会所、网球场、篮球场
五、成本控制
低成本,高质量建筑标准,全新户型组合。
六、方案深度
1、总体计划:
1)总图:
1:
500
2)交通组织图:
1:
500
3)绿化效果图:
1:
200
4)消防组织图:
1:
500
5)日照分析图:
1:
500
2、单体设计方案
1)商铺平面图:
1:
200
2)标准层平面图:
1:
200
3)屋顶平面图:
1:
200
4)关键立面图:
1:
200
5)剖面图:
1:
200
3、透视图和模型
1)模型:
工作模型一套
2)景观透视若干张,要求见后面景观设计要求(能够反应整个计划特色)
4、计划具体说明(一份)
七、经济指标
总体计划指标:
容积率/绿化率/住宅面积/建筑密度/商铺面积/地下室停车场面积及车位标准/总户数/每层平均面积/户均平均面积
八、项目设计说明
1、开发定位
板式小高层和商铺结合综合建筑/板式小高层纯住宅建筑/点式高层建筑
板式建筑以一梯两户或一梯三户相结合,点式建筑二梯三户结合。
2、建筑立面风格
现代简约建筑风格,以明快线条为基调,立面装饰用材追求细腻,采取构筑架增加线条感,保持平整流畅。
无需过于浮躁外部造型和顶楼装饰。
用自然建筑高低分布和线条切割发挥出良好视觉效果。
重视第五立面(屋顶)设计,使其在功效和景观上成为当地唯一性。
强调色彩改变,要鲜艳典雅,富有跳跃感,创导时尚时尚。
3、商业风格
1)沿街商业建筑外立面要求现代、时尚、大气,表现出现代商业应有繁荣,沿街商业外立面含有很好可识别性,并和尚街住宅立面风格造型相协调统一,局部考虑进行遮阳和挡雨处理,同时考虑怎样愈加好吸引和流住商业人流。
商业铺面内部应保持整体性,尽可能降低梁柱对商业使用影响。
2)因小区人行主入口设在沿街商业中部,在一定程度影响和破坏了沿街商业连续性。
在设计时应考虑进行合适景观或造型安排,方便愈加好照料沿街商业完整性。
九、户型面积及百分比
1、户型配比
房型
二房一厅
小三房二厅
中三房二厅
三房二厅
四房二厅(小复式)
面积(㎡)
85—90
105--115
120—125
130—135
165左右
户型配比
16%
38%
35%
10%
1%
2、户型设计要求
伴随大家住房消费意识增强,在位置、环境原因不可改变情况下,户型成为消费者关注焦点,同时也是项目创新亮点。
户型不能少于7大功效,即起居、就餐、橱卫、就寝、工作和学习和观景。
户型设计总体趋势将出现由外延扩张型向内涵挖掘型转化。
基于项目标定位,在户型设计上除应表现均好性、多样性、经济性外,在布局上亦要表现社交、功效、私人空间合理分区及采取动态户型设计,使项目标房型在推出时一直保持时尚、合理、具张扬个性,使她人无法复制。
依据市场定位和市场信息反馈,打造精品户型。
同时经过市场调查户型设计上考虑以下几点:
(1)缩短过道设计,入口出设计玄关,降低浪费空间。
(2)大主卧设计。
突出主卧功效和分区细化等。
空间有足够采光、通风条件,能够有灵活部署空间,最大可能地为主人提供个性化室内设计。
(3)设计转角大型景观凸窗、转角落地景观窗、和落地凸窗。
(4)局部单位采取入户花园设计,增加生活趣味性。
(5)户内以客厅为关键活动中心,餐厅均设计为临窗或临阳台。
客厅均设于南向、并以大面积落地窗和南向景观阳台连通、将户外绿色和景观导入室内,做到室内外空间分层次渗透。
现在大多数楼盘客厅开间在3.8—4.2米,可经过合适减小进深尺寸增大开间,达成方正实用效果,开间在4.2—4.5左右。
客厅落地门设计在3.8—4.0米左右,使得阳光采集效果和景观导入达成最好。
(6)全部户型全部有南北两向居室,达成使自然风入室良好效果,和进出家门方便程度。
(7)部分空中花园户型,采取赠予空中私家庭院、花园形式,从户内便可直接通往楼顶花园。
(8)住宅空间净高达成3M标准,增加空间感,提升居住舒适度。
(9)因为南昌市北风较大,沿街住宅北侧单设计内嵌式封闭阳台。
(10)部分户型设计步入式衣柜。
设置隐型空调机位,样式可参万科城市风景或万科四季花城。
(11)在户型设计时,可将赠予面积优越性发挥出来,不一样户型有不一样赠予方法。
给卖家带来切实利益,同时树立起户型实惠形象,增加卖点。
(12)全部户型入户门提议采取复合式防盗门,增加豪华气派觉。
十、居住建筑标准和档次
1、外立面:
构筑架、阳台、窗结合设计,使外立面在整体造型基础上保持简练明快线条感,色彩在稳重耐看基础上,合适增加部分装饰性天然材料进行组合。
2、室内:
二表出户,管线安装就位,尽可能隐蔽处理。
十一、住宅设计规范和要求
依据南昌市房地产动态信息,结合项目产品定位标准思绪,住宅设计应在满足市场需求同时,尽可能按贵司多年专业设计经验,考虑以下设计内容要求(但切莫仅限于此):
1、套内空间
(1)套型
1)住宅应按套型设计,每套住宅应设卧室、起居室(厅)、厨房和卫生间等基础活动空间。
2)住宅套型分为5类,其居住空间个数和使用面积不宜小于下列表格要求。
套型
居住空间数(个)
建筑面积(M2)
备注
一类
2
85—90
建筑面积(M2)含公摊部分
二类
3
115
三类
3
125
四类
3
135
五类
4-5
180-220
(2)卧室、客厅、厨房、卫生间、阳台、单元入户门
1)、平面设计基础标准:
动静分开、干湿分开,充足考虑空调、热水设备、管线部署合理性及隐蔽性;房型种类适量多样化,可合适设置顶层空中花园式户型;
2)、厨、卫设计应综合考虑现代生活用具设施分置,可考虑设置杂物间和工作阳台;
3)、平面以客厅为活动中心,餐厅要自然采光、通风,和客厅分开,且避免餐厅和过道混合。
4)、观阳台宽度要足够,主阳台设置在客厅,北面设置工作阳台;
5)强调厅、厨面要足够,便于现代家庭之功效部署,全部客厅均靠南向设计;
6)户内各功效区设计应全部为自然通风、采光,避免暗卫、暗厨存在;
7)单元入口设门厅,提升居住品位;
以上设计内容应满足最新强制规范设计要求,并能满足舒适生活需要。
2、技术经济指标计算(住宅设计应计算下列技术经济指标)
A、各功效空间使用面积;
B、套内使用面积(平方米/套);
C、住宅标准层总使用面积(平方米);
D、住宅标准层总建筑面积(平方米);
E、住宅标准层使用面积系数(%)
F、套型建筑面积(平方米/套);
G、套型阳台面积(平方米/套);
3、层高和室内净高、套内楼梯、门窗
以上设计内容应满足最新强制规范设计要求,并能满足舒适生活需要。
4、共享部分---楼梯、出入口、垃圾搜集设施
以上设计内容应满足最新强制规范设计要求,并能满足舒适生活需要。
5、室内环境---日照、天然采光、自然通风,保温、隔热,隔声
以上设计内容应满足最新强制规范设计要求,并能满足舒适生活需要。
6、建筑设备---给水排水、燃气、通风和空调、电气
以上各功效空间要求满足最新强制规范设计要求,并能满足舒适生活需要。
7、综合设计
1)住宅建筑设计,应满足建筑设备各系统功效有效、运行安全、维修方便等基础要求。
2)建筑设备管线设计,应相对集中,部署紧凑,合理占用空间,宜为住户进行装修留有灵活性。
3)厨房、卫生间和建筑设备及管线较多部位,应进行具体综合设计。
电源插座、有线电视终端插座和电话终端出线口等,应和室内设施和家俱综合部署。
4)公共功效管道,包含供水总水管、雨水立管、消防立管和电气立管等,不宜部署在住宅套内。
公共功效管道阀门和需常常操作部位,应设在公共部位。
5)应合理确定多种计量仪表设置位置,以满足能源计量和物业管理需要。
8、各户型功效区设计标准
功效分区清楚、布局紧凑、交通组织有序、管理维护方便。
十二、智能化设计要求
小区内信息网络应遵照技术优异。
经济适用、合理标准,包含以下系统:
1、综合布线系统;
2、建筑安全系统(防灾、防火数据系统);
3、环境能源管理系统(电力照明、空调卫生系统);
4、物业管理系统小量系统、维护保养系统;
5、小区内(包含商业街前广场等)背景音乐系统;
6、写字楼智能化设计应和现行写字楼智能化实施标准相靠近,以提升写字楼市场竞争力;
十三、特殊设计要求
1、外墙进行节能设计处理
2、屋面进行节能设计处理
3、考虑沿北京东路一侧临街窗户安装自动进风装置(会呼吸窗)
4、沿北京东路一侧临街窗户玻璃全部设计为中空玻璃
5、入户采取弱电集成器作交楼标准
6、部分户型主阳台设计考虑错开设置,使阳台高度达成两层6米高度,可采取南北错或左右错
7、每套住宅最少有一个卧室(主卧)设计为落地凸窗
以上设计要求为本项目标基础设计要求,在设计过程中应充足考虑居住舒适品质及居住安排空间合理性,并结合最新住宅设计规范要求进行对应调整或加以更新改善。
十四、景观计划设计要求:
1.小区园林景观总体计划设计风格应和建筑风格相协调,做到园林风格和建筑立面效果相统一。
2.车行路及人行路景观设计要求:
小区路网做到人车分离,车行道不宜太笔直,结合各组团景观实际情况,作出合适弯曲和缓坡处理,使道路通而不透,使车辆自然缓行,令其对小区综合环境之影响降至最低。
3.在小区适宜位置设计一座供小区业主户外运动休闲时使用公用厕所,男女分开使用,同时满足2男2女使用即可,厕所外立面造型可用假山雕塑小品样式装饰美化。
4.小区内2栋高层底下要求做架空处理,并在底层做景观装饰,安排部分健身设施,以备雨天运动休闲所用。
5.小区内水景观节点设计应综合考虑使用成本和维护成本,各水景节点打造要和周围景观环境节点相辉映,相统一。
6.尽可能考虑保留和利用厂区现有树种进行造景绿化处理,能不移植尽可能不移植(在不影响施工前提下),以加紧景观成熟。
7.景观计划方案要求提供景观鸟瞰效果图1份,入口广场景观效果图1份、中心组团休闲广场效果图2份,泳池景观透视效果图1份,中轴景观效果图1份,其它关键景观节点效果图3份。
8.提供详尽总平面景观计划设计图,提供园林景观关键设计理念文字说明,并附各景观节点文字说明,要求给各景观节点分别命名,所命案名应和园林总体计划风格及意境相吻合,为项目园林景观制造很好市场差异化卖点。