杭州业主大会和业主委员会工作指导规则杭州住房保障和房产.docx
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杭州业主大会和业主委员会工作指导规则杭州住房保障和房产
杭州市业主大会和业主委员会活动指导规则
（征求意见稿）
第一章 总则
第一条（目的依据）为规范业主大会、业主委员会的活动，维护业主合法权益，促进和谐社区建设，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》及有关规定，结合我市实际，制定本规则。
第二条（适用范围）杭州市区范围内（不含萧山区、余杭区）实施物业管理的项目成立业主大会、选举业主委员会，及其活动适用本规则。
第三条（管理职责）市房产管理局是全市物业管理行政主管部门（简称市物业主管部门,下同）依法对全市的业主大会和业主委员会活动进行宏观指导。
各区建设（房管）局是本辖区内物业管理的行政主管部门（简称区物业主管部门，下同）依法对本行政区域内的业主大会和业主委员会活动进行业务指导。
街道办事处（乡镇人民政府）（简称街道（乡镇），下同）负责组织、协调本辖区内业主大会成立和业主委员会选举工作，指导、监督业主大会和业主委员会的日常活动。
社区党组织、社区居委会、社区公共服务工作站（统称社区，下同）协助街道（乡镇）做好业主大会成立和业主委员会选举工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，调解业主、业主委员会与物业服务企业之间的物业服务纠纷。
街道（乡镇）可以委托社区办理相关事务。
第四条（联席会议） 物业管理区域内，应建立由街道（乡镇）、区物业主管部门、公安派出所、仲裁机构、基层法院、社区、业主委员会、物业服务企业等单位参加的联席会议制度。
联席会议由街道（乡镇）负责召集和主持，主要协调解决物业管理中的疑难问题。
有下列情况之一的，应当召开联席会议：
（一）业主委员会不依法履行职责；
（二）业主委员会选举、换届过程中出现问题；
（三）履行物业服务合同中出现重大问题；
（四）提前终止物业服务合同；
（五）物业服务企业在退出和交接过程中出现问题；
（六）需要协调解决的其他物业管理问题。
街道（乡镇）负责整理、保管联席会议的记录或者形成的会议纪要。
联席会议的成员单位应当按照会议纪要或者议定的事项落实责任。
第二章业主大会
第一节业主大会的组成和职责
第五条（业主大会组成）业主大会由同一个物业管理区域内的全体业主组成，是业主集体行使权利和维护全体业主在物业管理活动中合法权益的组织。
一个物业管理区域成立一个业主大会。
业主人数少于十人且经全体业主一致同意，可以不成立业主大会，由全体业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
第六条（业主共同决定事项）下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业；
（五）筹集和使用专项维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。
决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
第七条 （面积和人数认定）业主共同决定事项时，业主专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；建筑物总面积为业主专有部分面积的统计总和。
业主人数按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。
但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；业主总人数为业主人数的统计总和。
第二节首次业主大会会议的筹备
第八条（首次业主大会成立条件）物业管理区域内具备下列条件之一的，应当成立业主大会，选举产生业主委员会：
（一）房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之六十以上的；
（二）首套房屋出售并交付使用已满两年，且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之三十以上的。
第九条 （首次业主大会召集）首次业主大会会议由物业所在地的街道（乡镇）负责召集。
符合业主大会成立条件的，建设单位应当以书面形式向物业所在地的街道（乡镇）提出申请报告。
建设单位未及时书面报告的，业主或物业服务企业可以向物业所在地的街道（乡镇）提出成立业主大会的书面要求。
街道（乡镇）应当在收到书面申请报告后60日内，在物业所在地的区物业主管部门指导下，负责核实并组织、协调成立首次业主大会会议筹备组（简称筹备组，下同）。
第十条（筹备组组成）筹备组由五至九人的单数组成，其中社区、建设单位代表各一名、业主代表三至七名。
筹备组组长由社区代表担任，未成立社区的，由街道（乡镇）指派工作人员担任。
筹备组成员名单应当自成立之日起3日内在物业管理区域内书面公告。
第十一条（筹备组业主代表要求）筹备组中的业主代表应由模范履行业主义务,热心公益事业,责任心强,有一定组织能力并能够按时参加筹备组活动的业主担任；由业主进行推举，业主推举的人数少于规定名额或过多的，由社区负责推荐补足或在愿意参加筹备工作的业主中确定。
第十二条 （筹备组工作指导与配合）街道（乡镇）、区物业主管部门应指导筹备组开展业主大会筹备工作。
全体业主、建设单位、物业服务企业应积极配合筹备组开展工作。
第十三条（筹备组工作原则）筹备组应当遵守以下工作原则：
（一）少数服从多数；
（二）筹备组成员辞职或因其他原因不能履行职责而出现缺额时，应按原组成方式及时补足。
第十四条（筹备组工作要求）筹备组应当自组成之日起60日内在物业所在地的街道（乡镇）、区物业主管部门指导下，组织业主召开首次业主大会会议，并选举产生首届业主委员会。
因故无法按时完成的，筹备组应向街道（乡镇）提出延期召开的报告，并在物业管理区域内公告相关情况及解决办法。
第十五条（筹备组职责）筹备组履行下列职责：
（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容，由业主代表参加业主大会会议的，确定业主代表产生的条件、方式和人数，并组织业主推荐产生业主代表；
（二）确认业主身份，确认物业管理区域内的业主总人数和建筑物总面积；
（三）按照示范文本拟定业主大会议事规则（草案）、管理规约（草案），并公示征询意见；
（四）确定业主委员会委员、候补委员候选人产生办法以及建议名单，并公示征询意见；
（五）做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。
第十六条（业主委员会组成）业主委员会由委员和候补委员组成，成员为五至十五人单数。
业主委员会主任、副主任由业主委员会从委员中选举产生。
候补委员不列席业主委员会会议，不具有表决权。
人数按不超过委员人数的百分之四十设置，作为委员缺额时的递补。
第十七条 （业主委员会候选人产生方式）业主委员会委员、候补委员候选人由业主自荐或筹备组推荐,五名以上业主也可以联名推荐候选人一名。
筹备组应当审查候选人的资格，并结合物业管理区域规模、代表性、广泛性等因素，确定候选人名单。
业主联名推荐的，应在筹备组规定的时间内完成，逾期推荐的无效。
第十八条（表决票或选票发放）筹备组应当依法确认业主身份，并发放表决票或选票，表决票或选票应当写明业主姓名、性别、物业名称、有效的联系方式及拥有的建筑物专有部分面积等基本内容。
第十九条（筹备组公示事项）筹备组应当将下列事项在物业管理区域内公示，公示时间为7日：
（一）业主大会议事规则（草案）、管理规约（草案）；
（二）业主委员会委员、候补委员候选人简历表、参选承诺书，会议的表决票和业主委员会选票（样本），业主大会会议议程。
业主对上述公示事项有异议的，应当在公示期内以书面形式署名向筹备组提出。
筹备组应当在公示期满后5日内予以答复。
第二十条（会议通知送达方式）筹备组应当于业主大会会议召开15日前将会议通知以下列方式之一送达业主：
（一）当面递交书面通知；
（二）将书面通知放入业主信箱内或业主的建筑物专有部分内；
（三）邮寄。
此外，会议通知还应当在物业管理区域公告栏或其他显著位置公告。
通知应写明会议的时间、地点、形式、内容、业主委员会委员、候补委员候选人名单、业主总人数和建筑物总面积、投票人的权利和义务等。
第三节首次业主大会会议的召开
第二十一条（业主大会会议形式）业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
第二十二条（首次业主大会会议内容）首次业主大会会议的内容包括：
（一）表决通过业主大会议事规则、管理规约；
（二）选举产生业主委员会委员、候补委员；
（三）其他需要业主大会会议表决通过的事项。
第二十三条（投票权行使）业主可以自行投票，也可以书面委托代理人投票。
书面委托书应载明具体委托事项和权限。
一名代理人可同时代理业主的具体人数应当在业主大会议事规则中确定。
单个建筑物专有部分登记有两个或两个以上所有权人的，应自行确定一名投票人。
业主无民事行为能力或限制民事行为能力的，由其法定监护人行使投票权。
业主不自行投票也不委托代理人投票的，视为同意已参加投票的大多数业主意见，并不得以未参加投票为由不服从业主大会的决定。
第二十四条（业主代表推选）物业管理区域内业主人数超过100人的，可以幢、单元、楼层等为单位，推选业主代表参加业主大会会议。
推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当在参加业主大会会议3日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见；需要投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。
第二十五条（筹备组工作规则）采用书面征求意见形式召开业主大会会议的，筹备组应当在会议召开7日前组织人员根据规定的时间、地点和方式发放与回收表决票或选票，并做好签收与登记工作。
回收时限届满后，如回收的表决票或选票未达到物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的，由筹备组以公告形式告知全体业主延长投票时间，组织人员催收表决票或选票，直至达到法定比例。
筹备组负责开箱验票、统计并在物业管理区域内公布表决、选举结果。
第二十六条（首次业主委员会会议）筹备组应当自业主委员会选举产生之日起3日内组织召开首次业主委员会会议，由业主委员会从委员中选举产生主任1名、副主任1至2名。
首次业主委员会会议结束后,筹备组将有关资料移交业主委员会后自行解散。
第四节业主大会定期会议和临时会议
第二十七条（定期会议和临时会议）业主大会会议除首次会议以外分为定期会议和临时会议。
业主大会会议由业主委员会按照业主大会议事规则组织召开。
召开业主大会会议时，应当告知相关的社区。
业主大会召开会议时，街道（乡镇）、区物业主管部门、公安派出所、社区和使用人的代表可以列席业主大会会议。
第二十八条（业主大会临时会议）有下列情形之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：
（一）专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上的业主提议；
（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理；
（三）业主大会议事规则规定的其他情况。
属于前款第一项情形的，业主委员会在接到提议后20日内应当就所提的议题组织召开业主大会会议；书面提议应附上提议业主本人的签名、联系电话、房号，业主委员会有权核实提议人的业主身份及其专有部分面积，无法核实业主身份的提议人其提议无效。
第二十九条（业主大会的召集）业主委员会不按规定组织召开业主大会会议的，业主可以请求物业所在地的街道（乡镇）责令限期召开；经街道（乡镇）督促后，仍未组织召开的，在区物业主管部门的指导下，街道（乡镇）组织成立由业主和社区代表组成的筹备组负责召开。
其他任何单位和个人不得组织召开。
第三十条（业主大会会务规则）业主大会定期会议和临时会议的会务筹备、召开、表决等事项参照首次业主大会的相关规定执行。
第三十一条（业主大会活动规则）业主大会应当按照法律、法规和业主大会议事规则开展活动。
业主大会作出的决定，应当在物业管理区域内公告，对全体业主具有约束力。
第三章业主委员会
第三十二条（业主委员会职责）业主委员会是业主大会的日常工作机构，执行业主大会的决定事项，依法履行下列职责：
（一）召集业主大会会议，向业主大会报告物业管理的实施情况；
（二）定期报告有关决定执行情况，提出物业管理建议；
（三）在业主大会会议作出决定后60日内，代表业主大会与物业服务企业签订、续签、变更或者解除物业服务合同；
（四）监督管理规约的实施，督促不交纳物业服务费和其他相关费用的业主、物业使用人限期交纳；
（五）对物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造方案征求业主意见，并监督实施；
（六）对经营性收益的产生、管理、使用方案征求业主意见，并形成约定；
（七）配合街道（乡镇）、公安派出所、社区做好本物业管理区域内的社会治安等社会管理工作；
（八）组织业主委员会换届和补选工作；
（九）调解处理业主之间、业主与物业服务企业之间的纠纷；
（十）业主大会赋予的其他职责。
业主委员会应当公布工作电话,及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同。
第三十三条（业主委员会备案）业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列资料向物业所在地的区物业主管部门办理备案手续：
（一）业主大会会议记录和会议决定；
（二）业主大会议事规则和管理规约；
（三）业主委员会成员的基本情况。
对符合规定的，区物业主管部门应当在7个工作日内出具备案证明并告知街道（乡镇）。
对不符合规定的，应当在7个工作日内说明理由，并指导业主委员会按要求完善备案资料。
业主委员会备案的内容发生变更的，应当自变更之日起30日内办理备案变更手续。
第三十四条（业主委员会成员要求）业主委员会委员、候补委员候选人应当是本物业管理区域内的自然人业主或者法人和其他组织授权的自然人代表，并符合下列条件：
（一）具有完全民事行为能力；
（二）遵守业主大会议事规则和管理规约，履行业主义务，未欠交物业服务费和其他相关费用；
（三）遵纪守法，热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有较强的公信力和组织、协调能力；
（四）本人、配偶及其直系亲属未在为本物业管理区域提供物业服务的企业及其下属单位任职；
（五）书面承诺积极、及时、全面履行工作职责。
第三十五条（业主委员会会议规则）业主委员会会议由主任召集和主持。
主任因故不能履行职责时，由副主任召集和主持。
经三分之一以上委员提议召开业主委员会会议的，应当召开业主委员会会议。
主任、副主任无正当理由不召集业主委员会会议的，由街道（乡镇）指定一名委员召集和主持业主委员会会议。
业主委员会委员不得委托他人出席业主委员会会议。
业主委员会会议可以邀请物业所在地社区列席。
业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出决定时应当经全体委员过半数同意。
一名委员拥有一票表决权。
业主委员会会议应当制作书面记录，由出席会议的委员签字并加盖业主委员会印章。
业主委员会应当在作出决定之日起5日内，将会议情况以及决定事项以书面形式在本物业管理区域内公告。
第三十六条（业主大会、业主委员会限制）业主大会、业主委员会的决定应当符合法律、法规的规定。
业主大会、业主委员会不得作出与本物业管理区域物业管理无关的决定，不得从事与本物业管理区域物业管理无关的活动。
业主大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以依法请求人民法院予以撤销。
业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规规定的，物业所在地街道（乡镇）应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
业主委员会超越职权作出决定，或者作出与本物业管理区域物业管理无关的决定，由签字同意该决定的委员承担相应的法律责任。
第三十七条（业主委员会成员行为要求）业主委员会委员、候补委员不得有下列行为：
（一）收受物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬；
（二）向为本物业管理区域提供服务的物业服务企业承揽、介绍相关业务或者推荐他人就业；
（三）收受可能妨碍公正履行职务的其他利益。
第三十八条（业主委员会成员管理措施）业主委员会委员有下列情形之一时，经业主委员会会议通过后中止其委员职务，并提请下次业主大会会议审议决定：
（一）以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞呈；
（二）不履行业主义务、不遵守管理规约，情节严重且拒不改正；
（三）一年内三次无故缺席业主委员会会议；
（四）其他原因不宜担任业主委员会委员。
业主委员会中止委员职务时，应当允许该委员提出申辩并记录归档。
第三十九条（业主委员会成员管理措施）业主委员会委员、候补委员有下列情形之一时，其委员、候补委员职务自行终止，并由业主委员会在物业管理区域内公告。
（一）物业转让、灭失等原因不再是本物业管理区域的业主；
（二）因疾病或者其他原因丧失工作能力；
（三）本人、配偶及其直系亲属在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业及其下属单位任职；
（四）连续1年以上不在本物业管理区域居住的；
（五）被人民法院判处刑罚或被公安机关判处劳动教养。
第四十条（职务中止（终止）资料移交）业主委员会成员职务中止和自行终止时，应当在5日内将其保管的有关资料、印章和财物移交业主委员会。
第四十一条（业主委员会缺员增补）业主委员会任期内，委员出现缺员时，业主委员会应当召开业主大会会议进行补选。
设立候补委员的，从候补委员中按照得票多少依次递补。
业主委员会委员缺员50%以上或者业主委员会主任、副主任全部辞职的，业主委员会应停止工作。
在区物业主管部门的指导下，由街道（乡镇）组织成立由业主和街道（乡镇）、社区代表组成的筹备组，按照规定召开业主大会会议，选举新的业主委员会。
第四十二条 （物业服务企业的确定）业主委员会应在成立后三个月内，或物业服务合同期满前三个月，组织召开业主大会会议确定续聘或重新选聘物业服务企业。
重新选聘物业服务企业的，应按以下要求做好相关工作：
（一）参与投标的物业服务企业必须具有《物业服务企业资质管理办法》规定要求的资质等级，属三级暂定资质的，必须是在一年有效期内；
（二）招投标工作由业主委员会组织实施，集体确定；
（三）招投标时应对经营性收益的管理、使用、分配做出明确的规定，并将有关情况在合同或附件中明确；
（四）招投标结果，物业服务合同、服务等级与收费标准及合同附件的全部内容，应在物业管理区域内公示。
业主委员会逾期不组织召开业主大会会议确定续聘或重新选聘物业服务企业的，由街道（乡镇）督促其限期召开。
经街道（乡镇）督促后，仍未组织召开的，在区物业主管部门的指导下，街道（乡镇）组织成立由业主和社区代表组成的筹备组，按照规定召开业主大会会议确定续聘或重新选聘物业服务企业。
在续聘或重新选聘物业服务企业期间，物业服务企业、业主应当按照原物业服务合同履行各自的权利和义务。
第四十三条（业主委员会换届）业主委员会每届任期三年至五年，具体由业主大会决定。
委员、候补委员可以连选连任。
业主委员会任期届满前六个月，业主委员会应当组织换届选举，并报告街道（乡镇）。
换届选举应当在任期届满前三个月完成。
在任期届满前三个月尚未完成换届选举的，街道（乡镇）应当组织或者监督业主委员会组织换届选举，并在上届业主委员会任期届满前选举产生新一届业主委员会。
逾期仍未组织召开的，在区物业主管部门的指导下，街道（乡镇）组织成立由业主和社区代表组成的筹备组负责召开。
业主委员会任期届满后，不得继续履行职责。
第四十四条（业主委员会任期届满交接）业主委员会应当在任期届满后5个工作日内，将业主委员会印章、档案资料以及其他属于业主大会和业主委员会的财物等移交给新一届业主委员会。
业主委员会及其成员未在规定时间内将保管的资料、印章和财物移交的，由街道（乡镇）责令其限期移交。
限期届满后仍不移交的，新一届业主委员会可以请求物业所在地公安派出所协助移交，也可以依法向人民法院提起诉讼；造成财物毁坏、灭失的，依法承担赔偿责任。
第四十五条（业主委员会专职执行秘书）业主委员会应当建立日常工作制度。
经业主大会同意，业主委员会可以聘请专职执行秘书，负责处理业主委员会的日常事务。
执行秘书的工作职责由业主大会议事规则规定。
第四十六条（业主委员会工作档案）业主委员会应当建立健全工作档案。
工作档案一般包括下列内容：
（一）各类会议记录、纪要；
（二）业主大会决议、业主委员会决定等书面材料；
（三）业主委员会选举、换届的有关材料；
（四）业主名册；
（五）物业服务合同；
（六）有关法律、法规和业务往来文件；
（七）业主的书面意见、建议书；
（八）公告、公示及其证明材料；
（九）物业共用部位和共用设施设备专项维修资金、物业保修金、经营性收益相关资料；
（十）物业服务企业提供的共用部位和共用设施设备运行状况的报告；
（十一）其他。
业主委员会工作档案应当指定专人保管，放置在业主委员会办公场所或者物业服务企业在物业管理区域内的办公场所。
第四十七条（业主委员会事务公开）业主委员会应当定期将工作情况通过公告等形式向全体业主报告。
业主有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问，业主委员会应当予以答复。
第四章 经费与印章管理
第四十八条（活动经费）业主大会、业主委员会活动经费，业主委员会委员津贴和专职执行秘书薪酬，按照《杭州市物业管理条例》规定的比例提取，由全体业主共同分摊或从经营性收益中列支。
业主委员会委员津贴和专职执行秘书薪酬标准由业主大会决定。
候补委员不领取津贴。
经费使用情况由业主委员会以书面形式在物业管理区域内每年度至少公布一次，并接受业主的监督。
第四十九条（印章刻制）业主委员会备案后，持街道（乡镇）出具的备案证明到公安部门指定的单位刻制业主委员会印章，印章内容应当包括任期时限。
业主委员会印章所刻名称应与地名办批准的物业名称保持一致。
第五十条（印章保管与使用）业主委员会应当建立健全印章管理制度，由业主委员会指定专人负责保管，并按印章管理制度使用。
违反印章使用规定，造成经济损失或不良影响的，由责任人承担相应的责任。
第五十一条（印章重新刻制）业主委员会应当妥善保管并依法使用印章。
印章遗失的，业主委员会持在主要新闻媒体上声明作废的凭证，到街道（乡镇）办理重新刻制印章证明手续，按照规定重新刻制。
第五章附则
第五十二条（代为行使）实施物业管理的项目符合法定条件但未能成立业主大会，选举产生业主委员会的，以及实施社区化准物业管理的项目，由物业所在地的社区代为行使本规则中涉及业主委员会的职责。
第五十三条（业主身份）本规则所称的业主，是指依法登记取得或者依据生效法律文书、征收决定、继承或者受遗赠，以及合法建造房屋等事实行为取得专有部分所有权的人;基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主。
业主为法人和其他组织的，由法定代表人或法人和其他组织授权的自然人代表参加业主委员会成员的选举。
业主配偶出具《结婚证书》和能够证明其权属的合法有效文件或者《商品房买卖合同》，证明其与业主关系，并出具所购房屋为婚后共同财产的具结后，可以参加业主委员会成员的选举。
第五十四条（示范文本制定）市物业主管部门可以制订发布业主大会议事规则、管理
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