花马湖生态文化旅游综合开发区项目工作思路Word格式文档下载.doc
《花马湖生态文化旅游综合开发区项目工作思路Word格式文档下载.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《花马湖生态文化旅游综合开发区项目工作思路Word格式文档下载.doc（6页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。
3．规划、建设等部门参与初步设计和方案审批。
2012-5
至
2012-11
选址意见书
项目核准或备案资料：
申请报告、城市规划意见、用地预审意见、环境影响评价、水土保持方案、占用耕地审核、营业执照等。
设计任务书
投资计划书
初步设计方案
拆迁安置方案
准备
项目征地、挂牌、报建
办土地使用证：
土地出让合同、交费证明等；
办规划许可证：
申请报告和发改委批文、用地规划许可证、土地证、已审批规划图和建筑设计图；
办施工许可证：
土地证、规划许可证、招标确定施工图设计公司、施工图审查证明、质量安全监督手续等。
建委（建设局）
2012-12
2013-8
建筑设计、图纸审查
国土、环保、
消防、人防、
规划、建设等
行政管理部门
2013-12
二、花马湖项目公司前期运作基本内容工作计划
节
点
工作阶段
主要工作内容
工作部门
主项
备注
主办部门
协办
大类
小类
说明
土
地
获
取
阶
段
土地
信息
收集
地块现状图
落实地块具体位置及周边情况
控制性规划图
项目管理部
2012-6
规划设计条件
落实规划条件，了解限制性条件
区域规划图
现场踏勘土地研究
对地块现状、村民拆迁房屋数量地质条件、文物等影响开发的因素详细了解
需要村委配合
市场部
周边配套情况
熟悉地块周边五公里范围商业、教育、交通现状等情况
绘制区域配套图
周边发展规划
熟悉地块所属区域的规划，对以后项目开发的影响和支撑。
获取政府单项规划
价值
初判
地块的获取方式、土地各类成本构成
土地变性操作
与土地所有方进行接触，了解土地出让方式和土地性质，以及土地用途调整如何实现
鄂州土地相关政策
项目开发建设成本
了解道路基础设施、建安成本、政府收费项目和具体情况
获取政府部门收费标准表格
深判
可行性研究报告
现状图（土地四至电子文件）
规划部门
2012-7
2012-9
市场深度调研
《市场调研报告》
研究政府相关政策
区域市场需求分析
客户分析、竞争分析
国内外相关项目的
成败得失经验教训
专业公司合作
项目最终定位
《开发定位报告》
提炼项目文化内涵对项目定位、客户定位、产品定位等，提出开发策略性建议。
管理部
成本效益测算：
针对多个概念方案进行成本概算、利润率分析及比选
进行项目开发的方案设计和成本测算。
成本
控制专家顾问
开发周期及土地付款方式设置
根据土地的开工条件、市场情况，共同制定开发节奏。
项目整体规划方案确定
上报政府讨论
初步方案
专家
顾问
协办部门
说明
寻找
合作
资金
股东
《项目招商报告》
项目市场产品分析及开发组织
2013-5
项目前景及投资盈利分析
明确合作伙伴、
洽谈合作方式
《项目商业合作模式》
制定项目财务数据
财务部
合作伙伴确定
商谈合作方式、投资回报方式、草拟合同
项目部
合作方案确定
合作细节确定
项目引资
签署战略合作协议
《商业计划书》
行政办
股份合作
寻求股东合作
成立新公司及相关手续办理
办理股权合作登记、
增资等相关工作
工商办理公司注册。
行政部
挂牌
摘牌
概念规划方案深化
向政府汇报方案
获得政府认可
项目立项报告
《花马湖生态文化旅游项目开发建议书》
区域开发合同
《花马湖生态文化旅游项目综合开发合同》
土地成本核算
确定土地上限及开发用地面积
约定土地底价及BT项目
国土部门协商
总经理
土地挂牌运作
协助政府完成红线图、设计要点
协助完成征地及拆迁补偿方案
国土规划部门协调
土地摘牌
确定土地上限、价格敏感性分析、制定出价战术等运作
发改委、国土部门
获取土地
签订土地出让合同
确定用地图、桩点坐标、用地条件
交纳土地款、契税、交易费等
合同条款草拟完善
财务部提供资金。
法律
确权
办土地证材料
提交土地出让合同和土地出让金、交易费等交费证明
提供土地出让合同；
财务部提供资金缴纳出让金、交易费。
企业投资项目备案
办理公司注册、开发资质预审
工商、建委
委托工程咨询资格机构编制
《项目申请报告》
提供相关项目资料
向项目备案机关提交申请报告
办理规划许可证
向规划部门提交规划设计方案
规划部门沟通
土地拆迁安置方案
按照政府标准及村民协商
村委、国土等部门
核定土地边界
核定用地图、核定用地相关图、规划地界坐标图
国土、规划
交费证明
缴纳土地费用
国土
1:
500现状地形图
规划局测绘部门完成
规划
项目控制、详规
规划部门提供或委托设计
分项
办理
土地证
《土地出让合同》
政府确认国土局签署合同
成本工程部
地籍图
国土局提供
土地登记申请书
国土局申请
土地确权证明文件
国土局
土地权人证明材料
申请人主体资格证明、法人代表证明或个人身份证明
提供企业相关证明资料。
项目发展报告
开发计划：
■研发、销售：
根据宗地状况、市场条件和公司回款要求，初步制定土地开发计划和销售计划；
■研发、商业：
结合市场现状完成项目公建部分开发不同业态产品开发顺序建议；
■工程：
按营销计划和工程情况排定工期。
项目考核指标初定：
■组织讨论，初步拟定的项目开发排期和总体经济指标要求及各阶段经济指标要求
资金流：
根据工期制定工程款支付计划；
■项目：
制订配套费及土地款支付计划。
首
期
项
目
规
划
设
计
设计
工作
明确产品设计思路
根据区域市场内客户需求状况和在销楼盘热销产品分析，对户型设计、户型配比、面积区间、景观规划、建筑风格、配套标准等规划设计提出改善性意见。
设计公司
销售公司
营销部
控制部
工程部
设计公司初步选择
明确设计单位选择标准，了解相关设计院的价格行情。
设计公司实地考察
制定设计组织计划
根据项目规模设计深度
设计阶段分解
方案
组织
方案、规划设计院选择与合同签订
合同文本审核
设计费用审核
法律顾问
设计任务书与相关技术指标初订
制订规划、景观及建筑单体的设计任务书、交工标准，及规划指标、环境指标的初订
依据建筑规划、景观规划及交工标准初步确定建安、环境等成本指标；
制定交工标准，对主要部位做法、结构方案、设备方案等提出建设性意见。
规划方案结合成本测算的研讨及确定
对于初步测算的成本指标逐步细化、结合市场调整售价，确保预期利润率。
结合项目地块的基本素质、成本测算情况和预期销售情况，对项目规划设计提出建议；
彩色总平面图方案送规划预审
彩色总平面图（含经济指标）
负责提供图纸
设计部
营销
策划
修建性详规成果
提供参考意见
详细性规划方案的报建及确定
（含配套场站点）报市政府
建筑平、立面功能效果及成本测算的研讨及确定
各部门共同商讨成本指标，逐步深化、细化。
各部门结合项目实际，从不同角度提出合理建议
彩色立面效果图送规划预审及审批
（上报市政府）
建筑方案报建图
提供报建图纸
景观概念方案
设计及确定
各部门结合项目实际，从不同角度对客户景观需求、景观规划设计方案提出合理化建议。
6
升级会员 