老年公寓运营模式浅析Word格式文档下载.docx
《老年公寓运营模式浅析Word格式文档下载.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《老年公寓运营模式浅析Word格式文档下载.docx（12页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。
特点三：
老年公寓项目相对于一般房地产项目投资额大、资金回收期长。
老年公寓项目不同于一般房地产项目，它不仅包括住宅本身，还包括许多服务配套项目，并且在设施、设备规划设计、安装方面都要结合老年人的特点，有专家称老年公寓的总体造价要比普通房地产项目高五成至一倍。
另外老年公寓的租售方式比一般住宅更为复杂，一般住宅都通过住宅销售实现房地产开发的最终目的，而老年公寓则需要根据老年人市场需求的多种形式，采取租、售结合的方式满足老年人入住，其中一定比例的住宅面积可以实现销售，另一部分须满足租用、度假等需求，并且公共服务设施更需要通过经营来实现收回投资，因此老年公寓的运营模式要采取灵活多样的销售方式保证其正常经营。
二、老年公寓运营模式应遵循的原则
老年公寓运营模式中的市场定位、销售方式、服务体系的建立直接影响老年公寓的经营成败，因此老年公寓的运营模式要遵循二路出击的目标市场定位原则；
三方并举的销售原则；
四点标新的社区服务原则。
原则一：
目标市场定位——二路出击。
老年公寓的市场定位应该遵循兼顾老年人养老与公建设施共享的“二路出击”原则。
其目标消费群体应包括具有中高经济实力的老年人和资源公享群体（即享用老年公寓设备、设施、服务等资源的群体，包括旅游观光者、购物者、就医者等群体）。
老年公寓具有“一低二高”的特点，即低容积率、高比例公建设施、高水平的社区服务。
低容积率意味着人口密度低，这与高比例公建设施、高水平的社区服务存在矛盾，因此其公建设施和服务资源在充分满足社区内老年人需求的同时向公众提供服务，这样一方面可以实现长期以低廉的价格向社区内的老年人提供高品质的服务，另一方面可以最大限度地发挥公建设施和服务资源的效能。
为老年人提供养老服务的同时根据项目所处地理位置，因地制宜地开发利用当地的特色资源规划公建设施。
如在旅游区域内，就应该发挥旅游资源优势，在为老年人提供特色服务的同时对游客提供住宿、娱乐等服务，这样一方面减少老年公寓作为老年社区的“暮气”，让老年人更多的接触社会，减轻他们已经脱离社会的心理感受，另一方面可以增加社区的收入，维持其正常经营，从而为老年人提供更优质的养老生活环境。
北京太阳城是成功开发老年公寓的典范。
北京太阳城采用“福利性事业，商业化运作”的模式，走以老年人养老，带动医疗、商业、娱乐、旅游的多元化经营与发展的道路。
考虑在小汤山附近没有较大规模的医疗机构、购物场所及休闲娱乐、会议设施，北京太阳城采取内外兼顾的方法，在为满足对社区内的业主服务的同时，对外开放经营，在这方面充分利用了“老年公寓”的概念带动了医疗、商业、娱乐、旅游的多元化经营与发展。
原则二：
销售方式——三方并举。
根据老年公寓的市场定位采用三方并举的销售方式满足不同消费群体入住老年公寓的需求。
三方并举的销售方式为出售房屋（或房间）的产权、出租房屋使用权及产权酒店方式销售房间（产权酒店是一种投资行为与消费行为相融合的方式）三种形式。
不同消费群体购买老年公寓的目的具有多样性。
老年公寓的使用主体是老年人，但其消费主体可以是老年人也可以是中年人。
不同消费群体购买老年公寓的目的具有多样性，如为老年人养老、为投资房地产及二者兼而有之的，灵活的销售方式可以满足不同人群的消费需求，同时有利于开发商的资金回笼。
三方并举的销售方式适应老年公寓市场定位及多元化发展的要求。
出售房屋产权满足消费群体置业投资的要求；
出租房屋使用权方式最为灵活，它可以根据当地消费者的消费观念，创造性的衍生出多种既满足消费者的消费需求又适合开发商经营的租赁方式；
产权酒店的销售方式适合老年公寓的养老、旅游服务模式的市场定位一方面满足了投资者获取投资收益的心理预期，同时可以使开发商快速回笼资金，另一方面可以使开发商继续拥有老年公寓的经营权，从而有利于保持老年公寓的经营方向。
原则三：
社区服务——四点标新。
社区服务的四点标新意味着社区服务方面的社区物业服务、社区家政服务、社区医疗服务及社区娱乐服务达到标新立异的水平，它是形成老年公寓差异化经营的基础，是持续正常经营的保障。
老年公寓为老年人提供高品质的养老生活，一方面它提供适合老年人居住的住宅环境，另一方面提供完善周到的人性化的社区服务，这是老年公寓差异化经营的必备条件。
老年公寓的社区服务水平可以分为必备层级、完备层级、完善层级，其中必备层级是老年公寓达到为老年人提供安全、便利的服务内容，完备层级是老年公寓为老年人提供尊重人性的规范的服务水平，完善层级是老年公寓开发具有前瞻性服务项目形成与其他同类型的养老机构差异化经营的基础。
例如在社区家政服务方面，必备层级要为老年人提供适合老年人特点的无障碍的购物场所及丰富的高品质的商品，满足他们安全、便利的购物需求。
完备层级要达到根据老年人购物特点，提供免费送货上门等人性化的规范的服务。
完善层级要达到根据每户老年人的消费习惯、购物频次，主动的提供个性化服务。
概括而言，四点标新的社区服务赋予了钢筋水泥灵性，提升了老年公寓的附加值，奠定了老年公寓的差异化经营的基础。
总之，老年公寓开发为中高经济实力的老年人提供了高品质的养老方式，在我国属于新鲜事物，老年公寓的特点导致其运营模式具备创新性、复杂性，因此要结合我国老年人的需求特点和国外老年公寓的运营经验，从市场定位、销售方式、社区服务方面探索适合老年公寓“福利性事业、商业化”特点的运营模式
美国的老年公寓市场现状分析
2001-2-19
美国老年公寓市场的情况比较复杂，过度开发现象的出现、短期市场竞争的剧烈，使老年公寓的出租人、开发商和经营者都在寻找一种生存之道。
老年公寓的市场分类以物业为老年人提供陪助、护理和医药服务类型与数量的不同而分3类。
自住型（Independent-living）老年公寓不为老年居住者提供任何与日常生活、药物服务有关的协助，只是提供一个环境优美、舒适的居住社区，包括所有的生活配套设施，甚至可以完全容纳一个高尔夫球场。
陪助型（Assisted-living）老年公寓向居民提供与日常生活有磁的各种服务，包括做饭、帮助洗澡、喂饭、洗衣、体检、喂药和其它个人生活方面的需求。
特护型（acute-care）老年公寓除了上面两种类型所提到的服务外，还...
>
感触国外老年公寓
（一）---过有尊严的生活
更新时间：
2008-7-1507:
33来源:
本站原创
年轻的你也许正为步入老年的双亲着想；
而年老的你也可能正为自己的未来开始筹划。
不错，一场银发革命已在人们的周围悄然无声地展开了，尽管不是轰轰烈烈，却不以自己的意志为转移，毕竟岁月不饶人。
我们决不希望今天的老者为了养老仓促应战，也不希望年轻人进入老年的时候，还会受到今天老龄问题的困扰。
那么，如何才能妥善解决我们面临的养老问题呢？
老年公寓能否让老者活得健康、快乐而有尊严？
国外的一些经验或许会给予我们些许启示与指引。
过有尊严的生活
“让我不也相信的，不是那些比中国先进几十年的设施，而是生活在那里的老人们朝阳般的气息。
”天津童鹤养老院院长方嘉珂在参观了奥地利的老年公寓后感慨道。
在中国大多数养老院里，老人们“与外界封闭，了无生气。
”国家和社会能够提供给他们的，往往是最低生活保障水平。
但奥地利等欧美国家的养老院（国外称为老年公寓）的老人们，生活水准并不低于当地公民的平均水准。
而这一生活水准，不仅是指物质生活水准，而且还包括老人的精神生活水准。
在那里，护理人员并不是将老人看做病人来照料，避免使老人们对自己的未来产生悲观厌烦，觉得来日无多，而是将他们看做朋友，陪他们聊天，组织活动。
护理人员也多是成熟而有经验的中年女性。
不少老年人觉得，在这样的地方颐养天年，图的是活得有尊严。
同样在美国乡村的老年公寓，人们经常可以看到那些已经走不动的老人照样自寻其乐。
老年人穿着红红绿绿，比年轻人还要鲜艳，坐在轮椅是也要排练表演节目、做游戏、下棋、打球、玩牌，公寓的娱乐设施应有尽有。
在美国过万圣节、复活节、圣诞节，老年人同样与年轻人一道狂欢。
在万圣节，许多老年人也装扮成野兽鬼怪，穿着奇装异服在化装舞会上狂欢乱跳，如同儿童。
时常还有大学生和名人光顾老年公寓，与老年人进行联欢，这几乎成为了一项社会公益机制。
在那里，老人感到非常的充实，并且被人们尊重，除此以外，老年公寓的经营者面面俱到的考虑与人性的服务，吸引着众多的老年人。
坂田茂子今年已是76岁高龄，居住在日本神奈川县川崎市老年人公寓的单人间。
清晨醒来，她总要到电热水瓶前冲一杯茶水。
用老人的话来说，这是“向孩子们道声‘早安’”。
茂子老人所用的电热水瓶乍一看平淡无奇，其实底部却暗藏玄机，它是具有先进的信息传递功能的网络电水瓶。
一旦接通电源，注入茶水，诸如“9点15分出水”等有关使用情况的信息就会被传送到信息中心。
而在开车约30分钟路程个居住的两个儿子则一天两次在预先指定的时间接收来自信息中心的电子邮件，由此便可得知母亲茂子当天的生活状况。
两年前，茂子老人健康状况很好的妹妹突然病故，这令老人的儿子颇为担心。
后来他们从经营老年公寓的公司宣传手册中了解到这种看护服务，他们说：
“虽然这种服务难以处理紧急突发事件，却可以让孩子们放心。
它在服务价格上也比较合理。
母亲可以像使用普通水瓶一样，而且使用状况的确认时间很短，现在这种服务已经融入母亲的日常生活中。
”
1997年，方嘉珂在前往德国学习当地养老院经验时，发现那里的老人用的是和婴儿一样的纸尿裤，这种纸尿裤可以让大部分失去自理能力的老人免受痛苦。
但中国养老院对于“没有自理能力的”老人，多半采用的是“将老人裸露直到晾干”的方式。
由于历史和物质基础的原因，国内的养老院给人的印象是社会的托老报，老人寄存在那里，子女再无忧，而老人年事增高后，所剩的唯一一片天地就是天花板和床板，在养老院每天还在随时吸从医护人员的忠告和嘱咐。
多年的积习使我们忽视了老年人的感受，这是不少老年人对养老院望而却步的重要原因。
如今，面对银发市场的兴起，老年公寓的经营者希望以优惠等各种方式吸引老年人入住，然而他们首先需要补的一课就是让老年人过上有尊严的生活！
感触国外老年公寓
（二）---老年公寓浮出水面
36来源:
老年公寓浮出水面
中医研究院74岁的离休老教授张之中说：
“让我进敬老院我不去，但如果让我进老年公寓，我一定去。
那么，老年公寓与敬老院有什么区别呢？
老年公寓能否对家庭养老起到缓解作用呢？
在欧美一些国家，适合老年人起居的建筑大体分为四类：
即老年住宅——主要供健康或基本健康的老人居住，他们生活基本可以自理，仅需少量服务；
老年公寓——除上述老年住宅对象外，要求根据需要提供补充性服务的老人居住，养老院——供高龄老人或体弱多病、生活基本不能自理、需要大量生活照料服务的老人居住；
护理院、老年病医院——供体力或智力缺陷需提供生活照料、护理或治病的老人居住。
老年公寓是介于老人住宅与养老院中间的一种居所，它既可使老人有独立的居住单元，保持家庭气氛，又可获得各种较好的社会服务，有利于居家安度晚年。
而不需在身体还较不健康、年龄又不太高时进入过集体生活的养老院，在那里生活全由他们安排，许多人对这种生活单调，缺少乐趣的制度性养老机构不感兴趣。
而老年公寓却深受老年人欢迎。
在一些西方国家，老年公寓已逐步取代了部分传统的养老院。
如丹麦，尽管人口结构日趋老龄化，但从1998年起就再也没建过一座养老院。
具有“老年王国”之称有瑞典，专为老年人建造配有若干公用服务设施的公寓或住宅。
美国先于我国进入了老龄化社会，近十多年来大量兴建老年社区就非常值得我们关注。
美国的老年社区或公寓十分普遍，它们分为营利性和非营利性两类，前者大多为私人公司所办，后者主要是教会兴办，美国政府则给予部分津贴。
在美国环境好、规模大的老年社区一般都坐落于大城市的郊外，大多为私人投资并进行商业化运作，社区中包括种专门为老年人服务的配套设施，形成老年产业的发展基地。
现在许多美国老人们更愿意居住在家一样环境下的有各种服务设施的辅助生活区或各种养老机构。
在西方各国的老年公寓，老人们住在独立的套间里，设有卧室、起居室、储藏室、洗浴设备和小厨房。
老人可携带自己喜爱的家具，购置洗衣机、烘干机。
每户设紧急呼救系统。
各层面设老人活动室或整个公寓楼分设娱乐室、健身房、阅览室、会客室等，并设医务室、监护室及招待客房。
公寓服务人员负责打扫卫生、维修设备，也可根据需要送餐到户。
辅助设施有小商场、邮电所、银行、车库等。
高层公寓设有电梯，电梯内有椅子供老人休息。
档次较高的老年公寓还有游泳池、保龄球及室外草坪、喷泉等。
在我国，老年公寓指的是既体现老年人的居家养老，又能受到社会化服务的新型老年住宅。
也就是说，老年公寓是专供老年人居住的公寓，是由社会力量按照市原则举办和管理、面向有一定经济负担能力的普通老人提供住宅服务的社会养老机构。
有专家指出，发展老年公寓首先要考虑老年人的心理和生理上的特殊需求，确保设施无障碍，同时还要配有供老年人娱乐、健身的场所及邮电所、小卖店等，其次，还要坚持适度发展的原则。
我国老年公寓发展较晚，数量较少，今后会有较大的发展，且大中城市发展、较快，这是一种趋势。
感触国外老年公寓（三）---老年公寓怎样办?
37来源:
老年公寓怎样办?
发展老年公寓，既迎合了老年人的心理，又能有效减轻家庭养老负担。
但在我国经济尚不发达的情况下，完全由国定办老年公寓是不现实的，也满足不了老年人的需要。
只有调动各个方面，包括国内外各种社会组织和个人力量来共同兴办老年公寓，并要以社会筹资兴办主、政府资助为辅，形成多层次投资体系。
走民办公助、民办民助和法人投资、法人管理的道路。
对社区办老年公寓，政府应在法律规定的职权范围内，在批地、引资、拆迁、税收等方面提供条件或给予政策上的扶持。
有专家指出，开设老年公寓，一要服务好，使老年人愿意住；
二要费用合适，对某些收入少的老人加上适当的社会保障，使老年人住得起。
这是与西方国家现行住房制度想衔接的一项重要政策。
老年公寓主要是为中低收入者服务的。
西方国家中低收入者的收入本来就不算高，而退休后养老金又只有在职时收入的一半左右，有一部分老年人，甚至过半数老年人住老年公寓有经济困难。
为此，西方国家政府对住老年公寓的老年人实行了个人支付与社会保障相结合政策，并采取视老人收入的不同情况调整社会保障比例的办法。
各种老年公寓的收费，主要考虑三点：
一是让老年人用掉养老金并适当用一部分其他收入。
二是必须留一部分钱作为老年人添置衣物和生活用品之用。
三是如是不足，给予适当的社会保障。
西方国家根据老龄化的需要和经济承担能力的可能性，适度地发展老年公寓，让一些急需的老人住进老年公寓。
老年公寓的建设采取多渠道集资、商品化微利经营的办法.老年公寓种类较多，名称也各不相同，概括起来可分为普通型老年公寓、养老院型老年公寓和医护型老年公寓三种。
普通型老年公寓和普通居民公寓有共同之处，就是每个老人有一套房，一般为一室一厅一厨一卫。
住公寓与住家里相比有以下不同：
一是住房面积较小。
二是没有了大量室内外劳动。
住入老年公寓，室外劳动就不管了，室内清洁也由公寓或委托公寓来管。
三是做饭方便。
住这种公寓的老年人，仍是自己做饭吃，但做饭所需粮、菜、酱、油等，通知公寓管理中心，管理中心就派人代买送上门，免去了采购物品的劳累。
四是医护规定。
公寓的医护人员定期上门做保健，小病随时上门医疗，大病及时送医院。
养老院型老年公寓老人住的也是一人一套房，内有一室一厅一厨一卫。
美国的有养老院除外室安有门外，卧室、卫生间都没有门，有的养老院则是室内房间有门但无锁。
各个房间墙上两面或是三面悬有警铃绳，老人感到不适，就可以抓住警铃绳，老人昏厥倒下，就会带响警铃。
医护型老年公寓虽然也叫养老院，但却与医院比较类似。
有些老年人因患了某些生活不能自理的病，例如瘫痪在床等，就可以申请住医护型老年公寓。
这种公寓多为每个老人住一间类似旅馆的房间，即卧室与卫生间在一起，因为这些老人一天到晚躺在床上不能行动，一般不需要客厅和厨房。
感触国外老年公寓（四）---入住老年公寓有思想准备吗？
39来源:
入住老年公寓有思想准备吗？
西方国家进入老龄化的时间比我国早，他们也较早着手解决老年住宅问题。
然而与西方比较起来，除了中国养老机构的先天不足外，老年人子孙同堂的传统观念是阻碍老年公寓进一步发展的主因。
西方国家的社会风俗是不主张父母与成年子女住在一起，子女年满18岁就应该独立。
英国甚至有法律规定，子女结婚后仍然和父母住在一起的，就是无家可归者，是“不合法”的行为。
这就造成了西方国家的老年人一般不会和子女住在一起，这间接促进了老年公寓产业的发展。
中国社会上有一种传统观念，到老年公寓去养老的人似乎是一些被儿女抛弃的，或者是没人赡养的“五保户”，老人怕人家误解；
儿女担心背上“不孝”的包袱。
虽然一些退休工资较高的老人很想住进去，但是旁人总以为儿女对他们不好才产生了这一想法。
一位老人进了老年公寓，平时和她一起晨练的老人遗憾地说：
“作孽呀！
”结果老人入住后一切都好，儿女却在背后被人指指点点。
可喜的是，北京、上海等地入住老年公寓的老人已逐年上升。
相信随着时间的推移，这种思想的转变会有益于未来老年产业的健康发展。
投资6亿老年公寓签约可与国外老人换房旅游
1
青岛新闻网 2009-08-0115:
05:
21 青岛晚报现有新闻评论新闻报料
昨天下午，23个项目集体签约城阳，其中外资项目8个，总投资2.5亿美元，内资项目15个总投资11.83亿元人民币。
23个项目涉及高速列车配件、物流、制药、老年公寓等多个行业。
其中总投资6亿元的阳光太阳城老年公寓项目因为引进国际养老概念格外引人注目，据悉这种高端养老模式在青岛尚属首例。
昨天，记者在308国道处看到了这块老年公寓地块，该地块在白沙河和青银高速附近，社区建成后将引白沙
河水做小区景观。
“我们要建的不是普通老年公寓而是养老社区，目标客户是有支付能力的老人。
老人在社区拥有套间，每座楼有医务室，小区里还有药店、医院、老年大学、影院，老人不用出小区就能满足基本需求。
所有护理都由外国专家来指导。
”中国投资方中润德集团董事长王凤鸣介绍，老人将拥有房屋产权，就像把家平移到养老社区，不会有住进老年公寓的孤独感。
按照项目设计稿，老年社区为多层建筑，每户50到100多平方米不等，都是套间。
社区能容纳2000多户老人。
参与投资的外方在奥地利等国家拥有多家专业养老院，如果青岛项目建成，社区里的老人还能和国外老人互换住房到国外旅游。
据介绍，该项目一期将于年底开工，一年半时间建成。
（记者赵黎）
国外老年公寓更重人文关怀
2009-04-2713:
57:
59作者：
来源：
互联网浏览次数：
220文字大小：
【大】【中】【小】
老年公寓在国际上很早就被提出,如今,美国、日本、丹麦等国的老年住宅已经相对成熟。
他们兴建老年住宅的理念、人文关怀的表现都被许多国家借鉴。
美国老年公寓:
设施完善美国的老年公寓一般分为三...
老年公寓在国际上很早就被提出,如今,美国、日本、丹麦等国的老年住宅已经相对成熟。
美国老年公寓:
设施完善
美国的老年公寓一般分为三类:
自住型老年公寓、陪护型老年公寓和特护型老年公寓。
自住型老年公寓通常不为老年人提供任何与日常生活、药物服务有关的协助,但会提供完善的社区服务。
陪护型老年公寓则向老年人提供与日常生活有关的各种服务,包括做饭、帮助洗澡、洗衣、体检及其他个人生活方面的服务。
特护型老年公寓除了上面两种类型所提到的服务外,还提供全面的医疗服务。
近年来,美国老年社区发展迅速,它们大多为私人投资并进行商业化运作。
社区中提供各种专门为老年人服务的配套设施,逐渐形成了老年产业的发展基地。
太阳城中心是美国较大的老年社区之一。
该中心始建于1961年,坐落在佛罗里达西海岸。
这里的居民必须是55岁以上的老人,18岁以下的陪同人士一年居住时间不能超过30天。
太阳城中心现有来自全美及世界各地的住户1.6万,且一
升级会员 