物业管理法规测试题下篇Word格式文档下载.docx
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D、业主大会
E、物业管理企业
4、物业管理纠纷的处理，通常分为（A）三个层次。
A、协商解决、调解、仲裁或诉讼
B、协商解决、调解、仲裁和诉讼
c、协商解决、调解、诉讼
D、协商解决、调解、仲裁再诉讼
5、建筑物致人损害的民事责任适用于（B）的归责原则。
A、违约责任原则
B、过错推定责任原则
c、无过错责任原则
D、公平责任原则
6、先行调解制度作为我国民事诉讼的一项基本原则，在物业管理的行政复议和行政诉讼中（D）先行调解制度。
A、也适用
B、允许采用
c、应该采用
D、不适用
7、业主委员会是（D）。
A、全体业主合法权益的代表 B、物业共用部分的经营者
c、重大事项的决策者
D、业主大会的执行机构
8、对于管理运作混乱、滥用职权、严重违反物业管理法律、法规和政策的业主大会，（D）可以责令其整顿或暂停工作。
A、开发建设单位
B、全体业主
c、物业管理企业
D、政府物业管理主管部门
9、除首次业主大会外，业主行使业主大会会议表决权的依据是（A）。
A、业主大会议事规则
B、业主每人一票
c、业主所拥有的建筑面积 D、物业管理企业的规定
10、依据民法通则第一百二十六条的规定，建筑物或者附属设施等倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，它的（B）应当承担民事责任，但能够证明自己没有过错的除外。
A、建造施工者
B、所有人或者管理人
D、政府主管部门
11、建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含（A）。
A、前期物业服务合同约定的内容B、业主公约约定的内容
c、业主临时管理规约约定的内容
D、物业服务合同约定的内容
12、物业管理活动内容的依据是（B）。
A、业主公约
B、物业服务合同
c、业主的财产权
D、行政主管部门的监督
13、物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对（A）。
A、业主临时管理规约予以书面承诺
B、前期物业服务合同予以书面承诺
c、业主公约予以的承诺
D、物业服务的内容予以的承诺
14、制定物业管理区域内物业共用部位和共设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度的权力归（B）
A、物业管理企业
B、业主大会
c、行政主管部门
D、居民委员会
15、业主大会发起的主体是（c）
A、建设单位B、物业管理企业c、业主D、行政主管部门
16、业主大会作出重大事项决定时，必须经过物业管理区域内全体业主通过。
A、2/3以上
B、所持投票权2/3以上
c、1/2以上
D、所持投票权1/2以上
17、首次业主大会投票权确定办法由规定
A、由《物业管理条例》
B、建设部
c、省、自治区、直辖市
D、全体业主
18、我
物业管理法规测试题（下篇）提要：
国有权制定宪法、法律的国家权力机关是（A）
A、全国人民代表大会
B、国务院
c、地方行政机关
D、地方人民代表大会
19、我国第一部物业管理行政规章是（c）。
A、《深圳经济特区住宅区物业管理条例》
B、《物业管理条例》
c、《城市新建住宅小区管理办法》
D、《物业管理企业财务管理规定》
20、我国第一部以授权立法形式颁布的地方性物业管理法规是（A）。
B、《上海市居住物业管理条例》
c、《厦门市住宅区物业管理服务条例》
D、《海南省物业管理条例》
三、多项选择题：
（每小题1分，共20分）
1、国家规定的建筑工程的最低保修期限为（ABcDE．）
A.地基基础和主体结构为工程的合理使用年
B.有防水要求的屋面，卫生间、房间和外墙面的防渗漏为五年
c.供热与供冷系统为两个暖期、供冷期
D.电器系统、给排水管道、设备安装为两年
E．装修工程为两年
2、业主管理规约可以对（ABcD）作出约定。
A．物业的使用
B．物业的维护及管理
c．业主的共同利益D．物业应当履行的义务
3、实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括（ABc）
A．物业服务成本
B．税费
c．物业管理企业的利润D．物业管理企业的酬金
4、依据国家发改委、建设部《物业服务收费管理办法》第十三条的规定，（AB）可以按照物业服务合同的约定聘请专业服务机构对物业服务资金的收支情况进行审计。
A.物业管理企业
B.业主大会
c.业主委员会
D.物业建设单位
5、物业管理服务收费标准由（AD）按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。
A.业主
D.物业管理企业
6、合同订立的合法原则所包括的内容有（ABcD）。
A．合同内容必须符合法律、法规的规定
B．合同内容不得损害国家利益
c．合同内容不得损害社会公共利益
D．合同订立的程序符合法律、法规的规定
7、以下属于物业建设单位义务的有（ABcD）
A.建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时公约
B.建设单位应当在物业销售前将业主临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明
c.建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任
D.承担已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业的物业服务费用
8、《中华人民共和国合同法》的总则中明确规定了（ABcDE）合同法的基本原则。
A.公平原则
B.平等原则
c.自由原则
D.诚实信用原则
E.合法性原则
9、依据《中华人民共和国合同法》的规定，有（ABcDEF）情形之一的，合同无效。
A.以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益
B.损害社会公共利益
c.恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益
D.以合法形式掩盖非法目的
E.违反法律的强制性规定
10、住宅物业的建设单位，在下列（Ac）情况下，经批准可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。
A．投标人少于3个
B．投标人少于5个
c．住宅规模较小
D．物业建设单位认为没有必要
11、通过招标投标方式选择物业管理企业的，招标人应当按照以下（ABc）规定时限完成物业管理招标投标工作。
A.新建现售商品房项目应当在现售前30日完成
B.预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成
c.非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成
D.非出售的新建物业项目应当在交付使用前60日完成
12、合同附随义务是因缔约关系而产生的（ABc）以及其他诚实用原则或交易惯例产生的义务。
A．协助
B．通知
c．保密
D．保护
13、依据《中华人民共和国合同法》规定，当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应该承担（AcDEF）的违约责任。
A.继续履行合同
B.支付罚款金
c.支付违约
D.双倍返还定金
E.赔偿损失
F.采取补救措施
14、有下列（ABcD）情形之一的，当事人可以解除合同
A.因不可抗力致使不能实现合同目的
B.在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表示不履行主要债务
c.当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行
D.当事人一迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。
15、以下说法正确的是（AB）。
A.从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格
B.物业管理企业应当按照物业服务合同提供相应的服务
c.物业管理企业承接物业时，应当与业主大会办理物业验收手续
D.物业管理用房的所有权依法属于业主。
未经业主委员会同意，物业管理企业不得改变物业管理用房的用途。
16、以下说法错误的是（Bc）
A、从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格
B、业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主不再负连带责任
c、前期物业服务合同可以约定期限，且该期限未满，业主委员会不得终止前期物业服务合同
D、住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，必须告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。
17、以下属于行政处罚的是（ABcD）。
A.警告
B.罚款
c.没收非法所得和非法财物
D.行政拘留E．罚金
18、物业管理企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，县级以上地方人民政府房地产行政主管部门可以（AcD）
A.责令限期改正
B.处委托合同价款20%以上50%以下的罚款
c.处委托合同价款30%以上50%以下的罚款
D.情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书
19、物业建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必
要的物业管理用房的，县级以上人民政府房地产行政主管部门可以（ABD）
B.给予警告
c.没收违法所得，并处10万元以上30万元以下的罚款
D.没收违法所得，并处10万元以上50万元以下的罚款
20、依据《中华人民共和国民法通则》第八十三条的规定，处理相邻关系应遵循（ABcD）的原则。
A.有利生产
B.方便生活
c.公平合理
D.团结互助
四、论述题：
1、试述《物业管理条例》的立法原则？
（8分）
答：
《条例》在坚持民法基本原则和立法法规定的立法原则的前提下，主要遵循了以下基本原则。
一是，物业管理权利和财产权利相对应的原则。
在我国《物权法》尚未出台的情况下，《条例》吸收了发达国家成熟的建筑物区分所有权理论，对业主权利义务的规定，其实就是明确了业主作为建筑物区分所有权人的权利义务。
对业主在首次业主大会会议上的投票权的规定，是基于业主拥有的财产权份额，将业主的物业管理权利相应建立在对自有房屋拥有的财产权基础之上。
二是，维护全体业主合法权益的原则。
为维护全体业主的合法利益，《条例》既对物业管理企业的行为、业主大会的职责及其对涉及业主共同利益事项的表决、个别业主不按合同约定交纳物业服务费用损害全体业主利益的行为、有关政府部门的行政监督管理责任等作了明确规定，也对建设单位、公用事业单位等物业管理相关主体依法应当履行的义务作了详尽规定。
在处理行政处罚和承担民事责任关系方面，《条例》设定的法律责任充分体现了优先保护全体业主利益的原则。
三是，现实性与前瞻性有机结合的原则。
《条例》注重保持法规、政策的连续性和稳定性，对被实践证明是行之有效的制度，如业主自律、物业管理企业资质管理等制度，予以保留。
《条例》注重肯定实践成果，将在实践中积累的良好经验，如主管部门加强对业主大会的指导和监督、物业管理企业做好物业接管验收等，确立为法律规范。
对于如何解决现实中存在的问题，如开发企业不交纳未售出物业的物业服务费用、任意扩大物业管理企业的治安责任、公用事业单位向物业管理企业转嫁责任等，《条例》作出了明确规定。
《条例》贯穿发展的指导思想，设立的业主大会、强制性维修养护等制度，符合市场经济的基本规律，符合未来立法趋势。
四是，从实际出发，实事求是的原则。
我国各地区的物业管理发展很不平衡，沿海地区与中西部地区、大城市与中小城市，在物业管理市场发育程度、市场环境、管理服务水平等方面差异较大。
《条例》在坚持法律制度统一性的前提下，充分考虑各地区的实际情况，对房地产开发与物业管理分业经营、物业管理区域划分等问题仅作出原则性规定，有的规定的具体执行办法，授权省、自治区、直辖市制定。
2、《条例》的基本思路之一是：
保护业主的财产权利，协调好单个业主利益和全体业主共同利益的关系。
试问：
你是如何理解这一基本思路的？
（12分）
答案一：
物业管理的基础是业主的财产权。
对物业进行管理是业主行使财产权的行为。
选聘物业管理企业实施管理只是业主管理自身物业的方式之一，业主还可以根据实际情况决定采用其他方式，比如自我管理，或者将保洁、绿化等各项事务直接委托专业企业。
《条例》本着尊重业主财产权利的原则，并不强制业主必须实行物业管理，而只是规范实行物业管理时各方的行为。
当然，随着社会对物业管理认同感逐步提高，越来越多的业主会选聘物业管理企业来管理物业。
《条例》充分尊重和维护业主的财产权利。
凡是依附于财产所产生的法律关系，均遵循了民事法律关系的基本原则，强调物业管理企业与业主是平等的民事主体，是服务与被服务的关系，保证业主充分行使财产权。
对于业主的共同利益，也由业主在民主协商的基础上自行平衡。
《条例》对业主财产权利的尊重和保护，还体现在对侵害业主财产权的救济上。
建设单位和物业管理企业的行为给业主造成损失的，应该依法承担民事损害赔偿责任；
物业管理企业擅自改变物业管理用房的用途，或利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修养护，剩余部分由业主大会决定使用。
这充分体现了保护业主权益的立法精神。
行政机关在实施对物业管理活动的行政管理中，必须牢牢把握这一精神。
答案二：
业主的财产权利是物业管理的基础，物业管理的落脚点就是要保护业主的财产权利，不仅要保护单个业主的权利，而且要保护全体业主的共同利益。
条例从如下几个方面加强了对业主合法权益的保护：
一是明确列举了业主在物业管理活动中享有的权利及其内容。
二是规定物业管理区域内全体业主组成业主大会，并选举产生业主委员会，业主大会应当代表和维护全体业主在物业管理中的共同利益，决定物业管理中的重大事项，业主委员会负责公共日常事务，为保护业主合法权益提供组织上的保障。
三是规范了业主大会的会议形式和表决方式，业主通过业主大会行使自己在物业管理中的权利，如自主地选聘或者解聘物业管理企业、决定物业服务合同的内容、监督物业管理企业履行物业服务合同等，为保护业主的合法权益提供程序上的保障。
四是通过规范建设单位、物业管理企业的行为，来保护业主的合法权益。
如条例规定了建设单位不得擅自处分业主依法享有的物业共用部位、共同设施设备的所有权或者使用权；
建设单位应当依法承担物业的保修责任。
条例还明确了物业管理用房的所有权归业主，物业管理企业不能擅自改变其用途；
物业管理企业在代收有关公用事业费用时，不得收取手续费等额外费用；
物业管理企业不得擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施的用途等。
五、案例分析：
（一）某业主委员会成立后即发出通知要求物业管理企业在七天内公布物业管理服务收费及支出账目，物业管理企业未在此期限内公布。
业主委员会即在小区内张贴告示要求全体业主从即日起停止向物业管理企业交费，并向业主委员会交费。
第二天，业主委员会在小区内摆摊收费，并给交费的业主开具盖有委员会公章的收款收据。
试分析业主委员会的行为是否合法，物业管理企业应当依哪种途径解决该问题。
答案要点：
1、业主委员会违反了《物业管理条例》第15条的规定，其收费行为没有法律依据。
2、物业管理企业可通过协商或调解的方法要求业主委员会停止收费行为。
3、物业管理企业也可向物业管理行政主管部门投诉，要求行政主管部门纠正业主委员会的违法行为。
4、依据《物业管理条例》第19条的规定，业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门，应当责令限期改正或者撤
（二）为了配合政府的市容美化和夜景灯光工程，经政府主管部门的批准，物业管理企业在其所管理的大厦的三楼平台上，设置了一座大型的灯光广告招牌出租。
在处理广告招牌的租金中，物业管理企业与该大厦的业主委员会发生了纠纷。
为此业主委员会向人民法院起诉物业管理企业设置广告招牌的行为侵害了业主的合法权益，要求拆除招牌。
该广告招牌的出租租金属于什么性质？
应如何分配？
（2分）
物业管理企业设置广告招牌的行为是否侵害了业主的合法权益？
（1）租金属于商业收入，应归全体业主所有，可用于弥补物业管理费的不足；
（2）未侵害业主的利益。
因为广告牌是由市政府要求设立的，具有公益性。
（三）某花园小区业主陶小姐已有好几个月没缴纳管理费了。
物业企业上门催讨时，陶小姐以前不久其家水管渗漏，物业企业没有及时进行维修，给其生活造成了诸多不便为由，而拒交物业管理费用。
试问陶小姐的主张是否有法律依据？
为什么？
（3分）
自来水管属于业主专有设施，其维修应由业主自行负责。
当然也可以请物业企业维修，但这种维修属特约服务的范围，不属物业管理综合服务的范围，物业管理企业
并无法定维修的义务，所以陶小姐的主张是没有法律依据的。
（四）一天清晨，某车主找到某物业管理企业大厦停车场，称其前晚停放在大厦消防通道的机动车辆出入口处的一辆红色跑车不见了。
停车场的值班人员查阅了车辆登记本，没有发现该车前一天在停车场停放的任何记录，于是就让车主自行去公安机关报案。
10个多月之后，物业管理企业接到人民法院的传票以及保险企业的起诉书副本，称保险企业已经将红色跑车理赔给了车主获得了代位索赔权，车主在车辆丢失前已经购买了一年的停车场停放管理费，车主与停车场构成保管合同关系，要求物业管理企业承担车辆丢失的赔偿责任。
物业管理企业应车辆丢失的承担责任吗？
法律依据是什么？
依据《中华人民共和国合同法》的规定，如何具备保管合同关系？
（1）不应承担。
因为保险企业没能举证车主与物业管理企业之间存在保管合同关系。
停车场的值班人员查阅了车辆登记本，没有发现该车前一天在停车场停放的任何记录，说明车辆并未实际交付给物业管理企业保管。
（2）《合同法》的规定：
保管合同的成立需要两个条件，一是当事人双方意思一致，二是保管物要实际交付。
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