洛阳房地产市场情况分析Word格式.docx

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2006年全市商品房销售20732套，面积203.91万平方米，金额43.12亿元。

这三个指标分别比上一年增长了50.6％、41.9％、38％。

3．销售价格

从销售价格来看，2006洛阳市商品房销售平均价为2114元/平方米，比上一年每平方米下降了59元，降幅为2.7％；

比2004年每平方米涨了129元，涨幅为6.4％。

（二）2006年第一季度洛阳房地产市场情况

一、数据综述

1．办理商品房预售许可证15个，预售面积35.21万平方米，预售金额28.86亿元。

2．商品房销售3960套，面积40.89万平方米，金额8.13亿元。

3．商品房办证3162套，面积29.15万平方米，金额4.78亿元。

4．二手房交易1675套，交易面积47.46万平方米，交易金额3.34亿元。

5．按揭登记2125套，按揭面积21.96万平方米，按揭金额2.73亿元。

二、市场分析

今年1季度洛阳市批准预售的房地产项目有15个，总投放面积为35.21万平方米，比上一季度下降8％，与去年同期相比增加69.52％。

1季度全市商品房销售3960套，面积40.89万平方米，金额8.13亿元。

这三个指标分别比上一季度减少了10.2％、11.26％、15.05％；

与去年同期相比，这三个指标分别增加27.45％、45.21％、23.56％。

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从销售价格来看，今年1季度洛阳市商品房销售平均价低于去年4季度，但比3季度有所回升，销售均价为1988元/平方米，比上一季度每平方米降了90元，降幅4.33％；

比去年同期相比每平方米降了349元，跌幅14.93％；

比去年同期每平方米降了349元，跌幅14.93％。

（三）2006年第二季度洛阳房地产市场情况

1．办理商品房预售许可证29个，预售面积75.01万平方米，预售金额15.57亿元。

2．商品房销售5274套，面积48.27万平方米，金额9.6亿元。

3．商品房办证1897套，面积30.22万平方米，金额4.42亿元。

4．二手房交易1564套，交易面积18.87万平方米，交易金额1.52亿元。

5．按揭登记2124套，按揭面积22.34万平方米，按揭金额2.48亿元。

今年2季度洛阳市批准预售的房地产项目有29个，总投放面积为75.01万平方米，比上一季度增加113％，与去年同期相比增加8.3％。

2季度全市商品房销售5274套，面积48.27万平方米，金额9.6亿元。

这三个指标分别比上一季度增加了33.2％、18％、18.1％；

与去年同期相比，这三个指标分别下降了26.2％、26.2％、24.9％。

从销售价格来看，今年2季度洛阳市商品房销售平均价与上一季度基本持平，销售均价为1989元/平方米，比上一季度每平方米涨了0.05％；

比去年同期每平方米涨了17.6％。

（四）2006年三季度房地产市场情况分析

1．办理商品房预售许可证28个，预售面积73.58万平方米，预售金额17.17亿元。

2．商品房销售5832套，面积56.94万平方米，金额12.27亿元。

3．商品房办证3519套，面积29.32万平方米，金额4.76亿元。

4．二手房交易2034套，交易面积17.57万平方米，交易金额1.49亿元。

5．按揭登记3126套，按揭面积31.41万平方米，按揭金额4.05亿元。

今年3季度洛阳市批准预售的房地产项目有28个，总投放面积为73.58万平方米，比上一季度下降1.9％，与去年同期相比下降13.1％。

3季度全市商品房销售5832套，面积56.94万平方米，金额12.27亿元。

这三个指标分别比上一季度增加了10.6％、17.9％、27.8％；

与去年同期相比，这三个指标分别增长了5.2％、下降了1.1％、增长了12.6％。

从销售价格来看，今年3季度洛阳市商品房销售平均价为2154元/平方米，比上一季度每平方米涨了165元，涨幅为8.2％；

比去年同期每平方米涨了262元，涨幅为13.8％。

（五）2006年四季度房地产市场情况分析

1．办理商品房预售许可证25个，预售面积72.88万平方米，预售金额26.07亿元。

2．商品房销售5666套，面积57.9万平方米，金额13.11亿元。

3．商品房办证2496套，面积27.35万平方米，金额4.62亿元。

4．二手房交易2100套，交易面积23.66万平方米，交易金额2.54亿元。

5．按揭登记2335套，按揭面积25.01万平方米，按揭金额3.3亿元。

今年4季度洛阳市批准预售的房地产项目有25个，总投放面积为72.88万平方米，比上一季度下降0.9％，与去年同期相比增加90.2％。

4季度全市商品房销售5666套，面积57.9万平方米，金额13.11亿元。

这三个指标分别比上一季度下降了2.8％、增长了1.6％、增长了6.8％；

与去年同期相比，这三个指标分别增长了28.4％、25.6％、36.9％。

从销售价格来看，今年4季度洛阳市商品房销售平均价为2264元/平方米，比上一季度每平方米涨了110元，涨幅为5.1％；

比去年同期每平方米涨了186元，涨幅为8.9％。

第二部分2007年洛阳房地产市场总体情况

（一）总体概况

2007年1－10月份，洛阳楼市延续了2006年下半年以来持续火热的局面：

在“买涨不买落”心理的支撑下住宅销售全线飘红，平均销售价格上涨明显，达到历年来增长幅度、增速的新高，成交活跃，大有“全民置业”之势。

另一方面，与住宅市场形成鲜明对比的是商业地产销售的不尽人意。

2007年上半年洛阳GDP达717.2亿元，同比增长15.7%，在岗职工平均工资8936元，增长23%，城市居民可支配收入6910元，增长15%，显现出整体良好的运行态势。

2007年洛阳GDP计划完成1500亿元，人均GDP将继续增长。

根据《洛阳市“十一五”规划纲要》，到“十一五”末的2010年，洛阳国民生产总值将突破2200亿元，人均GDP达到3.3万元（约4342美元），房地产发展势头强劲。

从《2002～2006年洛阳商品房预售面积走势图》中不难看出，洛阳商品房市场的投放量从2002年突破100万平方米以来，除2003年略有下降外，以后每年都以30%以上速度递增。

如果依这样的发展趋势预测，2007年洛阳商品房市场投放量将有望突破300万平方米。

2007年前9个月，37个项目取得商品房预售许可证，预售金额达58.6亿元。

1－9月份实际成交金额61.98亿元，同比增长78.8%，显现出供求两旺的良好发展态势。

2007年洛阳房地产市场高层物业情况

2007年，全市共投放高层住宅项目8个，投放面积为18.48万平方米，产生销售的高层物业共计20个，总销售套数为1425套，销售总面积为20.39万平方米，其中销售最好的是三室，有670套，在三室两厅户型中，销售最多的仍然是面积在120-145平方米之间的户型，共计375套，户均单套面积为141平方米，成交均价为1912元/平方米（价格变化详见后面附图）。

2007年房地产市场对2008年市场的影响

从2002年到2007年，洛阳高层住宅的总投放量为71万平方米，而销售量仅有41万平方米，因此市场上为2005年截转了近30万平方米的高层住宅。

（二）07年前二季度的市场情况分析

1）第一季度市场情况分析

1.办理商品房预售许可证20个，预售面积65.79万平方米，预售金额22.60亿元。

2.商品房销售7645套,面积76.06万平方米，金额16.74亿元。

3.商品房办证3626套，面积40.31万平方米，金额7.14亿元。

4.二手房成交1657套；

成交面积17.96万平方米；

成交金额1.34亿元。

5.按揭登记3347套，按揭面积36.88万平方米，按揭金额4.80亿元。

1．投放情况

2007年第一季度洛阳市批准预售的房地产项目有20个，总投放面积为65.79万平方米，比上一季度下降了9.7％，与去年同期相比增加了86.8％。

。

2．销售情况

1季度全市商品房销售7645套,面积76.06万平方米，金额16.74亿元。

这三个指标分别比上一季度增加了34.9％、31.3％、27.6％；

与去年同期相比，这三个指标分别增长了93％、86％、105％。

3．销售价格

从销售价格来看，今年1季度洛阳市商品房销售平均价低于去年4季度，，销售均价为2101.09元/平方米，比上一季度每平方米降了162.91元，降幅7.1％；

与去年同期相比，每平方米增长了113.09元，涨幅5.6％。

2）2007年第二季度房地产市场情况分

1.办理商品房预售许可证27个，预售面积89.74万平方米，预售金额21.65亿元。

2.商品房销售7936套,面积81.94万平方米，金额20.59亿元。

3.商品房办证3421套，面积37.62万平方米，金额6.12亿元。

4.二手房成交2245套；

成交面积20.64万平方米；

成交金额1.71亿元。

5.按揭登记3239套，按揭面积36.33万平方米，按揭金额4.68亿元。

2007年第二季度洛阳市批准预售的房地产项目有27个，总投放面积为89.74万平方米，比上一季度增长了36.4％，与去年同期相比增加了19.6％。

二季度全市商品房销售7936套,面积81.94万平方米，金额20.59亿元。

这三个指标分别比上一季度增加了3.8％、7.7％、22.9％；

与去年同期相比，这三个指标分别增长了50.4％、69.75％、114％。

从销售价格来看，今年二季度洛阳市商品房销售均价为2158.99元/平方米，高于今年第一季度，比一季度每平方米涨了57.9元，降幅2.7％；

与去年同期相比，每平方米增长了169.66元，涨幅8.5％。

（三）主要竞争对手情况

销售面积和销售均价统计

第三部分2008年市场预测

高层成主流低密度住宅仍旧稀缺

洛阳高层住宅的发展经过了一个逐步消化的过程。

2002年，洛阳掀起了第一次“高层热”，高层住宅投放量达到了36.65万平方米，但市场反应极其平淡，仅消化了5.86万平方米。

在接下来的两年里，高层投放进入艰难的调整期。

越来越多的消费者逐渐开始接受高层住宅后，2005年洛阳高层住宅再度兴起，当年投放64.1万平方米，消化了将近30万平方米；

2006年洛阳高层住宅投放突破了100万平方米，并从06年下半年开始销售情况持续走高，07年以来仅“滨河百栋高层”新项目开工就达53万平方米，预计总投放量超越2006年的100万平方米已成定局，并极有可能达到130～150万平方米。

从目前高层销售情况看，市场信心充足，成交活跃，已经进入高层销售的“黄金时代”。

从高层住宅在住宅市场所占的比例来看，前几年，洛阳市场一直是多层住宅占绝对优势，高层所占的比例没有突破过40%，最低的年份甚至还不到20%。

2005年，高层住宅所占的比例一举突破了40%，2007年更是达到了47%，几乎与多层住宅平分秋色。

从城市发展趋势来看，高层住宅成为洛阳市场主流是一种必然选择。

这一方面是节约城市土地的需要，另一方面也是迫于土地成本增加的压力，以及地块的控制指标，几方面因素的共同作用，使洛阳的高层住宅越建越多，最终将超过多层，成为住宅市场的主流。

而在2007年，依多层住宅投放情况看，高层住宅所占比例已经远远超过多层住宅。

从适宜人居层面来讲，最适宜人居的住宅产品应该是低密度的多层住宅，而别墅作为住宅的顶级产品，由于国家已经停止了别墅项目用地的审批，使得别墅将成为今后稀缺的“绝版”产品，价值不言而喻。

低密度产品如精品多层、花园洋房在高层成为市场主流后，在成本、土地规划等因素的作用下将日渐稀缺。

但从房地产市场发展规律来看，多层低密度住宅的价格最终将超越高层，取代高层成为真正的高端产品。

这也从侧面反映出一个城市房地产市场的整体发展水平。

同时，2007年下半年洛阳普通多层住宅的市场投放呈收缩态势，而高层住宅的市场投放将大幅增加，市场竞争会进一步加剧。

从另一个角度看，由于多层与高层项目投放比例发生的对比改变，导致高层与多层项目价格梯度进一步拉大，加之多层总投放量的收缩，这种价格梯度的调整将有效影响多层项目价格增长幅度的提升空间。

值得注意的是，当高层住宅均价接近或达到3500元时，作为高层住宅中的小户型产品将得到市场追捧，进入市场“盛花期”。

因为决定购买力的是总价而不是单价。

根据其他城市房地产市场的发展规律，均价接近3500元时间，公寓型小户型住宅由于适中的总价，加之居住、办公、投资、自用灵活切换，特别对年轻人中产生吸引力力，将迎来热销期。

商业销售形势严峻，销售量呈下降趋势

商铺是一种特殊价值的房地产形式，它并不仅仅依附于某一特定的房地产价值来体现自己的价值，而是与所在地区的城市规模、经济发展水平、人口数量、购买者的消费能力、消费倾向等诸多非房地产因素有着密切的关系。

商业地产表面的高利润，吸引了越来越多的开发商加入到这个商业地产开发这一队伍中来，但实际上，商业地产面临的经营风险和销售难题，让很多开发商陷入了商业地产开发的困惑，同时商业地产随着投资新政的不断出台，对于长期投资房地产的客户放缓资金的投资进度，尤其是象商业这种大宗的远期的固定资产投资倾向，更多的社区商业将会被真正的独立经营者所认购，于此同时，经营者的关注倾向将会更多的关注产品的价格和社区的成熟程度。

2007年洛阳市纯商业项目投资相对较少，商业地产的销售形势更加严峻，销售压力会进一步加大。

从目前掌握的数据来看，2007上半年洛阳市共销售商铺1127套，销售面积7.88万平方米，与2006年同期相比，这两个指标分别减少了13.8％和9.2％,呈明显的下降趋势。

这与今年上半年洛阳市住宅销售的火爆形成了鲜明的对比。

如果仔细分析一下就会发现，洛阳商业地产出现目前的这种局势并非偶然。

从根本上来说，商业地产基本上以投资为主，投资的本质就是投资信心，如果项目不能给投资者带来对于未来收益的良好预期和信心保证，投资者就很难做出投资决定。

在这方面，榜样的力量是无穷的，如果投资商业地产项目总是成功，就会刺激投资者加大力度并引发更多的投资者进入，反之，投资者就会更加谨慎甚至放弃。

而洛阳目前的现实是，前些年大张旗鼓宣传的商业地产项目中，后期经营成功的案例屈指可数，不成功的案例比比皆是。

这些来自现实中活生生的教材不能不让投资者对商业地产的投资风险有充分的警惕，投资行为开始趋于理性和保守。

这正是为什么洛阳商业地产现在越来越难卖的根本原因。

另一方面，国家金融部门加强了对商业地产在信贷方面的监管力度，不但提高商业地产的首付门槛，而且拒绝向产权分割式商铺发放贷款，这些政策的出台无疑更加大了商业地产销售的难度。

商业招商难度加大，空置浪费现象严重

招商是商业地产的关键，贯穿于商业地产开发和经营的全过程。

甚至可以说，没有招商，就没有商业地产。

这对购物中心类和专业市场类的商业地产尤其如此。

商业地产的前期招商，重点在于确定主力店商家和主导品牌商家，这其实是一个复杂的过程，不仅涉及到项目的设计规模、商业定位、周边环境，而且还要考虑到整个城市的发展规划、经济结构以及消费者特征等因素。

我们注意到，洛阳前期的商业地产项目中，凡是后期经营成功的，其实都是招商的成功；

凡是后来经营出了问题的，在招商环节中就有问题。

而目前有些商业地产项目迟迟不能进入销售阶段，其关键因素就在于，还没有招到主力商家，招商问题还没有真正解决。

同时，洛阳市已经投入运营的商业地产，有相当一部分铺位处于闲置状态，有的是整个项目的商业定位都做了大的调整，但招商并不理想。

这其实是一个信号，表明在市场供大于求、商业定位不清晰的背景下，招商的难度在加大，商业地产的风险在增加。