工程管理中新保障房制度的比较研究学位论文.docx
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工程管理中新保障房制度的比较研究学位论文
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本科毕业论文（设计）
题目：
中新保障房制度比较研究
学院：
管理科学与工程
专业：
09工程管理
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指导教师签名：
日期：
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目录
摘要1
Abstract.2
1绪论3
1.1研究意义3
1.2国内外研究综述3
1.3论文研究思路5
2我国和新加坡保障房现状7
2.1新加坡保障性住房现状7
2.2我国现行的保障房模式7
3我国和新加坡保障房制度对比10
3.1从土地供应方面对比11
3.2从财政保障政策方面对比12
3.3从住房公积金方面比较13
3.4从法律保障方面比较15
4完善我国保障房制度的建议17
4.1完善土地政策，稳定保障性住房的土地供应17
4.2以财政资金为主，发展多渠道筹集住房保障资金17
4.3完善我国的住房公积金制度18
4.4完善保障房政策的法律法规19
参考文献21
致谢22
中新保障房制度比较研究
摘要:
住房是关系国计民生的重大经济问题和社会问题，解决好中低收入家庭的住房问题，是城市住房问题的难点也是重点。
我国是一个低收入的国家，因此对我国保障房制度的完善就显得尤为重要。
本文采用定性分析法、横向比较法、理论分析法等研究方法，对中国和新加坡的住房保障制度进行了比较研究，借鉴新加坡一些先进的制度，并结合我国的实际，从资金保障、土地供给、法律法规、住房公积金等方面，提出了一些发展和规范住房保障制度的意见与建议,以期对我国住房保障制度的完善提供有益的帮助。
关键词;保障房制度、资金、土地、法律法规、公积金
ThecomparisonoftheaffordablehousingbetweenChinaandSingapore
Abstract:
Housingisamajoreconomicandsocialproblemsofthepeople'slivelihood.Itisadifficultandkeyproblemtosolvethehousingproblemsoflow-incomefamiliesinurbn.Chinaisalow-incomecountry,soitisparticularlyimportantfortheperfectionofthesystemofaffordablehousing.
Iusequalitativeanalysis,horizontalcomparisonmethod,theoryandcaseanalysiscombiningresearchmethodsinthispaper.Firstofall,IhaveastudyonChinaandSingaporehousingsecuritysystem.ByLearningfromSingapore'sadvancedsystem,andcombinedwithChina'sactual,IputforwardsomeopinionsandSuggestionsofdevelopmentandregulatethehousingsecuritysystemintermsofthefundssafeguard,thelandsupply,thelawsandregulations,housingaccumulationfund,etc.InordertoprovidesomegoodideastoimprovehousingsecuritysysteminChina
Keywords：
systemofaffordablehousing、fundssafeguard、landsupply、
thelawsandregulations、housingaccumulationfund
1绪论
1.1研究意义
住房保障制度是一个关系到国计民生的问题，它既是一个重要的政治问题，也是一个重要的经济问题。
住房保障问题解决不好，会严重的影响经济的发展。
同时，住房保障解决不好，会产生大量的无家可归者，他们露宿街头、寻衅闹事、致使国家动荡、社会不稳，产生严重的社会问题。
，
我国是低收入国家，中低收入家庭占据了大多数，他们迫切的需要能够满足他们购买力的住房。
因此，保障房制度是否健全与中低收入群体的住房问题能否得到改善密切相关，也关系到了社会的稳定与政治安定。
另外，从制度经济学角度来看，任何一项制度都必须随着实际情况的变化而调整和完善，因此，如何改进与规范保障房制度，是当前既具有社会意义、经济意义又具有现实意义的重要课题。
建立和完善住房保障制度，是我国社会政策和社会保障制度的重要组成部分。
随着我国经济的发展和社会的进步，中低收入家庭的住房困难问题已经成为一个重要的社会矛盾。
1.2国内外研究综述
1.2.1国外研究综述
切希尔（Cheshire）、布拉姆利（MatthewBramley）尝试通过数据整理或模型建立来寻找决定住房状况的因素，通过研究发现政府控制土地的松紧度对住房供给有关键性的影响。
惠顿（Wheaton）通过探究政府、房地产、市场经济之间的关系，论证了政府出台住房政策调节住房供需关系的必要性。
阿瑟·奥沙利文在《城市经济学》一书中分析了现行公共住房政策对城市贫困人口的影响，认为联邦住房政策造成住房隔离，住房隔离加重了贫困，主张通过改革住房政策，消除城市贫困。
他通过分析指出：
支付现金优于提供公共住宅，因为这样可以增加家庭的效用。
在欧洲，相对于其它的住房研究而言，租金控制对住房市场运作的影响已成为理论和实证分析的主要内容。
加尔斯特在《从市场和空间的角度对需求方和供给方的住房政策进行比较》一文中认为，由于子市场具有有效的反应能力，补贴需求方的方法通常优于补贴供给方的方法。
汉纳、马尔佩齐和梅奥在《美国和德国的经验对比：
补贴住宅项目低效率的原因》一文中认为政府为实现诸多目标，常采用补贴、管制、税收和其它的手段来关于住房市场，他们通过考察这些干预如何影响价格和相应的现值，来分析每一项政策干预手段的效果，现值分析就是在不同方案不同干预手段的成本与收益之间进行直接比较。
国外学者对保障房制度研究着手较早，不论在层次上还是类型总结上都有所建树，从整体上看已成体系。
然而中国与西方在经济发展程度、文化、人口、政治体制等诸多方面存在巨大的差距，照搬国外的做法不能解决中国大都市严峻的住房问题。
1.2.2国内研究综述
保障房是我国住房体制改革阶段的产物，我国的保障房对解决中低收入家庭的住房问题起到了一定的作用，但是在发展过程中也出现了很多问题。
近几年来，保障房被擅自改变用途、弃购和违规出租的现象时有发生，完全与政府建保障性住房的初衷背道而驰，在社会上产生了不利的影响。
这其中的原因有多种，既有保障房房既不“经济”也不“适用”的原因，也有监管不力等方面的原因。
从这可以看出，我国保障房房制度的发展任重而道远。
针对这些问题，国内学者也提出了自己的观点。
王铁军（2006）系统地总结了中国地方政府融资的理论依据与实用模式，首次归纳了中国地方政府融资的22种模式，也介绍了美国等五个国家基础设施建设的投融资概况与经验，为中国地方政府通过投融资载体进行融资实务运作提供了金融技术操作知识。
陈杰（2011）在《我国保障性住房的供给与融资——回顾与展望》中，作者详细介绍了我国保障房的建设历史进程及相关政策，并介绍了国外的建设体系及建设经验。
张静在《国外住房保障制度对我国的启示》一文中在分析比较国外发达国家住房保障实践的基础上，指出完善住房保障应从以下几方面入手：
一是制定相应的住房保障法规；二是政府应作为构建住房保障体系的主体；三是注意住房保障的层次性；四是大力发展住房金融；五是健全、完善其它保障制度。
在《保障性住房建设融资困境与实现途径》（唐志新）中，通过阐述目前保障性住房的现状及特点，分析了保障房建设现状，指出了障性住房建设中金融支持存在瓶颈，并提出了保障性住房建设中获得融资的可行途径。
1.3论文研究思路
论文包含4章；
第一章绪论。
主要介绍了论文的研究意义、国内外研究综述以及论文的研究思路和方法。
第二章我国和新加坡的保障房现状。
介绍新加坡的保障房现状和我国现行的保障房模式。
第三章我国和新加坡保障房制度的对比。
从土地供应、财政保障、住房公积金和法律保障四方面比较，指出我国保障房制度的不足。
第四章完善我国保障房制度的建议。
结合我国国情，提出完善我国保障房制度的合理化建议。
2我国和新加坡保障房现状
2.1新加坡保障性住房现状
新加坡是东南亚的一个岛国，位于马来半岛南端，毗邻马六甲海峡，国土面积710平方公里，人口将近518万（2011年10月统计）。
新加坡在独立前就面临房荒问题。
1959年，占全国人口40％的人口居住在肮脏的贫民窟和棚户区中，经过近半个世纪“居者有其屋”计划的实施，1961-1995年通过7个“五年计划”，新加坡累计建成超过80万套的组屋（见图1），使得公共住宅占比一度超过90%。
成功解决了所有国民的住房问题。
截止2009年，新加坡建屋发展局建设了888143套组屋，85％居民住在建屋发展局的组屋，其中95％的人拥有组屋产权。
正如新加坡总理李显龙所说：
“放眼世界，没有任何一个国家拥有如此全面的公共住屋计划，而新加坡也是全球国民拥屋率最高的国家之一。
”新加坡住宅市场分为公有住宅市场（即政府组屋）和私有住宅市场两种。
其中85％的新加坡人居住在从政府购买的组屋里；另外15％的居民住在由私人房地产商提供的高级住宅。
2.2我国现行的保障房模式
我国针对中低收入家庭的住房保障制度是在居民收入水平的分化和住房制度改革不断深化的背景下逐步形成的。
早在20世纪八十年代初期，我国住房的最大矛盾是全面短缺，人们的注意力主要集中在如何扩大住宅供给上，住房保障并没有引起社会的普遍关注。
当时在全国许多城市，也实行过明显带有保障性质的政策，针对无房户和特困户实行特殊的住房解决措施。
我国的保障性住房主要分为以下几种模式（如表2.2）；
表2.2：
2.2.1经济适用房制度
1994年，《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》（国发〔1994〕43号），首次提出建立以中低收入家庭为对象、具有保障性质的经济适用住房供应体系。
至2010年颁布《住房和城乡建设部关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》（建保[2010]59号），经济适用房制度在土地供应、供应对象和享受者范围等不断调整完善。
所谓经济适用住房制度，是指政府组织房地产开发企业或集资建房单位建造，通过给予价格优惠，限定户型面积，按照一定的标准建设，以微利向城镇收入偏低、住房困难的家庭出售住房的保障制度。
在运作机制上，经济适用房主要通过土地划拨、减免开发税费等方式降低开发成本，同时根据成本限定价格和利润，使其价格远远低于市场上商品房的销售价格，满足中低收入家庭的需求。
援助对象是那些没有足够能力自行解决住房问题的中低收入家庭。
2.2.2廉租房制度
廉租房制度是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。
其保障对象主要是那些没有能力自行解决住房问题的家庭或群体，分配形式以租金补贴为主，实物配租和租金减免为辅。
可以说是住房保障的最后一道防线。
1998年，《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发[1998]23号）首次提出建立廉租住房制度。
至2010年《中华人民共和国住房和城乡建设部关于加强廉租住房管理有关问题的通知》，该制度逐步严格建设和准入管理，不断强化租赁管理和服务、落实监管责任，力求确保廉租房制度的有效推进和公平公正。
廉租房制度是解决最底层城镇居民住房问题的最有效的常规性手段。
2.2.3公租房制度
公共租赁房屋制度是指由政府或公共机构所有，用低于市场价或承租者承受起的价格，向新就业职工及外来务工者出租，以解决新就业职工等“夹心层”群体住房困难的制度。
主要对象包括一些新的大学毕业生以及从外地迁移到城市工作的群体。
具有临时性和救济救困的目的。
公租房制度在我国刚刚起步，需要随着制度的实施以及社会的发展逐步完善。
3我国和新加坡保障房制度对比
中国住房保障制度建设已经形成了适合中国国情的基本框架，但是仍然存在诸多问题，有待出台相关法规予以界定保护，制度本身需要不断完善。
为了能明确的认识到我国保障房制度的不足，现在从土地供应、财政保障政策、住房公积金、法律保障四个方面对我国和新加坡的制度体系进行了对比，指出了新加坡在保障房制度方面的优势以及我国存在的不足（见表3）：
表3：
我国和新加坡住房保障制度对比
土地供应
财政保障政策
公积金
法律保障
中国
主要通过政府划拨的方式，当前，出让土地收入实际上已经成为地方政府的第二财政，地方政府在获益狭小的保障性住房建设中缺乏积极性
我国是发展中国家，财政能力有限，保障房的投入增加会影响地方的GDP增长速度，导致地方政府的积极性不高
我国的住房公积金虽然在近几年有了一定的发展，但由于一些原因，未能有效的实施
保障房政策多以红头文件方式下发，其权威性和严肃性不足，导致执行中随意性较强，缺乏法律约束力
新加坡
政府严格控制全国土地资源，并通过立法来保障土地供应
政府将建屋发展局财政预算纳入国家计划，该局的经费由国家以低息贷款的形式划拨
成立中央公积金局专门负责整个公积金的管理运营，并通过立法来保障其实施
为加强对组屋的合理配售，保障中低收入群体合法权益，新政府制定了完善的法律体系
3.1从土地供应方面对比
3.1.1新加坡政府提供住房所需的土地及出台相关的土地征收政策
新加坡虽是典型资本主义国家，但是其有别于一般资本主义国家一个突出特征是政府严格控制全国土地资源，保障组屋建设所需的土地资源。
1949年，英国皇室拥有新加坡31％的土地；1965年，新加坡独立时，新加坡政府公开占有整个土地总面积中的49.2％；1975年是66％，1985年为76.2％，而1998年达到80％。
目前，新加坡政府及其法定机构则拥有国家90％的土地。
正是政府将土地资源牢牢掌握在手中，从而能够满足组屋建设大量土地。
新加坡能实现让80％以上的居民住上公共住房的最主要的原因之一即能大量建造低成本住房。
而低沉本住房计划的基石来自于早在1955年建屋发展局成立的时候颁发的《新加坡土地收购法》。
根据其后出台的法律规定：
当某一土地符合公共利益或发展公共事业需要时，政府可以征收该地块；并且政府有权调整被征用土地的价格，价格规定后，任何人不得随意抬价。
这使得政府建设组屋的土地价格远低于市场上土地的价格，从而政府能以较低价格将组屋进行出售或出租。
3.1.2我国保障房所需的土地无法得到有效的保障
和新加坡完善的土地供应机制相比，我国的保障房的土地供应政策就显得十分不足。
目前，保障房的建设用地供给，主要通过政府划拨的方式，但是由于政策体系不够完善，致使很多地方政府都缺乏积极性。
目前，国家对地方政府的考核体系中，缺乏对民生方面的量化考核，致使各地方政府缺乏住房保障财政支持动力。
当前，出让土地收入实际上已经成为地方政府的第二财政，而用于保障住房的土地是划拨而不是出让，保障性住房的供应量又与当地房价成反比，高保障对GDP财政贡献有限，致使地方政府在获益狭小的保障性住房建设中缺乏积极性。
3.2从财政保障政策方面对比
3.2.1新加坡保障房有高效的财政保障政策
建屋发展局作为新加坡政府组屋的建设者和管理者，其主要经费来自于组屋的出租和出售，以及购房者的贷款利息和管理费用，经费支出则用于偿还中央公积金局、邮政储蓄银行及其它金融机构的本金和利息及相应的日常管理费用等。
尽管建屋发展局从政府手中以极低的价格拿到用于开发的土地，这大大降低了费用开支。
但是，组屋的出售价格毕竟远低于市场出售的房屋，甚至低于其成本价，此外建屋发展局作为组屋的管理者还要承担组屋的翻新和改造费用。
因此，建屋发展局仅靠其收入是难以为继而经营的，每年产生巨额财政赤字，在2008-2009财政年度，产生了21.19亿新元的赤字。
为此，政府在财政上对组屋给予大量补贴，每年都向其注入巨额贷款和津贴。
建屋发展局实行独立核算、自主经营的政策，其财政预算纳入国家计划，该局的经费由国家以低息贷款的形式划拨。
2008-2009财政年度，政府想该局提供了14亿新元的住房发展贷款和471亿新元的抵押金融贷款。
在政府给建屋发展局的津贴中，从1960年该局成立至2009年底，政府给予其津贴总额达192.81亿新元。
政府在财政保障制度方面对该局的支持是其成功实施组屋计划的基石之一。
3.2.2我国保障房缺乏稳定的财政保障
新加坡保障房之所以有稳定的资金来源，是因为新加坡政府将建屋发展局的财政预算纳入国家计划，由国家以低息贷款的形式发放。
而我国是发展中国家，财政能力有限，保障房的投入增加会影响地方的GDP增长速度，导致地方政府的积极性不高。
住房保障政策需要大量的财力支撑，廉租房的租金要大大低于市场价格范围，而经济适用房的价格也要低于成本价，剩余的部分将由政府承担。
保障性住房投资需要由地方政府财政“买单”，保障性住房的总量越大，政府的负担就越重，地方政府缺乏资金来源渠道，没有积极性也没有能力来承担，特别是财力薄弱地区住房保障资金严重不足。
因此大多数城市都只是依靠住房公积金的增值收益和公房售房款的余额部分作为资金来源主渠道，只有少数城市建立了制度性财政资金供应计划，资金供应没有长效保障机制。
3.3从住房公积金方面比较
3.3.1强制性的中央公积金制度是新加坡保障房制度成功的重要支撑
新加坡公积金制度在解决本国居民住房问题的成功经验得到世界各国的普遍认同。
新加坡1955年建立中央公积金制度，并成立中央公积金局专门负责整个公积金的管理运营。
中央公积金制度不仅是政府规定的强制储蓄制度，也是一种强制性的社会保障制度，公积金的缴交由雇主和雇员各按雇员工资收入的一定比例逐月缴纳，公积金的本息归雇员所有，通过强制缴纳、限制使用的方式实行。
根据新加坡《中央公积金法》规定，会员缴交公积金占工资35％。
为了支持国民购买组屋，中央公积金局在公积金账户上建立一个普通账户，用于家庭投资，其主要用来购买政府组屋。
不仅如此，公积金局还将其资金借贷给建屋发展局，作为投资，这样也为建屋发展局筹措建房资金。
所以说，“居者有其屋”计划的成功实施，与中央公积金制度的支撑是密不可分的。
3.3.2我国的住房公积金制度未能有效的实施
与新加坡强制性的住房公积金政策相比，我国的住房公积金虽然在近几年有了一定的发展，但由于一些原因，未能有效的实施。
我国的住房公积金在实施的过程中出现了很多的问题，主要包括以下几个方面。
其一，公积金覆盖范围有限,未能惠及各类就业群体。
按照《住房公积金管理条例》,国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其它城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体都应建立住房公积金制度。
但目前实施住房公积金制度的主要是国家机关、事业单位和效益较好的国有企业,这些单位的职工是住房公积金制度的主要受益者。
其二，公积金缴存比例和缴存基数地区、行业差距拉大,形成新的分配不公住房公积金制度通过强制缴费、优惠的税收政策和利率政策来保证制度对象受益的普遍性,但作为社会保障制度的组成部分,住房公积金制度并没有发挥出收入的调节功能;相反,在不同地区、行业、部门和单位通过提高住房公积金缴存比例和扩大缴存基数人为地拉大了职工收入分配差距。
其三，住房公积金使用效率不高,影响了作用发挥。
第一,公积金贷款率低,大量资金沉淀。
如表3.2.2所示，截至2006年底，我国住房公积金个贷率才达到48.33%。
个别管理中心甚至没有发放过个人贷款，大量资金闲置在银行,有背于公积金作为我国政策性住房金融业务的初衷。
第二,公积金增值收益低,储户利益受损。
由于公积金管理中心投资知识及管理手段的局限性,投资指导思想趋于保守,通过压缩个贷业务防范和化解风险,致使公积金利率低下，广大缴存户长期住房储金的公积金存款实际上是在不断地贬值。
第三,公积金用途单一,作用发挥不充分。
我国住房公积金利用与新加坡的住房公积金的利用情况相比,我国的公积金利用效率是比较低的。
新加坡的公积金除用于住房相关的消费、维修外,还包括医疗、失业保障,其使用效率相当高。
而我国现行住房公积金制度规定,住房公积金仅限于与住房相关的消费,而且提取和贷款受到许多条件限制。
表3.2.2（单位：
亿元）
年度
缴存总额
缴存余额
个贷总额
个贷余额
个贷率%
2002
4131
2924
1592
924
31.6
2003
5563
3814
2343
1583
41.5
2004
7400
4894
3404
2230
45.56
2005
9760
6260
4599
2834
47.27
2006
12687
7871
6364
3804
48.33
3.4从法律保障方面比较
3.4.1新加坡保障房有完善的法律体系
为了加强对组屋的合理配售，保障中低收入群体的合法权益，确保组屋分配的公平有序，新加坡政府制定并实施了《建屋与展法》，同时还颁布了《建屋局法》和《特别物权法》等相关法律法规。
这些严格而缜密的法律法规共同组成了新加坡的住房法律体系，它们对组屋购买者的申请条件，购买程序，住宅补贴等均作出严格的规定，按照公平原则对组屋进行分配，为此政府形成了一整套规范而有效的住房管理制度。
在准入和退出方面也作了详细规定：
一，在准入方面，政府制定了不同不同收入水平居民的购房准入政策，并随着生活水平的提高不断调整收入上限。
在1970年代，只有月收入低于1500新元的居民才可以申请购买组屋；1980年代则提高到2500；直至目前的8000新元。
二，在退出方面，政府规定居民购买的组屋在购买５年之内不得转售，也不能用于商业性经营，如果实在需要出售，只能出售给政府。
由于严格的法律措施，确保了新加坡组屋在分配上的公正、合理。
3.4.2我国保障房制度缺乏有效的法律支持
新加坡政府根据经济的发展不断完善自己的法律体系，为新加坡保障房的发展提供了有效的法律支持。
与新加坡相比，我国的保证房法律体系还十分不完善。
目前我国尚未建立住房保障法律体系，保障政策多以红头文件方式下发
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