郑州市档案馆接管验收流程.docx
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郑州市档案馆接管验收流程
郑州市档案馆接管验收作业流程
1.0 目的
规范新接物业的接管验收，确认接管物业的质量状况并保障接管后物业服务的正常进行。
2.0 适用范围
适用于物管公司对新接物业的接管验收工作。
3.0 职责
3.1 资产分公司负责同甲方/产权单位协商物业接管过程的沟通确认。
3.2 物管分公司负责接管前对该物业进行考察以及负责该物业服务项目的接管验收。
3.3 客服中心负责监督接管验收的工作质量。
4.0 程序
4.1 接管验收的准备
4.1.1 新接物业（新建成物业在竣工验收后）物管分公司应及时组织设备、保洁、秩序维护等相关专业人员对所接管的物业进行综合性的调查，以确保所接管物业基本合格，满足甲方的物业服务质量要求。
4.1.2 成立物业承接查验接管小组：
a）在接到接管验收指令后，物管分公司应立即按照要求抽调业务骨干组成物业接管小组；
b） 接管验收小组应当由以下部门人员组成：
――客服人员：
负责接管物业的产权、工程、设备资料的验收移交工作；
――项目经理：
负责甲方/公司配置办公物品、工具与文件资料，工作场所及钥匙的验收移交以及协助物业的验收移交工作；
――设备人员：
具体负责房屋本体、公共设施和机电设备的验收移交工作。
――秩序人员：
具体负责消防栓、灭火器、消防水带、枪头、应急灯等数量质量验收，对洗手间设施（包括水龙头、各阀门、管道、大小便池、蓄水池等）进行验收
―保洁人员：
负责垃圾箱、垃圾桶、痰盂、茶水桶等卫生设施数量质量的验收，甲方/公司配置办公物品、工具与文件资料，工作相关场所钥匙等验收移交工作
――客服中心：
负责对验收接管过程进行监督。
4.1.3接管验收开始之前接管验收小组应做好以下准备工作：
a） 资产分公司与甲方联系好交接事项、交接日期、进度、验收标准等；
b） 物管分公司派出先头设备人员前往物业现场摸底，制定好接管验收计划；
c） 对于新建成物业，资产分公司协调物管分公司设备部提前参与甲方申请的竣工验收和机电设备最终安装、调试工作，做到心里有数；
d）准备好接管验收记录表格，需要登记的详略程度取决于双方的合同约定：
――《房屋本体接管验收表>；
――《公共设施设备接管验收及遗留问题登记表》；
――《接管验收问题整改表》。
4.2 接管验收的工作程序
A 甲方会同资产分公司签订《物业管理委托合同》，合同中应明确设备管理的运行、维修、养护与管理内容。
B 《物业管理委托合同》签订后（或者未签订合同但进驻日期已经确定），资产分公司应通知物管分公司进行筹备，筹备工作包括以下内容：
1 确定物业管理处的组织架构和岗位设置。
2 确定管理处的员工及工资定编。
3 任命管理处负责人。
4 招聘员工初步达到定编。
5 员工培训。
6 提前派各专业业务骨干进入接管物业跟踪工程的收尾竣工和设备安装调试工作，为接管验收和日后管理作好准备。
7 物管分公司编制《物业管理方案》
a）确定物业管理前期固定资产投入明细和流动资金额度；
b） 确定保安、消防的具体管理方案和成本指标；
c） 确定清洁管理方案和成本指标；
d） 确定绿化管理方案和成本指标；（不在合同内）
e） 确定机电维修保养管理方案和成本指标；
f） 确定公共事务管理方案和成本指标；
g） 确定内部控制管理方案和成本指标；
h） 创优方案。
C 在物业接管时，物业接管验收小组对接管物业进行详细的验收。
D 对于接管验收出现的问题，接管验收小组同甲方协商迅速解决。
E 在接管物业未发现重大质量或其他方面的问题，或虽有些问题但双方已就问题达成共识并形成书面约定时，对物业开始进行移交。
F 物业管理处将接管小组的验收清单和实物逐一登记接收后，同甲方签收《物业移交清单》。
G 物业管理处同甲方移交物业管理用房。
H 物业管理处开始进入物业办公。
4.3 资料的接管验收
4.3.1甲方需向物管处移交相关资料
a） 项目开发批准报告；
b） 规划许可证；
c） 投资许可证；
d）土地使用合同；
e） 建筑开工许可证；
f） 用地红线图。
4.3.2 综合竣工验收资料：
a）竣工图（包括总平面布置图、建筑、结构、水、暖、电、气、设备、附属工程各专业竣工图及地下管线综合布置竣工图）；
b） 建设工程竣工验收证书；
c） 建设消防验收合格证；
d） 公共配套设施综合验收合格书；
e） 供水合同；
f） 供电协议书、许可证；
g） 供暖协议书、许可证；
h）通信设施合格证；
i）电梯准用证。
4.3.3 施工设计资料：
a） 地质报告书；
b） 全套设计图纸；
c） 图纸会审记录；
d） 设计变更通知单；
e） 工程预决算报告书；
f） 重要的施工会议纪要；
g）隐蔽工程验收记录；
h） 沉降观测记录；
i） 其他可能会影响将来管理的原始记录
4.3.4 机电设备资料：
a） 机电设备出厂合格证；
b） 机电设备使用说明书（要求中文）；
c） 机电设备安装、调试报告；
d） 设备保修卡、保修协议。
4.4 接管验收标准和验收方法
4.4.1 验收标准为建设部《房屋接管验收标准》
4.4.2 验收方法为观感验收法和使用验收法。
4.5 楼宇本体硬件设施的具体验收标准（根据物业合同内容是否包括本体维护进行验收）
4.5.1 主体结构：
a） 外墙不得渗水；
b） 屋面排水畅通、无积水、不渗漏；出水口、檐沟、落水管安装牢固接口严密、不渗漏。
4.5.2 楼地面面层与基层粘结牢固，不空鼓。
整体面层平整，无裂缝，无脱皮，起砂；块料面层表面平正，接缝均匀顺直，无缺棱掉角，粘贴牢固，色泽均匀一致，无明显色差。
4.5.3 内墙面：
a） 抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷。
无面层剥落，无明显裂缝，无污渍；
b） 块料（如瓷砖）面层：
粘贴牢固，无缺棱掉角；面层无裂纹、损伤，色泽一致；对缝砂浆饱满，线条顺直。
4.5.4 顶棚抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷，无脱皮，无裂纹，无霉点，无渗水痕迹，无污渍。
4.5.5 卫生间、阳台地面应低于相邻地面2厘米左右，不应有积水、倒泛水和渗漏。
4.5.6 木地板平整牢固、接缝密合、色泽均匀、油漆完好光亮。
4.5.7 门、窗：
a） 门开启自如，无晃动和裂缝，零配件齐全，位置准确，无翘曲变形；
b） 门锁、窗销连接牢固，开启灵活；
c） 玻璃安装牢固，胶封密实，无明显刮花痕迹，无损伤；
d） 油漆均匀，色泽光亮新鲜、完整；
e） 电子防盗门通话清晰，完好，无锈迹；
f） 不锈钢房盗门表面光亮，无刮花、变形；
g） 高档装饰门装饰完整。
4.5.8 楼梯、扶手：
a） 钢木楼梯安装牢固，无锈蚀、弯曲，油漆完好、色泽均匀，表面平滑；
b） 砼楼梯无裂缝，无表皮剥落。
4.5.9 木装修工程表面光洁，线条顺直，对缝严密、牢固。
4.5.10 饰面砖表面平整，无空鼓、裂缝、起泡和缺角，对缝平直。
4.5.11 油漆、刷浆色泽一致，无脱皮、漏刷现象。
4.5.12 电器插座安装牢固，符合“左零右火”规定，电源已接通正常。
4.5.13 开关安装牢固，开关灵活，接触良好。
4.5.14 灯具安装牢固，完好无损，反应灵敏，发光正常。
4.5.15 水表、电表、安装牢固，读数正常，无损伤。
4.5.16 其他配备设施要求齐全、完好，型号与设计相符，工作正常。
4.6 公共配套设施接管验收标准（根据物业合同中公共配套设施内容进行验收）
4.6.1 天台：
a） 天沟、落水口畅通完好；
b） 隔热层、防水层完好。
4.6.2 散水坡无下陷、断裂、与墙体分离坡度适宜、平整。
4.6.3 屋面避雷设施连接牢固。
4.6.4 沙井、检查井、化粪池排水畅通，池壁无裂缝，池内无杂物。
4.6.5 装饰灯安装牢固，完好无损，工作正常；灯柱安装牢固，油漆完好。
4.6.6 绿化符合设计要求，不缺株少苗，无死株，无大面积杂草；绿化水管布局合理，阀门开关灵活，安装稳固。
4.6.7 道路：
a） 路面平整，无水泥块，无起砂、断裂；
b） 路牙石砌筑整齐，灰缝饱满，无缺角损伤；
c） 块料面层拼砌整齐，平整牢固，无明显裂缝、缺棱掉角；
4.7.8 室内消防栓：
a） 消防箱标识清楚，玻璃完好；
b） 消防设施配件齐全；
c） 消防管安装牢固，标识明显，阀门完好，无渗漏水，水压充足。
4.7.9保安岗亭安装牢固，配件齐全，标识清晰，完好无损。
4.7.10 保安道闸安装牢固，开启灵活，标识清楚，完好无损。
4.7.11停车场地面平整，照明充足，标识清楚，安全设施良好，排水设施良好。
4.7.12 明沟、暗沟排水畅通，不积水，无断裂，沟盖板安装牢固、平稳。
4.7.13 台阶、踏步砌筑平实、牢固，无裂缝。
4.7.14 水池、水箱卫生清洁，无渗漏。
4.8 机电设备的接管验收（根据物业合同中对设备管理内容进行验收）
4.8.1 电梯设备型号、数量与移交清单相符，运行平稳，安装符合规范；有电梯运行准运证；机房设置合理，配件安全，标识清楚，表面光洁平整、明亮。
4.8.2 变配电设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好，安全防护装置齐全，标识清楚、机房配置齐全，通风、采光良好，设备表面油漆完好，无损伤。
4.8.3 中央空调设备型号、数量与移交清单相符，工作性能达到设计指标，配置齐全，标识清楚，机房通风、采光、降温良好，设备表面油漆完好，无损伤。
4.8.4 发电机型号与移交清单相符，工作状态良好，配件齐全，标识清楚，设备表面油漆完好无损伤，设备安装牢固，机房隔音，防护设置完好，通风、采光良好。
4.8.5 消防监控设备型号与移交清单相符，工作性能良好，反应敏捷，标识清楚，表面完好无损，设备安装牢固，机房干燥、通风、采光良好。
4.8.6 给排水设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好，标识清楚，设备表面油漆完好无损，安装牢固，无渗漏现象，机房配置完整。
4.8.7 保安监控设备：
同消防监控设备。
4.9 接管验收遗留问题的处理
4.9.1 遗留问题的登记确认：
a） 对资料验收中发现的资料不全、不真实、不合格等问题，接管验收小组应当将问题逐项记录在《接管验收资料及遗留问题登记表》中，并交甲方相关人员签字确认；
b） 对物业硬件设施接管验收中发现的不合格等问题，接管验收小组应当将问题逐项记录在《公共设施设备接管验收及遗留问题登记表》中并请相关人员签字确认。
4.9.2 对资料遗留的问题，接管验收小组应当积极同甲方联系补齐
4.9.3 对物业硬件设施、设备遗留问题：
一般问题，接管验收小组应当要求甲方在两周内解决；重大问题接管验收小组应当要求甲方在一个月内解决。
4.9.4 对于长期解决不了、势必会影响物业管理的问题，项目物业管理处应当以备忘录的形式将问题登记后交给甲方进行备录。
4.10以上交接登记表格和备忘录复印件项目存档，原件交客服中心归档长期保存。
5.0 记录
《房屋本体接管验收表>
《公共设施设备接管验收及遗留问题登记表》
《接管验收问题整改表》
《物业移交清单》
《接管验收资料及遗留问题登记表》
物管分公司
2012年1月10日
河南六合物业管理服务有限公司
__________项目保洁入驻单编号：
□内填写数量，无则空白
甲方文件
资料
甲方联系电话□公共设施清单□甲方相关卫生环境控制的文件□
其他：
问题：
公司配置
文件
工作计划及总结□管理方案员工考勤表□作业指导书□质检标准□目标考核责任书□管理制度□各类应急预案□目标考核情况□工作日志□会议（培训）记录□现场作业巡查记录表□
其他：
公司配置
办公物品
档案柜□办公椅□剪刀□订书机□文件框□档案盒□文件夹□裁纸刀□文件柜□沙发□钥匙□
其他：
公司配置
物料工具
合梯□排插□剪刀□手电筒□作业指示牌□尘推□压水车□拖把□水桶□玻璃刮杆□玻璃刮□上水器□尘推喷壶□马桶刷□洗地机□抛光机□吸尘器□电梯垫□吸水机□塑水管□扫帚□垃圾箱□伸缩杆□
其他：
甲方配置
物品工具
钥匙□文件柜□空调□办公桌□办公椅□茶几□电话□灯具□吸尘器□更衣柜□柜子□风扇□
合梯□排插□剪刀□手电筒□作业指示牌□尘推□压水车□拖把□水桶□玻璃刮杆□玻璃刮□上水器□尘推喷壶□马桶刷□洗地机□抛光机□吸尘器□电梯垫□吸水机□塑水管□扫帚□垃圾箱□伸缩杆□
其他：
验收问题
（问题较多可另附件说明）
垃圾箱□垃圾桶□痰盂□茶水桶□
责任区域是否清楚？
垃圾箱等卫生设施是否损坏？
垃圾清运如何解决？
甲方情况（业务联系人及电话等）
员工情况（岗位人员及电话等）
待办事宜
其他情况
说明
移交单位（盖章）接管单位（盖章）
移交人：
接收人：
负责人签名：
项目负责人签名：
日期：
监交人签名：
日期：
河南六合物业管理服务有限公司
__________项目秩序入驻单编号：
□内填写数量，无则空白
甲方文件
资料
办公室（业主）通讯录□车辆信息资料□甲方安防相关文件□
其他：
问题：
公司配置
文件
工作计划及总结□管理方案□员工考勤表□作业指导书□质检标准□目标考核责任书□管理制度□各类应急预案□值班制度□岗前培训教材□目标考核情况□工作日志□会议（培训）记录□来客登记表□来电来访登记表□车辆进出登记表□派工单□现场作业巡查记录表□
其他：
公司配置
办公物品
档案柜□办公椅□剪刀□订书机□文件框□档案盒□文件夹□裁纸刀□对讲机电池□起钉器□文件柜□对讲机□充电器□木柜□床□电视□钟表□钥匙□上墙制度牌□
其他：
公司配置
物料工具
排插□手电筒□作业指示牌□巡逻灯□橡胶棒□对讲机□对讲机电池□充电器□
其他：
甲方配置
物品工具
钥匙□床□沙发□文件柜□饮水机□空调□办公桌□办公椅□茶几□电话□灯具□铁皮柜□更衣柜□柜子□对讲机□充电器□对讲机电池□巡逻灯□风扇□橡胶棒□
其他：
验收问题
（问题较多可另附件说明）
消防栓□灭火器□应急灯□消防水带□枪头□
安防消防监控系统操作是否顺利？
洗手间各种设施（包括水龙头、各阀门、管道、大小便池、蓄水池等）有何问题？
问题：
甲方情况（业务联系人及电话等）
员工情况（各岗位人数及各主管电话等）
待办事宜
其他情况
说明
移交单位（盖章）接管单位（盖章）
移交人：
接收人：
负责人签名：
负责人签名：
日期：
监交人签名：
日期：
河南六合物业管理服务有限公司
__________项目设备入驻单编号：
□内填写数量，无则空白
甲方文件资料（内容较多时可另附件）
设备竣工验收资料（图）□设备合格证□设备使用说明□设备安装调试报告□设备保修协议□甲方联系电话□设备保修卡□公共设备清单□公共设施清单□公共场地清单□设备厂家联系电话□设备档案□设备运行记录□设备保养记录□电梯准运证□管网竣工图□室外竣工图□其他附属技术资料□
其他：
问题：
注:
设备详细验收情况登记在《公共设施设备接管验收表》中。
公司配置
文件
工作计划及总结□管理方案□作业指导书□质检标准□目标考核责任书□管理制度□各类应急预案□值班制度□目标考核情况□工作日志□会议（培训）记录□派工单□现场作业巡查记录表□
其他：
公司配置
办公物品
计算器□档案柜□办公椅□办公桌□剪刀□订书机□文件框□档案盒□文件夹□裁纸刀□对讲机电池□对讲机□充电器□床□电视□钟表□钥匙□上墙制度牌□
其他：
公司配置
物料工具
锤子□钳子□螺丝刀□老虎钳□管钳□活扳□电笔□万用表□电工刀□工具包□疏通机□冲击钻□万用表□合梯□排插□小合梯□安全带□电缆配线盒□万用表□数字钳式万用表□电工剪□老虎钳□工具夹□疏通机□套筒扳□开口板□手锤□管钳□活板□钢锯□电烙铁□绝缘电阻表□套筒板手□手锤□电工刀□活扳手□梅花扳□剪刀□升降梯□电焊机□盒尺□冲击钻□零壳棒□手电筒□作业告示牌□巡逻灯□对讲机□充电器□对讲机电池□
其他：
注：
公司配置工具具体型号等明细以仓库出库单据为准。
甲方配置
物品工具
钥匙□床□文件柜□饮水机□空调□办公桌□办公椅□茶几□电话□灯具□电缆□更衣柜□柜子□对讲机□充电器□对讲机电池□巡逻灯□计算器□风扇□
锤子□钳子□螺丝刀□老虎钳□管钳□活扳□电笔□万用表□电工刀□工具包□疏通机□冲击钻□万用表□合梯□排插□小合梯□安全带□电缆配线盒□万用表□数字钳式万用表□电工剪□老虎钳□工具夹□疏通机□套筒扳□开口板□手锤□管钳□活板□钢锯□电烙铁□绝缘电阻表□套筒板手□手锤□电工刀□活扳手□梅花扳□剪刀□升降梯□电焊机□盒尺□冲击钻□零壳棒□手电筒□作业告示牌□巡逻灯□对讲机□充电器□对讲机电池□
其他：
验收问题
（问题较多可另附件说明）
注：
详细验收情况登记在《公共设施设备接管验收表》中。
甲方情况（业务联系人及电话等）
员工情况（岗位人员及电话等）
待办事宜
其他情况
说明
移交单位（盖章）接管单位（盖章）
移交人：
接收人：
负责人签名：
项目负责人签名：
日期：
监交人签字：
日期：
河南六合物业管理服务有限公司
__________项目经理入驻单编号：
□内填写数量，无则空白
甲方文件资料（内容较多时可另附件）
房屋清单□钥匙清单□竣工总平面图□单体建筑竣工图□单体结构竣工图□单体水电竣工图□地下管网布置竣工图□消防验收证书□建设工程竣工验收证书□公共配套设施综合验收合格书□水、电、气、暖、通讯、有线电视等许可协议及证书□项目开发批准报告□规划许可证□投资许可证□土地使用证□建筑开工许可证□用地红线图□地质报告书□设计图纸□图纸会审记录□设计变更通知单□工程预决算报告□隐蔽工程验收记录□沉降观测记录□施工会议纪要□业主档案□物业服务协议（物业管理合同）□甲方电话本□业委会资料□其他甲方文件□室外竣工图
其他：
注：
如甲方保管以上资料需另附甲方提供查阅方便的证明。
公司配置
文件
工作计划及总结□管理方案□员工花名册□员工考勤表□作业指导书□质检标准□目标考核责任书□管理制度□员工档案□各类应急预案□值班制度□劳动合同□应聘人员登记表□岗前培训教材□目标考核情况□工作日志□会议（培训）记录□来电来访登记表□派工单□现场作业巡查记录表□
其他：
公司配置
办公物品
电脑□打印机□U盘□计算器□电脑桌□财务印章□档案柜□办公椅□剪刀□订书机□文件框□档案盒□文件夹□裁纸刀□公章□办公桌□起钉器□文件柜□对讲机□充电器□对讲机电池□印台□木柜□床□钟表□钥匙□上墙制度牌□手电筒□多用插座□耳机□
其他：
甲方配置
用房物品
钥匙□电脑□电脑桌□床□沙发□文件柜□饮水机□空调□办公桌□办公椅□茶几□电话□消毒柜□会议椅子□灯具□铁皮柜□吸尘器□文件柜□更衣柜□柜子□饮水机□灯具□对讲机□充电器□巡逻灯□发票打印机□计算器□风扇□
其他：
注：
甲方所有钥匙需登记在《钥匙移交一览表》内。
办公场所：
甲方确定物业办公场所为：
验收问题
（问题较多可另附件说明）
注：
该栏填写项目经理交接资料出现的问题，对于项目所有需要甲方配合解决的验收问题登记在《接管验收问题整改表》内。
甲方情况（对口业务联系人及电话等）
员工情况（各岗位人数及各主管电话等）
待办事宜
其他情况
说明（收费情况视项目情况进行）
移交单位（盖章）接管单位（盖章）
移交人：
接收人：
负责人签名：
项目负责人签名：
监交人签字：
日期：
物业移交清单
编号：
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移交物业名称：
竣工验收时间
接管验收时间
设计单位：
监理单位：
建设单位：
施工单位：
物业类别
建筑面积
㎡
结构性质
保修期
保修责任方
移
交
内
容
房屋
设备/设施及公共场地
房屋清单
公用设备清单
钥匙清单
公用设施清单
竣工总平面图
公共场地清单
单体建筑竣工图
绿化竣工图
单体结构竣工图
室外竣工图
单体水电竣工图
其他附属技术资料
设备竣工图
其他
其他附属技术资料
验
收/接管
意见
移交单位（章）
经办人：
负责人：
接收单位（章）
经办人：
负责人：
注：
1.此单一式份，以上单位各执份。
2.保修期内的维修工作及维修费用由保修责任方负责。
3.移交前需向有关部门交纳的水、电费由负责支付（以移交日期、水表、
电度表指数为准）。
4.隐蔽工程未在此次验收之列。
接管验收资料登记表
项目名称：
类别：
编号：
页码：
序号
图纸/资料名称
编号
页数
份数
备注
升级会员 