陈天庸：中国楼市何时跌？.docx
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陈天庸：
中国楼市何时跌？
作者：
陈天庸（人文经济学会荣誉理事）
一
参加阿拉善协会活动时，只要任总任志强在场，就难免被人追问房价的事。
前年我跟他一起在内蒙阿拉善盟收割节水小米，回来写了篇《地主任志强》，文中也提到了会亲一路总是追问他现在是否适合买房，他总是有问必答：
买，买大城市房产。
其实任总历年对房价的观点与分析言论流传甚广，几乎每一条点击量都在百万以上。
任总的观点一以贯之：
水涨船高，货币一直超发，中国大城市房价必一直涨。
只是最近这次在杭州参加2018诺亚财富房地产金融高峰论坛的内部讲话中，他提到了说东北、西部不能碰。
这篇内部讲话本不应该流出去的，但如此规模会议上的讲话，要保密确不容易。
任总的观点有坚实的数据支撑，有发达国家同类情况比较，是很靠谱的理性分析。
我一直认为，对中国房产的大趋势，任总的分析是最可靠的。
我们温州老乡喜欢买房全国有名，客观上温州人是中国城市
发展的功臣。
事实上温州人买的房子很少卖掉。
中国普通人几乎没有别的投资渠道，只能在房市与股市二选一，房市显然比股市可靠，所以买了房没有理由卖掉，将房
产投资一概说成带贬义的炒房并不准确。
百姓如都持币观望，不买房不消费，ZF更头疼。
买第二第三套房的人多了，租赁市场的房屋供给就增加了，对只能租房住的年轻人、低收入者有利。
没人买房，就不会有开发商继续造房子，市场上可买可租的房子供应不会增加只会减少。
限购限售只会减少市场上房子的供应，从而使房价冻结在高位，而且会导致租赁市场价格上涨，这是经济学常识，任总也有充分的数据证明。
现在ZF提倡造租赁房。
其实我圈子里的上海企业家朋友，此前就已提供了不少租赁房供外来白领居住，比ZF早了很多年，而且不花国家一分钱。
事实上，只有市场各方提供的租赁房多了，消费者才有更多选择机会，租金才能降。
房产同时也是创业投资贷款的最好抵押物，我的朋友中房产买得多的，往往也是实业做得大、做得好的，将买房与做实业对立起来，更多是想当然。
二
关于温州老乡的房产投资秘诀，我曾经总结了以下几点：
1.水往哪流，人往哪走，首先是沿海、沿江、沿河；其次，同等规模的城市，下游的比上游更具投资价值。
上海就比南京好，南京比武汉好，武汉比重庆好。
2.根扎多深，树长多高，辐射面广的城市相对更值得投资，如郑州、成都的辐射面比一般省会城市广，投资价值也
更大。
相反天津重庆，其城市辐射面不够广，尽管是直辖市，其房地产发展的后劲不足，房价涨幅必然有限。
3.长线投新区，短线投中心。
市中心购房门槛高，但短期转让比较容易。
现在普遍限购限售，投资房产只能打持久战，那就要选择较富裕的城市有潜力的郊区，低成本购房等待周边发展。
中国ZF建设城市基础设施的动力堪称世界第一，ZF投资的冲动很难长期抑制，珠三角长三角富裕城市的郊区发展潜力仍然巨大。
无论今后经济形势如何变化，中国城市化进程仍将持续，因为科技引导的工业化趋势不可扭转，大城市人口集聚的趋势不可阻挡。
城市化一定就是大城市化，全世界都一样，农村必将继续衰败下去，这在全世界都是不可避免的。
振兴乡村，对于有独特风景、名胜古迹的少数地区有可能，对大多数区域来说是痴人说梦。
中国这几年搞的所谓的特色小镇，大多数将是一地鸡毛。
4.喝奶不需识奶牛，但奶的产地很重要。
只要是有发展潜力的富裕城市，有机会就买，不熟悉也没有关系，考虑太多反而错过机会……
三
现在各地严厉限购又限售，多地规定买了房后五年内不准出卖，卖一手房还限价摇号。
ZF又不断声言要对有使用期限的
房子，按市场评估价征收房产税，这样越是已付过高额土地出让金与各种税费的商品房，税负将越重。
虽然靴子实际落地应该还早，但心理威慑作用不可小觑。
中国一般企业主、小百姓目前投资渠道仅有房市股市，因为很多产业已产能过剩，不可能大家都去造芯片。
股市呢？
自
1990年11月26日上证所开业至今快三十年了，注册制何时推出还遥遥无期，现仍延续着计划经济色彩浓厚的审批制。
这些非市场化的政策，涉及千家万户，客观是把国内有产者放在锅里炒。
治大国若烹小鲜，小鲜如被翻炒过头，就成一盘碎渣了。
许多富人用脚投票移民它国或将资产转移海外，就是为了逃避折腾，为家人和财产寻找一个安稳的避风港。
所以在阿拉善我也对几位会亲半开玩笑地说，我很认同任总说的大城市房价将一直涨。
但我还知道大城市房价什么时候跌——上海从开埠以来房价大部分时间也一直涨，成就了房地产商哈同等人的商业奇迹，但你了解1948年后的上海房价吗？
1949年1月，由上海驶往台湾基隆的中联轮船公司客轮“太平轮”在浙江舟山附近海域发生海难，船上近千名旅客遇难，罹难者中包括很多个富商、名流及其家庭成员，如前辽宁省主席徐箴等多个高官家庭，有名望的音乐家吴伯超、美国刑事鉴定专家李昌钰之父等人也在该次事故中身亡。
这一事件
被称为“中国的泰坦尼克号”。
太平轮经营者蔡天铎，毕业于复旦大学法律系，在公司破产后到台湾做律师，算我的同行前辈兼校友，其儿子台湾作家蔡康永曾有篇文章《我家的太平轮》，写道：
“一九四九年，内战的揭晓之年。
那年除夕前，一群急着要离开上海的有钱人，终于了解到状况的紧迫，连过年都顾不得了，抢着要挤上早已客满的太平轮。
这些人，有的用金条换舱位，硬是从原来的乘客手上，把位
子买过来。
有的靠关系，向爸爸或船公司其他合伙人要到最后几个位子。
理所当然，这群太平轮的“最后一批乘客里面，有当时上海最有钱有势的一些人，也有爸爸最要好的朋友。
在战乱的时代里，命运之神似乎背负着他自己也无法控制的戾气——
太平轮开到半路，出事沉没。
全船只有三十六人获救生还。
船上漂流散落的珠宝首饰、佛像牌位，让许多附近的渔民大吃一惊，悲喜交加。
”
我还听说，当时很多上海富商，卖掉一间带铺面的房屋，还不够换一家人去台湾的船票。
买般票需用金条，因为当时的货币金圆券几箩筐都不够。
国民党败亡的主要原因，我听过多位历史学家师友的分析，张鸣教授的分析较令人信服，国民党作为S俄扶植起来的政
党之一，领导层也有严重的计划经济观念，特别是抗战胜利后接收日占区过程中，将大量私企安上罪名收归国有，用滥发的法币以极不公平的比率强行兑换原日占区的流通货币，让日占区商人大量破产，严重破坏了经济，导致民怨沸腾。
四
历史会循环吗？
谁也不敢绝对肯定。
伊朗从1925年开始的
巴列维王朝时代改革开放蓬勃发展，到1979年伊斯兰革命后至今，血腥动荡的恐怖与令人窒息的禁锢，九十多年后社会发展又回到起点。
委内瑞拉在1980年代前还属世界富国，经过二十多年的折腾，成为饿殍遍野的人间地狱，货币价值比白纸还不如。
如果一个国家长期拒绝PS价值，不尊重私有产权，人为以各种壁垒控制贸易，妨碍经济自由，放纵民族民粹情绪瞎折腾，来之不易的改开成果，就可能被迅速消耗殆尽，后果可能与伊朗委内瑞拉现状同样可怕。
因此中国房地产发展逻辑，除了大城市房价长期涨，也有可能是：
按人民币计，大城市房价字面数字永远涨，但老百姓手中货币不断贬值，相对于黄金等天然货币，或其他币值稳定可靠的货币，房价明涨实跌。
明面上，中国大城市房价将一直涨，虽然各城市涨幅不同，东北西部涨幅较小，东南沿海大城市大幅上涨趋势仍然持
续。
因为控制人民币增长速度的机制极为羸弱，经济稍一波动便又是放水，目前又从“紧货币去杠杆”改为“降低企业融资成本”了。
最近降准一个点，一下子又释放万亿多资金。
众所周知，中国银行贷款占用者主要是国企与地方ZF融资平台，这降准释放出来的贷款也主要是供公有制企业体内资金循环。
公有制企业已病入膏肓，离不开银行的持续输液，由体制内自我严格控制货币供应量事实上已永无可能。
不要以为人民币汇率将一直升，两种货币间的真实汇率，其实是对两国经济实力的估值比价。
一个芯片的限制处罚，就将中国经济的真正实力打回原形。
所以我对一位要在北京投资买第二套房的要好朋友的建议是，先买境外房产，十年后换回来，一套变两套。
回到历史，要知道哪怕到了1949年，按金圆券的面值，中
国大城市的房价都是涨的，岂止是涨，是大涨，涨幅数千倍至数万倍。
至1949年四五月份，南京、上海相继被JF军攻占，新的人民ZF在1949年6月起宣布停止金圆券流通，以金圆券10万元兑换人民币1元的比率，收回后销毁。
至此
上海房价才停止上涨的脚步，而且一停就是30多年。
到1980年代初，上海还有几百元人民币一间带临街铺面的楼房。
五
中国经济向何处去？
美国的贸易战能再次推动中国门户开
放吗？
我与谢作诗教授不久前在《中美贸易战：
原因、性质及中国的应对措施》一文中已作了预测，“ZF实际会怎样做呢？
调子可以起得很高，但最终一定会在纯经济领域大妥协
（当然，越妥协越进步），但在涉及ZZ的领域还会维持原状，甚至更紧。
一方面，会降低汽车等进口商品关税，开放金融等部分市场，再多买美国货；另一方面，趁机限制本国企业、个人海外投资、个人海外留学等等，限制本国民众花外币，维持外币收支平衡。
而文化、网络、通信等所谓涉及ZZ安全的仍然不会开放。
”
写本文契机之一，是我悲哀地发现，我们预测中正面的政策姗姗来迟，而预测中负面的政策措施却总是迅速被证实。
2018年4月20日，教育部出台新的《民办教育促进法实施
条例（修订草案）（征求意见稿）》，将在今年9月1日起施行。
该条例明确限制外资进入义务教育领域，今后中国人在义务教育阶段即小学与初中阶段，无法接受国际教育了。
如该条例严格实施，又有多少家长只得出国陪读了。
这对中国数十万计目前正就读国际学校的孩子与家长，无疑是一场灾难，一代人在国内接受国际教育的愿望将成幻影。
这与长期J网的危害一样严重。
须知引以为傲的二弹一星等功勋，很多是X式教育培养出来的。
X式教育包含语言、思维到规则意识等一系列内容，孩子接受X式教育越早越好。
其他文化等领域也毫无真正开放迹象。
医疗领域号称是谁都
可以投资，但在实际申办过程中，有几个能突破这高而厚的玻璃天花板？
看看私立医院在中国大陆有多稀有，大陆民众医疗保健与台湾差距多大，就一目了然了。
各种反市场的政策多了，百姓积累的财富无处安顿，如韭菜不断被收割，也就没有了创业的积极性，社会经济发展就不可持续，“人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾”将越来越尖锐，中国与国际发达国家价值观冲突导致的各种摩擦也将层出不穷……
我与谢作诗教授在上述文章中呼吁：
“不要跟美国贸易战。
这不只是经济战，更不只是面对美国的“战争”，这场“战争”和近代史上的那场战争很相似，根本上是规则之战，是中国对多国的战争。
所以千万别指望对美国出口减少了，可以增加对日本、欧盟的出口，很大可能，他们会紧随美国和我们贸易战。
中国不仅应该彻底市场化、开放，还应该接受
PS价值，完全融入到国际大家庭，从根本上为自己赢得和平发展空间。
”
“当然，这只是我们作为一介小百姓的一厢情愿。
经济越糟，ZZ越左；政治越左，经济更糟。
历史轮回，中国又一次处在何去何从的十字路口！
”
一个人从出生到结婚生育下一代的时间段，通常为二十多年，谓之一代。
从1949到1980年，近二代人的最佳年华，就在动荡与恐惧屈辱煎熬中虚度了。
对于国家是一段弯路，
而对普通人来说，就是大半生的苦难啊！
一百多年来上海房价变化的真实轨迹可说明，中国大城市房价，不一定是永远上涨的。
“中体西用”救不了中国。
这条道走下去，中国大城市房价，会有一天，一套房换不来一张
T离的船票……
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以下是房屋10楼到24楼的平面图，按常规右东左西放置，
每层有16套房屋：
注：
马来西亚位于赤道，没有南北朝向
日照时间不同的差别。
以下是房屋25楼到32楼的平面图，按常规右东左西放置，
每层有12套房屋：
以下是房屋33层到38楼的平面图，每
层有8套房屋马来西亚是英联邦国家，通用语言为英语、马
来语，华裔人口约700万人，开店的较多是华人，大多会华语、英语、马来语。
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