斗龙港PPP项目实施方案最新版Word格式文档下载.docx
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二期建设深加工示范区及旅游配套服务区，具体施工时间以商贸区的运营状况确定，相关业态社会投资人可依据运营定位调整；
通过招标确认社会投资人成立项目公司，社会资本方与盐城市大丰区斗龙渔港开发有限公司（以下简称平台公司）共同成立“项目公司”，出资7000万元，平台公司占股20%，社会投资人占股80%，现金出资，自有资金及融资按同股同权方式分配，合作期建设期3年运营期25年，合计28年。
投资回报资金来源：
“使用者付费”+“可行性缺口补贴”+“政府付费”。
（一）、一期建设项目
建设PPP项目实施的前置条件就是社会资本方需要政府提供项目以外提供的土地、水、电、气和道路等配套设施和项目所需的上下游服务，为PPP项目的实施带来可行。
主要方式：
1、斗龙港商贸区采用BOT形式实施，自基础施工计算建设期两年，项目中的加油加气加冰加水站、船舶修理厂、仓储、冷库及制冰厂、海洋体验观光馆业态由项目公司自持，项目公司负责该部分项目，在运营期内还本付息，合作期结束后无偿移交政府指定单位；
渔业批发市场业态采用出租、出售、自持灵活的运营机制，各种方式涉及的面积由项目公司董事会确认，合作期满后后无偿移交政府指定单位；
2、基础设施配套工程：
该部分工程采用政府回购形式，项目包含：
渔港大道、渔港大道桥梁、一排河及下复明河景观带、沿街门面改造、污水处理厂，自基础施工计算建设期两年，该部分建设项目在工程竣工后，政府收到社会投资人递交结算全部资料后一年内审计完毕，政府分五年等额付息法分期支付该部分项目工程款；
（二）、二期建设项目
1、深加工区：
由加工厂房与办公区组成，采用BOT形式由项目公司自营，增加就业岗位和地方税收;
2、旅游配套服务区：
活力酒吧、育才路商业街（新建）、渔村公园、斗龙泉、渔家坊，其中育才路商业街新建部分以产权出售，其他项目项目公司以出租自营运营不得用于其他用途，合作期满移交政府指定单位；
（三）、投资及融资计划
表1斗龙商贸区工程项目投资及资金筹措计划表
单位：
万元
序号
项目
合计
建设期
2018年
2019年
1
项目总投资
33360.09
13344.04
20016.05
1.1
建设投资
31450.00
12580.00
18870.00
1.1.1
渔业批发市场
15400.00
6160.00
9240.00
1.1.2
加油加气加冰加水站
3600.00
1440.00
2160.00
1.1.3
船舶修理厂
600.00
240.00
360.00
1.1.4
仓储、冷库制及冰厂
9600.00
3840.00
5760.00
1.1.5
海洋体验观光馆
2250.00
900.00
1350.00
1.2
建设期利息
1910.09
418.54
1491.55
1.3
流动资金
2
资金筹措
33050.10
12634.54
20415.56
2.1
项目资本金
9035.00
3374.00
5661.00
2.1.1
用于建设投资
2.1.2
用于建设期利息
2.1.3
用于流动资金
2.2
债务资金
24015.10
9260.54
14754.56
2.2.1
22105.01
8842.00
13263.01
2.2.2
1491.55
2.2.3
3
注：
（1）2017—2018年各年投资计划为40%，60%；
（2）建设期利息借款融资利率为目前银行中长期贷款利率上浮30%，即6.37%；
（3）项目资本金比例为建设投资的30%。
（4）建设期项目公司自有资金（项目资本金）不计利息
表2基础设施项目投资及资金筹措计划表
34313.61
16627.23
17686.38
32228.00
16114.00
16114.00
渔港大道
19440.00
9720.00
9720.00
渔港大道桥梁
10500.00
5250.00
一排河及下复明河景观带
480.00
沿街门面改造
608.00
304.00
污水处理厂
1200.00
2085.61
513.23
1572.38
34313.61
17686.38
9668.40
4834.20
4834.20
9668.40
4834.20
24645.21
11793.03
12852.18
22559.6
11279.8
11279.8
（1）2017—2018年各年投资计划为50%，50%；
表3深加工区工程项目投资及资金筹措计划表
15914.44
6207.61
9706.83
15040.00
6016.00
9024.00
加工厂房
14800.00
5920.00
8880.00
办公楼
96.00
144.00
874.44
191.61
682.83
15919.34
6207.51
9711.83
4512.00
1804.80
2707.20
11407.44
4402.81
7004.63
10532.9
4211.10
6321.80
682.83
表4旅游服务区工程项目投资及资金筹措计划表
49729.45
19397.54
30331.91
46997.00
18798.80
28198.20
活力酒吧
3960.00
1584.00
2376.00
育才路商业街（新建）
6500.00
2600.00
3900.00
渔村公园（扩建）
1587.00
634.80
952.2
农趣谷
18000.00
7200.00
10800.00
斗龙泉
14700.00
5880.00
8820.00
1.1.6
渔家坊
2732.47
598.74
2133.73
49729.47
19397.54
30331.93
14099.10
4229.73
9869.37
35630.37
15167.81
20462.56
32897.90
14569.07
18328.83
2133.73
表5基础设施BT项目还本付息计划表（根据具体的还款年限待定）
单位：
万元
还款期
长期借款
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
2026
2027
2028
期初借款余额
136890.72
当期还本付息
22409.012
其中：
还本
136890.724
13689.072
付息
8719.9391
期末贷款余额
123201.65
1、还款期利息按银行目前中长期贷款利息上浮10%计算即5.39%
四、造价核算
（1）、将项目分成三类：
①、景观绿化类
②、道路工程
③、建筑工程
（2）、执行标准，定额、材料、计算方法执行顺序先地方后省再到国家行业，即若盐城有相关规定标准优先采用盐城的，若无，再采用江苏省的标准，再若无，则采用国家行业的标准。
（3）措施费：
单价措施费按现场签证计算，总价措施费按中间值计算，安全文明费只计取基本费；
（3）、造价按工程项目施工图预算下浮、绿化工程下浮不超过10%其他项目不超过7%进行计算。
具体是以实际工程量乘以施工预算单价下浮后的单价。
五、项目实施
（1）、工程项目施工、监理单位由PPP项目公司通过招标确定。
（2）、工程施工管理、验收以及交（竣）工按不同行业规范执行。
六、工程项目运营
工程项目运营包括项目维护保养管理和经营两个方面。
（1）、项目维护保养管理标准要求和付费按国家不同行业标准执行。
七、设计费
按国家各行业标准收费70%执行。
八、工程调价
工程调价若省、市有相关规定，按先市后省的调价办法执行，若无，则对工程项目建筑主材（水泥、黄砂、石子、钢材）给予调价，具体办法为，在增加或下降5%范围不予调整，超出该范围则实际增加或下降额给予调整，材料价格按施工期间《盐城市工程造价管理的信息指导价》指导价没有的由项目部市场调研确认进入工程结算。
九、土地费
项目占地约960亩暂按一万元/亩计入，土地款在项目运营八年后政府将土地款返还给项目公司，政府以净地交给项目公司实施该项目；
十、运营期缺口补贴
以运营项目为基础的审计结算为依据，按（总投入/运营年数-当年运营收入）*100%计取运营缺口补贴，在运营期每年补贴；
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