城市发展研究报告(深圳）.docx
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天鸿城市研究报告——深圳市
2007-9-24
1、城市发展研究
1.1城市概述
n地理位置、土地面积、行政区划
深圳是中国南部海滨城市，位于北回归线以南，东经113°46'～114°37'，北纬22°27'～22°
52'。
地处广东省南部，东临大亚湾和大鹏湾，西濒珠江口和伶仃洋，南边深圳河与香港新界相联，北部与东莞、惠州两城市接壤。
深圳市行政辖区内土地总面积1952.84km2，海岸线长
229.9 km，海域面积1145 km2 （其中滩涂面积70 km2），有大、小岛屿24个，岛岸线总长
12.78km，总面积1.1126km2。
深圳全境地势东南高，西北低。
土地形态大部分为低山、平缓台地和阶地丘陵。
西部为滨海平原，平原占陆地面积的22.1%。
梧桐山、七娘山、羊台山、大南山等山脉绵延，最高山峰为梧桐山，海拔943.7m。
全市较大的河流有深圳河、茅洲河、龙岗河、观澜河和坪山河等。
深圳水库为全市最大水库和主要水源。
1979年3月，中央和广东省决定将原宝安县改为深圳市，同年11月改为省辖市。
1980年深圳经济特区成立，并恢复宝安县建制。
1988年国务院批准深圳市为计划单列市，赋予相当省一级的经济管理权限。
1993年，撤宝安县建制改为深圳市属的宝安、龙岗两区。
1997年10月，国务院批准深圳市增设盐田区，至此，全市共辖6个区：
特区内4个区，即福田区、罗湖区、南山区、盐田区；特区外两个区，即宝安区、龙岗区。
2003年10月30日，《中共深圳市委深圳市人民政府关于加快宝安龙岗两区城市化进程的意见》颁布实施，原为特区外的宝安、龙岗两区转为城区，撤销镇设立街道办事处；同时撤销村民委员会成立社区居民委员会，街道办事处作为区级政府派出机构，受政府委托行使管理社会经济的职能。
n人口规模、密度及分布（户籍人口，常住人口）
深圳自南宋末年陆续有移民落脚，建市后人口增长迅速。
2006年末常住人口846.43万人，其中户籍人口196.83万人；非户籍人口649.6万人，占比重76.7%。
人口密度为每平方公里4334人。
深圳人预期平均寿命达76.71岁，超过部分发达国家的人均寿命水平。
深圳有少数民族人口36万多人，是继北京之后全国第二个聚齐56个民族成分的大城市。
n城市在区域中的地位
经济特区建立27年来，深圳由一个边陲小镇发展成为在中国高新技术产业、外贸出口、海洋运输等多方面占重要地位的城市。
深圳地处珠江三角洲的前沿，是连接香港和中国内的纽带和桥梁，是华南沿海重要的交通枢纽。
深圳经济特区在中国的制度创新、扩大开放等方
10
面承担着重要使命。
1.2经济运行
n经济水平（GDP、人均GDP）
深圳经济总量相当于国内的一个中等省份，2006年深圳市国内生产总值达5684亿元，位居全国大中城市的第四位，是中国大陆经济效益最好的城市之一。
1979年人均GDP仅为606元，到2006年达到8619美元，居全国大中城市第一。
n产业特征（支柱产业发展情况）
深圳已初步形成以高新技术产业为“航母”、其他优势产业为“护卫舰”的现代工业
“航母群”。
2006年，四大支柱产业增加值占GDP的比重达54.4％，提高4.6个百分点。
同时，生产性服务业也高度发达。
以银行、证券、保险为主体的现代金融服务业，提供了充足的产业资本供给；以海港和空港为龙头，保税区、出口加工区、海关监管仓等为网络的现代物流服务体系，打通了参与国际市场的通道。
强大的研发创新能力，良好的产业配套环境，使高新技术产业已成为深圳最重要的支柱产业。
2006年，深圳高新技术产业保持高速增长。
高新技术产品产值6306.38亿元，上年增长29.1％，其中拥有自主知识产权的高新技术产品产值3653.28亿元，增长29.4％，占全部高新技术产品产值比重57.9％。
到2006年底，全市从事开发、生产高新技术产品的企业有2000家，比上年增长20.7％。
n消费能力及习惯
2006年底，深圳市首次公布了《民生净福利指标体系》，将市民生存、生活和福利状况，以及分享社会经济发展成果的水平等，通过统计数据进行衡量，以此来考核政府公共财政的投向以及为市民办实事的效果。
2006年，职工工资水平有所提高。
全年全市在岗职工工资总额629.66亿元，在岗职工年平均工资35107元，按可比口径比上年增长8.1％。
城镇居民生活水平和质量稳步提高。
抽样调查显示，全年城镇居民人均可支配收入
2000年
2001年
2002年
2003年
2004年
2005年
2006年
GDP（亿元）
2187
2483
2970
3586
4282
4951
5684
人均GDP（元）
32800
34822
40369
47029
54236
60801
67907
人均GDP增长
率
NA
6%
16%
16%
15%
12%
12%
常住人口（万人
）
701
725
747
778
801
828
846
户籍人口（万人
）
125
132
140
151
165
182
197
22567元，比上年增长5.0％，扣除物价因素，实际增长2.7％。
城镇居民人均消费性支出16628元，增长4.5％，扣除物价因素，实际增长2.3％。
城镇居民恩格尔系数为33.3％。
居民消费结构升级加快，汽车、住房等大宗商品成为消费热点。
FDI（亿元）
1130
1501
1917
2254
2718
三次产业比重
1：
52.5：
46.5
0.9：
54：
45.1
0.8：
54.7：
44.5
0.6：
59.5：
39.9
0.4：
61.6
：
38
0.2：
54
：
45
0.1：
52
：
47
人均可支配收入
20906
22760
24941
25936
27296
21494
22567
社会消费品零售
总额
538
832
942
1095
1251
1438
1671
人均居住面积
——
17.4
——
——
23
25
29.6
人均商业面积
——
1.02
——
——
1.28
——
注：
自2004年起，深圳市全面实现农村城市化后，已不存在农业人口。
1.3城市规划
n城市总体规划：
城市定位、规划目标、规划实施情况等
深圳在“十一五”期间及到2020年的战略目标是：
建设亚太地区有重要影响的国际高科技城市、国际物流枢纽城市、国际金融贸易和会展中心、国际文化信息交流中心和国际旅游城市，用15年左右的时间，在率先基本实现社会主义现代化的基础上，把深圳建设成为重要的区域性国际化城市。
根据上述目标，《深圳“十一五”规划》提出深圳要实施自主创新的主导战略，包括建设创新型政府、促进创新型发展、提升创新型产业、完善创新型环境，以使自主创新贯穿于现代化建设的各个方面和领域，使自主创新成为经济社会发展的内在动力和全社会的普遍行为，努力把深圳建设成区域性自主创新中心城市，成为在建设创新型国家中发挥重要作用的城市，成为在某些关键技术、核心领域和战略产业上具有领先优势的城市。
《规划》提出，未来15年，深圳将实施近期、中期和远期三步走的战略部署。
——近期到2010年，为经济社会发展创新调整的五年，以建设和谐深圳效益深圳为发展
目标，以改革开放为动力，实施产业、人口、布局的联动调整，推动发展模式和增长方式的根本转变，初步形成国家创新型城市的示范效应，形成比较完善的社会主义市场经济体制，率先基本实现社会主义现代化。
——中期到2015年，为现代化国际化城市创新提升的五年，在率先基本实现现代化的基础上，以经济贸易国际化、服务功能国际化、运行机制国际化为重点，国际化城市建设取得明显进展，形成重要区域性国际化城市的基本框架。
——远期到2020年及以后，进入现代化国际化城市创新完善时期，区域性国际化城市功能比较完善，服务区域、服务全国发展的辐射力和带动力显著增强，形成经济社会与资源环境全面协调和可持续发展的内在长效机制，国际化城市在更高的目标上不断完善和发展。
n市政规划：
重大项目的规划及建设情况
（一）轨道交通工程
以泛珠三角基础设施合作为契机，优先发展以铁路为主的对外大通道，重点加快客运专线和珠三角城际轨道网的建设，推进海铁联运和公铁联运。
大力推动城市轨道交通建设，尽快形成具有规模效应的城市轨道骨干网络。
“十一五”末，初步形成深港“半小时生活圈”、珠三角“一小时商业圈”和泛珠三角“一日到达圈”。
“十一五”期间规划轨道交通重大项目14 项，总投资估算1008亿元，其中“十一五”期间建设单位计划投资396 亿元，占“十一五”重大项目计划投资的14%，主要集中在国家铁路及枢纽、城市及城际轨道交通等领域。
国家铁路及枢纽主要建设项目包括：
京广深客运专线深圳段、杭福深客运专线厦深段、广深
铁路四线深圳段、新深圳站、铁路集装箱中心站、平湖公铁联运货运枢纽站等。
（二）机场港口工程
“十一五”期间规划机场、港口重大项目26 项，总投资估算753亿元，其中“十一五”期间建设单位计划投资342亿元，占“十一五”重大项目计划投资的12.1%。
主要建设项目包括：
深圳机场飞行区扩建、站坪及航空基地扩建以及盐田、大铲湾、蛇口港区码头泊位及道路集疏运系统、铜鼓航道、西部港区公共航道等。
（三）道路交通工程
全市干线路网规划布局为“七横十三纵”。
其中，“七横”为盐坝高速、机荷高速、沿一线快速通道、南环快速路、北环快速路、南坪快速路和外环快速路；“十三纵”为西部过境通道－沿江高速、广深高速、皇岗过境通道－梅观高速、深港东部过境通道－深惠高速、盐排高速、海滨大道、南沙路、丽明大道、福龙－龙大路、龙观路、玉平路、丹平路和龙盐路。
“七横十三纵”中，西部过境通道、广深高速、梅观高速、深惠高速、盐排高速、南环和北环快速路已经建成。
（四）能源保障工程
“十一五”期间，规划建设能源基础设施重大项目24项，总投资估算842亿元，其中“十一五”期间建设单位计划投资336亿元，占“十一五”重大项目计划投资的11.9%。
主要建设项
目包括：
东部电厂二期、前湾电厂二期、抽水蓄能电站、月亮湾电厂油改气工程、美视电厂油改气工程、福华德电厂续建工程、南山热电厂续建工程、电网建设、LNG 接收站二期、油气仓储设施建设、管道燃气设施建设等。
（五）水源保障工程
“十一五”期间规划建设水源保障重大项目17项，总投资估算49亿元，其中“十一五”期间建设单位计划投资46亿元，占“十一五”重大项目计划投资的1.6%。
主要建设项目包括：
东部供水水源二期、北线引水工程、大鹏半岛支线供水工程、铁岗水库扩建工程、铜锣径水库扩建工程、公明水库等。
（六）三旧改造及产业集聚基地工程
（1）“三旧”改造
全面完成特区内各级城市中心区、重点产业片区、重点景观地区、重点水源保护区、重大基础设施建设范围等对城市整体利益具有重要影响的区域内的城中村，以及存在严重安全隐患的城中村的全面改造。
全面完成特区内其他城中村的综合整治，较大程度地改善城中村的居住环境和建设面貌。
重点推进特区外城镇中心区、重点产业片区、重点景观地区、重大基础设施建设区内城中村以及存在严重安全隐患、居住环境极差的城中村的全面改造。
重点开展特区外城镇中心地段、各类规划重要功能区及城市干道两侧城中村的综合整治。
主要建设项目包括：
人民南片区环境改造工程、南油工业区改造、华强北改造二期、华强南改造、中航苑改造、盐田港后方陆域旧村整体搬迁等。
（2）产业集聚基地
建设服装、黄金珠宝、钟表、内衣、家具、模具、汽车电子、家电、新型自行车等9个产业集聚基地，发展产业集群，引导传统产业聚集，促进传统优势产业技术提升。
（七）环保生态工程
“十一五”期间规划建设环保生态重大项目44 项，主要建设项目包括：
深圳河、茅洲河、龙岗河、布吉河、西乡河综合治理工程，福田、草埔、滨河、横岭、固戍等污水处理厂新建及扩建工程，特区、宝安污泥以及河道底泥处置场，深圳水库排洪河综合治理，各主要河流流域湿地与生态系统恢复工程，南山垃圾焚烧发电厂二期工程，大工业区垃圾发电厂和生态风景林建设工程等。
（八）社会事业工程
“十一五”期间规划建设文化、教育、卫生、体育等社会事业重大项目48 项，总投资估算
274亿元，其中“十一五”期间建设单位计划投资259亿元，占“十一五”重大项目计划投资的
9.2%。
（九）高新技术及先进制造业工程
“十一五”期间规划建设高新技术及先进制造业重大项目93项，总投资估算964亿元，其中“十一五”期间建设单位计划投资545亿元，占“十一五”重大项目计划投资的19%。
（十）现代服务业工程
“十一五”期间规划建设现代服务业重大项目47项，总投资估算428亿元，其中“十一五”期间建设单位计划投资368亿元，占“十一五”重大项目计划投资的13%，主要集中在金融、商贸、会展、旅游、物流、文化产业等领域。
n交通规划：
城市内部的重大交通规划及实施情况
到2010年建成总长约140公里的轨道交通线路，初步形成快速、安全、舒适、经济的城市轨道交通体系，将城市中心区、次中心和重要策略发展区紧密连接起来，并与城市主要对外客运交通枢纽进行良好的衔接，在城市主要客运交通走廊形成提供大能力快速运输服务的城市轨道交通骨干网络。
新建1号线延长段、2号线、3号线、4号线延长段、5号线等工程，“十一五”期间规划建设城市轨道交通线路总长度125公里，总投资估算882亿元，车站66座，车辆段5处。
1.4政策影响
n城市发展相关的重大政策、重大举措（如：
振兴东北，西部开发等）
按照国家中长期发展计划，到2030年，中国将成为世界最大的经济体之一。
这就要求未来中国要有世界级的城市，深圳拥有的发展优势，能够承担这个艰巨的任务。
深圳2030的发展目标是“建设可持续发展的全球先锋城市”。
“先锋城市”有四个内涵：
改革开放与制度创新的先行者；自主创新和产业转型的排头兵；深港交流和区域合作的推动者；中国参与全球竞争的领跑者。
深圳有毗邻香港的优势，而香港是一个国际化程度较高的城市，因此，从全球定位来讲，深圳通过跟香港合作共同发展、共同建设一个国际都会。
就跟香港合作、区域合作而言，深圳和香港合作也是重要的战略。
在这个策略之下，深圳和香港有很多产业要进行合作，不仅在高新技术产业、物流业方面，在服务型尤其是生产型服务业方面，双方也要加强合作，从
而形成深圳一个新的优势产业。
加强与香港在高端制造业、现代服务业以及其他领域的合作，形成“同城化”发展态势，依托深圳与内地的联系优势和香港对外联系优势，坚持不懈地走向国际市场，不断提高，深圳的国际影响力。
未来的深圳是一个新兴的、可持续发展的、备受推崇的国际城市，强调深港合作、共同
发展的世界级城市。
对应发展目标，未来深圳城市发展的功能定位是：
●国家级高新技术产业基地和自主创新的示范城市。
●区域性物流中心城市。
●与香港共同发展的国际都会。
n重大政策、重大举措对城市发展的影响
通过强化福田、罗湖的城市中心地位，改造前海、龙华和龙岗等重点地区，构建城市
中心服务体系。
推进宝安、龙岗地区的城市化进程，提高特区外城市公共设施与公共服务的水平，促进特区内外协调发展。
整个深圳市域形成6大组团（一个中心，5个次中心）。
建设产业集聚地，实施产用地标准没，调整产业空间布局，提高产业集聚效益，实现增长方式的转变。
通过对盐田港区、大铲港区、深圳机场、“两站两线”（龙华客运铁路枢纽。
平湖集装箱枢纽，杭福深铁路线、京广深铁路线）城市干线路网轨道交通等大型交通基础设施的扩建与新建，全面改善城市交通，提高深圳的区域交通枢纽地位。
形成以轨道交通为骨干的综合交通系统，随着城市规模进一步扩大，实现平均出行时间控制在30分
钟，城市各次中心在45分钟内到达市中心的目标。
推进城中村的改造，旧工业区更新和城市地下空间的利用，加强对重点地区的城市设计，提升城市形象。
1.5小结
n分析：
影响城市发展的主要因素及其作用
（一）有利因素
深圳城市定位影响因素中的优势主要包括四个方面：
一是综合实力；二是体制和政策；三是区位。
①综合实力优势
改革开放前，深圳是一个人口约3万人，建成区面积约3平方公里的边陲小镇，而今深圳已经成为常住人口超过500万、GDP达到5684亿元（位列全国大中城市第四，仅次于上海、北京和广州）的副省级城市。
深圳在短短20年的时间里，从一个农业社会到接近实现现代化，走完了一些发达国家50年甚至70年时间才能走完的路。
②体制和政策优势
特区设立之初，中央的设想是：
特区既是一个生产基地，还应该是一个“窗口”、一个“试验场”，中国能够通过这个“窗口”观察外部世界的经济形势、科学技术、市场供求的发展变化，引进、学习和向内地转移别国的先进技术和管理经验，为全国提供可资惜鉴的有益经验。
在这一指导思想下，国家不仅给予了深圳较多的税收优惠政策，而且在改革方案探索、法规制定等方面赋予了深圳较大的自主权。
随着社会主义市场经济体制的逐步建立和完善，深圳20多年积累起来的社会财富、发展经验、体制环境仍然将在未来的城市和区域竞争中发挥重要作用。
③区位优势
优良的区位是深圳将特区政策优势转化为发展动力的现实基础。
临海和优良的港口条件是深圳天然的区位优势。
改革开放以来，深圳依托良好的港口条件加快港口建设，促进了货运的飞速发展。
香港是世界上最具影响力的自由港之一，毗邻香港是深圳最大的区位优势。
改革开放之
后，深圳承接香港经济势能，为经济迅速发展打下了良好的基础，香港的资金和信息造就了深圳外向型经济的雏型。
时至今日，在深圳实际利用外资中，港资占了近70%；进出口贸易中，对港澳进出口贸易占了80%；“三来一补”的企业中，属于港资兴办的占了90%；深圳的旅游
业、房地产业、金融业无不渗透着“香港因素”。
（二）不利因素
影响深圳城市定位的内部不利因素主要包括三个方面：
产业结构不尽合理，人口结构与城市发展不相适应，产业、人口膨胀与空间地域相对狭小的矛盾。
①产业结构不尽合理
从三次产业结构比例关系上看，深圳第三产业比重偏低。
一般而言，当第二产业高度发达时，第三产业应当得到相应发展，经济发展水平越高，第三产业在国民经济中的比重也会相应提高。
但是，深圳却走过了一条特殊的道路。
在1982年、1983年连续两年第三产业增长高峰之后，1986年第三产业占GDP的份额达到52.9%的峰值，此后多数年份都低于GDP的增长速度，导致了占GDP的比重逐年下降。
2002、2003两年GDP和第三产业分别增长
15.0、19.2和11.9、10.3，第三产业比重已经降至40.4％，低于1979年42.5％的水平。
深圳第三产业比重偏低的原因大致有三：
一是庞大的流动人口对生活性服务需求较低，从而使第三产业市场需求受到限制；二是在现阶段深圳具有高新技术产业和现代制造业比较优势，第二产业快速发展，比重提高。
三是深圳是外向型经济，与全国其它大城市相比，其最突出的表现是大进大出，贸易方式以加工贸易为主，经济类型以“三资”企业为主，为“三资”企业服务的资金、技术、设备等来源大多在境外，在很大程度上抑制着深圳对生产服务业的需求。
深圳市产业结构中存在的另一个问题是，产业之间联系不密切，企业网络不发达。
一般来说，加工业发达的地区，产业和企业之间的联系比较密切。
因为任何一个生产企业都不可能生产全部配件，众多企业在分工协作的基础上实现专业化生产，有利于提高效率。
企业之间的联系越广泛，专业化程度越高，规模效应越大，经济效益也越高。
“两头在外”、“一头在内，一头在外”的企业运作模式，使深圳产业链条之间的交叉和联系较少，产业的内循环不足，大企业龙头作用难以充分发挥，也不利于小企业发挥帮衬作用，互补效应受到限制。
②人口结构与城市发展不相适应
一是非户籍人口比例过高。
据官方统计，2006年末深圳市常住人口为846.43万人，其中户籍人口196.83万人，占常住人口比重23.3%；非户籍人口649.60万人，占比重76.7%。
内地与深圳的联系很大程度上是通过人口流动实现的。
事实上，深圳经济增长正是以大量外来人口为基础条件的。
比例过高的非户籍人口在为深圳发展作出重大贡献的同时，也必然带来许多问题：
首先，“移民城市”、“流动城市”特征明显，居民收入相当一部分流入内地省份，抑制了深圳本地消费能力和需求能力，生活服务业发展滞后，拉动本地经济增长的能力比较弱。
其次，非户籍人口比重过大，城市管理困难，城市治安压力增大。
二是人口素质偏低。
经过20多年的发展，深圳人口素质虽有大幅度提升，但总体人口素质与深圳建设国际化城市的要求不相适应。
2003年深圳拥有大专以上文化程度的人口占总人口的10.97％，初中及以下文化程度人口占58.42％。
人口素质偏低将直接影响产业结构调整和升级，影响城市的长期发展能力。
三是社会阶层结构不合理。
据中国社会科学院“中国社会结构变迁研究”课题组调查推算，深圳特区上层、中上层阶层约占常住人口的15%，中层阶层占20%（特区外相应比例更低），中下层、下层阶层所占的比例在65%左右。
而且，上、下阶层的收入差距大，10%高收入群体的收入中位数是相应低收入的33.3倍。
一些发达国家的社会实践证明，“橄榄型”社会结构有
助社会稳定，而贫富两极分化的社会阶层结构威胁社会稳定。
③产业、人口膨胀与空间地域相对狭小的矛盾
1980年后，随着特区建设的全面展开，深圳城市呈“带状组团式”布局。
1987年以后以特区建设为主转向“全境开拓”，城市布局从“带状组团式”转向“网状组团式”，城市规模进一步扩大。
1993年至今，随着经济结构调整和大规模的工厂外迁以及基础设施和环境工程建设，深圳凸现“组团城市”和“山海城市”特色。
城市空间以特区为核心，向东、北、西三方向辐射，形成“网状组团式”空间结构雏形，总体上看是合理的。
但由于经济的超常规发展和人口的超常规聚集，致使城市建设一直突破总体规划。
2003年底，深圳有可建设用地931平方公里，除已划为水源保护区、农业保护区、组团隔离带及其他不适于建设的用地外，可建设用地总量约为767.75平方公里，全市已开发面积超过488平方公里，尚有可开发用地为279平方公里，其中已开发未建成面积有138平方公里。
如果延续近年来的土地开发模式和开发速度，只可持续开发10年。
且现存可建设用地80％位于特区外，大多为建成区边缘的零碎地块。
因此，如何在努力实现集约化用地的同时，通过调整和优化空间结构，走可持续发展道路已经成为深圳必须面对的一个严峻问题。
深圳发展面临的另一个突出问题是特区内外在经济发展水平、城市基础建设等方面存
在较大差距，二元结构明显。
多年来，特区内形成了结构基本合理的城市布局，并逐步向集约型城市布局结构发展。
由于城市化滞后于工业化，城市建设缺乏规划的整体引导和有效控制，特区外的城镇建设长期处于无序状态，土地资源不合理使用、城市空间布局相对混乱。
在规划建设、社会治安等方面，“城中村”成为城市发展的桎梏，严重阻碍着特区内某些城市功能向外转移，加大了城市空间结构调整和优化的难度。
未来5年城市的发展趋势
预测依据
城市地位
与香港功能互补的区域中心城市
深港十五年经济互依关系，以及香港在国际金融贸易中的“中心柱”地位，决定了深圳与香港互
依的地缘经济关系
产业发展
形成高新技术产业、现代金融业、现代物流业
200
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