物业管理系统房屋维修方案设计Word格式文档下载.docx

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〔2〕建立共用设施设备清册档案〔设备台账〕，有设施设备的运行、检查、维修、保养记录。

〔3〕有设施设备操作规程与保养规，按操作规程与保养规开展工作。

〔4〕对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录。

需要维修，属于小修围的，与时组织修复；

属于大、中修围或者需要更新改造的，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，按有关规定办理。

〔5〕特种设施设备和测量仪表、仪器，按照政府有关规定，定期进展检测校准，使之符合相关规。

〔6〕设备房保持整齐清洁，安全设施符合规，无鼠害，无跑、冒、滴、漏现象，无堆积杂物；

设备设施铭牌、标识，规、统一、完整；

操作规程、维护规、管理制度上墙。

〔7〕各类管线有分类标识和流向标识，各类记录本、登记本〔运行、维修、保养、交接班等〕齐全，记录完整；

监控记录可保存15天，并能正常回放。

〔8〕对小区变压器、高层屋面、有安全隐患的健身设施、燃气调压站〔箱〕、水系沿岸等危与人身安全的部位设置明显警示标志，制定防措施；

对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。

〔9〕公共区域的雨、污水管道每年检查、疏通1次；

雨、污水井每半年检查、清掏1次；

雨、污水管道与井发生堵塞应与时疏通；

化粪池清掏每年至少1次，每季度检查1次，防止外溢。

〔10〕建立设备设施巡视制度，有专人巡视。

配电室、排污泵等每日巡视至少两次，有巡视记录。

锅炉房、热力站、空调机房、高压配电室、中控室等有专人24小时值守，值守人员每班工作时间不超过8小时。

〔11〕每日对园区路面、景观、小品、围墙〔护栏〕、窨井、健身设施、儿童娱乐设施、照明设施、门禁、周界报警监视系统等巡视1次。

保证设施设备能正常使用，无安全隐患。

〔12〕设立日常消耗物料、备件仓库，保证日常维修的与时性。

仓库有完善的管理制度，专人管理，物品分类码放。

〔13〕使用中水系统的，确保水质达到国家中水水质标准。

〔14〕载人电梯日夜24小时正常运行。

〔15〕消防设施设备完好，可随时启用，消防通道畅通。

〔16〕小区主要道路与停车场交通标志齐全。

〔17〕路灯、楼道灯完好率不低于95%。

特种设备维护管理

1．电梯与自动扶梯

〔1〕保证办公楼至少一台电梯24小时运行，电梯和自动扶梯运行平稳，乘座舒适，电梯准确启动运行，停层准确。

轿厢、外按钮、灯具等配件保持完好。

〔2〕电梯和自动扶梯应经有资质的检测机构检验合格，应由专业资质维修保养单位进展定期保养，每年进展安全检测并持有有效的《安全使用许可证》，在有效期安全运行。

〔3〕应有专业人员对电梯保养进展监视，并对电梯运行进展管理，并应做好日常电梯运行的巡检与记录。

〔4〕电梯发生一般故障，一小时专业维修人员应到场修理。

发生电梯困人或其他重大事件时，物业管理人员应与时处理，专业维修人员应在30分钟达到现场进展抢修。

2．空调系统

〔1〕对空调系统的维护保养应该按照规定的频次进展。

〔2〕定期对空调系统进展检查，测试运行控制和安全控制功能，记录运行参数，分析运行记录。

〔3〕定期检查冷却塔风机变速齿轮箱、淋水装置、循环泵、电器控制箱，保证冷却塔与附属设施的正常运行和良好保养，提供符合要求的冷却水。

〔4〕定期对空气处理单元、新风处理单元、风机盘管、滤网、加湿器、风阀、积水盘、风机表冷器进展清洗和保养；

定期清洗和更换空调机组的空气过滤器、冷凝水积水盘和冷凝水管道。

〔5〕定期进展循环泵、空调主机、冷却风机电柜主电路螺栓紧固，测试绝缘值，作好记录。

〔6〕定期对空调系统主机、水泵、电机、管道、膨胀水箱、集水器、分水器进展检查保养。

〔7〕各种管道完好，阀件与仪表齐备，无跑、冒、滴、漏现象。

〔8〕保证冷冻主机与附属设施的正常运行和良好保养，提供符合要求的冷冻水。

〔9〕保证采暖热水与附属设施的正常运行和良好保养，提供符合要求的采暖热水。

〔10〕对空调循环水质进展维护保养和水质分析，保证水系统的水质符合国家标准要求。

〔11〕定期检查空调机组马达、风机的运转情况，记录运行参数。

〔12〕定期安排对新风量、排风量的测定。

〔13〕应考虑定期安排对空气品质的测定。

〔14〕定期安排对风管系统的清洗。

第八局部小区房屋维修维护方案

房屋维修维护管理

1、每年1次对房屋共用部位与共用设施设备进展安全普查，根据普查情况制定维修和管理计划，上报委托方并组织实施。

2、对房屋共用部位进展日常管理和维修养护，保证房屋的使用功能和安全，杜绝安全事故的发生，填写检修记录和保养记录并确保记录的完整和真实。

3、根据房屋实际使用年限，适时检查房屋共用部位的使用状况。

属于大、中修围或者需要更新改造的，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，按有关规定办理。

4、每日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以与其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并与时维修养护。

5、保持公共区域玻璃、门窗配件完好，开闭正常，需要维修的两个工作日完成；

照明设施一般故障〔损坏的灯座、灯泡、开关等〕在两天安排修复完成，其他故障5个工作日完成，保证楼道照明灯具90%能正常使用；

墙面、顶面粉刷层发现剥落或污损，应每1个月集中安排1次修补、除污；

步行梯、楼房散水等设施，保持根本完好和使用功能，需要维修的，每1个月集中1次进展维修。

6、按照政府有关规定，每年进展1次房屋避雷检测，符合避雷规要求。

7、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为与时告知和劝阻，并与时报告政府有关主管部门。

8、小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标。

保持小区各组团、栋与单元〔门〕、户标志清晰。

房屋装修管理制度

房屋室装修直接关系到物业安全和住户的生命安全等各方权益。

因此，为加强物业管理，保证物业的完好和安全，保持物业辖区的整洁美观，维护全体业主的合法权益，本公司根据政府有关法规与《小区物业管理服务协议》的有关容与要求，特制定以下装修管理规定：

1、业主在装修前，需按如下程序办理装修手续：

提前七天向物业管理处提交书面申请，须认真填写装修项目、围、标准、时间等，

2、施工单位需交纳装修管理费。

3、业主有责任督导装修施工队伍到管理处办理“装修许可证〞，经审核验证后，装修队伍需提供施工人员与复印件，并到管理处办理小区临时“出入证〞，将临时出入证佩戴在胸前，并在指定的区域活动。

4、装修垃圾须袋装后堆放在单元门一侧，以便管理处统一清运。

装修垃圾清运处置费为：

每户200元，一次性付款。

5、装饰装修只限于购置或租赁房屋的室，不得超出该室，不得将楼面公共走道纳入自己的装修围。

6、本物业禁止加封阳台窗，禁止对阳台窗户与任何部位楼宇外部加封防盗笼、网等设施，禁止加设雨蓬，禁止以任何形式改变楼宇外部形象的—致性。

7、需安装空调机时，应事先与管理处联系，为保持房屋外观统一、整洁、完好，应在管理处指定的位置和指导下进展安装。

8、禁止改动阳台、门、窗等原有设计与外观款式、颜色，防止造成与楼宇外观的不一致性。

9、禁止拆改原房屋的立柱，外承重墙、梁、楼板等主体结构部件与公共设施。

正常使用室配套设施设备。

10、禁止改动给排水管道、水电系统，以与抽油烟机孔。

特别是卫生间不得有任何改动。

11、根据煤气公司安全管理的有关规定，禁止以任何形式封闭煤气管道与煤气表。

禁止改动煤气管道。

12、装修室，楼顶、地面不应凿除原水泥面层，地面禁止使用超过12mm厚度的地砖，22mm厚度的石、花岗岩等硬质装饰材料。

13、禁止将装修材料和装修垃圾堆放在楼道，妨碍楼道通行和消防通道的畅通。

14、严禁将垃圾倒入下水管道或将生活污水由雨水管道排出。

15、禁止从外墙吊运物件；

装修材料不允许集中堆放，不允许超过楼面承重负荷。

16、阳台禁止装饰装修，禁止堆放大件装饰材料。

17、在装修期间，禁止在小区生火煮饭。

施工现场，严禁使用电、炉、煤气等明火，防止火灾事故的发生。

禁止施工人员在小区留宿。

18、装修时间

装饰装修工作时间为周一至周五上午8：

00--12：

00，下午14：

00--19：

00；

周六至周日上午：

9：

30--12：

00，下午14：

00--18：

00，不得在其它时间施工，以免影响他人休息。

19、装修期限

初级装修工程为30天，中级装修工程为45天，高级装修工程为60天。

所购房屋在一年须进展初次装修。

20、房屋装饰装修应填写《装修申请表》，经管理处审核后方可进展装修，并遵守本规定。

假如未办理装修手续擅自装修的，除补办装修申请外，还须缴纳违约金：

人民币壹仟元。

21、业主未按《装修申请表》容进展装修的，扣违约金人民币壹仟元，情节严重者，追究其法律责任。

22、装修垃圾实行袋装化管理，禁止将装修垃圾放入生活垃圾桶或堆放在公共楼道与小区四周，装修垃圾应统一放置在指定地点（有标识）。

否如此，除承当政府执法部门的处罚外，还要向管理处缴纳违约金人民币贰佰元。

23、搬运材料要爱护楼梯、走道等公共设施设备，撞伤他人或损坏公共部位等由业主负责赔偿和修复。

24、装修施工造成的管道堵塞、渗漏水、停电、损毁他人财物或公共设施等，由业主负责修复和赔偿。

25、禁止乱搭乱接公用水、电线路，违者扣违约金。

26、严禁随地大、小便，违者对大便者罚款人民币伍佰元，小便者罚款人民币贰佰元。

27、业主在装修期间，需交纳装修保证押金。

28、装修保证押金是为保障广阔业主与住户利益不受侵害，是业主与装修施工方遵守本规定的经济保证，要求文明施工，注重施工质量。

业主聘用装饰装修人员违反有关规定，给广阔业主与住户生活带来不便或造成损失的，将从业主装修保证金中扣除，同时，造成责任事故的由业主负责。

29、装修保证押金：

高层需交纳装修保证押金1000元，多层需交纳装修保证押金500元。

30、装修管理费用

根据中华人民国建设部第110号《住宅室装饰装修管理方法》的有关规定收取装修管理费用。

31、竣工检查

业主房屋装修完工后，应在一周将竣工图与竣工资料送报管理处存档，以便查证。

同时，管理处将组织技术人员进展检查认可后。

如无违规违章情况或妨碍他人正常使用物业的现象（如渗漏、堵、冒等），交付业主正常使用半年后方可退还装修押金。