有限合伙制：房企受惠新《合伙企业法》文档格式.doc
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宏观调控以来，房地产企业的资金饥渴几成制约行业发展的沉疴。
在国家大力发展房地产直接融资的呼唤下，以股权为主的直接融资方式也成为房企的现实选择。
不过，由于之前没有相关的法律政策的指引，房地产企业在与财务投资方的合作中，往往在投资方高额回报率的“苛刻”要求下夭折。
“开发商以土地和部分资金出资，具体负责项目开发、销售全过程，而财务投资人提供大量投资而不具体负责项目的运营，投资方的风险很大，这种错位会导致房地产项目融资的困境。
”一家外资基金的高管表示。
有限合伙制恰恰非常适合去解决房地产项目合作的这种错位，因此被业内寄予厚望。
和ING有过多次合作的王培洲指出，之前房地产项目的合作一般是在公司法下，以合作公司章程的形式约定，合作方之间的责任和义务的界定以项目公司为载体。
不过，有些合作公司章程不能满足某一方的意愿，只能通过契约去约定一些谈判条件，可能会存在一些法律风险。
北京天鸿宝业房地产公司会计部门主管李民告诉记者，为了解决财务投资方收益与风险的不对称，之前有很多房地产项目合作采用固定回报的变通方式。
而这种“明投暗贷”的方式现在已经被明令禁止。
在新的《合伙企业法》之下，房地产企业在寻找项目合作的组织形式上有了另外的选择余地。
搭桥REITs
蔡概还认为，有限合伙制度在房地产融资活动中，可以作为法律工具以构建资金池（合伙财产）的方式进行融资，而方便项目融资只是它的一小部分功能。
蔡概还此前曾参与过《信托法》和《合伙企业法》两法的修订。
而业界也多将房地产业引入有限合伙制的重大意义，定位在房地产金融创新上。
两年前，上海社会科学院法学研究所陈历幸曾表示，在备受业界关注的房地产证券化中亟待引入有限合伙制。
根据资产证券化的运作原理，证券化的发起人必须成立一个“特殊目的载体”（SPV）来购买、包装证券化资产并以此基础发行证券化了的资产凭证。
按国外通行的做法，房地产证券化的SPV可以采用的形式主要有信托公司和有限合伙两种。
陈历幸表示，以有限合伙形式设立房地产证券化的SPV有其不可替代的优势。
有限合伙制度可以解决信托无法实现的“真实销售”的问题，确保风险隔离机制的运行。
根据资产证券化原理，“真实销售”是指证券化了的资产应当实际地出售给证券投资人，资产的所有权不能够仍然留在证券化发起人或者SPV的手中，万一后两者破产，这些资产就不会被纳入破产财团而被变卖抵债，其产生的收益与经营者的破产风险就此隔离。
而财产的所有权属于委托人，受托人仅有信托财产权，“真实销售”无法实现。
此外，有限合伙制度可以避免投资收益的两次征税，这对房地产业的吸引力巨大。
之前，税收问题被普遍认为是困扰国内REITs发展的桎梏。
但蔡概还表示，现在国内对REITs还没有明确的定义，如果对REITs定义为上市型，有限合伙制在人数上的限制显然不适应REITs的形式。
而类似越秀REITs这种形式，其本身就已经定义为信托形式，有限合伙制也将无用武之地。
不过，蔡概还最后表示了他的乐观看法：
“今后以有限合伙形态存在的私募型的房地产基金将非常普遍。
”
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《合伙企业法》部分新增条款
第三条国有独资公司、国有企业、上市公司以及公益性的事业单位、社会团体不得成为普通合伙人。
第六十四条有限合伙人可以用货币、实物、知识产权、土地使用权或者其他财产权利作价出资。
第六十七条有限合伙企业由普通合伙人执行合伙事务。
执行事务合伙人可以要求在合伙协议中确定执行事务的报酬及报酬提取方式。
第六十九条有限合伙企业不得将全部利润分配给部分合伙人；
但是，合伙协议另有约定的除外。
第七十一条有限合伙人可以自营或者同他人合作经营与本有限合伙企业相竞争的业务；
房地产项目私募融资利器
■刘晶
国务院总理温家宝日前签署第497号国务院令，公布了《国务院关于修改〈中华人民共和国合伙企业登记管理办法〉的决定》，并同时公布修订后的《中华人民共和国合伙企业登记管理办法》，新办法自2007年6月1日起施行。
此举标志着于2006年8月27日修订的《合伙企业法》的基本配套法规已经就位，被投资界寄望多时的“有限合伙制”也将就此出炉。
里程碑式的企业组织创新
早在去年全国人大常委会对《合伙企业法》修订期间，法案修订稿引入的有限合伙制就曾引起了媒体的广泛关注。
不过，当时舆论的焦点在于有限合伙制对于创业风险投资和会计师事务所行业的影响，并没有意识到有限合伙制之于私募基金领域意义深远的金融创新意义。
私募基金的主要特点是“针对特定人群进行非公开募集资金，从事高风险投资以获得相应高回报”。
虽然理论上，《公司法》下的有限责任公司同样可以进行私募基金的操作，但有限责任制存在着两项致命的缺陷：
一是有限责任下，参股的投资人无法有效约束经营者的“道德风险”，在制度上无法令投资人和经营者的目标趋于一致；
二是由于有限责任公司必须在利润分配前缴纳企业所得税，而投资人获得利润分配后又必须按标准缴纳个人所得税，造成“双重税负”，经营成本奇高。
除此之外，目前能够在一定程度上担负其“私募基金”功能的金融产品只有信托一种。
有限合伙制的出台解决了有限责任制和信托产品上述难以解决的问题。
在有限合伙制下，普通合伙人对外代表合伙企业，负责日常经营决策，同时对企业债务承担无限责任。
有限合伙人则只按约定比例分享收益，对企业债务承担有限责任。
从而有效解决了财务投资人同经营者之间风险和利益目标不一致的问题。
同时，由于有限合伙制企业不必缴纳企业所得税，可以直接向投资人分配利润，避免了双重税负的问题。
更重要的在于，有限合伙制在私募基金尤其是私人股权投资领域的广泛适用，可以打破行业投资的行政牌照管制，极大地促进民间资本的自由流动。
难怪有业内人士用“望穿秋水”来形容期盼新修订的《合伙企业法》实施的心情。
民营房企的融资“小灶”
新修订的《合伙企业法》允许合伙人以土地使用权出资，对于手中握有土地但融资乏力、资金不足的房地产企业来说，利用土地使用权出资，吸引资金雄厚的财务投资者担任有限合伙人，组建有限合伙制企业，是一种成本较低的直接融资方式。
一般而言，利用有限合伙制进行房地产项目开发的操作流程并不复杂。
首先，融资方需要寻找潜在的财务投资者，商定合同中双方的权利和义务，主要包括出资额和分成比例两部分。
完成上述“私募”过程后，融资方作为普通合伙人，须承担项目开发可能产生的无限连带责任。
一旦发生债务，优先以普通合伙人的资产偿付，不足部分再由有限合伙人按比例偿付。
举例来说（见图），A公司与财务投资者B商定成立有限合伙制的项目企业C，A公司以土地出资作价1亿元作为企业C的普通合伙人，财务投资者B以货币出资4亿元成为企业C的有限合伙人。
合同约定A与B按照1∶1的比例进行利润分配。
如果项目成功，获得5亿元利润，A公司和财务投资者B将分别获得2.5亿元的利润分配，A公司收益率达到250%，杠杆率达2.5倍；
财务投资者B的收益率为62.5%。
若项目失败，亏损1亿元，则A公司承担全部债务，财务投资者B收回全部投资。
若亏损超过1亿元，A公司将承担1亿元债务，其余部分再由财务投资者B承担。
可见，通过有限合伙制进行项目开发可以一解那些“有地缺钱”的房地产公司的燃眉之急。
不过，并不是所有的房地产公司都能采用这一形式，《合伙企业法》第三条规定，“国有独资公司、国有企业、上市公司以及公益性的事业单位、社会团体不得成为普通合伙人。
”换句话说，房地产国企和上市房企即便急需项目，也不能以土地出资吸引财务投资者组建有限合伙制项目企业，担任承担无限连带责任的普通合伙人。
有限合伙制的美国经验和中国“模仿秀”
据《中国房地产报》记者黄健刘关广州、北京报道
在美国，房地产有限合伙制（RealEstateLimitedPartnership，RELP）这种房地产投资所有权形式的产生与辉煌，都有赖于以下三种因素变化：
税收规则、投资者责任和进入资本市场融资的能力。
而在中国，由于法律上的真空，参与房地产项目开发的各方只能通过补充合同条款，回避现行法律的刚性规定，形成某种类似有限合伙制的“影子”模式。
Rams的RELP经营之道
成立于2000年1月的TheRamsRealEstateLimitedPartnership（以下简称“Rams”）就是美国一家房地产有限合伙企业。
该企业致力于购买、管理住宅领域地产，并获取租金。
其最初集资为50万美元，其中普通合伙人出资占5%，有限合伙人出资95%。
Rams的合伙协议规定，负责经营的普通合伙人——RaidersPropertiesInc.（以下简称“Raiders”）能够获得一个年度的管理佣金——为租金总收入的5%。
相应地，Raiders则要提供所有的重要服务，而合伙企业也不需要另外雇佣任何雇员。
所有合伙企业的税后收入、所得或者损失将会依照投资比例——即其中的5%分配给Raiders，而另外的95%基于每个有限合伙人所占份额进行分配。
协议规定，作为普通合伙人，Raiders公司需要依照清算偿还公司的赤字差额，而对于有限责任合伙人则并没有此类要求。
在合伙企业发起的第一年，以下的两个事件就展示了RELP这种所有权形式的契约关系。
一是2000年1月20日，RandySmith博士以获得有限责任合伙企业利润的38%为交换条件，向Rams提供了一块未开发的土地，也就是说RandySmith将会获得占分配额95%有限责任合伙人利润的40%，这充分显示了有限合伙企业的灵活性。
二是2000年2月2日，Rams购买了莱星顿公寓，价格总计为500万美元。
其中，100万美元为土地花费，400万美元为楼盘的花费。
此次收购得以成功依靠于Raiders从银行获得了一笔达450万美元的15年的贷款，贷款则以莱星顿公寓作为抵押，而Rams的其他有限合伙人将不承担这笔贷款的债务。
目前，RELP在美国仍是一种比较成熟的房地产投资形式。
RELP能够带来更多的收益，Wells旗下的一个有限合伙企业最近的收益超过了9%，这远高于目前美国REITs市场上平均6%的收益率。
法律真空下的RELP“模仿秀”
中国市场上的外资房地产投资者，显然没有他们的美国同行那么幸运。
对有限合伙制的长期立法空白，令一些海外投资者不得不玩儿起各种各样的RELP“模仿秀”。
2006年11月8日德意志银行资产管理公司旗下基金RREEF迈出了投资内地房地产市场的第一步———收购珠海大型住宅项目“中珠·
上城”50％的权益。
在这桩运作近两年才告成功的交易中，最引发人们联想的并不是RREEF向珠海有关监管部门作出了至少3年股权投资的战略投资承诺，而是RREEF所占50%的项目股权比例背后，它的投资比例到底有多少。
资料显示，RREEF所投资的珠海项目的预期总价值为4.5亿美元（按股权比例，RREEF拥有2.25亿美元），但项目预期价值并非各方此次合作的实际投资金额。
50％的股权并不意味着项目中RREEF的实际投资比例也是50%。
虽然事后很多媒体都将两者混淆，但是上台发言的RREEF亚太区主管KurtRoeloffs却将两者区分得很清楚。
记者事后调查发现，对于项目的实际投资额，合作各方都讳莫如深：
德意志资产管理（亚洲）公司周淑梅表示RREEF是主要投资者，但具体投资比例却不愿透露。
中珠股份有限公司副总经理兼“中珠·
上城”CEO陈旭则表示，中珠股份主要以土地权益入股，也投入了一部分资金，但是对土地估价避而不答。
为什么合资各方对实际投资额和投资比例讳莫如深？
有法律人士猜测，如果考虑到RREEF在欧洲和美国的投资业务中大量采用有限合伙制的企业组织形式，那么通过补充协议回避现行《公司法》等法律法规进行更加灵活的利益分配，很可能是RREEF投资珠海的一种形式。
事实上，作为基金管理机构的RREEF和有限合伙制有着天生的亲缘关系。
RREEF管理全球多只基金，在基金的募集过程中，RREEF充当的就是有限合伙人的角色。
在以财务投资者的身份进入内地房地产市场之后，为了有效地规避风险，有限合伙制本可顺理成章成为合资企业组织形式的选项。
不过，RREEF此次投资珠海的牵线方、仲量联行国际董事刘振江分析，外资基金投资内地市场，除了要获得满意的回报率，如何退出也是它们关注的焦点。
内地目前缺少市场化的退出机制，有限合伙制灵活性协议条款本来可以成为外资退出的渠道，但是新的《合伙企业法》出台之前，这方面的法律规定实为空白。
而一些外资偏好采用的补充协议方式，虽然可以模拟出有限合伙制下的一些特征，但毕竟不是获得法律认可的真正的有限合伙制，这种“影子”合同违约的潜在风险不容小视。
至于RREEF是否会在今后通过有限合伙制的形式进行投资，Roeloffs向记者表示，不排除这种可能。
访谈：
蔡概还：
有限合伙制开启私募型房地产基金大门
据《中国房地产报》记者王晓伟北京报道
修订后《合伙企业法》的施行，标志着我国房地产业引入有限合伙制的法律政策环境已经具备，有限合伙制将成为国内房企项目开发的重要企业组织形式。
本报记者就此采访了曾参与《合伙企业法》修订的经济法专家蔡概还。
中国房地产报：
新的《合伙企业法》中，为什么要作出国有企业和上市公司不得成为普通合伙人的限制？
有限合伙制度在房地产融资活动中，可以作为法律工具以构建资金池（合伙财产）的方式进行融资。
境外就有房地产辛迪加的房地产融资模式，它由普通合伙人与有限合伙人组成，普通合伙人负责房地产的经营管理，负无限责任；
有限合伙人享有所有权，不参与经营，以其出资额为限承担有限责任。
我国法律限制国有财产和公益性质财产的主体作为普通合伙人，是为了保障这些财产的安全，避免因担任普通合伙人而使国有财产和公益性质的财产承担无限责任。
国外也通常有这种限制，但这并不妨碍国有财产和公益性质财产的主体通过有限合伙方式获取资金。
从国外情况看，不宜担任普通合伙人的主体，经常可以通过设立一个有限责任公司的形式去担任普通合伙人，即由有限责任公司承担有限合伙企业的无限责任。
据了解，目前已经有投资顾问公司以房地产有限合伙制（RELP）的方式为开发商解决自有资金不足的案例，你怎样看待在《合伙企业法》实施之前的这种房地产企业融资形式？
过去房企融资过程中，出现过融资方和投资方在合同中约定，一旦投资项目失败，优先以融资方出资额进行偿债的情形。
这在信托理财中也很常见，即在一个信托计划中存在优先受益权和劣后受益权。
这些做法在表面上好象类似于有限合伙，其实和有限合伙制度存在根本区别。
一方面，有限合伙企业本身是一个民事主体，而信托是一个资金池，不具有主体资格，合同更是双方当事人之间的契约行为，不能独立对外承担法律责任。
同时，从责任承担上来看，有限合伙的普通合法人要承担无限责任，就是投资失败时，普通合伙人不仅要以合伙出资部分进行偿债，不足时还要以自己未参与合伙的其他财产进行赔偿，法人作为普通合伙时就是该法人所有的财产，普通合伙人是自然人时就直至倾家荡产。
不难看出，前述合同中融资方只是以出资额为限优先偿债，信托计划中作为劣后受益的也仅以委托人参与该信托计划的财产为限。
现阶段房企的管理层以部分投资负责项目的全过程，而财务投资人或者战略合作者提供大量投资但不具体负责项目的运营，这种错位导致房地产项目融资的困境，有限合伙制非常适用房地产的运作特点，被业内寄予厚望，能否预测一下对接的前景。
有限合伙在境外私募理财中的广泛应用得益于其无限责任的制度设计。
相比其他理财制度，有限合伙具有以下一些优点：
一是有限合伙企业的管理者要承担无限责任，增强了有限合伙人的投资信心，同时管理者通过无限责任迅速获得资本控制权，并因无限责任而认真履行管理职责；
二是成立有限合伙企业无须国家有关部门审批，手续简单方便；
三是有限合伙企业按照由合伙人分别缴纳所得税的原则，避免了双重征税。
将有限合伙运用到房地产领域，除了可以进行房地产融资外，在合作建房中也大有可为。
可以预见，今后以有限合伙形态存在的私募型的房地产基金将非常普遍。
普通合伙人不该“论出身”
——专访江西财经大学法学院客座教授洪世宏
据《中国房地产报》记者刘晶北京报道
尽管即将实施的新版《合伙企业法》开启了组建有限合伙企业的大门，但对于渴望利用有限合伙制的形式解决项目融资问题的房企来说，并不是所有房企都能分享到新法带来的好处。
新法中对普通合伙人资格上的限制，可能在一定程度上限制有限合伙制企业在房地产行业中的应用。
对此，江西财经大学法学院客座教授洪世宏先生表示，做出这种限制，反映了我国经济立法过程中一些不合时宜的惯性思维。
将于2007年6月1日施行的《合伙企业法》中第三条规定“国有独资公司、国有企业、上市公司以及公益性的事业单位、社会团体不得成为普通合伙人”，对于房地产领域的国企和上市公司来说，这样的条款是否限制了它们的一条可能的融资渠道？
国外的同类法律中，是否有相类似的规定？
洪世宏：
首先要澄清一个基本概念，合伙或有限合伙并不应该被理解为所谓“融资渠道”，而应是企业的组织形式。
这些组织形式对于不同的融资来源、模式可能有不同的契合度。
换言之，合伙或有限合伙在约定利益分配方面有其灵活性高的特征，因此成为某些企业依重的组织形式。
新的《合伙企业法》不允许国企和上市公司成为普通合伙人，有人解释为，这是为了保护上市公司股东利益，防止国企资产流失。
这是何等尴尬的局面！
试想，本应该是公司治理典范的上市企业何以视普通合伙人的无限责任为洪水猛兽？
本该是国家栋梁的国企，何以承担不起普通合伙人所应尽的审慎尽职的责任？
把普通合伙人的身份当作国企和上市企业不得涉足的深水禁区，突显了我国经济立法过程中一些不合时宜的惯性思维。
据您了解，目前国内房地产业，是不是已经有公司在融资时，通过合同条款上的设置，采用了类似有限合伙制的融资形式？
比如融资方和投资方在合同中约定，一旦项目失败，优先以融资方出资额进行偿债。
我知道一些内资房地产企业在融资时，特别是接受外商投资时，用补充协议的形式规避公司法、三资企业法中一些刚性的规定，把合资方之间的利益分配关系以非常灵活的方式进行合同上的约定。
这种灵活性高的约定的确有有限合伙的影子。
不难想象，几年后有关这类融资交易的纠纷开始浮现，届时，那些补充协议是否可被法院认定有效并被执行是很值得怀疑的。
当事人也不能一厢情愿地说此等约定就是有限合伙，因为后者是有些形式要件要满足的。
有限合伙制企业除了普通合伙人可以进行数倍于其出资额的杠杆融资，以及利润分配时合法避开“双重征税”的优势外，有限合伙制在房地产开发领域还有哪些优势？
有限合伙对有限合伙人的权利限制较少，合伙协议中如无特殊约定，则有限合伙人无竞业禁止、还可与本合伙企业进行交易，甚至可将其财产进行出质等等。
这些规定表明，中国房地产市场对资金投入者权利的放宽，鼓励资金充足的投资者踊跃投入到内地房地产市场中，从而带动房地产行业的较快发展。
您认为，内地房地产企业今后在利用有限合伙制进行项目融资时，需要注意的事项还有哪些？
首先，由于有限合伙是新形式，很多企业家对其相关应用比较生疏，在合伙过程中，对有限合伙的合作更加熟悉后，可能有限合伙人想转变为普通合伙人，或者普通合伙人想转变为有限合伙人。
法律条款中规定，“有限合伙人转变为普通合伙人的，对其作为有限合伙人期间有限合伙企业发生的债务承担无限连带责任；
而普通合伙人转变为有限合伙人的，对其作为普通合伙人期间合伙企业发生的债务承担无限连带责任。
”表明了一旦合伙人要转变，无论如何转变，都将对之前的债务承担无限连带责任。
其次是关于有限合伙的税收事项。
在合伙企业法中，只提到“合伙企业的生产经营所得和其他所得，按照国家有关税收规定，由合伙人分别缴纳所得税”。
事实上，“国家有关税收规定”的说法比较笼统，这就要求合伙人不仅对现在的有关税收法规有所了解熟悉，更要求他们对将来出台的税收法规有相当的敏感度。
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