售楼部销售人员客户资源的归属共37页Word文档格式.docx
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7、销售人员A因为私事外出不在场，而轮见其接客户，可由下一位轮见，该销售人销售人员A视为轮空，下一轮才能见客户；
如果因为公事外出不在场，则优先其接待新客户。
8、轮见按轮见表顺序进行。
如出现轮错或抢客现象，则该销售人员所接待的客户视为无效客户，业绩归原应接待之销售人员。
9、若上门客户是销售人员的亲属或朋友，指定找该销售员的，则其资源权应优先归属该销售人员。
若属不期而遇，则不能拥有此客户资源。
10、通常，销售员对老客户资源的拥有不可能无限期。
为了使销售员产生忧患意识，积极主动地与客户保持联糸、及时追踪，促成业务成交。
但客户资源中不泛犹豫型客户，成交过程较慢，这类客户在三个月后重新登记，登记表须经销售经理签字确认后，该销售人员才能重新获得对此客户的拥有权。
11、如看过的客户又过来看，以前未做客户登记，又没有销售人员认出来或客户也记不清哪位销售人员接待，则归属轮值销售人员，以后再记起原销售人员的，仍归属此次轮值销售人员，原销售人员归属无效。
12、销售人员在成交后，要求由下定、补定跟进至客人签约、催款、全额房款付清为止，期间需配合相关部门同事共同解决客人在办理银行按揭手续时所提出的问题。
销售人员如不能亲自到现场跟进，则必须联系销售经理安排同事帮忙跟进，如无出现特殊状况，佣金由原销售人员享有。
为了避免节外生枝，原则上要求销售人员亲自回现场跟进。
13、如客户属第一次来现场，并与其他销售人员无电话预约，则由轮值销售人员接待并计接待客户一次；
如某个销售人员的预约客户来现场，轮值销售人员应及时通知有约业务员接待；
如有约业务员因正在接待客户、病假、休息、因公外出，轮值销售人员应协助接待其预约客户并不做轮空处理；
除上述原因之外，该客户归属轮值销售人员，计轮值销售人员接待客户一次；
如该客户只为交定金或签约而来，轮值销售人员算义务协助，不做轮空处理；
如该客户不一定为交定金而来，因轮值销售人销售人员作到位使其当场缴纳定金，该客户应归属轮值销售人员，计轮值销售人员接待客户一次。
14、如有老客户在场，无论买或不买，签没签合同，该业务员均不得接待新客户，如轮到该销售人员接待客户，则轮空处理；
如现场人较多或销售人员正接待已签约客户（投诉除外），所有销售人员都在接待客户，而现场又有新客户无人接待，该销售人员可根据老客户实际情况选择接或不接新客户。
正接待投诉客户的销售人员，按轮空处理。
15、任何销售员都不得主动给其他销售员的客户递名片或联系业务，除非征得该销售员同意。
16、一般一批客户只允许一个销售员接待，在接待客户时，其他销售员不得主动插话或帮助介绍，除非当值销售员对项目某情况不够清楚，方可询问销售经理或在场其他销售员，若当值销售员将错误信息传达给客户时，在场销售经理应及时上前纠正。
17、表明非客户身份的（推销、广告，找工程部，接水，同行者在大厅里确认），或施工方、发展商等合作公司的不算接待客户。
如客户进售楼处，只问价格，只取材料，也算接待一次。
如一个客户接待时间较长，业务员已排过一个轮回，按轮空处理。
如有多个客户要买同一房号，由销售人员按照“谁先交钱卖给谁”原则做客服，额外交代暂留的除外，不允许销售人员发生争执。
18、售楼员接待来访客户，必须认真填写《客户信息登记表》，以作为今后售楼员结算奖金的依据。
登记有效期为三个月。
超过登记有效期（即超过三个月），再次接待该客户则视为接待客户一次；
在登记有效期内，该客户再次到售楼处，可重新填写《客户信息登记表》登记有效期可重新计算。
超过登记有效期，由其他售楼员接待客户并成交，奖金算给成交的售楼员。
19、售楼员有相互协助的义务和责任，不得因义务协助而争单，当同事的客户来到售楼现场，而同事又不在时，其他售楼员应帮助接待，并设法促成交易或帮忙办理其它手续。
对此类协作，售楼员可接待下一个客户。
抢单：
销售员明知客户已与其他销售员联系过，为了个人利益不择手段。
将此客户成交业绩及佣金据为已有，视为抢单。
抢单将受到公司最严厉的处罚：
辞退,并且业绩佣金归已与客户联系过的销售员。
撞单：
多名销售员与同一买房客户联系，但不知情，称为撞单。
销售员在得知与其他销售员撞单的情况下，为了获取业绩和佣金，私下联络客户换名，或采用其他办法购房等不择手段的行为，一旦查出，将没收佣金，并予以辞退处理。
20、允许售楼员休息时自愿上班，只限于和客户有预约，或老客户来访方可接待，不得按轮次表接待。
21、如有归属暂未清晰的客户，原则上以第一次接待客户的业务员为暂时归属，销售管理人员划定归属后，按划定后的归属接待客户；
禁止因客户归属未明拒不接待或怠慢客户，如有发生将处以口头警告，严重者给予50元罚款。
22、因业务员离职或被解雇，其客户由销售经理统一安排归属。
23、售房部电话一般由现场已接待过客户的销售员接听，所有销售人员都有责任接听电话，来电咨询客户不算有效客户，销售员不得私下将自己的联系方式告诉来电咨询客户，来电咨询客户由销售经理统一安排追踪，客户到现场按轮序表执行
24：
如遇客户中同一家庭多个成员（如父母、夫妻）来看房，由多个销售员接待，以第一次登记为准。
25：
若客户替亲戚或朋友看房的，销售员应留下其亲戚或朋友的联系方式，其亲戚朋友日后到访由该销售员接待。
若客户不留其亲戚或朋友的联系方式，日后其亲戚或朋友独自来看房则由当日轮值销售员接待。
日后该客户带其亲戚或朋友来看房，则由原销售员接待。
房地产销售说辞大全
一套完整的销售人员培训资料，我们提供给所有人员。
本资料能将你培训成真正的一流置业顾问。
置业顾问的基本素质
有人认为优秀的销售人员天生具有能言善辩、反应灵敏、长于社交等优点。
其实大多数优秀的销售人员并非天生能言善辩，而是经过专业的训练和在实际工作中的磨练造就的。
优秀销售人员有三项基本品质：
——同情心：
能设身处地为消费者着想
——自我驱动力：
有迫切完成销售过程的个人需求
——精力充沛、充满自信，渴望成功，勤奋执着，并有一种将挫折与困难当成挑战的心理状态。
优秀售楼员必备的基本素质
一、专业素质
售楼员自身素质的高与低，服务技能和服务态度的好与坏，是影响发展商服务水准的重要因素之一。
因此，售楼员在上岗之前，必须要具备如下的专业知识。
1、了解公司要充分了解发展商的历史状况，获过哪些荣誉，房地产开发与质量管理、售后服务承诺的内容、公司服务理念以及公司未来发展方向等事项。
2、了解房地产业与常用术语进入房地产业，不仅要对房地产业整体宏观市场和微观市场有所了解，还应对房地产业发展趋势有所认知，同时应能准确把握区域市场动态和竞争楼盘优劣势及卖点等信息；
另外，与行业相关的专业知识如房地产经营知识、金融知识、物业管理知识、工程建筑基本知识、房地产法律知识及一些专业术语如容积率、绿化率、建筑密度、建筑面积、使用面积等词汇，售楼员不仅要知其然，还要知其所以然。
3、了解顾客特性及其购买心理一般来说，顾客购买心理动机有求实心理、求新心理、求美心理、求名心理、自尊心理、仿效心理、隐秘心理、疑虑心理、安全心理等。
4、了解市场营销相关内容楼盘销售与一般商品销售有着同质性和差异性，售楼员不仅要掌握一般商品营销的技巧及相关理论与概念，还要就房地产营销市场特性的同质性与异质性进行了解，学习和钻研房地产的产品策略（Product）、营销价格策略（Price）、营销渠道策略（Place）、促销组合策略（Promotion）等知识。
二、综合能力
1、洞察能力房地产营销过程是一个巧妙的自我推销过程，在这个过程中，售楼员采取主动态度与客户沟通，在交谈的过程中应具有敏锐的职业洞察能力、语言运用能力、社交能力和良好的品质。
2、语言运用能力售楼员在接待顾客时，必须要讲究语言艺术，提高使用接待用语的频率，主要应注意以下几点：
——态度要好，有诚意——要突出重点和要点——表达要恰当，语气要委婉——语调要柔和——要通俗易懂——要配合气氛——不夸大其词——要留有余地
3、社交能力——交往使人感到愉快的能力——处理异议争端的能力——控制交往氛围的能力
4、良好品质
（1）从公司的角度来看虽然售楼员工作的目的不尽相同，有的是为了收入，有的是为了学习，有的是出于喜好，有的兼而有之，不论目的是什么，惟有公司的发展总目标实现后，个人的目标才能得以圆满实现。
因此售楼员必须具备如下的素质：
☆积极的工作态度☆饱满的工作热情☆良好的人际关系☆善于与同事合作☆热诚可靠☆独立的工作能力☆具有创造性☆热爱本职工作，不断提高业务技能☆充分了解楼盘知识☆知道顾客真正需求☆能够显现出发展商和楼盘的附加价值☆达成业绩目标☆服从管理人员领导☆虚心向有经验的人学习☆忠实于发展商
（2）销售人员的任务与个人素质、性格的关系
三、应克服的痼疾一次成功的到访接待，实际上是一系列销售技巧、经验支持的结果，一个系统工程。
在这个工程的任何细微处出现问题都会影响到其他方面导致失败或不完全成功，所以，售楼员应好好检讨自己，避免长期不良销售方式所养成的痼疾。
1、言谈侧重道理有些售楼员习惯用书面化、理性的论述进行介绍，使客户感觉其建议可操作性不强，达成目标的努力太过艰难，或根本就与这种人有心理距离，因此常会拒绝购买或拒绝其建议。
2、喜欢随时反驳如果我们不断打断客户谈话，并对每个异议都进行反驳，会使我们失去在最合适时间内找到客户真正异议的机会，而当这种反驳不附有建议性提议时，反驳仅仅是一时痛快，易导致客户恼羞成怒，中断谈话过程，这对于双方都是很遗憾的。
3、谈话无重点销售时间是宝贵的，而购买时间亦是宝贵的，我们在销售介绍时应有充分的准备和计划，并反复申述我们的要点。
如果你的谈话内容重点不突出，客户无法察觉你的要求，就无从谈起满足你的要求了，反而会认为你对他重视不够，准备不足将导致销售失败。
4、言不由衷的恭维对待客户，我们应坦诚相待，由衷地赞同他们对于市场的正确判断。
如果为了讨好客户，以求得到订单而进行华而不实的恭维，实在是对双方的一种轻视，会降低消费者对售楼呐喊以及所推楼盘的信任度，亦会在日后承担由此带来的后果。
5、懒惰成功的销售不是一项一蹴而就的事业。
在销售过程中，你会有许多独处的机会，你的主管不会也不可能随时随地地检查你的工作。
所以，这是对个人自律的一个挑战，丧失信心、没有目标、孤独都有可能造成懒惰，懒惰却只能带来更多的更大的失败。
"
天上是不会掉馅饼的"
，一份辛苦一份甘甜，只有不断努力，进取，你的业绩才会逐步上升，成功是克服懒惰的最好追求，自律是克服懒惰的最佳督导。
四、置业顾问的业务素质
（1）推广公司形象、传递公司信息
（2）积极主动向客户推荐公司楼盘（3）按照服务标准指引、保持高水准服务质素（4）每月有销售业绩（5）保持服务台及民展场的清洁（6）及时反映客户情况（7）准时提交总结报告（8）培养市场意识，及时反映竞争对手及同类项目的发展动向（9）爱护销售物料，包括工卡、工衣等（10）不断进行业务知识的自我补充与提高（11）服从公司的工作调配与安排（12）严格遵守公司的各项规章制度（13）严格遵守行业保密制度
销售人员基本礼仪
1、着装要求 仪容仪表——客户的第一视觉效应
第一印象往往是深刻而长久的，而售楼员留给客户的第一印象把握在自己手中。
我们必须从细微处着手去建立与客户相处的信心，并主动创造良好的销售氛围。
所以，我们要有以下的仪容仪表：
整体要求
2、接待动作训练
行为举止——客户心理障碍的突破口
1>
、站姿
（1）躯干：
挺胸、收腹、紧臂、颈项挺直、头部端正、微收下颌
（2）面部：
微笑、目视前方
（3）四肢：
两臂自然下垂，两手伸开，手指落在腿裤缝处。
特殊营业场所两手可握在背后或两手握在腹前，右手在左手上面。
两腿绷直，脚尖与肩同宽，脚尖向外微分。
2>
、坐姿
（1）眼睛直视前方，用余光注视座位
（2）轻轻走到座位正面，轻轻落座，避免扭臀寻座或动作太大引起椅子乱动及发出响声
（3）当客人到访时，应该放下手中事情站起来相迎，当客人就座后自己方可坐下
（4）造访生客时，坐落在座椅前1/3，造访熟客时，可落在座椅的2/3，不得靠椅背
（5）女士落座时，应用两手将裙子向前轻拢，以免座皱或显出不雅。
听人讲话时，上身微微前倾或轻轻将上身转向讲话者，用柔和的目光注视对方，根据谈话的内容确定注视时间长短和眼部神情，不可东张西望或显得心不在焉。
（6）在单人通行的门口，不可两人挤出挤进。
遇到客人或同事，应主动退后，并微笑着做出手势"
您先请"
（7）在走廓行走时，一般不要随便超过前行的客人，如需超过，首先应说声"
对不起"
，待客人闪开时说声"
谢谢"
，再轻轻穿过。
（8）和客人、同时对面擦过时，应主动侧身，并点头问好
（9）给客人做向导时，要走在客人前二步远的一侧，以便随时向客人解说和照顾客人
（10）行走时不得哼歌曲、吹口哨或跺脚
（11）工作时不得忸怩作态，做怪脸，吐舌、眨眼、照镜子、涂口红等，不得将任何物件夹于下
（12）上班时间不得在营业场所吸烟或吃东西
（13）注意"
三轻"
，即说话轻、走路轻、操作轻
（14）社交场合或与特殊客人见面时，可行礼表示尊敬，行礼约20秒，头与上身一同前曲，男性双手自然下垂或同时用右手与对方握手，女性双手在腹前合拢，右手压在左手上，极特殊场合才行45度鞠躬礼。
行礼完毕后用热情、友好的柔和目光注视客人。
3、接待语言训练
1、交谈
（1）与人交谈时，首先应保持衣装整洁
（2）交谈时，用柔和的目光注视对方。
面带微笑，并通过轻轻点头表示理解客人谈话的内容或主题
（3）站立或落座时，应保持正确站姿与坐姿，切忌双手叉腰，插入衣服口袋，交叉胸前或摆弄其它物品。
（4）他人讲话时，不可整理衣服，弄头发，摸脸，挖耳朵，抠鼻子，搔庠，敲桌子等，要做到修饰避人。
（5）严禁大笑手舞足蹈。
（6）在客人讲话时，不得经常看手表。
（7）三人交谈时，要使用三人均听得懂的语言。
（8）不得模仿他人的语言、语调或手势及表情。
（9）在他人后面行走时，不要发出诡谲的笑声，以免产生误会。
（10）讲话时，"
请"
、"
您"
不用客气"
等礼貌语言要经常使用，不准讲粗言秽语或使用蔑视性和污辱性的语言。
不开过分的玩笑。
（11）不得以任何借口顶撞、讽刺、挖苦、嘲弄客人，不得与客人争辩，更不允许举止鲁莽语言粗俗，不管客人态度如何都必须以礼相待，不管客人情情绪多么激动都必须保持冷静。
（12）称呼客人时，要多称呼客人的姓氏，用"
某先生"
或"
某小姐或某女士"
，不知姓氏时，要用"
这位先生"
这位小姐或女士"
。
（13）几人在场，在与话者谈话时涉及在场的其他人时，不能用"
他"
指他人，应呼其名或"
（14）无论任何时候从客人手中接过任何物品，都要说“谢谢”，对客人造成的任何不便都要说“对不起”，将证件等递还客人是时应予以致谢，不能将证件一声不吭地仍给客人或是扔在桌面上。
（15）客人讲“谢谢”时，要答“不用谢”或“不用客气”，不得毫无反应。
（16）任何时候招呼他人均不能用"
喂"
（17）对客人的问询不能回答"
不知道"
，的确不清楚的事情，要先请客人稍侯，再代客询问，或请客人直接与相关部门或人员联系。
（18）不得用手指或笔杆为客人指示方向。
（19）在服务或打电话时，如有其他客人，应用点头和眼神示意欢迎、请稍侯，并尽快结束手头的工作，不得无所表示而冷落客人。
（20）如确有急事或接电话而需离开面对的客人时，必须讲“对不起，请稍侯”，并尽快处理完毕。
回头再次面对客人时，要说"
对不起，让你久等了"
，不得一言不发就开始服务。
想得到客户的信赖，要好好活用果断、反复、传染的效果：
①果断——将问题有信心地直截了当地说出；
②反复——将项目的优势突出介绍；
③感染——将对项目的自信、自身的热情传输给客户。
（一）、有计划、有阶段性的推销、谈判
1、接近客户，套近乎是良好沟通的开始；
2、引起对方足够的注意力、兴趣和购买欲望；
3、利用自己丰富的房地产专业知识，信心十足地介绍自身项目的优势；
4、打动他，令对方下定决心购买。
（二）、利用暗示进行推销、谈判
1、正面暗示
日本有（医生的正门、律师的客厅）的说法，即是说：
破烂的正门，不堪入目的沙发，让人无法相信他的本事；
相反，华丽的正门，华贵的沙发，则令人心里舒畅。
同样，销售员若是穿衣服皱巴巴，表情灰暗，无精打采，那么就算客户有满腔的购买欲望都可能受到影响。
2、小小的动作也有暗示的作用：
①倒背着手面对客户——让人感觉高高在上，没有亲近感②抱着胳膊——让客户产生反感
③搓手——没能信心的表现④眼睛的动向——眼神不能飘浮不定，眼睛是心灵的窗户
⑤脚的位置——两腿叉开，显得吊儿郎当。
（三）、巧妙利用电话推销
1、在电话中作给人好感的交流
①注意声音的高度，速度、语气、称呼、自我介绍；
②注意声音给人的感觉；
③注意用词不达意、谈话时间，尽量以简洁为要；
④选择打电话的时机，准备好要谈的事项，准备好需记录用的纸、笔、计算器。
①商洽成功的要点：
（一）、与客户融洽谈判
1、以自然、轻松的心情好好地与客户沟通、融洽相处；
2、有礼貌，培养推销礼节，不说谎、真诚相处；
3、认同客户的优点，并加以赞赏，令对方开心；
4、寻找共通的话题，以商品房为谈话中心，将我们的项目的结构、价格、环境、交通，升值潜力等等详细作介绍，突出自身楼盘的优势，必要时也可以适当地说竞争楼盘的劣势；
（二）、对客户作有效的询问
1、利用询问让客户开口说话；
2、作能让客户马上答复的简单询问；
3、能够让客户理解的询问——不要太专业化，专业术语太多。
（三）、商洽中须掌握的几项推销术
1、了解客户的性格，根据性格不同采取不同的说话接待方式。
2、根据其价值不同判断：
①利益型
②理性型
③感性型
3、了解排除竞争法：
①不说竞争对手的坏话②别说尽了项目的新有优点
③与周边项目作适当的比较，应突出我方项目的优势
4、“擅长倾听”客户说话为推销高手
①倾听对方说话②令对方知道自己已充分理解他所讲A、让自己变得很贤明B、提高客户自尊心C、客户给自己的评价会增高
5、培养“倾听技巧”
①对客户提起的话题作适当的附和②不要随便插嘴③抓住发言机会围绕商品为主题作介绍
②在谈判过程中，遇到客户提出的反驳观点、抱怨时：
1、诚实处理、不要说太多话，专心聆听对方的话；
2、说话要有权威性；
3、事前预想一下客户的意见；
4、分析原因，找出解决方案，如果能力权力范围内解决不了的，再往上级反映情况；
5、别感情用事，与客户辩解或争吵。
③客户意向购买，决定签订合约的征兆：
（一）、从语辞方面看
1、再三询问价格、优惠条件时；
2、询问什么时候入伙时；
3、询问项目交通、配套情况时；
4、反复问同一个问题时；
5、与家人或朋友打电话时；
6、开始谈及自己的私事时。
（二）、由表情、动作方面看：
1、突然默不作声，有所思考的表情突然开朗时；
2、再次细心地到现场看楼或多次到访时；
3、仔细研究售楼资料，计算购楼费用时；
4、深呼吸、不断变换坐姿时。
④签订合约的注意事项：
签订合约是成功的关键阶段，绝不可松懈，应全力以赴
1、完成交易的方法：
①重复项目优点②暗示新购单位的优点③把客户选择的范围缩小④建议客户下订
2、签认购书或合同时：
①别让客户有紧迫感，以镇定的态度签约，别太着急。
②别对自身的楼盘无信心，别放走机会。
③签约后马上说出祝贺语或对业主表示关怀语，不谈多余的话。
④签完合约后不要得意忘形。
⑤售后服务
1、签定认购书后，应让客户清楚知道银行地址、银行帐户及抬头、应在何时将首期款或其他楼款存入银行。
2、应让客户清楚知道在交完楼款，凭付款票据到指定办公点办理签订买卖合同（按揭的还需签订贷款合同、贷款申请表、办理抵押登记及交清有关按揭费用）等有关手续，给客户开楼款收据等。
并协助客户办理入伙手续，解决问题。
3、若是一次性付款的，则让客户将身份证、购房资料、付清楼款证明书及购楼发票交给指定部门，待办房产证。
4、各售楼处应存一份客户跟踪记录表，记录好每个客户楼款所交情况，让各职员一目了然，若是欠交的则及时通知对方补交，若是用转帐方式时，待楼款到帐后，则及时通知客户前来签署正式合同及办理相关手续。
八、促使成交技巧
第一节
准确了解客户需求
•首次接待和客户跟踪后，有必要对客户进行深入的分析，准确地抓住了客户的脉博，你的正式推销已成功了一半。
•客户的个人档案
•力求全面，要善于从客户的只言片语中解此方面信息，但切勿对客户的私人生活表露浓厚的兴趣，否则会引致误解和厌烦。
•客户的一般需求
•即客户的基本购买动机，明白了解这一因素有助于更好的推介楼盘的基本素质，但如果你的房子起码的需求都有不能予以满足，你的推销就毫无必要。
•客户的特殊需求
•每个客户对
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