房地产项目开发计划.docx
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房地产项目开发计划
Companynumber：
【0089WT-8898YT-W8CCB-BUUT-202108】
房地产项目开发计划
项目开发计划模板
工作阶段
主要工作内容
工作部门
完成时间
主项
分项
主办部门
主办岗位
协办部门
大类
小类
说明
土
地
获
取
阶
段
土地
信息
收集
地块现状图
落实地块具体位置及周边情况
前期部
工程部
规划设计条件
落实规划条件，了解限制性条件
前期部
工程部
现场踏勘
对地块现状、地质条件、是否有地下埋藏物等影响开发的因素详细了解
工程部
了解周边配套情况
了解地块周遍的商业、教育、交通等情况
工程部
销售部
了解未来发展规划
了解地块所属区域的规划，对以后项目开发的影响和支撑
销售部
前期部
土地
价值
初判
了解地块的上市方式和土地款
同土地所有方进行接触，了解土地出让方式和土地款，以及能否调整
销售部
前期部
了解项目开发成本
了解当地的建安成本、政府收费项目和具体情况
成本部
工程部
了解当地的房地产市场状况
产品形式、开发周期的安排
销售部
工程部
土地
价值
深判
可行性研究报告
现状图（四至电子文件）
前期部
工程部
市场深度调研
市场调查，进行地块周边及辐射范围内的客户分析、产品分析、市场竞争分析，
进行区域市场调研。
销售部
前期部
项目最终定位
根据以往及周边项目成交客户分析和产品分析等，对项目定位、客户定位、产品定位等，提出策略性建议。
销售部
工程部
成本测算：
针对多个方案进行初步成本测算、利润率分析及比选
进行项目开发的方案设计和成本测算。
成本
控制部
销售部
工程部
成本
控制部
销售部
工程部
开发周期及付款计划
各部门会同研讨：
根据土地的开工条件、市场情况，共同制定开发节奏。
项目方案确定
总经理
各部门
现金流测算
财务部
各部门
工作阶段
主要工作内容
工作部门
完成时间
主项
分项
主办部门
主办岗位
协办部门
大类
小类
说明
土
地
获
取
阶
段
寻找
合作
资金
项目招商报告
（前期阶段）
区域宏微观市场研究
项目招商文本中盈利能力分析
明确合作伙伴、寻找合作方式
（招商阶段）
项目商业策划书
制定项目财务数据
项目部
财务部
合作伙伴确定
制定合作方式、投资回报方式、草拟合同
财务
总监
项目部
财务部
合作方案确定
合作细节确定
项目引资
（商业计划书）
签署战略合作协议
协议盖章，存档。
财务
总监
项目部
合作实施
（实施阶段）
合作公司成立及相关手续办理
协助办理股权、增资等相关财务问题，工商局办理公司注册。
副总
经理
项目部
财务部
行政办
拍卖
竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制定拍卖战术
摘牌
竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制定出价战术
签订土地出让合同
确定用地图、桩点坐标、用地条件
交纳土地款、契税、交易费等
合同条款的草拟和完善；提供资金
总经理
项目部
财务部
用地规划
许可证
准备材料，办证
提交土地出让合同和土地出让金、交易费等交费证明
提供土地出让合同；
提供资金缴纳出让金、交易费。
前期部
财务部
行政办
建设用地规划许可证
前期部
土地出让合同
资料室：
提供土地出让合同、付款凭证及相关图纸
核定土地边界
核定用地图、核定用地相关图、规划地界坐标图
交费证明
缴纳土地费用
1:
500现状地形图
需准备3份
详规
委托设计详规
工作阶段
主要工作内容
工作部门
完成时间
主项
分项
主办部门
主办岗位
协办部门
大类
小类
说明
土
地
获
取
阶
段
办理
土地证
土地出让合同
交费证明
缴纳土地费用
建设用地规划许可证
地籍图4份
（薄膜图）
土地登记申请书
土地确权来源证明文件
土地权人证明材料
申请人主体资格证明、法人代表证明或个人身份证明
行政部：
提供企业相关证明资料。
规
划
设
计
阶
段
区域
市场
调研
房地产市场调查
项目所在地房地产市场的总体供求现状、价格水平等
对项目区域内及周边进行市场分析、客户需求分析、产品分析、已成交客户分析、竞争楼盘分析等
销售部
前期部
竞争性楼盘调查
项目周边竞争性楼盘详细调查
项目所在商圈或临近商圈现状调研
（商业部分）
项目周边商圈主要商业业态分布状况、经营状况、经营特点、预期发展方向等
针对重点商家，进行专向访谈，同时组织相关专业人士进行专业论证。
销售部
前期部
项目
定位
公建部分拟选业态种类确定、所选业态数量确定
通过行业发展分析、消费需求分析，确定可开发公建部分业态种类。
结合市场相关类型物业供求状况，确定所选业态开发数量
公建部分业态选择与数量确定
前期部
物业
市场定位
客户定位
产品定位
价格定位
依据控规指标，提出产品类型建议，完成项目定位工作
设计部：
配合完成公建类配套定位
总经理
各部门
经济测算
逐步细化成本测算及利润率分析，进行现金流测算
财务
总监
各部门
项目发展报告
开发计划：
根据宗地状况、市场条件和公司回款要求，初步制定土地开发计划和销售计划；
结合市场现状完成项目公建部分开发不同业态产品开发顺序建议；
按营销计划和工程情况排定工期。
成本
控制部
销售部
工程部
项目考核指标初定：
组织讨论，初步拟定的项目开发排期和总体经济指标要求及各阶段经济指标要求
工程：
根据工期制定工程款支付计划；
工作阶段
主要工作内容
工作部门
完成时间
主项
分项
主办部门
主办岗位
协办部门
大类
小类
说明
规
划
设
计
阶
段
设计
前期
工作
明确产品设计思路
根据区域市场内客户需求状况和在销楼盘热销产品分析，对户型设计、户型配比、面积区间、景观规划、建筑风格、配套标准等规划设计提出改善性意见。
销售部
成本
控制部
工程部
设计院初步选择
明确设计单位选择标准，了解相关设计院的价格行情。
必要时，对设计单位进行实地考察
工程部
方案
设计
组织
方案、规划设计院选择与合同签订
法务：
合同文本审核
成本：
设计费用审核
设计任务书与相关技术指标初订
制订规划、景观及建筑单体的设计任务书、交工标准，及规划指标、环境指标的初订
依据建筑规划、景观规划及交工标准初步确定建安、环境等成本指标；
工程：
参与制定交工标准，对主要部位做法、结构方案、设备方案等提出建设性意见。
成本
控制部
销售部
工程部
规划方案结合成本测算的研讨及确定
对于初步测算的成本指标逐步细化、结合市场调整售价，确保预期利润率。
结合项目地块的基本素质、成本测算情况和预期销售情况，对项目规划设计提出建议；
从施工角度，对主要部位做法提出建设性意见；
提供各项配套费用标准。
成本
控制部
销售部
工程部
前期部
彩色总平面图方案送规划预审
彩色总平面图（含经济指标）
前期部
详细性规划方案的报建及确定
（含配套场站点）报市建委
前期部
建筑平、立面功能效果及成本测算的研讨及确定
各部门共同商讨成本指标，逐步深化、细化。
各部门结合项目实际，从不同角度提出合理化建议。
成本
控制部
销售部
工程部
彩色立面效果图送规划预审及审批
（上报市建委）
前期部
建筑方案报建图
前期部
景观概念方案设计及确定
各部门结合项目实际，从不同角度对客户景观需求、景观规划设计方案提出合理化建议。
成本
控制部
销售部
工程部
工作阶段
主要工作内容
工作部门
完成时间
主项
分项
主办部门
主办岗位
协办部门
大类
小类
说明
规
划
设
计
阶
段
项目
指标
确认
项目成本指标确定
对销售费用指标，进行讨论确定；
结合不同客户需求，提供有关配套设备设施种类、数量建议；
成本
控制部
销售部
工程部
项目考核指标确定
工程：
制定工期。
工程部
年度考核指标调整
工程：
制定工期考核标准。
工程部
施工图
设计
组织
施工图、建筑设计院选择与合同签定
成本控制部：
配合研发进行设计招投标；
工程部：
对结构方案、设备选型进行评估；
法务：
合同的审核。
成本
控制部
工程部
法务
制定建筑、综合管网、景观施工图设计任务书（交工标准确定、建筑、景观限额指标确定）
按产品型式不同，提供建筑设计限额指标、景观限额设计指标：
结合项目定位和客户需求及经验判断，参与建筑、景观规划和交工标准的讨论制定；
提供工程技术专业建议。
成本
控制部
销售部
工程部
结构方案及设备选型研讨及确定
成本：
针对不同结构方案进行经济测算，选优；
工程：
参与结构方案及设备选型研讨。
成本
控制部
工程部
地质勘察报告
组织现场勘察，并提供地质勘察报告
工程部
施工图成果
总平面图
放线图
桩位图
施工图报建图
消防、人防报建图
施工图审查全图及计算书
编制典型楼座建安预算
施工图会审
成本控制：
参与施工图会审，审核对成本影响较大的项目，提出优化意见；
工程：
对施工图的完整性、设计选材、选型的合理性、经济性及施工的可行性进行审核。
施工图全图
编制典型楼座建安预算，建安成本综合测算、分析、反馈并进行图纸优化：
销售：
根据项目预期销售均价和利润率要求，根据不同施工方案的成本情况，讨论并加以优化；
工程：
对设计选材、选型的合理性、经济性及施工的可行性进行审核。
工作阶段
主要工作内容
工作部门
完成时间
主项
分项
主办部门
主办岗位
协办部门
大类
小类
说明
规
划
设
计
阶
段
施工图
设计
组织
综合管网方案设计
提供各专业设计条件
景观扩初及施工图设计
成本控制：
成本核算及费用控制
景观施工图成本测算、分析、反馈并进行图纸优化
销售：
结合宗地状况、项目定位和成本测算情况，参与景观施工的讨论制定
工程：
对选材、工艺做法提出专业性意见。
成本
控制部
销售部
工程部
施
工
准
备
阶
段
建设
工程
规划
许可证
规划方案及市政方案送审
设计方案（含总平面图）申报表
前期部
土地出让合同
提供土地出让合同、付款凭证及相关图纸
修建性详细规划2份，电子文件1份（注：
审定前，提交10本规划设计方案，电子文件1份）
提供所需图纸
建筑方案送审
建筑设计方案申报表
1/500现势地形图1份
土地出让合同
提供土地出让合同、付款凭证及相关图纸
建筑设计方案2份（含建筑效果、总平面、各层平面、立面、剖面图等）重要项目需提交模型
取得许可证
投资计划
大配套
财务：
提供资金保障
小配套
财务：
提供资金保障
消防证明
提供消防报建图
人防证明
提供人防报建图
地名证明
工作阶段
主要工作内容
工作部门
完成时间
主项
分项
主办部门
主办岗位
协办部门
大类
小类
说明
施
工
准
备
阶
段
现场
工程
放线
准备相关文件
建设工程规划许可证
规划局批复的项目总平图及电子文件
首层平面图
工程：
现场配合。
出放线报告
按照施工总平图进行楼座点放置，出放线报告
工程：
配合勘测、清除现场障碍
现场保护与移交
施工单位配合做记录、现场保护
工程：
组织现场保护
移交施工单位
工程：
组织交接。
施工
许可证
准备相关文件
建设用地规划许可证
建设工程规划许可证
施工图纸及技术资料报告书
工程施工中标通知书及经过签证的施工合同
建设资金证明（银行存款证明）
项目年度投资计划（当年计划）
施工图审查
提供施工图及计算书
质量监督手续
质量监督登记表
工程：
配合办理
安全措施
工程：
组织施工单位做好现场围墙及现场相关安全措施。
安全施工措施登记表
工程：
配合现场安全
开工
前期
工作
“三通一平”
临水、临电
工程：
确定临水、临电位置及数量；
协助临时电送电、接入水接入；
财务：
提供资金；
成本控制：
审核相关费用和成本。
场地平整
施工组织方案
工程部，负责提供所需的全部资料；
成本：
确定分包项目及各种特殊材料的档次价格
招投标、签订合同
勘察单位
提供总规划图等所需的全部资料；
成本：
配合招投标、测算成本；
法务：
招投标文件的法务审核、合同审核
桩基施工单位
监理单位
土建施工单位
甲供材、分包商
沉降观测
工作阶段
主要工作内容
工作部门
完成时间
主项
分项
主办部门
主办岗位
协办部门
大类
小类
说明
施
工
准
备
阶
段
开工
前期
工作
招标合同备案
指土建施工单位的公开招标及合同备案
工程：
确定备选单位、提供招标资料及备案合同；
成本：
共同确定合同约定的各项条款。
施工图会审
组织监理、施工单位一起对图纸进行会审
会同设计院进行会审，签定图纸会审记录
设计交底
会同设计院进行技术交底，签定交底记录
质量监督手续
办理质检委托
项目：
配合办理相关手续。
办理安全检查委托
环卫、环保等相关报建手续
项目临时、永久路口的报建手续
项目：
配合办理相关手续。
申办项目临时施工用水、临时用电、排污手续
工
程
建
设
阶
段
项目
开工
施工放线
建立平面和高程控制系统。
建立控制主轴线（基线）标桩，并在现场清楚标明墙、柱轴线位置
规划验线
监理单位组织工程部、设计、规划局验线
项目：
配合
桩基施工
试桩施工，确定桩基施工标准
桩基全面施工
桩基检测
委托桩基检测单位
进行桩基施工质量检测，并提供桩基检测报告
开槽
土方工程
支护工程
降水工程
基础施工
地基处理
工程部：
负责提供所需的全部图纸，配合解决图纸设计问题。
混凝土垫层
地下防水
混凝土基础
基础验收备案
承建单位自评
监理对验评资料审查、现场观感质量量测和检查
监理组织相关部门验收
签定建筑工程分部工程（基础）验收表
工作阶段
主要工作内容
工作部门
完成时间
主项
分项
主办部门
主办岗位
协办部门
大类
小类
说明
工
程
建
设
阶
段
主体
施工
审核施工方案、施工组织设计
钢筋混凝土工程
施工单位填报材料进场报验单
三证（材料出厂合格证、进入现场的取样检验证明、建委产品质量认证）
模板分项工程
钢筋分项工程
预应力分项工程
混凝土分项工程
现浇结构分项工程
装配式结构分项工程
混凝土结构子分部工程
配套管线预埋
重要分项工程及隐蔽工程质量验收
核心筒剪力墙，裙楼，结构转换层，第一层标准层，天面层钢筋
地下室、裙楼、塔楼第一层的水暖电管线预埋；
超高层建筑圈梁防雷工程、避难层管线预埋。
图纸问题解决
图纸问题的发现及分析
设计变更
施工质量问题、
事故处理
施工质量问题、事故的调查分析
处理方案的制定、审核、审批
处理方案的实施
变更
签证
设计变更
成本控制：
核定变更成本影响。
工程变更
工程变更技术经济分析
成本：
进行经济分析。
工程变更申请；
测算变更对成本的影响，对可行性判断。
设计变更
成本：
核定成本影响
工程款
支付
工程进度的确认
工程款申请表审批
成本控制：
按合同约定审核付款比例。
工程款支付
财务：
审核工程价款单及发票，付款。
主体
验收
主体验收备案
施工单位自评
监理对验评资料审查、现场观感质量量测和检查
工作阶段
主要工作内容
工作部门
完成时间
主项
分项
主办部门
主办岗位
协办部门
大类
小类
说明
工
程
建
设
阶
段
外檐装修
材料确定
设计、工程定板
施工样板制作
材料确定
甲供、甲
分包材料
的招标
制定招标计划
编制招标文件
拟定投标单位
成本控制：
审核招标方案
确定材料招标技术要求
成本控制：
参与招标、测算成本。
确定定标原则
成本控制：
参与确定定标原则
考察投标单位
招标、定标
成本控制：
参与招标定标
内外檐
装修
地面
基层处理
找平层
面层
防水
基层处理
防水层施工
面层砂浆
抹灰
基层处理
抹灰
饰面板（砖）
排砖
面砖安装
门窗
型材加工
安装窗框
安装窗扇
封胶
轻质隔墙
放线定位
隔墙砌筑及安装
幕墙
幕墙专业设计
预埋件安装
龙骨加工及安装
幕墙面材安装
封胶
涂饰
基层处理
面料施工
工作阶段
主要工作内容
工作部门
完成时间
主项
分项
主办部门
主办岗位
协办部门
大类
小类
说明
工
程
建
设
阶
段
水、暖、
电安装
室内给水系统
给水管道及配件安装
室内消火栓系统安装
给水设备安装
管道防腐，绝热
室内排水系统
排水管道及配件安装
雨水管道及配件安装
室内热水供应系统
管道及配件安装
辅助设备安装
防腐，绝热
卫生器具安装
卫生器具安装
卫生器具给水配件安装
卫生器具排水管道安装
变配电室
变压器、箱式变电所安装
成套配电柜、控制柜和动力、照明配电箱（盘）及控制柜安装
裸母线、封闭母线、插接式母线安装
电缆沟内和电缆竖井内电缆敷设
电缆头制作、导线连接和线路电气试验
接地装置安装
避雷引下线和变配电室接地干线敷设
供电干线
裸母线、封闭母线、插接式母线安装
桥架安装和桥架内电缆敷设
电缆沟内和电缆竖井电缆敷设
电线、电缆导管和线槽敷设
电线、电缆穿管和线槽敷线
电缆头制作、导线连接和线路电气试验
工作阶段
主要工作内容
工作部门
完成时间
主项
分项
主办部门
主办岗位
协办部门
大类
小类
说明
工
程
建
设
阶
段
水、暖、
电安装
电
升级会员 