浙江衢州香溢假日广场推广方案住宅.docx

浙江衢州香溢假日广场推广方案住宅.docx

《浙江衢州香溢假日广场推广方案住宅.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《浙江衢州香溢假日广场推广方案住宅.docx（13页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。

浙江衢州香溢假日广场推广方案住宅

一、概况

香溢假日广场地处##最繁华的下街、县学街交汇处，紧邻斗潭公园、斗潭河与人民医院，地理环境优越，商业气氛浓郁，由大型超市、主题商场与专业街区组合而成，集购物、休闲、娱乐、餐饮、观光等多项功能于一体，满足##市民一站式多元化的购物需求。

其中住宅局部A组团销售已经根本完毕，B组团销售即将展开，香溢假日广场住宅局部B组团位于项目的中部，北临住宅局部A组团，南靠世纪联华超市，东为单身公寓，B组团由3幢小高层，4幢多层住宅，共150套单位构成。

二、##房地产市场浅析

##房地产市场概况：

##市房地产市场在经历了一段时间的低迷之后，7月底—8月初已经出现局部反弹的迹象，进入8月份以来，##市各大楼盘的售楼部的来客数量已经有了明显的增加，通过##市房管局了解的资料显示，##市7月备案的成交量已经到达了184套。

##房地产市场预测

通过对##房地产市场、板块市场、项目本身与目标客户群的详细分析，##市房地产市场在经历了一段时间的低迷之后将步入一个稳步上升阶段，由于国家针对房地产业出台的一系列政策以与大量楼盘进入市场，##市房地产市场由卖方市场向以客户需求为导向的买方市场的过度已根本完成，##市房地产项目正越来越重视小区内的规划、景观、绿化、销售效劳以与后期的物管效劳，同时##市场竞争层面也呈现板块化、品牌化、专业化，这就意味着香溢假日广场住宅局部B组团的入市不仅要面临微观的项目竞争，也要面临企业、板块层面的竞争。

如何在市场上找准时机点击败竞争对手？

比拼的就是项目自身的品质、销售人员的效劳以与每一个细节的比拟。

三、消费者分析

房产新政的出台对于投资型的消费者造成了很大的影响，但是对于买房居住的消费者的影响并不是非常明显，随着##市房地产市场由卖方市场向买方市场的转变，##市消费者的买房观念也日趋理智，##市消费者在买房时越来越重视开发商的实力，小区的景观、绿化、销售效劳等诸多方面因素。

同时由于房地产市场的局部复醒以与##市整体房价在##还处于一个较低的水平，所以投资型的消费者我们也不能无视。

目标客户群定位

客户群主要来源：

政府部门公务员，效益较好的企事业单位

次要来源：

自由职业者或个体经商人员

边缘客户：

少量社会精英和商业精英和局部普通市民

香溢假日广场住宅局部的目标购房者均为社会中层以上的支柱型力量，有着较大的影响力与传播力。

----有较高的文化素质、丰富的人生经历、社会经历，有着与类似的经历和一样的品味追求，善于享受成功生活；

----热爱这座有着他成长足迹、倾洒激情的城市，对生活他充满信心和激情；

----自信，洋溢着生命的活力，精力充分，锐意进取，正处于事业的黄金时期〔30岁左右〕。

----购房行为理性化，不但要满足了居住型物业的需求，更加注重生活的便捷性，追求生活的“体验与享受〞。

----这局部消费者对于户型、品质、景观的追求远远大于价格上的考虑。

四、竞争对手分析

总的来说，##市目前在售的项目较多，但真正能对香溢假日广场构成最直接威胁的主要有世通华庭与贝林·南湖世家。

第一：

世通华庭与贝林·南湖世家与本案均属于##老城区项目，项目无论是价格还是设计的定位都属于##市较为高端的项目，与本案的客户群有着较大的重叠性。

第二：

世通华庭二期与贝林·南湖世家二期预计将于今年10月份—11月份开盘销售，与香溢假日广场的推出时间相近。

世通华庭

地理位置：

世通华庭位于##市城北区域，紫荆路以北，新安路以南。

目前销售状况：

一期已经售完，目前在售的是二期与三期。

二期有12、14、16、17、18号楼，

其中12、14、18号楼为高层，共十六层。

16、17号楼为小高层住宅，共十二

层。

楼盘名

世通华庭

区属

老城区城北

类型

住宅、商铺

占地面积〔m2）

10万

开发商

金豪房地产开发##

总建面积〔m2〕

28万

地址

新安路38号

总户数

1500

0570——3046616/85606666

层高〔m〕

2.9

小区结构

小高层、高层

交付日期

2006年7月

交通线路

2/203/206/305/71/16/1B

销售量

无

付款方式

一次性/按揭

按揭银行

工商银行

价格

车位

9万

折扣率

一次性：

0.2%按揭：

0.1

车库

14万

管理费〔元/m2.月〕

0.6元

配套设施

超市/网球场/篮球场/商铺

面积分布〔m2）

103/130/133/138/139/145/164/

交房标准

毛坯

房型分布

三室两厅两卫/两室两厅一卫

备注

十大特色景观组团，40000平方米景观绿地，现代简约、色彩明

亮、雅致的建筑风格的纯高层的绿色景观住宅区。

世通华庭的优势：

属于城市重点开展的城北区域，邻江滨公园和衢江，紫荆路横卧区路段，方便尤显，附近##二中重点中学，华茂外国语学校近在咫尺之间。

区内规划较好，商、闹、动中心较近，南依音乐广场，临市中心开出终点站是假设干个车辆起始站，智能化小区，有消防报警系统，车辆出入。

物业管理较为规X。

世通华庭的劣势：

住宅楼排列无序，价格偏高

二期有几幢碟式楼，户型较差，客户选择余地小。

贝林·南湖世家

楼盘名

贝林南湖世家

区属

老城区

类型

住宅、局部商铺

占地面积〔m2）

8993.95

开发商

##贝林房地产##

总建面积〔m2〕

63612

地址

劳动路〔君子兰大酒店隔壁〕

总户数

08624288

层高〔m〕

2.9

小区结构

多层、小高层〔未开盘〕

交付日期

1期2006年8月30日2期2006年12月31日

交通线路

2、10、18、301、16

销售量

房型分布

两室两厅一卫三室两厅两卫四室两厅两卫平层加阁楼

售价〔元/m2〕

最高

4000

付款方式

一次性、按揭

最低

3300〔不含阁楼价

按揭银行

平均

3500

车位数

地上

未定

特别户型售价〔元/m2〕

复式

阁楼价为2600、2800

地下

空中花园式

车位价

地上

车位由物业公司管理，车库单价6000元

顶楼连天台式

地下

8.8万元/个

折扣率

3%-5%〔团购可和经理谈进一步优惠〕

管理费〔元/m2.月〕

多层0.4，小高层未定

面积分布〔m2）

94.45108.1113.9121.45129.65130.7134.15135.7141.8147.9

周边配套

南湖公园、东方商厦、邮局、银行、医院、现##火车站、客运汽车站

交房标准

毛坯

备注

项目由九天企划推广；1期分两标开盘，均为多层；2期为小高层，尚未开盘；项目北面有南湖与南湖公园，风景优美；但南面里现有的火车线过近，有噪音；项目是##首家采用节能环保材料的低能耗小区；项目外立面采用石质面砖；建筑密度为26.398%；绿地率35.07%；容积率1.57；建筑限高35米

分析：

“知己知彼,百战不殆〞，通过对于主要竞争对手的分析，了解其优劣势，并结合本项目与消费者需求，挖掘项目差异性卖点，为项目的成功操作提供科学的依据。

五、产品分析

〔一〕根本概况：

香溢假日广场地处##最繁华的下街、县学街交汇处，紧邻斗潭公园、斗潭河与人民医院，地理环境优越，商业气氛浓郁。

即将推出的住宅局部B组团由3幢小高层，4幢多层住宅，共150套单位构成。

〔二〕卖点归纳：

1、地理位置优越

香溢假日广场地处##最繁华的下街、县学街交汇处，交通十分便捷。

2、紧邻斗潭公园与斗潭河，环境优美

3、周边商业配套齐全

世纪联华超市，国际快餐连锁肯德基，国内家电连锁巨头国美电器已入驻本案，再加上小区内的特色步行街，酒吧风情街等商业配套设施的逐步健全，项目的商业中心优势越创造显。

4、周边生活配套齐全

项目东临##最大的医院——人民医院，周边还有教工幼儿园、新华小学、##实验学校、新华书店等。

5、社区内人车分流

香溢假日广场设有完全的地下车库，真正做到了人车分流、动静相隔，全地下车库不仅提供充足的车位，更将地面百分百用于绿化与景观的营造。

6、项目小高层顶楼带露台

7、10号与12号楼一梯一户，尽享尊贵

〔三〕卖点的表现方式

通过对项目卖点的罗列以与整合，我们发现生活的“便捷性〞无疑是本项目独一无二的强势卖点，因此宜在产品定位、广告总精神、引导期与公开期的广告宣传、品牌引导与建立活动与广告、接待中心现场表现中予以直接的强势表现并不断重复，以便加深客户的印象、建立品牌认知；

六、广告推广思路

通过对项目卖点的罗列以与整合，我们发现生活的便捷性无疑是本项目独一无二的强势卖点，所以香溢假日广场住宅局部在推广中围绕“便捷性〞为主题进展推广。

主打广告语：

通过对本产品以与客户的反应情况，综合分析后，建议香溢假日广场住宅局部的推广主题定位为：

动静之间，享受便捷生活

重点突出本项目的特色，同时突出产品的稀缺性进展有针对性的引导，吸引目标客户。

辅助广告语

——人本理念精品建筑

——繁华不落幕的居家风景

——如意生活，自在随我

七、营销推广策略：

1〕集团性客户销售

通过对于小区一期成交客户的整理，了解购房客户的比拟集中的区域或单位，销售人员带上项目资料主动上门寻求集团性客户，同时利用一些团购的优惠政策〔如同时购置3套可享受9.8折优惠、购置5套可享受9.6折优惠等〕，让这一类客户为我们项目做宣传，这种全员营销的方式必然会为项目在后期的销售中积累无形的美誉资本。

2〕传统式销售模式

 这种销售模式,就是我们所说的一般式销售,也就是在售楼处等待客户的上门咨询，以期利用售楼处的良好环境和售楼人员的专业讲解，促进销售。

3）反向销售〔客带客〕

 销售时，我们不急于正面介绍物业的情况，而重在和他们沟通对项目的看法与体会，首先我们会带客户参观我们的物业、对周边环境的体会，待客户认可后我们再向他们推介绍我们的产品说明书，从认可物业的经营模式、销售手段，再到达认可我们的物业、购置物业。

并告知客户如可以介绍新的客户成交那么可以获得鼓励奖金##X元人民币。

利用他们再向社会宣扬香溢假日广场的概念，给我们带来更多的客户。

5〕充分利用老客户资源

老客户资源对于房地产商是非常重要的资源。

香溢假日广场的一期销售已经根本完毕，拥有了一批有效的老客户资源，对于这类客户，他们已经认同青田香溢开发公司，他们之中可能会有再次购房意向的，建议针对这批客户推出以“香溢假日广场倾情回报老业主〞为主题的活动，老业主购房可享受超值优惠〔9.8折〕。

八、推广计划安排

##市今年10月份左右将有大量新盘入市，其中就包括香溢假日广场最直接的竞争对手，世通华庭二期与贝林·南湖世家二期等。

所以，国商公司建议香溢假日广场住宅局部于今年9月低开盘，避开楼盘大量入市期，同时提前抢占市场。

营销推广原那么：

1、充分利用差异化营销进展营销突破；

2、利用商业局部推广的高潮，为住宅造势；

营销推广计划：

依据香溢假日广场住宅局部的市场推广时机，我们制订了详细的销售进度计划，共分为以下三个销售阶段，形成重点突破，有X有弛，互动互促的良性销售局面。

注：

此计划并不是一成不变的，将根据市场的实际情况进展适当的调整，以期到达最好的开盘效果。

★筹备期8.21日前

★预热积累期8.22---9.23

★开盘强销期9.24〔周六〕开盘

第一阶段：

筹备期

时间：

8月21日前

具体工作：

1、策划方案确实立；

2、家配图、总平图、单体效果图、鸟瞰图、景观规划图到位

3、宣传资料的设计完成；

4、广告创作完毕；

5、住宅价格确实定；

6、销售培训完毕；

第二阶段：

积累期

时间：

8.22---9.23

目的：

1、传达楼盘入市；

2、建立初步市场形象；

3、扩大宣传面，开发潜在客户；

具体工作：

1、项目宣传展开

2、了解客户反应情况与时调整方案

3、来电统计与来客接待；

4、回访；

5、开盘计划确实定

第三阶段：

开盘期

时间：

9.24〔周六〕开盘

目的：

1、扩大传播面，形成热销；

2、促进预订客户成交；

具体工作：

1、根据实际情况与时调整方案

2、开盘现场气氛营造；

3、实施销售控制；

九、媒体宣传策略

香溢假日广场住宅局部B组团的宣传将不安排大规模的广告宣传轰炸，媒体运用上主要包括##晚报、邮政DM直投、楼盘外墙的巨幅广告。

〔1〕平面媒体

 报纸广告：

以##晚报为主；

邮政DM单页：

邮政DM单页由于本钱的优势将作为我们的主要宣传媒体之一。

〔2〕户外广告

户外媒体将作为项目宣传的最重要的媒体，发布X围包括：

建筑外墙巨幅。

广告排期：

类型

日期

星期

报纸媒体

规格

推广主题

费用（元）

报

纸

广

告

8．24

周三

##晚报

彩色半版

繁华——不落幕的居家风景

13200

9．14

周三

软文

软文

如意生活，自在随我

5400

9．22

周四

##晚报

彩色半版

后天开盘

13200

共计3篇，其中软文1篇，硬广2篇,费用总计：

31800元

户外广告

类型

地点

数量

说明

广告公司

价格

楼盘墙体巨幅

1号楼与4号楼

2条

每幅约20平方米

3200元

费用总计：

约3200元

DM投放

DM单页的投放将贯穿项目操作的始终

邮政DM直投：

由预热期直开盘这一阶段进展邮政DM的直投

直投频率：

每周投放,共计4次

直投时间：

8月30、31日9月6、7日9月14、15日

9月21、22日

直投数量：

每天约1万份，总量8万份

直投报纸：

##日报、##晚报、钱江晚报等

价格：

约4万元〔以每份0.5元计算〕

费用

香溢假日广场住宅局部媒体宣传总费用为：

约7.5万〔不包括宣传折页制作费用〕

项目的销售速率与广告费用息息相关，如希望香溢假日广场住宅局部B组团可以迅速的抢占市场，在短期内让客户认可，从而到达一个很高的销售额，那么广告费用就必须得到相应的增加。