居住小区一期123 号楼项目可行性研究报告.docx
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居住小区一期123号楼项目可行性研究报告
居住小区一期（1、2、3号楼）项目可行性研究报告
国民经济的稳步健康发展，必然要求扩大内需，优化消费结构，把住宅建设作为推动国民经济发展的支柱产业之一。
根据国家统计局的分析和研究，房地产对国民经济的拉动作用约1.5—2个百分点。
郑州房地产占GDP的比重还将快速上升，对GDP的贡献率还将逐步增大。
根据国家有关部门的分析和预测，我国居民住宅目前正在从生存型向舒适型方向转变，平均每户拥有一套功能基本齐全的住房，住房消费占整个消费的比重将达到15%，城市化水平将提高到36%左右。
我国居民住宅的近期发展目标是户均一套、人均一室，主导户型为三室两厅和两室两厅。
正因为房地产投资的带动作用较大，国家为推动我国国民经济的持续健康稳定发展，将建筑业列为国家的支柱产业之一。
因此，本项目的建设是国民经济发展的需要。
②项目对城市建设将起到促进作用
郑州作为新型城市群建设的中心城市之一，其经济发展速度在中原区域经济中领先地位更加突出，对全省各地都具有较强的辐射力。
因此，改善衡阳市人民的居住条件已经成为郑州市政府特别关心的问题之一。
同时，随着郑州经济的发展和人民生活水平的不断提高，人们对居住环境等方面的要求也越来越高，近年来实施的房地产开发建设就是为了使衡阳城市居民的生活环境、居住环境不断得到改善。
教职工公寓项目对加快城镇化进程，美化城市空间，创造新的城市景观，提升城市品位都具有积极意义。
③建设中原经济区，龙湖宜居教育城的需要。
作为郑州都市区建设的一个城市组团，南龙湖宜居教育城建设正在快速推进。
南龙湖宜居教育城是郑州市“十二五”期间重点建设项目，位于郑州南11公里的新郑市境内。
据悉，目前郑州一中、郑州外国语学校、郑州六中和郑州十一中等6所中学的规划、选址和立项等工作已完成。
南龙湖宜居教育城是郑州市“十二五”期间重点建设项目，位于郑州南11公里的新郑市境内。
总体规划面积138平方公里，起步区规划面积22平方公里。
已经完成了双湖大道、机场大道、中山路和龙湖大道的道路升级改造，并启动了学府路等四条道路及黄河路、学府路大桥的建设工程。
全面展开对城市主干道、
广场、街心游园和农村防护林、生态廊道、村庄等绿化美化工程，8个街心游园和3个文化广场已陆续建成。
文化气息浓厚，陶冶身心。
可行性研究报告编制依据
（1）与委托方签订的咨询协议；
（2）国家计委计办投资[2002]15号审定的《投资项目可行性研究指南（试用版）》；
（3）国家发展改革委员会、建设部联合颁发的《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》；
（4）《城市房地产开发经营管理条例》；
（5）《房地产项目经济评价方法》。
1.1.主要技术经济指标
序号
项目
单位
数值
1
总用地面积
㎡
20,936.7
2
规划总建筑面积
㎡
65,913.47
2.1
其中：
住宅建筑面积
㎡
47,652.3
2.2
其中：
1-2层商铺建筑面积
㎡
7419.1
2.3
其中：
地下停车场建筑面积
㎡
10842
3
建筑密度
%
24.4
4
容积率
2.63
5
绿地率
%
38.3
6
项目总投资
万元
11,650.44
7
财务净现值
万元
3,001.06
8
财务内部收益率
%
73.86
9
静态投资回收期
年
0.83
10
动态投资回收期
年
0.88
第2章项目投资环境与市场研究
2.1.投资环境分析
1、国家政治经济形势及有关政策
11年全年国内生产总值246,619亿元，比上年增长11.4%。
分产业看，第一产业增加值28,910亿元，增长3.7%；第二产业增加值121,381亿元，增长13.4%；第三产业增加值96,328亿元，增长11.4%。
第一产业增加值占国内生产总值的比重为11.7%，与上年持平；第二产业增加值比重为49.2%，上升0.3个百分点；第三产业增加值比重为39.1%，下降0.3个百分点。
固定资产投资增长较快全年全社会固定资产投资137,239亿元，比上年增长24.8%。
在城镇投资中，第一产业投资1,466亿元，比上年增长31.1%；第二产业投资51,020亿元，增长29.0%；第三产业投资64,928亿元，增长23.2%。
全年房地产开发投资25,280亿元，比上年增长30.2%，其中商品住宅投资18,010亿元，增长32.1%。
商品房竣工面积58,236万平方米，增长4.3%。
商品房销售面积76,193万平方米，增长23.2%，其中商品住宅69,104万平方米，增长24.7%。
中央经济工作会议将12年的调控政策业位于紧缩，为“防止经济增长由偏快转向过热、防止价格由结构性上涨演变为明显的通货膨胀”，2007年12月8日，央行将存款利准备金率提高一个百分点；同年11月CPI同比上涨6.9%；随后央行、银监会明确规定第二套房贷以户为单位；12月国务院发出禁令：
城镇居民不得到农村购买小产权房，继2004年经来，因家出台的宏观调控政策频率之高，调控力度之大，前所未有，以“管严土地，看紧信贷”为主的宏观调控措施，紧紧扼住了房地产开发的两大命脉，房贷利率持续涨高，同时各地政府在房地产税收方面也加大了调控力度。
以上政策对打击房地产投机，消除房地产泡沫，保障房地产业的健康稳定发展产生了巨大的作用。
2、项目开发地区的经济社会情况及管理、政策因素
中原工学院（原郑州纺织工学院）是以工为主，以纺织服装为特色，工、管、文、理、经、法多学科协调发展的普通高等学校。
学校位于河南省会郑州市，分南区、北区和西区三个校区，占地面积1460亩，建筑面积57.2万平方米，校园环境优美宜人。
现有教职工1463余人，其中专人教师926人，具有高级职称的教师429人，具有博士学位的老师181人。
该项目有利于师生交流和老师的工作。
区域房地产市场分析
1、龙湖地产市场区域分布及特点
行政、商业、金融、文化教育中心，交通便利、配套完善，商业氛围浓厚，升值潜力及投资价值大，土地成本较高，主要以中高档次的高层住宅、商铺为主、销售价格受到规模和建筑规划水平的不同，住宅在3000-40000元/平方米左右。
2龙湖房地产市场特征分析：
1房地产开发投资持续增长，但增速与市场需求的增长呈良性发展关系。
2增量地供应大幅度增加，存量地减少，住宅用地供应总量增加。
3商品房供给快速增长，市场需求较为平稳。
4产品建筑设计水平的提高。
5销售预测
1、项目需求分析
本项目所在地区是龙湖最大的一个区,人口众多,交通发达,。
人们物质生活的不断改善，带来消费的增长，人们对住房的要求越来越高，而本项目地处滨水河边，与风景优美的沿江风光带唇齿相依，项目将利用其“傍水依城”的良好生态和区位优势在衡阳珠晖区打造出一个人文共生的生态示范小区，以创新的开发理念和居住生活方式打造衡阳高品质、高标准、不可复制的江景住房，使得沿河而居成为衡阳人民追求新生活的时尚，成为追求高品质生活的一种必然。
2、项目销售目标群定位
本项目规划为龙湖地区的中高档楼盘，销售目标客户群定位如下
教职工包括青年，老年和儿童。
2、销售收入预测
项目销售价格定位：
根据本项目住宅和商铺房预测销售价格，标准层住宅实现销售均价不低于2700元/㎡
第3章建设规模与项目开发条件
拟建地点
本项目位于，自然环境优越，道路交通便利。
预期目标
项目拟在占地面积20,936.7平方米的土地上，建设总容积率为2.63，建设密度为24.4%,总建筑面积为65,913.47平方米的3栋（1-3号楼）高层电梯住宅房（其中住宅面积47,652.3平方米，1-2层商铺面积7419.1平方米，地下停车场面积10,842平方米）。
主要建设条件
该项目分城市基础设施建设（沿江风光带）和商住房开发两部门进行，项目以建筑、自然与人和谐为理念，旨在打造尊贵、健康、运动、休闲、生态、养生的水岸生活。
1、地点与地理位置
隶属新郑市，位于新郑市北部，东邻孟庄镇，西接新密市界，南依郭店镇，北靠郑州市郊区，距郑州市区11公里，距郑州新郑国际机场18公里。
地理坐标为北纬34°33′—34°39′，东经113°35′—113°44′。
总面积为97平方公里，镇区面积19平方公里，是全市面积最大的乡镇。
自然环境优越，交通十分便利，是一个理想的商业风水宝地。
2、土地权属类别和土地状况
本项目土地的开发建设规划，已经郑州市规划局审议通过。
3、地形、地貌、地震情况
地处伏牛山余脉，地势西南高，东北低，平均海拔高230米，西部属浅山丘陵岗地，有泰山和梅山，十七里河和十八里河自西南流向东北，沿河建有古城、后胡、山后杜和林锦店水库等。
全境为小丘陵岗地，属北温带季风性湿润气候区。
4、交通运输条件
107国道、102省道纵贯南北，郑州西南绕城高速、郑尧高速穿境而过，与京广铁路、京珠高速公路、新郑机场相邻。
郑州市规划中的郑州地铁2号线、BRT城市公交线路终点站都设在龙湖镇区，近期开建的郑州市区紫荆山南路扩建连接航空港的快速通道将穿越龙湖镇区，郑州大学路至107国道、未来路至机场高速通道，使龙湖镇与郑州市区紧密地融为一体，交通优势更加凸显。
龙湖镇距二七广场、郑东新区CBD仅需20分钟车程，距新郑国际机场开车15分钟即到。
今年年底，随着花园口互通式立交的通车，西南绕城公路与107辅道正式会合，西南绕城公路和107辅道形成一个长约80公里的大圆圈，将城市围合，在郑州市外围形成完整的绕城公路。
5、施工条件
本项目所在地地势平坦，不占用城市主干道，无需大规模拆迁。
城市主次干道的水、电、煤气、通讯等市政设施配套完善，承担施工任务的施工队伍，只要满足施工资质的企业就能完成施工任务。
而湖南省满足资质要求的企业有几十家，施工队伍不成问题，施工所需场地、施工道路、用水、用电均已满足，故施工条件较好。
6、政策环境
本项目的建设符合郑州市建设总体规划和郑州市区总体规划，带动经济增长。
第4章建筑方案
4.1.项目设计主题和开发理念
在项目整体规划上，动静结合，休闲娱乐为一体，为业主营造高品位、高质量的居住氛围。
项目以建筑、自然与人和谐为理念，旨在打造尊贵、健康、运动、休闲、生态、养生的水岸生活。
4.2.项目总体规划方案
1、规划设计原则
①挖掘地块核心价值，以城市连营的商业视角规划社区；
②以销售为主导的分期规划设计，保证项目滚动有序运作；
③节点式园林景观视线轴设计，以建筑群体围合创造灵活多变的环境空间；
④人车双路线设计，即相对人车分流系统，避免车流对社区的穿越破坏。
2、项目结构和布局
，在规划上采取低密度、低容积率、高绿化率的控制指标，重视小区生态环境的塑造和人文环境的培养，力争将项目开发建设成为一流的、具有大规模高尚社区特征的示范性住宅小区。
通过别具特色的物业服务，向人们诠释“新居住文化”的阳光理念。
①独具特色的水系布局。
以水系环绕，居住模式从有限的室内居住空间随着水系延伸到小区，延伸到岸边，真正做到景观的均好性。
②更多的广场和绿化开放的空间。
小区内曲径通幽、步步为景，设计了地下阳光车库，即使在车库里也可以看见如画的园林风景，并形成独具特色的下沉景观，使整个空间错落有致。
3、住宅物业类型和商业布局
本项目物业类型以高层住宅为主，物业类型较为多样。
4.3.建筑设计
1、主要规范及标准
《建筑结构荷载规范》[GB50009-2001]
《建筑地基基础设计规范》[GB50007-2002]
《混凝土结构设计规范》[GB50010-2002]
《建筑抗震设计规范》[GB50011-2001]
《建筑桩基技术规范》[JGJ94-94]
《地下工程防水技术规范》[GB50108-2001]
《砌体结构设计规范》GB50007-2002
《高层建筑混凝土结构技术规程》JGJ3-2002
《高层建筑箱形与筏形基础技术规范》JGJ6-99
《建筑地基处理技术规范》JGJ79-2002
《人民防空地下室设计规范》GB50038-94
《钢筋混凝土连续梁和框架考虑内力重分布设计进规程》CECS51：
93
2、建筑风格及立面特点
1①依照“以人为本”的建筑设计理念，体现休闲、简约的建筑风格。
3、建筑户型特色
①细化功能，把握尺度营造气氛，更灵活性的平面设计以满足日益变化的生活模式。
②在平面布局上强调南北通透，力求组织穿堂风，明厨、明卫，提高生活品质。
③住宅户型格局方正大气，功能布置合理，空间结构紧凑。
④户型设计新颖，增加品位空间，符合当前及未来的市场需求，提升卖点。
如：
阳光电梯厅、空中内庭院、大阳台和飘窗等。
⑤采用最经济的核心筒尺寸，合理组织交通，尽可能减少公摊面积。
4.4.结构设计
1、指导思路
在结构设计中充分考虑以下内容：
Ⅰ、使结构具有明确的计算简图和合理的地震作用传递途径。
Ⅱ、具备必要的抗震承载力，良好的变形能力和消耗地震能量的能力。
Ⅲ、对可能出现的薄弱部位，拟采取措施提高抗震能力。
2、结构设计
结构的安全等级二级，设计使用年限50年，抗震设防类别丙类，地基基础设计等级丙级，地下室防水等级二级。
3、结构选型：
6层以上的多层住宅采用框架结构，4-6层的多层住宅根据地质条件和是否有地下车库，确定采用砖混结构或框架结构。
楼层盖均休用现浇梁板结构。
4、地下室设计
地下车库层盖结构采用浇钢筋混凝土梁板结构，地下车库存的顶板采用加设次梁的梁板结构，以减少楼板的跨度和厚度；梁采用反梁形式，以满足建筑空间净高的要求。
地下室防水以砼结构自防水为主，抗渗等极S8。
第5章环境影响评价
5.1.编制依据
1）《污水综合排放标准》GB8978-1996；
2）《城市区域环境噪声标准》GB3096-93；
3）《地表水环境质量标准》GHZB1-1999；
4）《大气污染物综合排放标准》GB16297-96。
5.2.环境现状
1、气象温带大陆性气候，有干湿两季。
5.3.项目建设对环境的影响
项目建设和经营不会对周边环境造成污染，符合环保要求。
5.4.环境保护措施
1、设计依据
《环境空气质量标准》；
《城市区域环境噪音标准》；
《大气污染物综合排放标准》；
《室外排水设计规范》。
2、设计原则
①建设项目污染防治的处理设施应与主体工程同时设计、同时施工、同时投入使用，各类污染物经处理后符合国家和长沙市有关排放标准。
②坚持经济效益和环境效益相统一的原则，把产生的各种污染减少到低限度。
3、治理措施
①污水治理
本工程室外排水体制为雨、污分流。
雨水、污水分别排至市政道路上的雨水污水管道。
小区污水分若干出口排至市政污水管。
室内排水污、废水合流，建筑屋面雨水、阳台排水、空调冷凝水分别排入小区雨水管道，并就近排入市政雨水管道。
②噪声治理
高低压变配电尽可能选购低噪声及低震动的设备，在震动设备的基础上设置减震器，必要时可对相关部位采取隔音处理。
各类水泵单独设置在各自的水泵房，水泵均设隔振垫，在水渠进、出水管上安装可绕曲橡胶接头，出水管上安装止回阀。
③固体废物治理
小区的固体废弃物主要是生活垃圾，小区建设垃圾收集点，布置在交叉路口，便于居民投放垃圾，另外在小区内主干道及公共场所配置垃圾筒，这些垃圾将由物业管理公司派专人负责收集，送到城市垃圾站处理。
第6章组织机构与人力资源配置
6.1.组织机构
6.2.人力资源配置
第7章项目实施进度
7.1.项目开发期
2013年1月至20年6月为项目主体工程建设期。
7.2.项目实施进度安排
项目总体工期时间为年，从年1月至年6月。
年7月，完成项目规划、报批、前期勘察设计和拆迁工作；
9年2月，1-3号楼商品住宅房、商铺房项目主体完工；
年4月，1-3号楼公共停车场建设主体完工；
年6月，完成项目扫尾工程和辅助公共设施的建设。
7.3.项目实施过程控制措施
1、项目进度控制措施
在项目实施过程中,项目领导小组应专门设置工作小组,对项目进度计划实施情况进行检查,并及时对检查情况进行分析,找出影响进度的原因,做好进度计划的调整和完善。
检查方法有以下三种:
（1）建立项目实施进度报表；
（2）派出常驻人员，现场进行检查；
（3）定期召开现场会议。
2、项目质量控制措施
项目实施应坚持“质量第一、预防为主、用数据说话”的原则，以保证和提高工程质量。
运用系统的概念和方法，把各环节的质量管理职能和活动合理组织起来，形成一个明确任务、职责、权限，而又互相促进的管理网络和有机的质量保障体，使质量管理制度化、标准化，从而建造出百姓满意的工程。
3、项目资金控制措施
在项目实施过程中，各有关单位要加强资金使用的管理，硬化预算约束。
严格执行专款专用、专项管理、单独核算的规定，任何单位和个人不得超范围支出和超标准开支，更不得截留和挪用项目资金；要建立、健全项目会计核算和内部稽核制度，对项目资金实行全过程的财务管理与监督；要严格项目资金竣工决算，规范项目的业绩考评和追踪问效。
第8章投资估算与资金筹措
8.1.投资估算
1、法律依据
Ⅰ、国家和有关部门颁布的有关投资的政策、法规；
Ⅱ、国家发改委《投资建设项目可行性研究指南（试用版）》；
Ⅲ、中国建筑工业出版社曹善琪主编的《民用建筑可行性研究与快速报价》；
Ⅳ、国家发展计划委员会、建设部《工程设计收费基价表》；
Ⅴ、《中华人民共和国土地管理法》；
Ⅵ、《中华人民共和国城市房地产管理法》；
Ⅶ、中华人民共和国国家标准GB/T18508—2001《城镇土地估价规程》。
2、投资估算结果
项目总投资为万元，包括工程费用7万元，前期费用万元，土地费用万元,报建费万元,监理费万元,设计费万元,不可预见费万元,销售费用万元,建设期贷款利息万元，详见附表一《总投资估算表》
8.2.资金筹措
1、资本金筹措
本项目自筹资本金为万元（约占总投资的74%），全部用于本项目的开发和建设。
2、债务资本筹措
本项目债务资金约3,000万元，全部用于本项目的开发和建设，通过向金融机构融资解决，按2年期利率7.56%上浮40%计算，本金及利息拟用销售款进行偿还。
3、资金来源落实情况
房地产开发企业资金运作方式一般如下：
自有资金全部用于投资；预售收入扣除有关税费后用于投资；若资金还短缺，则通过金融机构借贷来弥补。
本项目开发投资的资金来源有两个渠道：
一是自有资金，二是银行借贷资金。
根据国务院提高四个行业投资项目资本金比例的通知：
房地产开发（不含经济适用房）项目资本金比例提高到35%及以上，本项目自有资金8,650.44万元（约占总投资的74%），向金融机构融资3,000万元（约占总投资的26%），本项目未考虑以销售回款补充建设资金。
本项目资金筹措情况如下表所示：
投资计划与资金筹措表
单位：
万元
项目
2008年
上半年
2008年
下半年
2009年
上半年
2009年
下半年
合计
一、总投资
2084.76
7933.17
1632.51
11650.44
1、固定资产投资
2084.76
7774.41
1524.65
11383.82
2、建设期利息
158.76
107.86
266.62
其中：
长期借款利息
158.76
107.86
266.62
流动资金借款利息
二、资金筹措
2084.76
7933.17
1632.51
11650.44
1、自筹资金
2084.76
4933.17
1632.51
8650.44
2、借款
3000.00
3000.00
其中：
长期借款
3000.00
3000.00
短期借款
第9章财务评价
9.1.项目评估依据
1、建设部颁布的《房地产开发项目经济评价方法》（第二版）；
2、国家现行的财税制度和有关法规。
9.2.财务评价基础数据的选择
销售价格按照建设成本及营销部门提供的数据确定；
营业税：
税率为5%；
城市维护建设税：
按实际缴纳增值税7%计算；
教育费附加：
按实际缴纳营业税的3%计算；
所得税：
税率为25%。
折现率的设定：
参考行业规定，结合本项加权平均资金成本、行业收益水平和企业投资机会成本、预期收益期待，将财务基准收益率定为10%；
第10章社会评价
10.1.项目对社会的影响分析
本项目建成后，不仅能给发展商带来可观的投资回报，取得显著的经济效益，同时也会对当地发展产生积极的影响。
具体体现在如下方面：
1、引进先进的住宅开发理念，推动龙湖房地产业的发展
2、开发精品社区，提高住户的人居水准
本项目将从产品定位、设计施工、材料采购、配套完善、市场推广、客户服务和物业管理等各个环节进行全方位的质量控制，将高标准高品质的建设理念融入到楼盘定位设计当中，力争开发出一个高档次的精品住宅小区，进一步提高客户的人居水准。
通过本项目的建设，将大大改善周边居民的生活环境。
3、发展龙湖经济，从实质上提升区域价值
10.2.风险分析
1、政策风险及防范
近期国家对房地产各项政策变动频繁，宏观调控政策的组合拳正以前所未有的力度和密度为过热的经济降温，其中有的政策对房地产开发产业影响深远。
为防范此类政策性风险，本项目的开发需要进行全面而系统的筹划。
2、销售风险及防范
本项目地理位置优越，定位准确、设计合理，因该项目建设期与销售期均有一定时间段，建议该项目严格控制工程进度，严格控制施工质量，尤其对住宅项目而言，可尽快完成小区环境的营造来吸引消费者的眼球，在其价格定位上，采用低开高走的策略，给前期购房者以信心，从而进一步刺激有购房动机的购买欲望，发挥竞争优势，促进销售回笼，降低项目的市场风险。
3、工期和工程质量风险及防范
由于本项目规模较大，工程管理和建设资金落实对能否及时按工期竣工有决定性影响，为保证及时竣工，在工程管理方面，通过详细的施工计划和优秀的项目经理统筹兼顾，资金方面，公司自有资金及时足额投入，同时积极申请银行贷款进行保证。
工程质时方面，通过监理公司和一定数量的工程管理人员进行监督，业格执行国家及公司质时控制标准进行实时监控。
总之，该项目定位较准确，优势较明显，销售价格定价较适中，在片区内具有较强的竞争力，加之若严格控制房屋开发的成本，采用有力的销售策略，缩短销售周期，能将项目风险控制到较低水平。
10.3.社会评价结论
通过社会评价和风险分析得出：
本项目建成后，不仅给发展商带来可观的投资回报，给政府带来大量的税收，取得显著的经济效益，又能安置好住户，改善和提高居民的居住生活条件和环境，为政府排忧解难，在承担社会责任的同时也会对当地发展产生积级的影响。
第11章研究结论与建议
11.1.可行性研究结论
1、市场分析结论
通过对当前宏观经济形式龙湖镇房地产市场的调查和分析，综合本项目特点，本项目各项基础条件已经具备，市场进入时机也已经成熟，符合国家相关法规、政策规定，经济效益和社会效益显著。
2、经济分析结论
通过财务评价分析，项目全部投资财务内部收益率为6%，大于基准收益率10%；财务净现值为3,001.06万元，大于0；静态投资收回期为0.83年，动态投资回期为0.88年，充分说明项目投资收益率高，经济效益好，
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