信托贷款合同.docx
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信托贷款合同
合同编号：
【】
[*]有限责任公司
与
[*]房地产有限公司
[*]投资（集团）有限公司
[*]房地产有限公司
之
信托贷款合同
日期：
2012年12月[*]日
目录
第一条释义2
第二条信托贷款本金5
第三条贷款用途5
第四条贷款期限5
第五条贷款利息5
第六条贷款的发放6
第七条还款安排6
第八条对乙方的监管8
第九条担保及保证金安排12
第十条甲方的权利和义务15
第十一条乙方的权利和义务16
第十二条声明与承诺17
第十三条违约责任及补救措施18
第十四条合同的变更、转让、解除或终止22
第十五条法律适用及争议的解决22
第十六条其他条款23
信托贷款合同
本信托贷款合同（以下简称“本合同”）由下列各方于2012年12月[*]日在[*]签订：
（1）甲方（贷款人）：
[*]有限责任公司
住所：
法定代表人：
（2）乙方（借款人）：
[*]房地产有限公司
住所：
法定代表人：
（3）丙方（保证人）：
[*]投资（集团）有限公司
住所：
法定代表人：
（4）丁方（质押人统称）：
质押人1：
[*]房地产有限公司
住所：
法定代表人：
质押人2：
[*]投资（集团）有限公司
住所：
法定代表人：
本合同中，以上甲方、乙方、丙方和丁方统称为“各方”，各自简称为“一方”。
鉴于：
（A）[*]有限责任公司（以下简称“甲方”或“[*]”）是一家依据中国法律成立并合法、有效存续的信托公司。
（B）[*]房地产有限公司（以下简称“乙方”）是一家依据中国法律成立并合法、有效存续的企业法人。
（C）乙方现有资金需求，拟向甲方融资。
乙方已安排相关七（7）名抵押人（定义见下文）以其持有的无任何权益负担的国有土地使用权和房屋所有权提供抵押担保，同时丁方以其持有的乙方100%的股权提供质押担保，且丙方作为保证人（以下简称“保证人”）同意提供不可撤销的连带责任保证。
（D）在相关先决条件得到满足的前提下，甲方愿意根据本合同的约定向乙方提供贷款（以下简称“信托贷款”）。
就甲方向乙方发放贷款事宜，各方经协商一致，订立本合同，以便共同遵守。
第一条释义
1.1定义
除本合同已有定义或另有约定外，本合同中的词语应具有信托计划相关交易文件项下所定义的相同词语的含义：
（1）[*]：
指[*]有限责任公司；
（2）借款人：
指[*]房地产有限公司；
（3）项目公司：
指[*]房地产有限公司；
（4）抵押人：
指抵押人1[*]、抵押人2[*]、抵押人3[*]、抵押人4[*]、抵押人5[*]、抵押人6[*]及抵押人7[*]。
（5）保证人：
指[*]投资（集团）有限公司；
（6）信托计划：
指[*]拟作为受托人设立的“[*]号集合资金信托计划”；
（7）信托计划资金：
指信托计划项下委托人按照信托文件约定向受托人[*]交付的资金；
（8）信托计划成立日：
指信托计划按照信托文件的约定成立之日；
（9）信托贷款本金/贷款本金：
指甲方根据本合同第6条的约定向乙方发放的人民币贷款本金金额。
（10）目标地块：
指项目公司于2008年01月28日取得的由湖州市人民政府向项目公司出具的编号为湖土国用（2008）第21-1235号的《国有土地使用证》中记载的面积为116,958平方米的地块；
（11）土地证：
指下述目标地块已于2008年01月28日取得的由湖州市人民政府向项目公司出具的编号为湖土国用（2008）第21-1235号的《国有土地使用证》；
（12）目标项目：
指项目公司在目标地块上开发建设的[*]皇家花园项目，该项目位于中国湖州市织里镇中华路南侧、长安路北侧地块。
其土地使用权面积为116,958平方米；建设规模约为245,712.45平方米。
该项目总投资为人民币拾壹亿柒仟万元。
该项目分两期开发建设，目前一期项目和二期项目均已取得并合法持有相应的《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》及《建筑工程施工许可证》。
其中一期项目已取得编号为售许字（2012）第042号的《商品房预售证》；二期项目中的部分已取得编号为售许字（2012）第052号《商品房预售证》；
（13）抵押物：
指以下抵押物的统称：
（1）抵押人1持有的座落于[*]的1块土地；
（2）抵押人2持有的座落于[*]的2块土地；（3）抵押人3持有的座落于[*]的1个地块；（4）抵押人4持有[*]的1个地块；（5）抵押人5持有的座落于[*]幢房屋；（6）抵押人6持有的座落于[*]房屋；及（7）抵押人7持有的座落于[*]房屋（具体请见本合同附件二抵押物清单）；
（14）质押股权：
指丁方持有的乙方100%的股权；
（15）担保物：
统指抵押物、质押股权；
（16）交易文件：
指本合同各方及信托计划项下各相关方为信托计划拟定交易之目的（包括为实现本合同目的）签署的所有合同、协议或其他文件及其任何修改、补充和附件。
1.2解释
（1）在本合同中使用的标题不影响对本合同的解释。
（2）除非本合同另有约定，在本合同中提及的条款、附件或附录系指本合同的条款、附件或附录。
各附件、附录构成本合同不可分割的一部分，提及本合同时均含指各附件、附录。
（3）除非本合同另有约定，在本合同项下，如可行使某项权利的日期为非工作日，则可在该日期后的首个工作日行使该项权利；如应当履行某项义务的日期为非工作日，则应在该日期后的首个工作日履行该项义务。
（4）在本合同中提及的日期系指公历日，在本合同中提及的时间系指北京时间。
（5）在本合同中提及的文件系指任何形式的文件，包括以纸张、电子媒体、光碟介质、磁碟介质和胶片为载体的记录和资料。
（6）无论本合同有何其他约定，在本合同中提及的相关法律法规均包括之后对该等相关法律法规不时的修改、变更、增补或重订之文本。
（7）在本合同中提及的政府部门包括依法承继这些部门职能的政府部门。
（8）“包括”指“包括但不限于”。
（9）乙方、丙方及丁方在本合同项下的义务是连带的。
即，本合同中所有提及（无论是明示或暗示）由乙方、丙方及/或丁方共同及单独地所作的声明、保证及承诺或由乙方、丙方及/或丁方共同及单独地承担的责任均视作乙方、丙方及/或丁方须负上共同及单独的连带责任。
换而言之，若乙方、丙方及丁方中的任一方未能按约定履行其于本合同项下的义务及责任，乙方、丙方及丁方中的其他各方应就上述义务及责任承担连带责任。
甲方无义务或责任遵守乙方、丙方及/或丁方相互之间的任何协议或采取任何行动协助乙方、丙方及/或丁方遵守其相互之间的协定。
第二条信托贷款本金
2.1信托计划成立后一个工作日（“信托贷款放款日”），在信托计划相关交易文件中约定的信托计划募集先决条件持续得到满足的前提条件下，甲方以信托计划项下信托计划资金中除去甲方向乙方增资入股对应的人民币叁仟陆百万元（RMB36,000,000）（“增资款”）之剩余部分用于向乙方发放信托贷款，信托计划项下预期募集信托资金的总规模为不超过人民币肆亿元（RMB400,000,000.00），信托贷款本金的最终金额以信托计划实际募得资金的金额减去前述人民币叁仟陆百万元（RMB36,000,000）后为准。
第三条贷款用途
3.1信托贷款的类型为房地产开发贷款，应专项用于目标项目的房地产开发建设和甲乙双方同意的其他合理用途。
第四条贷款期限
4.1本合同项下信托贷款的期限为自信托计划成立日起至满二十四（24）个月之日止（“贷款到期日”）的二
（2）年。
第五条贷款利息
5.1贷款利率
本合同项下的信托贷款的年利率为14%。
5.2计息
本合同项下的贷款按日计息，日利率＝年利率÷365。
信托贷款的利息从信托计划成立日起计算（含当日）。
5.3贷款结息日
全部信托贷款的结息日为自信托计划成立日起三（3）个月届满之日，六（6）个月届满之日、九（9）个月届满之日，十二（12）个月届满之日、十五（15）个月届满之日，十八（18）个月届满之日，二十一（21）个月届满之日，二十四（24）个月届满之日（以下简称“信托贷款结息日”）。
每个结息日利息的计算公式为：
利息=信托贷款本金余额（即信托贷款本金-已归还信托贷款）×年利率×当期贷款本金余额存续的实际天数（如对于第一个结息日而言，应为信托计划成立之日（含当日）至信托计划成立日起三个月届满之日（不含当日），以此类推）÷365。
第六条贷款的发放
在信托计划募集先决条件全部且持续得到满足的前提条件下，[*]应当于信托计划成立日后的一
（1）个工作日内向乙方有关收款账户发放信托贷款。
若信托计划成立之日，前提条件未全部满足的，则于最后一个条件被满足之日后一个工作日内发放。
第七条还款安排
7.1付息日
乙方应在上述信托贷款每个结息日当日向甲方支付相当于信托贷款在该期间的全部利息，首次付息日为自信托计划成立日起满三（3）个月之日，最后一次付息日为贷款到期日。
无论本合同有任何相反的约定，若信托贷款付息日为非工作日的，则应在该付息日前的最近一个工作日支付前述款项，且计算利息金额时仍应以信托贷款付息日为准。
7.2还本日
信托计划成立日起二十（24）个月届满之日（以下简称“还本日”），乙方应向甲方支付并归还所有信托贷款未付利息及贷款本金，利随本清。
甲方将在乙方向甲方每次支付信托贷款本息后十五（15）个工作日内向乙方提供符合税务规定发票。
7.3提前还款
受限于乙方或其关联方未违反本合同及其他交易文件（如有）项下之任何约定，在信托计划成立日起十八（18）个月届满之日，乙方经提前五（5）个工作日书面向乙方申请，应当按照如下约定向乙方提前归还部分信托贷款（以下简称“提前还款”）：
（1）提前还款的金额（以下简称“提前还款总额”）是人民币壹仟万元（RMB10,000,000）的整数倍，且额度不得低于信托计划资金的30%）（“提前还款最低额”），不得超过信托计划资金的50%（“提前还款最高额”）。
为免疑问，此处第7.3
（1）款所述的提前还款仅针对信托贷款的提前还款。
（2）提前还款应一并结清届时尚未支付的利息（即信托计划成立日期至提前还款日期间发生的信托贷款本金对应的全部利息）。
7.4本合同未有约定，或者未经甲方书面同意，乙方不得提前偿还信托贷款本息，否则甲方有权要求乙方限期偿还截至提前到期日的信托贷款本息，并要求乙方按以下标准向甲方支付违约金：
违约金=信托贷款本金金额×14%×提前还款日至约定贷款到期日之间的实际天数÷365。
7.5甲方指定还款账户
乙方应将所偿还的贷款本息汇至甲方所指定的还款账户。
7.6还款顺序
（1）甲方有权将乙方的还款首先用于偿还本合同约定的应由乙方承担而由甲方垫付的各项费用以及甲方实现债权的费用。
（2）乙方归还的款项不足以清偿其在本合同项下应付甲方的到期应付款金额（包括信托贷款本金、利息、罚息、违约金、损失赔偿和其他所有应付费用）的，甲方有权决定将该款项按照以下顺序清偿：
（i）依法或依照本合同约定应付的费用、违约金、赔偿金；
（ii）支付应付逾期利息及罚息；
（iii）支付应付利息；
（iv）支付应付的信托贷款本金。
7.7贷款展期
除非各方书面同意，本合同项下贷款不得展期。
如果各方经协商就贷款展期的条件达成一致、同意贷款展期的，应另行签署本合同的补充协议予以约定。
第八条对乙方的监管
8.1高管委派
（1）乙方应设财务经理，由甲方委派的人士担任，并由甲方聘请。
乙方及丁方应确保并配合财务经理可以按照本合同约定履行其职责。
财务经理有权监督项目公司的财务运营。
（2）为免疑问，财务经理为兼职，除财务经理主动作为并从事的项目公司经营活动或决策外，财务经理不因其不作为或不监督或不反对项目公司的任何经营活动而承担任何法律责任。
8.2项目管理
（1）甲方有权通过包括但不限于董事、财务经理等等对乙方、目标项目的日常运营进行监管，包括但不限于：
（i）甲方有权指定其内部资产管理部门对目标项目进行监督并承担相应的监督费用，通过聘请监理公司等机构监督工程建设、销售和财务管理等环节，聘请外部审计机构对项目公司进行审计。
对甲方的上述监督，丁方及项目公司应予以配合，该等监督审计费用由甲方承担。
（ii）乙方应定期向甲方提供以下材料：
季度经营报表、月度财务报表（资产负债表、利润表、现金流量表和科目余额表）、工程合同执行情况（工程进度表）、销售进度简报、公司的年度财务报表（包括资产负债表，利润表和现金流量表）及年度审计报告等；如甲方需要了解乙方的其他文件，可以向乙方出具书面查询函，由乙方提供相应文件给甲方查阅。
（iii）乙方应根据公司股东会确定的目标项目预算、经营计划制订年度经营计划和项目预算，并提交项目公司董事会审议。
项目总体规划和投资总额预算应于甲方增资后项目公司第一次董事会会议时提交审议；经营计划、项目预算（包括季度用款计划）经项目公司董事会审批同意后，由项目公司执行。
信托计划成立后三十（30）个工作日内提交2013年的经营计划和项目预算，以后每个会计年度的经营计划和项目预算应于上个会计年度的最后一个季度提交，每个会计年度的第一个季度用款计划应于该会计年度开始前提交，其它季度用款计划应在上一季度末十（10）个工作日内提交。
（2）乙方应严格执行项目公司董事会审批同意后的项目预算（包括年度/季度用款计划），项目公司发生的任何项目预算外的费用支出，若单笔金额超过年度预算金额5%或人民币伍佰万元（含本数，以较低者为准）的，应事先经甲方委派的董事书面同意，甲方委派的董事应在收到预算外费用支出书面申请日之次日起的五（5）个工作日内以书面形式给予明确答复。
8.3财务管理
（1）信托计划成立之日起二十四个月之内，甲方享有对乙方开设的所有账户（包括但不限于销售回款账户、银行贷款收款账户、接受乙方信托贷款的收款账户）的查询权。
乙方应在甲方发放信托贷款前开通该等收款账户的网上银行或电话银行查询功能，授权甲方对账户进行随时查询。
（2）自信托计划成立之日起，乙方已开设的除基本存款账户外的所有收款账户以及未来可能新设的销售回款账户及银行贷款收款账户均被视为封闭结算专户（即“监管账户”），乙方对该等监管账户进行封闭监管。
乙方应在信托贷款发放前办理完毕预留乙方财务经理印鉴（若该等收款账户已经被贷款银行或有关政府部门列为监管账户的，则乙方应当将印鉴中的私章增加一个[*]财务经理的私章）的相关手续。
项目公司新开立银行账户及预留所有相关印鉴、变更已开立银行账户预留印鉴、销户均需取得财务经理书面同意。
（3）项目公司的基本存款账户将作为项目公司的日常用款账户，但该等基本存款账户不得作为对外收款账户。
各方进一步同意并促成，项目公司应当在乙方发放信托贷款前开通所有日常用款账户的网上银行或电话银行查询业务，财务经理有权随时通过网上银行查询或电话银行查询项目公司的基本存款账户的情况。
日常用款账户只能用于目标项目的开发建设、金融机构贷款偿还、按照本合同约定向保证金账户缴存保证金，不得用于其他用途。
（4）自信托计划成立之日起，乙方有权对监管账户进行查询审核，确保监管账户内资金仅用于目标项目开发建设、偿还银行贷款、支付乙方有关款项及各方同意的其他合理用途。
[*]委派的财务经理有权对监管账户的收入和支出等财务会计事项进行审核及监督。
监管账户内款项的支出必须实行“双签”制度，即由乙方和项目公司双方的签字方能支付款项。
由除经项目公司和乙方双签（乙方通过财务经理印鉴或U盾实施最终审批权）进行账户操作外，该等监管账户不得进行任何账户或资金的操作。
（5）监管账户可以开立网上银行，但该等网上银行业务进行任何账户或资金的操作，均必须依赖该等网上银行业务的二道以上的U盾进行审批，且乙方通过财务经理控制一道U盾，即监管账户的该等网上银行业务进行任何账户或资金的操作，最终均须由财务经理保管的U盾验证后进行最终审批后方可进行。
（6）乙方对目标项目的全部现金流实行封闭监管，目标项目的销售回款以及取得的金融机构贷款（包括但不限于：
信托贷款、劣后股东贷款等）仅能用于目标项目的开发建设、金融机构贷款偿还、按照本合同约定向保证金账户缴存保证金，及各方同意的其他合理用途。
（7）乙方对目标项目的监管账户资金用途要逐笔审核。
项目公司应根据经董事会审议通过的季度用款计划向乙方提交季度用款计划，经财务经理审核同意后提交正式用款申请。
乙方书面同意用款申请后，项目公司方可将乙方批准金额的款项由监管账户划入项目公司的日常用款账户。
项目公司发生超过日常用款账户余额的紧急用款事宜时，应向财务经理提出书面用款申请，财务经理应在接到书面申请日之次日起三（3）个工作日内以书面形式（包括信件、数据电文等形式）确定是否同意从监管账户中划款及划款的金额。
8.4其他运营承诺
（1）信托计划存续期间，由于项目公司逾期/提前开工建设、逾期竣工、违规开发建设和其他未完全履行目标地块《国有土地使用权出让合同》项下义务（如人防费的缴纳等）导致项目公司需支付或补交费用或相关滞纳金、行政罚款等款项的以及项目公司因履行交易文件导致其违反其与第三方的交易安排而须承担款项支付义务，前述款项全部由丁方负责解决，不得占用项目公司资金进行支付。
为免疑问，因目标项目正常合规开发和建设以及项目公司正常经营所产生的根据中国相关法律法规及政策等规定应由项目公司支出的相关费用，将仍由项目公司自行承担。
（2）如果发生项目公司因税收违法、财务制度违法、目标项目预售不合规等事项不符合相关法律法规的规定或政府部门的监管要求而遭受处罚或被采取其他监管措施对目标项目运营产生不利影响的情形，则乙方及丁方应当采取一切必要的措施在该等情形发生后二
（2）个月内消除该等不利影响。
如果项目公司在二
（2）个月内未能消除该等不利影响，乙方有权停止自监管账户内对项目公司日常用款账户内的资金的划拨。
（3）项目公司应根据相关法律法规的规定合法经营，丁方保证合法经营管理项目公司。
鉴于乙方不实质性的参与项目公司的经营管理，如果项目公司因违法违规或违反政府强制性规定行为、违约行为而遭受行政处罚或承担其他任何法律责任的，由乙方及丁方负责解决和连带承担一切责任。
（4）在本合同项下丁方及/或乙方的义务尚未履行完毕前，项目公司不进行重大资产处置、减资、股权结构变更或清算，亦不得向股东进行利润分配或清算目标项目及/或项目公司。
（5）在信托计划存续期间，若乙方发生因信托计划成立日前乙方及/或丁方的行为导致项目公司须承担任何或有负债（包括但不限于因职工安置、劳动争议、对外投资、仲裁诉讼、税务、刑事和行政处罚等事项引起的导致项目公司需承担赔偿、罚款、追索和其他责任）的，该等负债应由丁方全额承担并向乙方全额补偿。
（6）若在信托计划成立日后，向乙方新增提供的任何借款、变相借款或委托贷款等债权性融资的偿还，在任何情况下均劣后于本合同及信托计划其他交易文件项下乙方所享有的债权（包括在项目公司破产时，在信托计划该等款项全额实现前放弃受偿权），且项目公司确保该等债权之相关债权人不得向第三方转让其对乙方享有的该等债权，或以该等债权为第三方提供质押担保，即：
在本合同及信托计划其他交易文件项下乙方及/或丁方的义务履行完毕后，方可要求项目公司偿还其他债权性融资。
（7）除甲方同意外，信托计划存续期间乙方不得向丁方偿还丁方在信托计划成立前对乙方的债权的利息。
第九条担保及保证金安排
9.1担保债务
本合同项下全部债务，包括全部信托贷款本金、利息、罚息、违约金、赔偿金、乙方依据本合同应向甲方支付的费用、甲方实现债权与担保权利而发生的费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费），由乙方、丙方、丁方及抵押人按照本条约定的方式进行担保。
9.2连带责任保证担保
丙方向甲方提供不可撤销的连带责任保证担保乙方及/或丙方履行本合同及信托计划其他相关交易文件项下义务。
有关保证担保的具体事宜，由丙方与甲方另行签署《保证合同》。
9.3抵押担保
（1）抵押人以其拥有的经甲方认可的抵押物（具体抵押物清单请详见本合同附件二）抵押给甲方，甲方为该等抵押物之唯一且第一顺位抵押权人，为乙方、丙方及/或丁方在本合同及信托计划其他相关交易文件项下的全部义务提供抵押担保并办理有关的抵押手续（为免疑问，每项独立的抵押应涵盖全部信托计划项下债权），上述相关事宜，由抵押人与甲方另行签署《抵押合同》，并确保抵押人已充分审阅、知晓并理解本合同及信托计划其他相关交易文件项下全部担保安排。
（2）信托计划资金抵押率
（i）信托计划存续期间，未经甲方书面同意，抵押人不得将抵押财产向任何第三方提供抵押或在抵押财产上设置任何其他权利负担，以确保抵押财产中土地使用权抵押物的抵押率不超过50%，建筑物抵押物的抵押率不超过60%（以下合称“抵押率限制”）。
具体计算公式如下：
土地使用权抵押物评估价值×50%+建筑物抵押物评估价值×60%≥（信托计划资金余额-保证金账户内的剩余款项余额）
抵押物的评估价值根据以下方式确定：
a）现有抵押物以初始评估值为准；
b）若后续需要新增或替换抵押物的，则
A.新增或替换抵押物为土地使用权的评估价值以双方共同指定的资产评估机构（以下简称“指定评估机构”）的双方认可的评估值为准；
B.新增或替换抵押物为取得房地产权证的建筑物的评估价值以指定评估机构作出的双方认可的评估值为准。
为免歧义，为抵押登记之目的双方确认的抵押物价值对双方不具有约束力，也不影响对上述评估价值的确定。
（ii）信托计划存续期间，抵押物的抵押登记不能部分或全部解除，除非经各方协商一致更换成乙方认可的新的抵押物。
若因为乙方提前归还部分贷款本金，则可解除本合同项下的部分抵押物，但解除部分抵押物后的抵押率仍不得超过上述抵押率限制。
若在信托贷款尚未获得全部清偿之前，信托贷款的抵押率高于抵押率限制的，则乙方及/或丁方应向保证金账户内存入相应的现金或提供其他令乙方满意的替代抵押物，以使得信托计划资金的抵押率不超过抵押率限制。
为免疑问，替代抵押物的实际价值参照上述评估价值的计算方式确定。
9.4质押担保
丁方以其合计持有的项目公司的100%股权向甲方提供股权质押，为乙方、丙方及/或丁方在本合同及信托计划其他相关交易文件项下的全部义务提供质押担保。
有关质押担保的事宜，由丁方与甲方另行签署《质押合同》。
9.5保证金的安排
9.6
9.7
9.8
1
2
3
4
5
6
7
8
9
9.1
9.2
9.3
9.4
9.5
9.5.1保证金账户
（1）为保障信托贷款本息的清偿，在信托计划资金募集先决条件满足日前，应以甲方名义在[*]银行设立一
（1）个保证金账户用于专项存放保证金（以下简称“保证金账户”），该等保证金专项用于乙方向甲方支付其在本合同及信托计划其他相关交易文件项下的付款，不得挪作他用。
（2）乙方及丁方应在以下时间节点向保证金账户内存入如下保证金（以下简称“保证金”）：
（i）在信托计划成立日起二十二（22）个月届满之日，乙方应确保保证金账户的资金不低于还本日应付款金额（以下简称“还本日付款额”）的25%。
为免疑问，还本日付款额应等于截止还本日，乙方在本合同或信托计划其他交易文件项下的应付未付的信托贷款本金和利息以及目标股权回购款等款项之和。
（ii）在信托计划成立日起二十三（23）个月届满之日，乙方应确保保证金账户的资金不低于还本日付款额的50%。
（iii）在还本日，乙方应确保保证金账户的资金不低于还本日付款额的100%。
（iv）若乙方
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