XX房地产项目投资计划书.docx

XX房地产项目投资计划书.docx

《XX房地产项目投资计划书.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《XX房地产项目投资计划书.docx（16页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。

XX房地产项目投资计划书

XXXX项目实施计划书

XX县位于豫西伏牛山区，洛阳市西南部，总面积2147平方公里，辖14个乡（镇），全县总人口32余万人,一直有“洛阳后花园”美称。

XX县矿产资源丰富,其中钼的储量206万吨，居世界第三、亚洲第一。

钨储量68万吨，居全国第二.黄金储量60。

3吨，是全国30个重点产金县之一。

XX县旅游资源丰富，目前,已拥有老君山•鸡冠洞“5A"景区和重渡沟、龙峪湾、养子沟、伏牛山滑雪场等4家“4A”级景区.近年来，XX县先后被授予中国旅游强县、全国卫生县城、全国文明县城、全国生态建设示范县、全国造林绿化百佳县、全国最佳人居环境范例奖、全国社会治安综合治理先进县等荣誉称号。

XX县2011年全县完成生产总值164亿元，同比增长21%；社会消费品零售总额实现38亿元，同比增长19%。

旅游产业和矿业产业的飞速发展,促使XX经济迅速崛起，催生大批财富人群,奠定了此项目的可行性基础。

第一项：

基本经济数据

我们和xx营销筹划、设计院三家公司根据地形地貌、产品定位、以及XX乡政府的还建要求，经过实地考察，反复磋商,形成目前的

开发方案,其主要经济数据如表

（一）：

开发基本数据表

（一）

单位：

m2

序号

项目名称

商业开发

安置区

合计

备注

1

建设用地面积

59598

23389

82987

2

折合亩数

90

35

125

3

地上建筑面积

191989

72200

264189

其

中

住宅建筑

150904

60000

210904

商业建筑

26000

11000

37000

酒店建筑

13830

13830

公建配套

1255

1200

2455

4

停车位

1000

90

1090

5

容积率

3。

22

3.1

6

规划户数

1267

491

1758

7

架空车库

28398

28398

8

人防建筑面积

15350

15350

9

地下室建筑面积

3750

3750

10

架空储藏室

5000

5000

此方案是严格按照洛阳市规划对日照间距要求,设计容积率只能达到3.2,同时，在方皮路上少退让红线3米（要求15米）。

另外,在还建区设计上增加两个连排楼，人防和架空车库方面，后边详叙.

第二项：

投资概算

根据上述方案数据和本项目的特点,本项目总投资6。

8个亿，其具体投资内容如表

（二）所述：

投资概算表

（二）

序号

项目

单价（元）

建筑面积（m2）

投资额（万元）

占比％

1

前期费用

330

0.48

2

各种规费

1649

2。

43

3

拆迁费用

4000

5.90

4

图纸设计费用

450

0.67

5

建安成本合计

1476

316687

47619

70.10

其

中

住宅

1500

210904

31635

商业

1200

37000

4440

酒店（小户形）

1700

13830

2351

开发共建

800

1255

100

还建共建

800

1200

96

小计

1462

264189

38622

架空车库（开）

1500

28398

4260

架空储藏室

1200

5000

600

人防工程

2500

15350

3837

地下室

800

3750

300

小计

1550

52498

8997

6

道路绿化等

1500

2。

21

7

销售费用

1800

2。

65

8

税金

7679

11。

30

9

财务费用

1500

2.21

10

管理费用

800

1.18

11

不可预计

600

0。

88

12

合计

67927

100

一、前期费用330万元说明：

（一）项目所在地办公、销售、生活用房租金、装修等，围墙、临时建筑等共150万元;

1、公司租用办公和销售网点精装修和办公用具空调等：

⑴公司租用350㎡办公销售一体，县闹市地段130㎡（先交两年租金30万元）和两套生活用房年租金25万元（40万元）；精装修、空调、办公用具和生活用品等约60万元；计100万元。

⑵工地临时办公用房:

拟建设165平方米,为能满足工程部开展日常工作，本次考虑有办公家具、电器；测量用经纬仪、水准仪、尺子；标准图集、施工预算定额、规范标准等。

以上费用约10万元。

2、1300米围墙：

人工费、材料费约需300元/米，需要资金约为40万元。

（二）现场场地三通一平、场地平整共35万元：

1、场地平整:

40000平方米（一期考虑40000平方米）约5万元。

2、临时施工道路：

3000平方米，每平方米100元,需要资金约需30万元.

（三）临时用电、用水等15万元：

1、临时电入小区：

一期考虑使用两台512变压器，约需12万元。

2、给水：

本项目内有一处水井，前期可作为使用水源,只需要购置一些取水器械如水泵、无塔供水、管件、安装费用等,约3万元.

（四）工程地质勘察设计费30万元：

工程地质勘查设计：

前期先按10栋楼计算费用，每栋楼需200米勘探孔，收费为150元/米，约为30万元。

（五）购买商务车和小汽车各一辆共60万元。

（六）支付赛搏公司前期筹划费用20万元。

（七）前期人员工资、生活费、汽油、新公司开办费、往来人员接待和招待费用以及不可预见等20万元。

二、报批缴纳地方政府各种规费1648.8万元，具体内容如下：

工程前期报批报建相关规费（三）

规费名称

优惠前

优惠后

1、可行性研究报告编制报价的收费标准

国家规定收费标准为

28～75万元

此项费用为咨询费，有讨价余地，经协商，预计缴纳费用为28万×30%=8。

4万元

2、土地出让金

暂按70万/亩，共85亩，上交部分为3％，即约为:

178.5万元

暂按70万/亩，共85亩,上交部分为3%,即约为:

178.5万元

3、环境评估

总计约51万元

优惠后85亩收取总费用30%=15。

3万元

4、文物勘探

35亩地约收费3。

44万元

85亩地约收费25万元

总计约：

28。

44万元

35亩收取10%为0.344万元,85亩收取30％为7.5万元，合计7。

844万元

5、规划设计方案（控规、详规）

收费标准为7000元/亩，对我项目按30%收取，约为:

25。

2万元

35亩免收，85亩收取30％即为：

17.85万元

6、施工图设计审查费

洛阳市收费标准为2。

5~3元约为：

84万元

不在优惠范围内,即约为:

84万元

7、城乡基础设施配套费

按用地面积，每亩地7000元约为：

84万元

35亩免收，85亩收取30%即为：

17。

85万元

8、人防工程

根据该项目情况，前期先按照修建5000平方米的6级人防工程,需要交纳的异地建设费约为：

750万,如果要是修建人防工程，此项费用不需交付。

参照经济适用房收取50％的异地建设费，即约为:

375万元

9、工程招投标

前期按10万平方米一期工程，按招投标费用计算规定计算本次用款约：

31。

55万元。

不在优惠范围内,，但是可进行协调,暂可按30％计算,即约为:

9。

5万元

10、社保费

（建筑工程施工图预算直接费的4.58%）

35亩免收,85亩按建筑工程施工图预算直接费的4.58%收取

11、墙改基金

8元/平方米，约为：

64万元.

35亩免收，85亩全额收取45.3万元

总计：

1324。

69万元

总计：

759。

5万元

暂估计社保费为：

889.3万元，总计为:

1648。

8万元（人防费：

375万元）

备注:

经初步核算，本工程暂按1400元/平方米的预算价格,其定额直接费暂按其70%计算，由此估算出该项目社保费,即：

35亩免收，85亩为889。

3万元。

三、拆迁费用4000万元（会有节余）：

1、根据和乡政府签订的协议需要我们承担的拆迁费用：

⑴七户需要1354。

3万元；

⑵设计汽修厂1250万元（已付875万元）；

合计2604。

3万元（乡政府要求我们和拆迁户兑现）；

2、刘毛旦汽修厂，面积还没有评估出来，预计不超过1400万元；

3、除了以上拆迁费用以外，我们需要承担的费用是过渡费:

148户×4人（每户）×100（每人）×18（月）=106。

56万元;

如果超过18个月我们要双倍承担过渡费用即每个月11.84万元。

四、建安成本的分析：

目前，据我调查和掌握建安单价，高低由大家再定。

现主要对架空车库和人防工程的分析:

1建车库总费用：

28398㎡×1500=4260万元，

车库面积28398㎡，每个车库按45平方，可得631个车库，每个车库8万元，计5048万元;赢利788万元；

⑵人防工程的分析：

15350㎡×2500=3837万元;

同样，每个车库按45平方，可得341个车库，每个车库8万元；可收回2728万元投资；

⑶对比结果：

人防多支付投资1109万元，架空车库赢利788万元，两项相抵—321万元；（每个车库8。

5万元,可基本持平）.

其优势:

一是得到972个车库，再加上小区车位，满足70%客户对车库的需求，对我们小区销售是一大优势；二是弥补了小区地理位置的落差，需要大量的回填土，可减少了大量的支出;三是不再缴纳人防费用000万元；当然，每个车库8万元是有点贵，但是,根据我们小区的定位和时间的推移,8万元一个车库还是可行的。

五、销售费用的分析：

销售费用的指定根据，一是来自和赛搏的合同，7。

7×1.2％=924万元;

现场新建设销售部500平方米,建设费和精装修及办公用具等按3000元／㎡，共需要150万元;另外726万元的营销费用；

合计1800万元,占销售总额的2.46％，低于我们公司的总体水平。

六、税金的指定：

是按照销售额的10%,当然，有大量的工作要去做,肯定达不到7679万元。

七、财务费用:

1500万元主要是指融资费用，争取在当地银行贷款3000-5000万元，3000万元应该有希望。

八、管理费用:

800万元和不可预计费用600万元，包括公关费用应该够用了.

综上所述除了建安费用外应该说是宽打窄用.

第三项：

土地成本的分析

一、拆迁费用4000万元；

二、还建房建安成本:

1、住宅：

57520m2×1500元=8628万元

2、商业用：

4458m2×1200元=534万元

3、共用建房1200m2×800元=96万元

4、储藏室4400m2×1200元=528万元

5、绿化、道路、上下水、电缆等共500万元

小计：

9786＋500=10286万元

三、政府补贴2500万元＋700万元（农民应付）＋2491万元（还建部分可盈利）+700万元（减少各种规费）=6391万元

四、结论：

10286（建筑费用）+4000（拆迁费用）-6391=7895万元÷85（亩）=92.88万元／亩

实际拿到的土地是90亩，7895万元÷90（亩）=87.72万元

另外，减少土地出让金近5000万元；

综上所述，通过对地价的全面测算、分析认为：

一是我们不用集中一次性拿出上亿的资金去购买土地；二是我们按目前设计3.2的容积率计算,土地成本每平方米是360元;如果加上土地出让金的减免，我们的开发项目是很有竞争力的.

第四项：

投资回报

根据XX县开发市场的房产价格和我们具体开发的品种，做出销售预算,详见表（四）:

投资销售表（四）

项目名称

商业开发

面积（㎡）

还建区（㎡）

实际

返还

（㎡）

公司可售

面积（㎡）

销售单价

（元）

销售额

（万元）

开发面积

开发住宅

150904

3000

45271

开发商业

26000

4500

11700

快捷酒店

13830

3200

4425

公建面积

1255

架空车库（个）

28398／631

1777

5046

人防车库（个）

15350／341

1777

2727

开发小计

69169

还建区住宅

60000

57520

2480

2500

620

还建区商业

11000

4458

6542

4000

2617

公建面积

1200

1200

地下室

3750

3750

1800

675

架空储藏室

5000

4400

600

1800

108

还建小计

4020

合计

234482／972

79750

66378

9622

73189

一、还建部分收益2491万元:

由于还建部分是在35亩农民土地上，除了返还农民一部分，多出部分是我们的。

但是，这部分属于集体用地,属于小产权房，因此，无论住宅还是商业都相对便宜；

1、住宅部分：

（剩余平方×售价－剩余平方×建安成本=利润）

2480×2500－2480×1500=620－372=248万元

2、商业部分：

6542×4000－6542×1200=2617－785=1832万元

3、架空储藏室：

600×1800－600×1200=108－72=36万元

4、地下室：

3750×1800－3750×800=675－300=375万元

收益四项合计：

248+1832+36+375＝2491万元；

二、全部收益:

1、直接收益：

73189+2500+700+2491=78880-67927=10953万元

（其中还建部分：

2491万元）；

2、收益潜力：

我们的住宅是按3000元／㎡，根据我们开发小区的品味和市场的逐渐升温,再加上高速公路的开通我认为，3200元／㎡是有可能的；前期按3000元／㎡，逐渐推给，平均每平方米增加100元是完全有可能的，我们开发住宅是:

150904平方米，收益增加1500万元是有可能的.

3、商业房屋潜力先不考虑.另外，还有两大项需要我们关注：

一是人防工程方面，另外是税收方面,如果我们加大攻关力度，少支出1-3000万元,也是有可能的。

第五项：

资金筹措与资金运用

一、前期资金需要3000万元：

1、拆迁费用2000万元；我们已经和乡政府达成共识，拆迁费用4000万元，七户农民加上一个汽修厂拆迁费用是2600万元，我们拿2000万元，剩余600万元,用高于银行利息半年或者一年由乡政府去做工作；另外，一个汽修厂由于对我们实施暂没有影响，拆迁时间可以拖延；但是，前期2000万元是必须交付的,拖延了对政府形象和我们的工作,都会带来不利影响。

2、前期费用330万元，上缴各项规费1648.8万元，合计1978。

8万元。

⑴前期费用330万元是必须的；

2各项规费用1648.8万元,其中社保费用889.3万元（做工作缓缴），这样的话1648.8-889.3=759。

5万元;

两项合计：

前期费用和各项规费1090万元；

公司对XX项目前期投入3000万元，就基本具备开工条件。

二、今年十月份，第一期开工6万平方（争取明年五一开盘），

其中:

还建房和开发房各建3万平方。

建安成本按1200元／㎡，我们采取：

施工单位垫资到8层我们支付工程款50%,需要2000万元；封顶时我们需要支付4000万元（争取乡政府2500万元；争取销售150套，回笼资金4000万元）;到第一次支付工程款，工期需要10个月，这样操作对我们组织前期销售和融资，无论是在时间和空间上都能赢得有利条件。

对于第二期开工时间和开工量，主要看销售情况和融资结果。

当然,这样做对我们有利，还建房18个月我们没法兑现，我们延迟12个月，向农民多支付120万元左右的过渡房费，另外，会对政府的工作带来一些被动和意见，这些需要我们多去争取、多和政府沟通.

三、融资方面：

（一）融资方向

1、向当地银行融资3000—5000万元；

2、向社会融资部门融资3000-5000万元；

3、我们担保公司向项目的建筑部门融资2000万元.

（二）抵押物品

1、在第一次付工程款项前，办理好两份土地证，用在建工程和土地证，分别向两家银行做抵押贷款。

2、用我们还建区营业房置换110亩或者180亩坡地，并且做好立项办好土地证，做融资抵押物。

我们只有抓住以下三点:

一是属于国家支持的项目；二是我们有充足的抵押物品;三是我们要有勇气敢于和善于攻关;融资应该没有问题。

总之，如果我们控制好开发节奏，不出现重大意外，公司总投入6000万元，今年投资3000万元，其中:

2000万元用于拆迁,1000万元用于前期费用.明年（上半年）投入3000万元；其中：

2000万元拆迁费用，1000万元归还政府社保基金900万元。

剩余资金要靠项目本身融资解决。

另外,利用“凯旋城”项目的资金空闲，完成坡地上的“旅游度假村（或养老地产）”项目,应该是可行的。

同时，从项目开始销售两年后、三年内用实现利润，抽回全部投资是完全有可能的。

第六项:

公司的管理

XX的项目能把营销和筹划总体承包出去，也是我们公司从自建，到把建筑承包出去的基础上，又一次进步。

同时，也给XX项目减轻了一大工作压力。

特别是在外地，一是人难找，二是费用高。

但是,需要我们通过实践后，再下结论。

我认为XX的项目,在项目方案确定以后，主要抓好四件事:

一是融洽和政府的关系，得到两级政府的信任和支持；二是善于攻关，引进和利用好当地的资金为我所用；三是把握好开发节奏和工程质量；四是做好内部管理也是重中之重；

为此，在公司的内部管理方面,主要需要做好以下几个方面:

一、搭建好公司管理框架：

1、工程部定员五名：

设经理一名（工程师）、助理工程师三名、土建二名、水电一名、内勤一名;

2、销售部定员三名：

设经理一名、经理助理一名（负责按揭）、副经理三名（营销公司担任）、内勤一名;

3、财务部定员三名：

设经理一名（主管会计）、现金会计两名（当地）,一名负责现金收支，一名负责配合按揭；

4、综合办公室定员六名:

主任一名、副主任两名（市场开拓）、统计一名（当地）、秘书一名、司机一名（当地）；

5、另外，设副总经理和助理各一名。

二、建立公司规章制度：

为进一步深化企业管理，充分调动发挥公司员工的积极性和创造性，切实维护公司利益和保障员工的合法权益，促进公司发展壮大，提高经济效益,根据总公司制度,结合XX项目的实际情况，制定出一套切实可行的制度，保障公司的正常有序运行。

三、建立岗位责任制和考核机制:

为使全体员工充分发挥个人能力，积极推进岗位工作，不断提高工作效率和业绩贡献，建立岗位责任制和考核机制，公开、公正、公平地对每一个员工的工作业绩进行评定,奖勤罚懒，鼓励先进、激励后进，从而带动和提高公司整体的工作效率和效益.

关于此方面，另外我会专门推出《考核办法》这里先不赘述了。

第七项两点建议

一、担保公司按投资总额6000万元，直接投入1800万元，占总投入的30％；

担保公司经营三年了，这三年给总公司发展起到的作用是有目共睹。

但是，自身发展比较缓慢,其中一个原因，是只做担保业务,没有再投资业务，原本想做一两个投资项目，未能如愿，本人想通过此项目的投入比投到其他公司更有利。

同时，担保公司本身得到发展.

另外，争取三年内让投资客户的资金全部退出，这样做的结果，一是避免了政策的风险；二是减轻了总公司的资金压力;三是我可以给董事长，担保公司员工，多年支持我们的客户；包括自身一个也圆满的划上一个句号。

二、把XX项目的运作，作为总公司提升阶段发展的实验场。

就目前总公司的三个项目，我本人认为:

总公司统管，作为总公司发展的初级阶段是非常必要的;但是,长期下去是不可取的；他不但会影响总公司的发展速度，更难培养、留住人才，更谈不上极大发挥人的主观能动性。

其结果会导致真真的人才留不住；我们公司现在不是缺少人才，也不是缺资金,我们缺的是好的理念和好的机制;

当然，好的理念和好的机制，不是一朝一夕的事,他需要一个过程，但是，这个过程越短，公司发展会越快。

否则,公司会不进则退。

一句话;就是全面实行岗位目标责任考核制;

第八项投资结论

通过以上数据充分说明，XX这个项目是可行的。

一是进入点对项目本身非常有利；目前,正是房地产行业的低谷。

二是项目本身不需要我们集中投入，这对我们公司目前来说，非常有利。

三是优惠政策对我们外地房地产投资商是天赐良机。

四是高速公路开通对XX的发展和我们项目本身更是有利的。

五是开发项目的规模和品质，弥补位置和人口的不足.

总之，通过以上数据可以看出，投资回报率比较高且风险较小。

该项目是可行的。