商管物业公司问题和计划Word格式文档下载.docx

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发票开具问题，明确对接相关人员及电话，管理费收取相关事宜；

商场内部广告位资产的登记确认；

欠费催收、提醒等工作；

通过学习，对公司的制度有了基本了解，与财务相关的业务也有了了解，公司审批权限设置基本都会涉及到财务部，财务工作是与相关制度流程息息相关的，只有熟悉制度，才能在今后工作中得到有效执行，按规定严格审批，做到有效管控。

沟通跟李经理沟通熟悉了重点待办事项，进一步规范商场广告位登记确认，欠费数据准备统计和催收提醒等等，感觉刚来公司还有很多深层次的东西需要去发现。

第二天学习了解决财务部基本工作流程和相关报表、表单，各岗位职责基本了解。

出纳收费，以及相关系统数据录入，核算往来会计注重内部台账管控，李会计主要账务处理、对外报税业务。

目前账务处理符合税务等相关规定，需要再细化成本费用账务处理，出纳工作有序进行。

日常采购报销完善相关手续，发挥财务监督职能。

需要强化内部核算会计管理职能，充分发挥内部管理工作，目前这方面比较薄弱，需要全面梳理，基础收费数据需要及时更新，提高数据准确性，夯实基础数据，增加现场核对工作等等，重点加强财务监督、管控工作。

出纳现场收取水电收费与自身工作可能存在时间冲突，减少现场收费频次，后期需要统筹考虑。

物业相关收费与客服部、招商部紧密联系，收费应该作为项目人员重点关注的事项，任务的前置，把服务与收费紧密联系起来。

可以考虑改造电表使用预付费方式，可以有效缓解现场电费收费压力。

第三天学习了解公司物业资产和固定资产台账

经营资产收费基础信息需要更新数据，如地库显示原合同期信息，台账目前未及时更新，部分商户已经开始缴下半年费用，需要落实合同是否续签；

全面清查核对资产，梳理目前资产状况，梳理是否存在未交费长期占用情况，合同到期未续签合同或未催缴收费情况，最终目标台账信息能够真实反映现状。

资产状况重分类：

产权、出租、空置、十年经营权、会议室、公司仓库、未售出租，以便分类汇总资产收费和欠费情况；

财务应为催费工作提供准备及时的信息，提前预警提醒；

与招商部互动，全程参与合同的签订和进撤场关键点把控，规避财务风险发生；

固定资产近来新增资产较少，后期完善固定资产台账，结合相关部门定期盘点

通过商场走动了解，一层商户空置很少，都正常经营；

二层商户电梯、步梯口中心地段基本正常经营，偏外周边商铺一般做仓库使用，存在空置现象；

通过现场观察人流量不算大，经走访商户，一般商户都经营多年，积累了较多客户，老客户购买和对外配送也是经营主要收入，整体查看市场经营正常，环境整洁，重点关注客户关系维护和服务工作，为商户创造安全、有序、经营环境，提高客户感知度，将有利于我们收费工作开展。

问题点及建议如下：

1.公司各部门整体协调方面。

个人感觉没有有效统一性，缺乏总的项目领导，缺乏统筹安排，虽然总部直接领导，但是现场实际运营情况，现场人员的状况，可能不能真实有效把控，问题处理滞后。

建议尽快把各部门统筹规划，步调统一协调，大家形成统一整体，需要项目总部负责人充分发挥作用；

2.目前商户自愿到管理处缴纳水电费意愿不强，水电表需要出纳和核算会计现场收费，工作量也比较大，也容易形成坏账。

后期能否条件允许改造成插卡电表，商户预存电费形式，可以减少工程抄表次数和财务收费工作量，同时也减少欠费或坏账情况，改造可能需要一次性电表费用投入，收益是长期的，可以与商户沟通电表安装费用承担问题；

3.底商商户较多用电管理重点关注。

注意是否存在私接用电情况，加强日常的巡查力度，进行抄表周期电量对比，分析是否存在异常。

4.广告位较多，管理比较困难，需要现场检查盘点，广告位分类：

出租、空置，与目前缴费信息核对，是否存在长期占用未续费情况，对于未续费的及时清理，采取相应措施，对于到期空置信息及时传递招商部，方便后期招商。

商场内存在非合作类广告位随意安装，对无合作协议的广告位进行拆除处，或者补充协议；

5.广告位定价做好单平方管控，最好制定单平方收费上浮区间，便于日后管控；

6.全面梳理核对现有经营资产如广告位、商业二层，地库、临建项目等租赁信息，分阶段核对；

7.固定资产台账信息简单，信息不完整，建立统一固定资产台账信息，定期更新；

8.固定资产运行维护，相关部门制定和完善固定资产制度，将日常维护流程制度化，制定合理的日常维修和大修理计划，并经主管领导审批。

确保资产使用流程与既定操作流程相符，实现安全运行，不断提高使用效率。

9.资产管理目标是确保实现资产的合理使用和有序流动，并通过清查盘点等环节，确保企业固定资产的数量、分布、和资产状况等信息完整准确、账实相符，进一步明确相关部门职责，定期或不定期地开展盘点，

10.对清查中发现的盘盈或盘亏的及时分析原因，妥善处理，审批流程结束后进行相应的账务处理，确保账实相符。

11.合同催费作为财务应提供准备及时的欠费信息，包括欠费周期，提前预警提醒；

12.合同到期未签现象存在，建立合同台账预警机制，核算会计和招商部及时沟通，保持信息畅通。

定期对合同台账进行跟踪，对即将到期的合同提前进行续签商定，避免被动倒签合同；

正常占用商户落实有无合同及相关手续，限期清理通知或协商补充租赁合同；

按照公司标准收费且未签合同，根据位置因素，合理定价

13.催缴收费方面加大催收频次，采用多种方式收费，为住户缴费提供方便，做好服务工作，商户、业主存在问题相关人员及时跟进解决，服务管理跟的上，对收费将会起关键作用。

提醒商户和业主拖欠款将收取滞纳金，滞纳金可以作为后期和解的条件，提请住户及时缴交对于长期欠费，定期及时递送催缴款通知单，严格依照法律执行起诉并做好催款的记录及证据的保存工作，如保存好业主签收的欠款通知单或通过寄持号信的方式保存催款证据，避免超过诉讼期

14.物资采购完善验收手续，经办人和使用部门必须签字，确保真实采购，真实使用。

15.报销流程需要规范，如合同付款必须附合同复印件，明确付款金额等；

完善成本费用报销手续，先申请后报销，杜绝浪费；

16.会计科目设置问题，进行二级科目设置增加维修、保洁、安全核算明细，以便于统计各模块费用情况，为日后成本费用管控和单平方分析管控提供对比数据

17.财务队伍方面，核算会计新接手工作，各岗需要尽快熟悉规范业务，财务工作是一个互相协作、互相制约的有机整体，需要营造互相协作的精神，建立良好的内部环境；

18.要求财务人员必须坚持财务制度，保证财务信息的准确性、真实性，完整，梳理目前资产状况，欠费情况。

19.财务各岗位需要转变观念，加强学习，从单纯的核算工作向财务管理转变，要控制风险，实施精细化管理，有效控制经营成本，确保应收尽收；

工作开展计划：

财务核算工作方面

1、经营资产收费基础信息全面梳理更新，完善基础信息，及时更新合同期限，更新应收租金和物业费数据等，到期合同在未收到招商部撤租信息的情况下，自动顺延收费信息；

2、每日更新收费信息，确保当日收费，第二日前更新完毕；

3、核算会计完善现有经营资产收费台账基础信息，资产状况重新分类，便于分析汇总；

4、经营资产分步骤逐步推进台账核对和现场核对，做到真实、完整；

5、利用系统进行业务处理数据，尽快熟悉租金、物业费、水电费系统操作，提高会计核算工作的速度和准确性；

6、往来对账定期核对，落实往来定期对账，确保应收应付往来准确；

7、供电局抄表电量和自抄表用电量比对，基础数据完善，公摊数据核算准确，做好对比数据分析

8、与总账会计沟通，财务账套二级科目增设，增加安全、保洁、维修模块，以便细化核算，分析成本费用耗费情况，统计资产运营的数据；

9、固定资产的会计明细核算工作，建立固定资产台账帐，及时办理记帐登记手续。

10、妥善处理，审批流程结束后进行相应的账务处理，确保账实相符，加强现金、银行管理；

11、全面深入熟悉公司现有账务核算情况，包括收入确认和成本费用核算，科目设置和科目核算规范化，提出建议意见

12、做好会计原始凭证、帐册、报表等会计档案的整理、归档工作，档案管理为日后资产清查提供原始依据。

13、参与集中物资采购市场询价，做好物资采购价格管控，做到货比三家。

14、参与固定资产的清查盘点，分析固定资产的使用效果

财务监督工作方面

1、逐步完善制度体系，进一步推进财务工作规范，加强相关人员制度培训；

2、采购业务从申请开始，参与选择供应商，确定采购渠道，建立采购价格数据库，定期开展重要物资的市场询价，实时掌握物资采购供应过程的情况，严审票据的真实性、合法性和有效性，重视采购付款的过程控制

3、参与招商部合同合同签约、催费进撤场各环节，首先在合同签订时对价格和入场时间把控，根据合同或相关联系单生成应收费用，撤柜前做好各项费用的结算，并对撤柜后商铺现场巡检核对；

4、签订合同后必须财务留档一份，做到对合同全程控制；

5、财务人员商场定期巡查，发现有违规现象及时制止，上报

6、发挥核算会计管理职能，对收费基础信息确保准确后，监督商户动向，定期现场巡视，发现异常及时上报；

分析商户出租、空置率为决策提供依据；

7、对经营资产定期盘点核对，对欠费信息早提醒，早预警；

8、加强成本费用报销管控，严格把关，确保业务真实有效，把好最后一道关；

9、各财务岗位按照公司制度执行，充分发挥各岗位职能，坚持原则，严格要求，监督到位任何人公司红线不能碰。

预算管控方面

物业公司成本控制主要是人力成本、物资采购、能源消耗，制定预算应根据控制要点对应制定相应预算；

收入预算根据项目业态制定

1、根据以前公司预算格式修订（如有），设计预算格式表格，便于各部门编制预算；

2、物资采购预算管控，需求各部门根据经营需要制定物资需求计划，统筹安排采购计划，并按规定的权限和程序审批后执行。

3、建立人员定编定岗预算，明确公司的组织结构设置,然后明确各个岗位的职责要，按岗设置人员，人员成本物业行业占比较大，要做好预算管控

4、设备运行和能源消耗预算管控，根据设备运行情况制定日常维护和维修计划，根据项目实际能源消耗制定能耗标准，公摊能耗除外。

5、收入预算管控，分类住宅和商铺物业费、商铺租金，车场收入等，需要细化预算数据，

6、会计核算数据与预算数据对接，确保考核数据完整、准确

7、在预算编制过程中明确了各个部门、单位的预算编制责任，使企业各个部门、单位全部参与到预算的编制过程中

8、做好预算执行实时监控制度，及时发现和纠正预算执行中的偏差，提高预算的执行力

9、做好本年度预算完成情况分析，对影响主要预算指标完成情况的非经常性因素、事项进行逐项剖析，全面、客观地分析评价本年度实际运行情况

外部关系主动加强税务、银行等部门的沟通和拜访，保持密切联系，根据工作需要主动提前做好关系维护和开发工作

通过三天的学习，感觉还有很多东西要去熟悉、去学习、去发现，本着对财务负责的态度，我会尽快全面梳理，多与同事沟通工作中重点问题，更深层次了解公司经营状况情况，改善项目成本管控、收入管控、预算管控，降低公司经营风险。

通过自己积累能在本公司充分发挥作用，感谢领导的信任和支持，我会尽我努力为公司财务工作开展做出贡献