培训汇编住宅商业.docx
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培训汇编住宅商业
培训资料汇编
第一部分房地产专业基础知识及相关政策
1、各类土地的使用年限：
居住用地：
70年
教育、科技、文为用地：
50年
商业、旅游、娱乐用地：
40年
综合用地：
50年
工业用地：
50年
2、房地产相关专业名词：
用地红线：
项目总用地面积的边界线。
建筑红线：
项目用地红线内，允许建筑物的范围边线。
覆盖率：
也称建筑密度，是指建筑物基底占地面积占总用地面积的比例。
容积率：
是指项目总建筑面积与总用地面积之比。
绿化率：
是指小区绿化面积与总用地面积之比。
（覆盖率、容积率、绿化率是衡量小区素质的三项主要指标，一般来说覆盖率、容积率越低越好，绿化率越高越好。
）
七通一平：
指上、下水通、路通、电讯通、煤气通、电通、热力通、场地平整
入伙：
楼宇经过政府相关部门验收合格后，完成通水、通电、通煤气、道路、绿化，具备基本生活入住条件，称之为”可以入伙”；
由业主交清房款及入伙费用后领取钥匙入住（或装修），称之为“入伙”。
楼花：
即“期房”、“期楼”，通常指楼宇未封顶前的状况。
准现楼：
通常指楼宇建设进度为主体封顶至外装修阶段状况，一般此阶段距离入伙时间为2-3个月。
现楼：
指可以即时办理入伙手续的楼宇。
建筑面积：
建筑物各层外墙（或外柱）外围以内水平投影面积之和。
使用面积：
包括墙体结构面积在内的直接为办公、生产、经营及生活使用的面积和辅助用房的厨房、厕所或卫生间以及壁柜，户内过道、户内阳台、地下室，附层，2.2米以上的阁楼的面积。
在计算分户建筑面积十，房屋外围墙体按一半计算。
公共面积：
建筑物户门以外可使用的面积，包括层高超过2.2米的单车库，设备层或技术层，室内外楼梯，楼梯悬挑平台，内外廊、门厅、电梯及机房、门斗，有柱雨蓬，突出屋面有维护结构的楼梯间，水箱间，电梯、机房等。
建筑面积：
为使用面积和应分摊公用面积之和。
开间：
指房间的宽度。
进深：
指房间的长度。
公摊系数=公摊面积/套内面积
实用率=套内面积/建筑面积（公摊面积+套内面积）=1/1+公摊系数
套内面积=建筑面积/1+公摊系数
3、在楼宇有哪几种常见建筑结构？
砖木结构建筑、砖混结构建筑、钢筋混凝土结构建筑、钢结构建筑。
砖木结构建筑：
这类建筑物的主要承重构建是用砖、木做成的。
砖混结构建筑：
这类建筑物的竖向承重构建采用砖墙或砖柱，水平承重构建采用钢筋混凝土楼板、屋顶板，其中也包括少量的屋顶采用木屋架。
钢筋混凝土结构建筑：
这类建筑物的承重构件如梁、板、柱、墙（剪力墙）、屋架等，是由钢筋和混凝土两大材料构成。
钢结构建筑：
这类建筑物的主要承重构件均是用钢材制成。
其建造成本较高，多用于高层公共建筑和跨度大的建筑，如体育馆、影剧院、跨度大的工业厂房等。
4、换算：
1平方米=10.765平方尺
1亩=666.67平方米
1千牛=9.8公斤
4、签定《商品房买卖合同》后是否需要登记备案？
登记备案的意义？
签订《商品房买卖合同》后需要登记备案，合同中规定从签订合同后30天内必须到房地局登记备案。
从2005年后合同登记备案全部在网上进行。
登记备案的意义：
合同备案是房地产管理部门对房地产项目进行的销售管理，经过备案后的合同已初步得到了政府的认可，如开发商项目手续不全的，政府不予登记备案，这些均对客户的房屋所有权起到了一定的保护作用。
如办理银行按揭购房的，银行必须办理合同备案，以保证银行贷款的安全性。
5、2005年6月11日《华商报》关于现阶段买卖房屋应交纳的税有哪些？
买卖房屋要交纳这些税：
a、营业税缴税方：
房屋销售者
自2005年6月1日起，对个人购买住房营业税的征收
购买并居住超过2年（含2年）：
普通住宅：
免营业税；
非普通住宅：
（销售收入-购入原价）*5%；
购买并居住不足2年的：
销售收入*5%；
此外根据营业税额，房屋销售者还必须缴纳：
1、城市维护建设税：
西安市区：
营业税额*7%
西安县城或镇：
营业税额*5%
西安其他地区：
营业税额*1%
2、教育费附加：
营业税额*3%
b、土地增值税缴税方：
房屋销售者
税率：
依照土地增率的不同，分别使用30%、40%、50%、60%不等的税率
优惠政策：
1、纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的免征土地增值税。
2、对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。
c、个人所得税缴税方：
房屋销售者
税率及计算：
（卖方价-房屋原值-交易过程中发生的税费）*20%
优惠政策：
1、出售自由住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购买的纳税人，其出售现住房所缴纳的个人所得税，视其重新购房的价值可全部或部分予以免税。
2、对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。
d、契税：
成交价格*3%至5%
优惠政策：
西安市个人购买自用普通住宅，暂减半征收。
e、印花税：
房屋交易合同总价*万分之五
6、西安市享受优惠政策普通住房的规定内容？
同时满足以下三大条件的住房在交易时可享受税收优惠政策
1、住宅小区建筑容积率在1.2以上；
2、单套建筑面积在144平方米以下；
3、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下；
注：
1）该规定从2005年6月1日起实行。
2）同级别土地上住房平均交易价：
由西安市房屋管理局组织有关部门和机构制定，每年公布一次。
3）在该价格未公布以前，暂以2004年西安市住房平均交易价格2980元/平方米为准，按照规定，交易价格在4290元/平方米（2980*1.44）。
优惠政策：
1）交易过户时按房价款的1.5%缴纳契税。
2）从领取房产证之日期超过2年的，交易过户时免征营业税，个人拥有的普通住房转让时免征土地增值税等。
7、国家规定的普通住房标准？
国家规定普通住房的面积标准为单套建筑面积不超过120平方米，各地上浮比例最高20%。
8、对于经济适用住房购房者必须符合哪四方面的条件？
一）具有本市城镇户口（含符合当地安置条件的军队人员）；
二）为享受政策性住房的无房户或住房困难户（单身购房年龄须在35周岁以上）；
三）家庭收入符合市政府规定的收入现标准；
四）市政府规定的其他条件。
9、允许购买经济适用房的家庭收入标准？
低于或等于在本市购买一套60平方米的普通商品房平均交易价格的六分之一。
具体标准由有关部门调查确定，并每年向社会公布一次。
按照目前西安市商品房平均交易价格2500-3000元/平方米计算，家庭年收入线标准应为年收入25000-30000元。
10、住房困难户？
是指：
住房面积低于全市人均住房面积60%的家庭或家庭住房面积低于45平方米。
11、经济适用房能否上市进行交易？
能！
但经济适用住房的购买人在住满五年后，可以上市出售。
12、为加大对限制土地的清理力度，切实制止囤积土地的行为，规定如下：
从5月11日起对超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，征收土地闲置费；满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权。
13、人民币升值，对百姓生活有何影响？
人民币升值后，中国人买外国货就会显得便宜，升值后就意味着同样金额的人民币可以换回更多的外币；
人民币升值后，用外币计价的我国商品和服务就显得贵了，我国的出口创汇就会受到影响，外国人来我国旅游消费以及投资的积极性会受挫；
14、建筑物按照使用性质可分为几类？
分为：
居住建筑、公共建筑、工业建筑和农用建筑四大类。
其中居住建筑和公共建筑通常统称为民用建筑。
15、关于电梯的概念？
电梯：
是沿固定导轨自一个高度运行至另一个高度的升降机，是一种建筑物的竖向交通工具。
按使用性质分：
客梯、货梯、消防电梯、观光电梯。
按行使速度分：
高速电梯、中速电梯、低速电梯。
16、关于面积的部分概念？
建筑面积：
指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、市外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20米以上（含2.20米，下同）的永久性建筑。
使用面积：
是指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。
套内建筑面积：
是指由套内房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成的面积。
共有建筑面积：
是指各产权人共同占有或共同使用的建筑面积，它应按一定方式在各产权人之间进行分摊。
分摊的共有建筑面积：
是指某个产权人在共有建筑面积中所分摊的面积。
实测面积：
又称竣工面积，是指房屋竣工后由房产测绘单位实际测量后出具的房屋面积实测数据。
合同约定面积：
简称合同面积，是指商品房出卖人和买受人在商品房预（销）售合同中约定的所买卖商品房的面积。
产权登记面积：
是指由房产测绘单位测算，标注在房屋权属证书上、记入房屋权属档案的房屋的建筑面积。
17、房屋层数的概念？
房屋层数：
是指房屋的自然层数，一般按室内地坪正负0.00以上计算；
房屋总层数：
为房屋地上层数与地下层数之和。
18、住宅的层数如何划分？
住宅按层数分为低层住宅、多层住宅、中层住宅、高层住宅。
19、什么事商圈？
商圈即是商业圈。
商业圈包括三部分：
核心商业圈、次级商业圈、边缘商业圈。
第二部分西安市住宅市场分析
如果用风水轮流转来形容西安楼市各板块房地产开发的潮起潮落，相信不会有什么人反对。
2005年西安的大、小楼盘一齐涌向市场，一时间西安楼市呈现异彩纷呈的景象。
那么想要了解西安的住宅市场就必须清楚构成整个市场的各个板块的特点（城南、城北、城东、城西及城内）。
城南区特点
城南区是老西安人所谓的的文化区，顾名思义即大、中院校比较多，文化氛围浓厚。
现在的城南区主要由西高新、曲江、长安区等几大板块组成，区域面积更大，结构组成更加复杂，它们各自的硬件资源成了城南区住宅在价格、建筑风格等方面傲视其它区域的资本。
李嘉诚旗下“和记黄埔”地产正式进入城南市场，在西高新开始拿地，同时未来有可能在西安曲江及其它区域均将开始项目运营，这给西安房地产市场开发无疑是一大刺激，近年来如中海地产、绿地集团等重量级开发公司纷纷进入西安市场，以其先进的运营理念给西安房地产市场吹来阵阵新风，为西安房地产市场的推进注入活力。
▲西高新从1991年开始建设至去年年底累计注册企业7130家，其中外资企业660家，高新技术企业1703家。
完成工业总产值252.6亿元，GDP值104.57亿元。
成为西安发展最大的经济增长极和对外开放的窗口。
高新区从建设以来就注重“国际化”运作惯例的管理体系和运行机制，为园区吸引了来自28个国家和地区的外商投资企业488家。
这几个数据说明这个区域存在着一大批高收入、高消费、时尚、追求个性的消费群体，同时也成了房地产开发商想要挖掘的丰富资源。
开发企业为了迎合这一群体的消费特点而开发的住宅项目特点也十分明显，如天地源开发的“枫林绿洲”倡导生态、阳光、运动主题，体现空间的凝聚力和绿色对人的感召力，要用新街区来夺得市场；“中华世纪城”用“绿草地、小溪畔、风景家”来吸引消费者；“绿地世纪城”要以“海纳百川、中西合璧”取胜等等。
在建筑整体规划及户型设计上开发企业极尽所能的考虑到购买者的各种需求，那么在价格上自然也会处于领导地位。
▲曲江是政府全力打造的旅游渡假区，有“曲江海洋馆”、“大唐芙蓉园”、“大唐不夜城”等景点，给城南区房地产带来了新的发展契机。
曲江新区近两年的发展更是有目共睹，借助政策的支持，曲江新区目前已经成为公认的“西安最适宜居住的地方”，如“曲江6号”、“曲江佳园”、“曲江·春晓苑”、“曲江·假日新嘉园”、“曲江·汇景新都”等项目价格在全市均“遥遥领先”，目前已经超过4000元/平方米，且缀上“曲江”字头无形中增加了项目的知名度，也为项目增加了浓浓绿意，大打景观牌。
曲江成了城南区最值得骄傲的亮点，也成了西安城市的“名片”。
▲长安区长安区把构筑“两区四板块”和提升中部，带动东西两翼均衡发展作为今年乃至今后发展的主要目标。
今年，该区在全面完成韦鸣公路续建工程的同时，还投入7000万元，拉开了连接西安贯通长安东部、全长19.1公里长的雁引一级公路新建工程以及环山旅游专线公路三期工程，以解决制约长安东部发展的交通“瓶颈”。
此外，还在政策和资金上予以倾斜，不断加快东部乡村道路基础建设，增强塬区的发展后劲。
据悉，该区还将陆续出台与之相配套的一系列新举措，确保长安东部经济持续快速发展。
在房地产开发方面最具代表性的就是西安最大的项目“紫薇田园都市”（7月28日已全面竣工）及蓄势待发的“和记黄埔”地王地块，以和记黄埔的实力来说，在整个楼盘的创新上肯定会和国际发展趋势接轨，推陈出新，以此来得到西安市场的认可。
它们摧热了长安区楼市。
综上所述，我们从城南区的几大板块房地产发展的历程来看，依托优越的软硬件资源（大、中专院校；高新技术产业；外资企业；旅游渡假区；道路的修建和拓宽），区内各物业市场一直保持着齐头并进的发展态势，各物业价格在全市排名均居前列，但伴随着市场开发的不断推进，城南区的开发空间也愈显捉襟见肘。
房地产开发势头过快加剧了土地资源危机，目前这一区的可开发用地已所剩无几，只有向周边发展或其它区域发展。
这样，其它几区也逐渐出现了欣欣向荣的景象。
城北区特点
原来的西安人提到北郊，都感觉北郊是一个很乱的郊区，没人喜欢居住在那里，可是现在呢？
开发公司都跑到北郊做项目，北郊成了市民眼里一块不提前下手，就要吃亏的宝地。
在新的城市规划中，城北被提到了前所未有的历史高度。
以前未曾开垦的劣势一下子成为可以大手描绘的优势，房地产发展空间广阔。
西安市政府北迁、火车站北迁、行政中心北移、未央路拓宽工程的实施都为北郊未来的发展奠定了基础；城北已建起的张家堡市级商业文化服务中心，为这个以产业基地为特色的新西安新城北增添一抹亮丽的色彩，为逐渐迁移到这里的人们提供现代化的生活服务。
城北成为这一战略方针中的重中之重，肩负着这个城市经济发展和产业布局调整的重任，更肩负着市区人口向郊区疏散的重要使命。
如今，伴随着城市功能的逐步完善，城北交通网络成熟发达，地域广阔平坦，景色宜人，教育、医疗、娱乐等生活配套设施齐全，这和城北区发展初期相比真是不可同日而语。
这些配套设施一方面刺激了房地产的火爆开发，另一方面，房地产项目也不断提升着城北的形象，使地产开发热潮一浪高过一浪。
城北区内交通、教育、通讯、医疗等配套设施日趋完善，人气的不断聚集，使房地产市场的价格也在近几年内得以全面提升。
“白桦林居”、“蔚蓝人家”、“金桥太阳岛”等都尽情的在还不成熟的区域里描绘美丽的蓝图。
城东区特点
城东楼市的崛起，从表面看主要在于城东交通、环境等因素的改善。
近年来城东备受购房者的关注和青睐，也属于这种原因。
但是从深层次分析，城东人的居住环境丝毫不亚于城南，与城北、城西相比更胜一筹。
在城东历史底蕴、生态环境、交通配套、休闲娱乐、商业购物、文化教育等生活所需和精神诉求，越来越受到许多市民特别是城东人的认可。
2004年城市东扩，浐、灞河及周边环境的“大水大绿”工程有效改善了城东乃至西安市的生态环境，使这一区域形成高尚住宅区和旅游度假区及城市新的副中心。
浐灞河新区在工程定位上：
一是城市新区，二是商务区，三是生态区，也就是西安市重要的生态平衡地，要大量的造林，大量的蓄水。
四是景观区，西安市计划城东未来的楼市走向将以高尚休闲住宅为主。
“生态化”是市委、市政府给城东浐灞新区的另一突出定位，坚持“生态第一”的观念，创建“城在水中，水在城中”的西部第一水城，呈现浐灞穿长安的景象，倾力打造都市生态景区，改善生态环境，提升城市品质。
所以这次市政府大力改造城东浐灞新区的生态环境，从另一方面成了一种吸引购房者的利好因素。
其中最有代表性的项目就是“沁水新城”，以湖心小岛和70%的绿化率来吸引购房者的眼球；即将开始的“水岸东方”也是以浐、灞河水景为卖点的产物。
从西安市的总体规划上来看，以前的发展是“向南看”，但是向南发展这个骨架和范围却显的有点局限性。
东郊虽然发展时间不长，但是城东交通、商业配套、教育配套等市政配套方面都不比其他城区差，尤其是它的水资源和绿化方面更是强于其他几个城区板块。
康复路、轻工、义乌商城已经成了城东对外的贸易窗口；西安交通大学周边的土地向来是开发商的必争之地；兴庆公园更是对城东的房地产起到不可估量的作用；城东好多大型国企自建房的小面积和落后的户型结构成了他们迫切需要改变居住状况的理由，这就给东城积累了巨大的潜在客户群。
加之政府将对城东投资170亿加速“西部第一水城”浐灞河生态区的建设，这样必将促使未来城东楼市变得炙手可热。
东城楼市逐渐走向成熟，房地产开发开始出现新的转机，一些中高档楼盘相继推向市场。
给西安东城楼市注入新的生机与活力。
城西区特点
西安房地产市场中小楼盘轮流“坐庄”，有种形象的说法是“向南看”、“往北走”、“东方红”、“西引力”，城南的房子虽好但价格对大多数需求者来是可望而不可及的；城北的旧有居住观念改变后对于居住者来讲无疑是首先之地；城东的楼盘近几年遍地开花，商业、办公、住宅都在抢占市场；城西是几区中发展最慢的区域，区里的建筑多是几十年前的旧楼，如西安仪表厂、面粉厂等，但从另外的角度来讲就是发展潜力大，旧楼需要拆迁改造，人员需要住房等形成了很大的市场潜在购买力，虽然近期没有大型楼盘项目出现，但有“旭景名园”、“旭景碧泽园”、“新兴港湾”等良好的销售势态，相信它未来的发展前景一定非常广阔。
城内特点
城内更是西安极富特色的区域，经过多年的发展，都市的大气与繁华尽显。
对于房地产而言，作为城市建设的先头力量，区域特点极为突出。
城内区为西安极尽繁华之地，用“黄金宝地”一词已不足以形容目前城内区之区域价值，便利的交通优势不断刺激着城内区的商业神经，如今的城内区四条大街上商铺密布，一个纯粹的商业圈格局已经形成，拉动人气的聚集从而促使地段不断升值，城内区的商铺价格高居全市之首，而其它物业也因区域地段价值的提升而不断高攀。
但随着城内区多年的开发，目前区域可开发用地已经愈见稀少，房地产开发空间也因此受限，虽然旧城拆迁改造为区域的房地产市场开发可提供一部分用地，但也只是杯水车薪，城内区目前商品房的供应量已经很小，同时最新的城市规划明确提出将行政机构从城内区撤出，城市人口向城区外疏散，未来的城内区其“商业性”将更为纯粹，居住性质则逐渐薄弱。
西安楼市未来的发展趋势
在国家宏观调控紧缩银根、“8·31”土地大限等一系列政策下，使地产开发商感受到了多重压力。
个人按揭贷款门槛的提高又使购房者多是等待观望。
从近期或微观上看，国家的一系列政策会对房地产开发商带来一定影响，但从长远或宏观上来看，它的作用是积极的、是有利于整个房地产市场发展的。
国家的宏观调控政策的出台并不是为了‘打压’房地产开发商，而是为了进一步规范整个市场，使地产开发商的利润趋于平均化，房价趋于平稳化，市场趋于有序化。
整个房地产市场上的投资幅度已渐渐降低，这样一来，新的楼盘也将出现递减趋势，在西安市民的消费需求依旧旺盛的情况下，其房价必然会出现稳中有升的趋势。
有专家分析：
从市场的规范看，两大政策限制了目前正在对房地产行业“虎视眈眈”的“外行”投机者，从而将极大稳定房价。
从开发商的心态看，都想让房价高涨，但土地、信贷的双重加压，使得一批开发商“急于脱手”，尽管政策变动带来的土地供应量将呈减少趋势，但住宅供应量的乐观增幅，不会带来房价的上涨，甚至有可能微微下调。
虽然国家针对个人按揭贷款也出台了一些政策，从某种程度上讲，也算是抬高了门槛。
但这一政策并不是针对真正有需求的买房人的（比如是第一次置业的），而是针对那些购买第二套甚至多套投资者的。
首次置业者是受到“保护”和“鼓励”的。
从另一方面讲，如果真正是急需购房的，又具备一定经济实力，那么他还是要去购房的，不可能因为有了按揭门槛的抬高而等上三五年再去购房。
总之，不论政策如何变，该买的房还是要买的。
更何况国家抬高个人信贷门槛的真正目的只是为了让房地产市场更趋于规范化和合理化。
由此分析，国家出台一系列宏观政策其实质在于全面清理整个房地产市场，将一些资质低劣、实力不济、运营不善的房地产企业清理出局，而将一些资质较高、实力较强、诚信经营的房地产企业保留下来。
换言之，对前者的全面清理，也是对后者的一种有效保护，更是对广大购房者合法利益的一种维护。
可以预见，“隐痛”和“暴风雨”可能都是阶段性的，等“暴风雨”（房地产市场重新洗牌）过后，西安楼市定会迎来亮丽的“彩虹”。
未来几年内西安市将要建设的重点工程项目：
◆总投资130亿，建设面积720万平方米的经济适用房项目将在2010年建成。
项目投入使用后，可以解决西安市数万户中低收入家庭住房。
目前，建设单位已开工面积75.6万平方米。
到今年年底，建设单位计划完成经济适用住房开工面积120万平方米。
◆从今年开始的西安市“城中村”改造项目，共涉及全市187个（三环路以内的）“城中村”，占地面积13万亩，人口20.1万人。
根据改造安排，一期计划首先改造63个城中村，约7万人，建村民安置楼总建筑面积约2802万平方米。
到2009年完成全市改造任务。
目前，项目正在进行前期拆迁和村民安置楼建设，预计年底前将完成20万平方米的村民安置楼建设面积。
◆西安市城市交通综合改善项目是今年西安市确定的重点“前期项目”，工程计划从2007年开始实施，2010年建成。
主要建设内容是完善西安市路网系统，建设停车场、人行天桥、完善交通标志、信号灯等设施，建设完善的公共交通秩序和管理指挥、信息智能化系统、交通安全系统，改善西安的交通环境。
◆从2006年开始实施的周秦汉唐“四大遗址”保护与展示项目、隋唐灞河古桥保护展示及周边环境整治工程等古迹遗址保护项目也是西安市准备新建的重点项目。
其中，总投资150多亿的“四大遗址”保护项目在2010年建设完成后，将再现丰镐、秦阿房宫、汉长安城和大明宫遗址的风采。
◆隋唐公园、南湖生态建设工程、西安国际友好城市园，随着环城西苑、丰庆公园、大唐芙蓉园等城市公园的开放，目前，供市民休闲娱乐的城市公园正越来越多。
而在今年西安市确定的重点项目中，还有隋唐公园、南湖生态建设工程、西安国际友好城市园等园区项目，将使西安城市公园数量继续增加。
◆中国西部影视城、西安欢乐谷海洋世界、曲江欢乐世界总建设面积32万平方米，拥有影视文化区、影视拍摄区、影视明星长廊、环球影视区、仿建长城等10个功能区。
在2008年，西安欢乐谷海洋世界，曲江欢乐世界项目，也将把您带入一个全新的水上世界，让身在内陆的西安人也能体验一把水上“迪斯尼”的感觉。
第三部分商业培训
第一章西安商业业态
业态概述
业态——指细分市场面向某类目标顾客购买水平与习惯的商店营业形态，特征是“怎么变”。
目前中国有10多种零售业态，日本20多种，美国40多种。
根据西安市商业目前的发展状况，目前把在售的商业地产的业态大致分为五种：
百货公司、超市、家电、自营、批发。
一、百货公司
A、位置：
百货公司的位置一般都在西安市的成熟商圈内，交通便利、人流量大的地方，在地段上占有明显的优势，如开元、世纪金花、民生等，交通便捷，因此可以看出在大商场附近客流量明显很大。
B、经营范围：
他们的体量都很大，商业面积基本上都在20000㎡以上，店内装修中高档，购物环境较好，属于综合性百货，以服装为主，配以电器、烟酒、家具、日常生活所需用品，因此商品涵盖面广，包罗万象。
C、适应人群：
由于商场的高层次的装修、优良的服务配套设备，商品进货渠道正规，从而保证了商品的质量，因此老百姓普遍认为在大商场购物质量有保证，而且商场售后服务好，即使商品真的出现问题，买家也有可以追诉的地方。
因此，去大商场购物的人有这样几个特点：
1、定经济能力，由于商场的地段、环境、服务等外加因素，使得商品的价位比起其他较高，因此，在大商场
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