中国农业银行舟山分行后勤Word文档格式.docx

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负责大楼内外的绿化保洁的监督管理。

负责户外办公楼所属“三包”范围内的卫生清扫服务工作。

3.执行维护服务。

负责舟山大厦办公大楼主楼及南面门卫24小时门卫值守、大楼消控室24小时双人双证值守管理、负责舟山大厦办公楼安保巡逻、做好外来人员的检查登记工作。

负责安全和正常工作环境，控制办公区和公共场所的噪音，制止喧闹现象，禁止闲杂人员在办公区域随意流动。

4.车辆停放管理。

实行交通出入管理、引导车辆按序停放，停车场管理及外围车位管理。

5.会务、访客、报刊杂志管理。

负责市分行办公楼所有会议室的会务管理与服务，做好访客的登记接待服务工作。

负责报刊、杂志、信函等接收、分发到各部室。

6.食堂管理。

负责市分行本部及所辖机构8个食堂一日三餐的餐饮供应与服务，并做好公务和商务用餐接待。

7.驾驶服务。

配置驾驶人员，保障用车需求，确保行车安全，并承担相应责任。

8.大楼日常养护和维修。

确保办公大楼设备设施完好和正常使用，及时完成各项零星维修任务。

9.物业档案资料管理。

保证物业档案资料（包括设备维修、改造档案资料）的完整性、完好性。

四、总体要求

1.采购人是金融单位，对安全性、规范性要求严格，物业管理服务要高标准、高档次。

2.成交人对本办公楼的物业管理方案、组织架构、人员录用等建立的各项规章制度，在实施前报告采购人，采购人有审核权。

3.采购人对重要岗位的设置、人员录用与管理和重要管理决策有直接参与权与审批权。

4.在处理特殊事件和紧急、突发事故时，采购人对物业管理公司的人员有直接指挥权。

成交人对所录用人员要严格政审，保证录用人员没有刑事犯罪记录，持健康证及相应专业岗位资格证。

5.成交人员工作时间按岗位要求统一着装，言行规范，注意仪容仪表、公众形象，一些公众岗位录用人员体形、身高要有规定。

6.成交人在做好工作的同时，有责任向采购人提供合理化建议，以提高管理效率和管理质量。

7.采购人举办大型活动，成交人要适当增加人数而不另外增加费用。

8.成交人不得擅自改动办公楼内所有的房屋、管线、设备等的位置和用途。

9.成交人对本物业服务资金收支接受农行舟山分行办公室的监督。

五、基本物业服务内容及服务标准

（一）综合管理服务类

1.档案管理。

建立并完善物业档案。

服务标准：

（1）物业管理档案，有专人保管，查阅方便。

（2）有较完善的物业管理档案制度，档案内容至少应包括：

物业竣工验收及承接验收档案，设备台账和管理维修档案，物业服务日常管理档案。

2.财务管理。

对物业费用收支进行管理。

（1）建立健全财务管理制度，对物业管理费和其它费用的收支进行财务管理，运作规范，账目清晰。

（2）应向舟山分行办公室公布物业服务资金年度预决算，并每季不少于一次公布物业服务资金的收支情况。

（3）定期开展满意度意见调查，关注农行员工满意程度，及时了解农行员工需求，提供符合农行员工需求的服务。

对农行各部室的满意度调查比例必须达到100%，对每次、每项调查结果进行分析，落实改进措施，确保满意度不低于合同约定标准。

3.食堂管理。

对食堂餐饮进行管理。

（1）保证一日三餐准时供应。

（2）菜品不断推陈出新，保证一日三餐菜品丰富、卫生、可口。

（一周内大部分菜不重样，晚餐供应新鲜、质好价廉。

）（3）加强食堂卫生管理，保证环境卫生、整洁、舒适，餐厅消毒和食品安全卫生率达到100%。

（4）合理开设服务窗口，窗口标示明确。

优化餐饮服务流程，合理分流就餐人群，为农行员工提供一个良好的就餐环境。

（5）正确使用和爱护食堂的专用设备。

（6）加强安全生产工作，做到生产安全、食品安全、消防安全、人身财产安全。

4.接待服务。

设置总服务台，受理农行员工的咨询、报修、特约服务申请和投诉。

（1）农行员工报修时，应及时受理，并在规定的时间内到场，小修项目当天完成（预约除外）。

维修完成后应进行回访。

（2）接到投诉，应核实情况，及时处理并回复投诉者。

属于物业管理责任的，应及时纠正；

属于无理投诉的应做好解释工作。

物业管理机构与投诉者无法协商解决的，应上报舟山分行办公室处理。

受理、处置投诉应做好记录。

（3）咨询和特约服务，应在当日内给予回复，在物业力所能及范围内的，原则上应当受理，在约定的时间内上门服务，事后进行回访。

不能受理的要告诉原因。

（二）机电设备服务类

1.房屋及维修管理：

确保物业项目房屋的完好和正常使用。

（1）及时完成各项维修任务，维修合格率100%，一般维修任务不超过24小时，并建立回访记录。

（2）保持物业项目完好，做好房屋维护管理工作。

2.给排水设备运行维护：

对室内外给排水系统的设备、设施，如水泵、水箱、气压给水装置，水处理设备、消防栓、管道、管件、阀门、水嘴、卫生洁具、排水管、透气管及疏通、水封设备、室外排水管及其附属构筑物等正常运行使用进行日常养护维修。

（1）建立正常供水管理制度，保障水质符合国家标准、防止跑、冒、滴、漏，对供水系统管路及设备进行日常清洁卫生并定期清洗消毒。

（2）定期对排水管进行清通、养护及清除污垢，保证室内外排水系统通畅。

（3）及时发现并解决故障，零星维修合格率100%，故障排除不过夜，做好节约用水工作。

3.供电设备管理维护：

对供电系统高、低压电器设备、电线电缆、电气照明装置等设备正常运行使用进行日常管理和维护。

（1）供电范围内的电器设备仪器仪表定期巡视维护和重点检测，建立设备档案、台帐、维修记录，做到安全、合理、节约用电。

（2）建立严格的配送电运行制度、电气维修制度和配电房管理制度，供电和维修人员必须持证上岗。

（3）建立24小时运行维修值班制度，及时排除故障，零星维修合格率100%。

（4）加强日常维护检修，公共使用的照明、指示灯具线路、开关要保障完好，确保用电安全。

（5）管理和维护好避雷设施和物业项目灯光亮化等设施。

4.音控系统管理维护：

对各类音响设备、话筒电缆、监控装置等设备正常运行使用进行日常管理和维护。

（1）建立音控操作管理制度和规范操作规程，保证音控系统安全运行和正常使用。

会程中无杂音、嚣叫。

（2）建立会议全程值班制度，保证会议顺利进行。

（3）定期检修养护音响设备，保证各类设备、设施处于良好状态。

5.消防系统日常管理：

对火灾自动报警系统、自动喷淋系统、排放烟系统、以及安全疏散、应急系统、防火门系统等进行日常管理，配合做好消防演练工作。

（1）严格执行法规，搞好消防管理工作，实行对消防系统设施24小时双人值班管理制度，确保整个系统处于良好状态。

消控值守人员需具有消防安全管理人员上岗证。

（2）每月对消防设备定期检查一次，重大节假日增加检查次数，有故障时，及时联系维保人员进行维修。

6.电梯日常管理：

对电梯及其附件进行日常管理维护。

（1）落实电梯安全管理人员，对电梯进行日常安全管理。

（2）建立健全电梯安全使用管理制度和电梯技术档案。

（3）在电梯安全检验合格有效期届满前一个月向特种设备检验检测机构提出定期检验申请，并配合检验检测工作。

根据检验检测单位提出的整改要求及时完成整改和提出复检。

（4）对电梯运行进行日常巡视，每月应至少进行一次自行检查，做好电梯日常使用状况记录加强对电梯紧急报警装置的检查，确保有效。

发现电梯存在故障和异常等情况应立即采取有效的安全防护措施，及时通知电梯维保单位进行检查和修复。

（5）做好对电梯维修保养工作的监督，并在维修保养、急修等工作记录上进行签字确认，变更维修保养单位时，做好有关衔接工作，确保有相应许可资质单位对电梯提供不间断的专业维保。

（6）做好安全标识管理。

将电梯使用的安全注意事项、警示标志、《安全检验合格标准》、应急救援电话号码、维修保养单位名称置于易于为乘客注意的显着位置，并保持完好。

（7）做好钥匙管理工作。

书面授权和指定电梯安全管理人员或专门人员保管电梯的紧急开锁钥匙、机房钥匙和电梯电源钥匙，非专门人员不得使用。

专门人员必须经过电梯使用和应急救援等相关知识和技能培训。

（8）做好应急救援。

在电梯发生困人事件时，应及时通知维保单位，并采取措施，组织专业人员救援。

电梯发生安全事故时，应当及时组织应急救援、排险和抢救，保护事故现场，通知维保单位参与救援，并立即报告事故所在地特种设备安全监督管理部门和其它有关单位。

（9）发生特殊情况，如：

发生灾害，电梯机房等场所进水、电梯发生安全事故或存在安全隐患等情况时，立即停止电梯运行，并做好安全防护工作，委托电梯维保单位或其他相应资质单位对电梯进行检查、修复，消除隐患。

（三）环境管理类

1.保洁服务类：

物业项目内楼梯、大厅、走廊、电梯前室、卫生间、开水间、设备间、会议室、公共活动场所、楼宇内外等所有公共场地的日常清洁保养，垃圾等废弃物清理。

（1）建立和落实环境卫生管理制度，环卫设施齐备。

（2）实行标准化清扫保洁，专人负责检查监督楼梯、扶手、大厅、走廊、电梯前室、开水间、地下室、墙面、停车场（库）、道路等，所有公共区域保持清洁，不得堆放杂物，无废弃物、污渍，卫生间洁净无异味，确保排水沟、落水畅通无阻。

（3）对项目大楼内的地毯定期进行吸尘和清洗，保持地毯干净、松软、无污渍斑点，洗后无色差。

要求每周地毯吸尘至少一次，每季地毯清洗至少一次。

（4）对物业项目公共场所和周围环境定期进行预防性卫生消杀毒。

垃圾实行袋装化，及时清运，存放与环卫部门交接的指定地点，确保物业项目和卫生包干区容貌整洁。

清卫、保洁及生活服务的工作质量按国家卫生城市管理的有关标准严格验收。

（5）外墙要求一年至少清洗1次以上，以确保外墙日常的整洁。

所有玻璃必须达到通透、洁净、明亮、无污渍；

所有的幕墙型材和铝材必须达到光洁如新，无污、无油；

所有的幕墙型材装饰面无胶、无水泥等非装饰物质。

（6）所辖乡镇网点保洁人员需兼职网点员工就餐服务。

2.除“四害”管理和卫生消毒：

灭鼠、灭蚊、灭蝇、灭蟑螂达到全国爱卫会规定的标准。

科学有效地进行卫生消毒。

（1）采取综合措施消灭老鼠，鼠密度用粉迹法测定不得超过5%，用鼠夹法测定不得超过1%，鼠征阳性房间不得超过2%。

（2）严格控制室内苍蝇孳生地，办公室、大厅、走廊、餐厅、厨房、车库及室内公共部分都应达到基本无蝇。

（3）采取综合措施杀灭蟑螂，房间蟑螂侵害率不得超过5%，有蟑螂房间的成虫数不超过5只；

有蟑螂未孵化卵荚的房间不得超过2%，有卵荚平均数不得超过2个。

（4）严格控制室内外蚊虫孳生，逐步做到有蚊房间的蚊数不得超过3只。

（5）在化学防治中，注重科学合理用药，不使用国家禁用的药品。

（四）秩序维护服务类

物业项目来人来访的证件检验、登记、通报等；

防盗报警监控设备、消控设备运行值守管理。

门卫值守和巡逻，公共秩序维护，治安及其它突发事件处理等，道路交通管理，机动车和非机动车停放管理等。

（1）建立物业项目公共秩序维护、车辆、道路管理制度并认真落实，确保正常工作环境和物业项目安全。

（2）严格验证、登记制度，杜绝闲杂人员进入物业项目，楼内秩序良好。

（3）维护和保证防盗、防火等报警监控设备的正常运行，对办公区的安全状况实行24小时监控，做好消控室24小时双人双证值守工作，做好安全防范和日常巡视工作，及时发现和处理各种事故隐患，迅速有效地处置突发事件。

（4）道路畅通，各种车辆停放有序。

（五）专项服务类

1.会议服务：

会议的音响保障、开水供应、保洁等服务。

（1）建立会议室管理制度，制定会议服务规程并认真落实。

（2）保证会议物品准备充足，会议室环境适宜。

（3）做好会议室的音响服务，保证开水供应并定时续水，保持室内整洁。

2.接待处服务：

对来访人员的接待、联络、登记、发证等服务。

（1）遵守农行出入安全要求，建立接待服务流程与制度，认真落实。

（2）严格登记、制证工作，保证进入农行人员的身份真实有效。

3.高管办公服务：

负责高管层的前台接待，办公室环境清洁、维护，物品与食品配备，衣物送洗等服务。

（1）建立前台接待服务流程，与办公室服务规定。

（2）严格按农行要求提供高管办公室服务，确保高管办公室环境舒适，物品充足。

（3）随时关注高层领导需求及希望，了解领导习惯，有针对性地开展服务。

4.高管会议服务：

负责高管领导参加会议的会场服务，负责重要客人的引领接待服务。

（1）做好会议准备，确保会议室环境舒适，物品准备充足，视听设备使用正常。

（2）引领接待服务礼仪规范，体现客人尊贵，展示农行形象。

5车辆驾驶服务：

负责清单中车辆驾驶服务，严格遵守道路交通安全法，确保全年安全行车无事故。

（1）严格遵守道路交通安全法，驾驶员职业道德，坚决做到开车不喝酒，牢固树立安全第一的思想

（2）严格保守服务单位的秘密，服从服务单位管理人员的统一调配。

（3）驾驶员实行不定时工作制，按照服务单位的作息时间严格遵守上下班制度。

（4）爱护车辆，保持车辆整洁，性能良好，发现风险和故障及时排除，始终使车辆处于完好状态。

五、物业管理服务人员配备及要求

为保证服务质量和维护农行形象，物业管理服务人员均要求具有一定的文化修养及素质，品行端正，具体要求如下：

1.项目负责人

岗位职责：

全面负责物业项目处工作，确保本项目运作正常，控制管理费合理支出，负责项目处的各项评审工作及执行甲方的决议。

负责组织部门修订、完善物业项目处的各项规章制度，及制定物业项目处的年度计划及各项专项计划，报农行同意后贯彻执行。

协调本物业各部门之间，物业与农行之间的工作关系，引导物业项目处开展管理服务工作，处理管理服务活动的对内、对外公众关系。

处理重大突发事件。

组织实施每月物业监管检查、季度监管考核、年度物业评价及相关物业监管工作。

监督指导物业公司按物业监管组要求开展培训工作。

不断改善物业项目处服务质量，狠抓基础工作，确保物业升值能力。

任职要求：

（1）具有良好的修养，身体健康，能承担繁重的工作任务。

（2）男年龄不超过50周岁、女不超过45周岁（有多年丰富物业管理经验的年龄可适当放宽）。

（3）具有大学专科及以上学历和物业项目经理证书。

（4）从事物业管理工作5年以上。

（4）具有综合分析、组织领导和协调能力。

（5）工作思路清晰，思维敏捷，能妥善处理突发事件。

（7）对农行的经营战略、组织结构、企业文化有相应的了解。

2.项目负责人助理

协助项目负责人开展工作，具体负责舟山分行辖内办公场所和各营业网点（除定海城区外）的巡查，督导，沟通工作。

（2）男年龄不超过50周岁、女不超过40周岁（有多年丰富物业管理经验的年龄可适当放宽）。

（3）具有大学专科及以上学历。

（4）从事物业管理工作3年以上。

（5）具有较强的综合分析、组织领导和协调能力。

（6）工作思路清晰，思维敏捷，能妥善处理突发事件。

3.秩序维护人员

工作要求：

负责办公大楼的安全护卫，维护良好的工作秩序。

人员配置原则上要求年龄在45周岁以下（部分岗位可适当放宽年龄限制），身高米以上，退伍军人或有一年以上的保安工作经验，初中以上文化程度。

身体健康，素质良好，有责任心，有处理突发事故的应变能力。

持有相关岗位的上岗证。

着装及仪态作风须正规。

（1）实行24小时值班巡逻制，确保办公大楼内无火灾、无刑事事故、无安全隐患发生。

有应急处理计划和措施，如有事故发生，做到及时报警、保护现场，防止事态恶化，事件处理及时率100%。

（2）负责消监控室的日常工作及设备的完好检查（消监控值班人员）。

（3）负责消防异常情况巡查、处理。

（4）严格执行消防操作规程，保证消防通道畅通，消防器材可随时启用。

（5）对外来探访人员，货物进出，建立询问登记制度，要求记录完整，有回执。

（6）做好双休、节假日信件收发工作，严肃收发纪律和程序。

（7）车库内非机动车、汽车按指定地点停放并有序管理。

保安班长岗位职责和任职要求

（1）负责安保服务管理工作，包括对安保门岗、巡逻、监控、车管、消防与应急服务的管理。

（2）对下属组员的工作进行指导和检查。

按时制定安保服务小组工作计划，并组织实施。

（3）负责组织实施对安保服务的每月检查、季度考核、年度评价及各类安保管理工作。

（4）定期召开安保人员会议，做好记录及总结。

（5）定期实施对安保人员的礼仪、技能等方面训练。

（6）完成领导交办的其它工作。

年龄40岁以下，身高以上。

高中以上学历，具有一定的安保工作经验，具有良好修养和职业道德。

4.保洁人员

负责办公大楼内外部环境卫生，并提供优质服务，工作积极主动、团结互助、以诚对人、以礼相待。

人员配置原则上要求年龄在50周岁以下，体检合格，有从事过宾馆、写字楼保洁工作经验。

仪表整洁，礼貌和蔼，具有良好的素质和职业道德。

（1）执行清洁制度，清洁设施合理、完备，满足农行办公和人流量大等特点下的清洁要求，全天候、全方位地保持清洁。

（2）办公楼立面、公共楼道及物业区域内道路整洁，无堆放杂物现象，并承担“门前三包”责任。

（3）楼内墙面清洗高位1次/月、低位1次/周。

瓷砖部分高位1次/季、低位1次/周。

（3米以上为高位）。

（4）大理石、花岗岩材质部分（含墙、柱、地面）清洗打腊2次/年。

（5）不锈钢材质部分（电梯门、轿厢等）日常保洁，另视污染程度使用专用护理剂。

（6）卫生间、楼道、走廊等公共部位制定保洁巡视制度，公共部位垃圾筒需清倒1次/日。

（7）采取专业消杀毒技术，对办公区、绿化带等部位进行消杀除虫，1次/周。

5.高管层、总台及会议保障服务员

人员配置要求年龄在35周岁以下，身高以上，具有良好的修养和气质，有良好的团队协作精神，服务规范、及时、礼貌、热情、文明。

能提供礼仪服务。

（1）针对性的做好高管层的个性化服务工作。

（2）会议现场的布置工作。

（3）会议前配备好茶水、烟灰缸、纸巾、毛巾等相关物品。

（4）在会议召开前调节好空调等会场设备，并打开灯或者窗帘保持开会期间的光线明亮。

（5）会议中的倒水、续水及其它会议服务等事宜。

（6）会议结束，现场的保洁及相关设备、物品的清点、归还（归位）、存库等工作。

（7）完成交办的其它工作。

6.工程人员

负责办公大楼水电、弱电、消防系统、音控、电梯以及空调的日常维护（修）和年检等工作。

做好相关巡查记录。

及时处理设备故障。

人员配置原则上年龄在50周岁以下，具有良好的素质，有行业主管部门颁发的水电维修证，从事本岗位3年以上专业工作经验，有强烈的事业心和责任心，确保零修、急修及时率达98%以上，零修合格率达100%。

办公大楼弱电系统、电梯、空调、电动门等设施采取三方共管方式（物业公司、专业维保公司、农行），参与协议的签订，做好第三方监督管理工作，承担连带责任。

以上设备如发现故障应及时与专业维保公司沟通、协调、联系，尽快排除故障。

工程部主管岗位职责：

（1）全面管理所属系统设备，确保安全运行，每天作如下检查：

①主要设备的运行技术状况，发现问题立即组织处理。

②检查下属岗位纪律及精神状态，发现不良现象立即纠正。

③现场督导重要维修工程及增改工程施工，控制工作质量与进度。

④实地考察下属员工维修保养工作质量与工作效率，发现问题及时采取纠正措施。

（2）设备发生故障及时组织检修，发现隐患及时组织处理，做好技术把关工作，保证所管辖系统设备处于优良的技术状态。

做到“三不漏”（不漏油、不漏气、不漏水）、“五良好”（使用性能良好、密封良好、润滑良好、紧固良好、调整良好）。

（3）负责制定所管辖系统运行方案，并不断与运行人员研究改进措施，使本系统设备在保证安全运行的前提下，节省能耗。

（4）负责制定所管辖系统设备月度和年度的维修保养计划和备品、备件计划，定期报送监管部门及服务中心主任审定，并负责组织安排维修保养计划的实施，制定工作标准，督导下属员工保证工作质量，提高工作效率。

（5）认真贯彻落实岗位责任制，督导下属员工严格执行操作规程及员工守则，坚持周而复始的设备维修保养制度，做到“三干净”（设备干净、机房干净、工作场地干净）、“四不漏”（不漏电、不漏油、不漏气、不漏水）。

严格检查督导下属。

（6）针对下属员工的技术状态和思想状况，编制培训计划，经常对下属员工进行职业道德、物业服务意识教育和专业技术知识培训。

（7）做好技术档案管理工作，督促下属员工做好设备维修、故障处理、零部件更换记录，每月整理归档。

（8）掌握科技发展动态，认真推广新技术，改造不合理的设备，完善设施和施工遗留的缺陷，监督施工，验收施工质量。

（9）负责大楼的改造、装修管理，确保建筑物结构安全和装修协调、统一、美观及符合消防要求。

（1）年龄40周岁以上，大专以上文化程度，具备相关工程类资格证书。

（2）熟悉写楼字设备设施的维修保养，熟悉给排水系统维保及强弱电系统。

（3）熟悉相关物业法规，有5年以上相关工作经验。

（4）有较强的组织协调能力和沟通能力；

7.食堂厨师

负责菜肴制作，保证菜肴可口卫生。

人员配置原则上年龄55周岁以下，市分行本部厨师需具有健康证和厨师证或具有烹饪专业以上学历，其他食堂厨师需具有健康证并有2年以上食堂相关厨师工作经验，具有新菜品的开发能力。

吃苦耐劳，责任心强，卫生爱干净，遵守职业道德。

（1）严格遵守操作程序，杜绝安全事故。

（2）合理搭配，掌握火候，菜肴用料、配料恰当，味道适口。

（3）保持灶台干净卫生，烹调工作结束后，应及时将灶台、地面、炊具清洗干净。

未用完的荤食原料衣时放入冰箱内保鲜，防止变味、变质。

菜盆、盛器等必须清洗干净方可盛菜。

（4）烹调时注意个人卫生。

（5）加工菜肴必须做到无泥沙、无虫、无草、无黄叶烂叶和其他杂物。

食堂服务人员要求：

负责提供食堂安全卫生、礼貌热情的餐饮服务、卫生及相关服务。

（1）身体健康，符合从事餐饮行业健康要求，有一定专业技术水平或服务经验，热爱餐饮行业，稳定性强，为人和善，做事积极。

（2）仪表整洁，礼貌和蔼，有较强的责任心和良好的职业道德。

（3）身体健康，无影响工作的疾病和传染性疾病，需具有健康证。

8.驾驶人员