提前还款-YiqianLu陆奕骞PPT文件格式下载.ppt

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所有债务与收入比：

（本次贷款的月还款额+月物业管理费+其他债务月均偿付额）/月均收入,8,美国的情况,评判房贷申请人信用品质的标准：

信用历史，主要指标是FICO信用分数；

抵押品，主要指标是贷款价值比（loantovalue,LTV）还款能力，主要指标是月供占收入的比例,9,优质贷款对象为信用评分高的个人（信用分数在660分以上），月供占收入比例不高于40%及首付超过20%以上；

Alt-A贷款对象为信用评分较高但信用能力证明较弱的个人，如自雇以及无法提供收入证明的个人次级贷款对象为信用分数较差的个人，尤其是消费者信用评分（FICO）分数低于620、月供占收入比例较高或信用能力证明欠佳，及首付低于20%,10,11,次级贷款的特点,ARM（AdjustableRateMortgage）2/28，即前2年固定利率（一般很低），2年后开始每半年以市场利率为基础重置ARM按揭大大增加了参与按揭贷款的人数一般提前还款要付罚款有些罚款高达剩余按揭本金的80%次级贷款的违约风险高,12,13,按揭贷款利率一般要大于同期的国债收益率，这个利差反映：

无法通过担保消除的违约风险较低的流动性现金流分配的不确定性,14,CommercialMortgageLoan,Commercialmortgageloansareforincome-generatingproperties,includingMultifamilyproperties（apartmentbuildings）OfficebuildingIndustrialpropertiesShoppingcentersHotelHealthcarefacilities,15,按揭贷款的还款方式,固定利率、等额还款和全额分期偿还（fixedrate,levelpayment,fullyamortized）等本还款可调利率（adjustablerate）末笔大额还款（balloon）,16,固定利率、等额还款和全额分期偿还目前比较常用的按揭贷款还款方式每个月还款，且还款额都一样每个月还款中：

一部分为还本金，另一部分还利息前期的还款还的利息多，后期的还款还的本金多,17,Example：

假设当前贷款买一套住房，总价80万元，首付20万元，贷款60万元，期限为30年，利率为固定年利率6%，按月等额还款，则每月应向银行付3597.3元。

每个月所还利息和本金见下表。

18,19,等额本息还款的计算公式,假设MB（t）为第t个月未偿还本金额，b为每个月的还款额，则：

MB（t）=MB（t-1）*（1+r）b求得：

当MB（n）=0时，解得：

20,第t个月未偿还金额的计算公式：

第t个月的预定偿还本金额和利息额：

21,等本还款本金根据按揭期限等分除了还本金外，每个月还得还利息每个月的利息随着本金的减少而减少前期还款额大，后期小,22,上例子的等本还款,23,可调利率按揭贷款（adjustableratemortgage,ARM）前期利率优惠，后期再调整方便第一次购房的年轻人符合贷款条件后期的调整利率一般有上限6%5years,CMT+3%ARMwith,2/12caps,24,2、按揭支持证券,Mortgage-BackedSecurities,MBS指以按揭贷款（Mortgage）作为担保发行的债券发行主体可以是政府机构，也可以是非政府机构按揭贷款主要指住房按揭贷款,25,OverviewofMBSsector？

LargestSectoroftheU.S.DebtMarket:

Aggregatecurrentprincipalamountoutstandingmortgageloansisover$4.9trillionascomparedtoabout$3.3trillionofgovernmentsecuritiesand$4.4trillionofCorporatebonds.Mortgagebackedsecurities（MBS）areanintegralpartofanybroadportfolioexposuretotheU.S.Governmentsecurities.TheU.S.investmentgradecorporatedebtmarketislessthan1.5trillioninsize.,26,WhyinvestinMBS?

MBScanenhanceportfolioperformancesignificantlyMajormortgagesindiceshaveoutperformedcomparabledurationU.S.Treasuriesbyanaverageofmorethan140bpoverthepast10years.TheU.S.mortgagemarketconsistsofawidearrayofsecuritiestosuitmostinvestorneeds.Afullrangeofcreditqualities,durations,riskprofilesandyieldsexistinthismarket.,27,HighCreditQualityMostoftheMBSmarketisissuedbyU.S.GovernmentagencieswhichhaveanimpliedAAArating:

GNMAissuescarryfullfaithandcreditoftheU.S.Government,FannieMaeandFreddieMachavetheimplicitbackingoftheU.S.Government.Non-agencymortgagesecuritiesmostlyconsistofAAorbetterratedbonds.Lowerratedsecurities（downtosingle-B）arealsoavailable.,28,谁买MBS？

29,为什么要资产证券化,资产证券化把缺乏流动性、但具有未来现金收入流的各类账款等汇聚起来，通过结构性重组，将其转为可以在金融市场上出售和流通的证券,30,广义的资产证券化,实体资产证券化企业上市信贷资产证券化MBS、ABS证券资产证券化以MBS、ABS为基础发行的CDO,31,资产证券化的好处,发行人转移（分散）风险实现资产的流动性降低融资成本投资者获得较高的投资回报率实现期限匹配,32,资产证券化的坏处呢？

证券化透支未来财富创业板上市：

造福后的激励问题证券化的信用危机美国2007年次级债危机证券化后的发展危机美国绝大多数资产证券化中国10多年来的证券化,33,中国2009年底的上市公司总资产,中国2008年底规模以上工业企业总资产,还有多少实体资产可以证券化？

34,案例：

建元2005-1个人住房抵押贷款证券化信托,中国建设银行：

发起机构、贷款服务机构、安排人及联合簿记管理人中信信托投资有限责任公司发行人和受托机构,建设银行,中信信托,个人贷款打包,发行收入,35,资产池情况,2005年底建行拥有3000多亿的住房贷款建元资产30亿元：

上海市、江苏省和福建省三家一级分行的个人住房抵押贷款进入资产池的贷款均是经过严格挑选的优良贷款，风险较小,36,抵押贷款总体特征,37,抵押贷款剩余期限分布,38,借款人在贷款发放时的年龄分布,39,还款方式情况,40,承销团规模庞大，共有76个成员，其中包括工、农、中行在内的38家中资银行、31家证券公司、3家资产管理公司、2家保险公司、全国社会保障基金理事会和加拿大蒙特利尔银行有限公司广州分行投资机构全国银行间债券交易市场,中信信托,承销团,MBS,现金,投资机构,MBS,现金,41,交易结构图,42,发起机构：

发放抵押贷款的机构发放抵押贷款后，发起机构可以做：

持有抵押贷款，自行承担风险打包卖给愿意持有它的机构打包作为担保品发行MBS,43,

（2）贷款服务机构提供抵押贷款服务的机构，包括：

收取月偿付额，并转给贷款持有人偿付逾期通知偿付人偿付人违约时组织拍卖抵押品等,44,（3）受托结构或者发行人接受抵押贷款发起机构转让的打包抵押贷款，并进行资产证券化发行MBS的机构包括定价组织承销团等,45,MBS的类型,按揭转手证券（Mortgagepassthroughsecurity）按揭分级证券CMO,Collateralizedmortgageobligation按揭剥离证券（strippedMBS）,46,3、按揭转手证券MPS,按揭转手证券MPS由一些按揭贷款集中起来为担保所发行的证券美国MPS的类型：

政府全国抵押贷款协会（GovernmentNationalMortgageAssociation,GinnieMae）联邦住房贷款抵押公司（FederalHomeLoanCorporation,FreddieMac）联邦全国抵押贷款协会（FederalNationalMortgageAssociation,FannieMae）,47,例子：

假设有1000笔贷款，每笔贷款金额为10万元，总额为1亿把这1000笔贷款打包成1个资产池每个月每笔贷款都有现金流：

偿付的本金、利息和提前偿付金额发行10万份MBS，每份面值1000元，息票率为5,48,按揭转手证券的构造过程,贷款编号,贷款1贷款2贷款999贷款1000,月供现金,抵押贷款集合,支付债券本息,49,MPS持有人的现金流：

每个月贷款服务机构把从1000笔贷款人那里收到的现金交给MPS的资金托管机构资金托管机构扣除一定服务费后，平均分成10万份，派发给MPS持有人每份MPS持有人拿到的现金中，包括5/12的利息和偿还本金,问题：

5如何来的？

50,MPS的息票率和期限,MBS息票率passthroughrate：

WAC,weightedaveragecouponrate根据MPS中的所有按揭贷款加权平均期限WAM,weightedaveragematurity根据MPS中的所有按揭贷款加权平均,51,Example：

52,MPS的现金流特征,每笔贷款的本金和息票率都清楚，那么MPS持有人的现金流是否在每个月也非常确定？

提前还款：

影响MPS现金流的重要因素导致再投资风险如何刻画？

受哪些因素影响？

53,提前还款的刻画,

（1）条件提前还款率CPRConditionalprepaymentrate为年提前还款率单月衰减率，SMM，singlemonthlymortalityrate,54,每月提前还款本金的计算：

（未偿还余额本月计划偿还本金）SMM举例：

比如,CPR=6%,则SMM=1-（16%）1/12=0.514%月初未偿还余额：

3,034,311，计划偿还本金497,226则：

提前还款本金额为:

（3,034,311-497,226）*0.514%=13,041,55,

（2）PSA基准（publicsecuritiesassociation）以30年期按揭贷款为基础第一个月的提前偿付率为0.2%，且年条件提前偿付率（CPR）每月增长0.2%直到提前偿付率达到6%，并在以后保持6%的提前偿付率不变t=30时，CPR=6%,56,XPSA表示提前还款率为标准PSA的X%，比如50PSA，表示为50%的PSA50%PSA的含义前30个月，为0.2/2*月数从30个月开始，都为6/2=3,57,58,Example:

例子：

求150PSA的第6个月、20个月和35个月的CPR，SMM,59,提前偿付率对现金流的影响,举例：

4亿美元MBS过手证券转付利率7.5%WAC8.125%、WAM357个月问题：

考虑100PSA情况下的每月现金流情况,60,没有提前偿付情况下,61,如果考虑提前偿付，则除了正常的偿付额之外，另外还要考虑提前偿付的金额由于WAM只有357个月，PSA按照360个月算，所以第一个月的SMM按照第4个月算，以后类推第4个月的SMM为：

所以，第1个月的提前偿付额为：

（400,000,000267,535）*0.00067=267,470,62,第1个月末的总偿付本金：

267,535267,470=535,005剩余的未偿付本金为：

400,000,000535,005399,464,995那么，第2个月，怎么算？

63,假设100PSA的月度现金流,64,65,按揭贷款还款额MP（t）的计算：

支付的总利息I（t）的计算：

I（t）=MB（t）*8.125%/12计划本金偿付SP（t）的计算SP（t）=MP（t）I（t）提前还款额PR（t）的计算PR（t）=MB（t）SP（t）*SMM,66,本金偿还总额P（t）的计算P（t）=SP（t）+PR（t）净利息I（t）的计算：

I2（t）=MB（t）*7.5%/12现金流C（t）的计算C（t）=I2（t）+P（t）未清偿余额MB（t）的计算MB（t）=MB（t-1）P（t-1）,67,假设150PSA下,68,150PSA下,69,没有提前偿付情况下的现金流,70,100PSA下的现金流情况,71,150PSA下的现金流情况,72,300PSA下的现金流情况,73,4种情况下的本金余额比较,74,影响提前还款率的因素,现行按揭贷款利率抵押贷款的特点季节性因素当前经济运行状况,75,现行按揭贷款利率,现行利率与贷款人利率差利率降低，提前还款到达路径影响住房承受能力和住房换手率较低利率时，可能会加快住房换手率,76,抵押贷款的特点贷款利率贷款的担保情况贷款存续时间贷款还款方式贷款地理分布,77,季节性因素春季、秋季购房活动不同国外房产：

春夏季多，秋冬少中国房产：

金秋十月经济运行状况宏观经济形势政策调控,78,提前偿付风险,提前偿付导致了再投资风险更重要的是，MPS下，提前偿付率是不确定的不确定的提前偿付率的风险：

现金流不确定影响提前偿付率的因素都会影响未来现金流每一个因素都是一个风险比如，利率风险？

79,MPS平均寿命期（回收期）,指收回本金（包括计划偿还本金和提前偿还本金）的平均加权时间。

80,利率下降：

再投资风险提前偿付速度增加MPS的未偿本金余额结构发生变化，整个偿付加速带来的是MPS平均期限的缩短很多时候，如果未偿本金余额很少，会提前赎回，以减少服务费的损失称为“收缩风险”contractionrisk,81,利率上升提前偿付速度减慢MPS平均期限延长称为延展风险extensionrisk,82,对于所有的MPS持有人来说，其面临的风险都是同样的但是，不同投资者对收缩风险和延展风险的关注程度不同保险公司（特别是卖短期GIC合同的）可能更担心延展风险养老基金则更担心收缩风险怎么办？

83,4、CMO,把MPS的延展风险和收缩风险分离，形成不同的Tranch满足了不同投资者的需要类型：

顺序偿还型Sequential-pay累息债券型accrualbond浮动利率型floatingrate按计划分期偿还型PlannedAmortizationClass,PAC,84,

（1）顺序偿还型CMO,假设有一个四个系列顺序偿还结构MBS,85,165PSA假设下的月度现金流,86,前6个月的C和D系列,87,第79-84个月,88,第176-181月度,89,在不同PSA下的四个系列平均回收期（年）,问题：

这种顺序偿还型CMO的特点或者好处？

90,顺序偿还型CMO的特点：

不同的CMO有不同的寿命周期，满足不同投资者的偏好A、B系列规避了延展风险C、D系列规避了收缩风险,91,例子：

建元MBS的级别结构,优先级：

A、B、C三级法定最终到期日：

2037年11月26日发行金额评级A级2,669,764,500元AAAB级203,626,100元AC级52,791,900元BBB次级：

受托机构将于发行日向发起机构定向发行人民币90,500,638元、法定最终到期日为2037年11月26日的次级资产支持证券,92,优先级票面利率情况,票面利率最高票面利率A级B1_M+1.10%WAC-119BPB级B1_M+1.70%WAC-60BPC级B1_M+2.80%WAC-30BP其中：

B1_M为7天回购加权利率WAC为资产池加权平均贷款利率,93,正常情况下的现金流分配,94,违约事件发生后的现金流分配,95,违约事件的定义,发行公告书上定义了7个事件：

（a）“受托机构”未能在“支付日”后10个“工作日”内（或在“有控制权的资产支持证券持有人大会”允许的宽限期内）对当时应偿付但尚未清偿的最优先级别的“资产支持证券”付息的，但只要存在尚未清偿的级别最高的“优先级资产支持证券”，由于“信托”没有足够资金而未能支付其他低级别“优先级资产支持证券”利息和“次级资产支持证券”收益不应构成“违约事件”；

96,（b）“受托机构”未能在“法定最终到期日”后10个“工作日”内（或在“有控制权的资产支持证券持有人大会”允许的宽限期内）对当时应偿付但尚未清偿的“资产支持证券”还本的；

（c）在向“资产支持证券持有人”支付了全部应付款项之前，“信托”终止，或“受托机构”根据“信托合同”或应适用的“法律”的要求终止“信托”，或启动“信托”终止程序；

97,

（2）累息债券型CMO,98,165PSA下累息CMO的月度现金流,99,100,与前面顺序型的现金流相比,A的月度还款本金增加第一个月还款本金为1,166,173，但在顺序型中仅为709,923其他月份类似A的还本期数减少了，到期期限缩短累息型为64个月，顺序型则为81个月B也类型，加快还款速度,101,平均回收期比较,在165PSA下顺序型与累息型比较,102,累息型CMO的支付过程,利息支付过程：

根据期初本金未清偿数量向A、B、C系列支付票面利息。

Z系列的利息支付给其他优先系列以减少优先系列的本金余额。

本金支付过程：

偿还的本金首先支付给A系列，A还清后再给B，B还清后支付给C，C还清后支付给Z,103,累息型CMO的特点：

比顺序偿还型CMO产生更短的系列和更长的系列累息型系列避免了再投资风险,104,（3）浮动利率型CMO,105,利息支付过程：

根据期初本金未清偿数量向A、B、FL、IFL系列支付票面利息。

FL的最高利率为10%,IFL的最低利率为0%。

106,本金支付过程：

偿还的本金首先支付给A系列，A还清后再给B在B系列偿清后,本金支付给FL和IFL向FL和IFL系列偿付本金应该根据下面的规则：

75%支付给FL系列,25%支付给IFL系列。

在FL和IFL系列彻底偿清后,偿还的本金支付给Z系列直到该系列的初始本金加上累积的利息彻底偿清。

107,（4）PAC型CMO,前面各个类型CMO的问题平均寿命周期的波动性仍然很大面临比较大的提前还款风险每个月的本金偿还额与提前还款率有关，而不确定如何抵御提前偿付的风险，以规避再投资风险和加权平均期限的波动性？

108,PAC型CMO一个系列分成两部分，一部分为按计划偿付本金（PAC），另一部分称为“支持池”（supporttranch）PAC池的本金偿还部分一般按固定计划支付，而多余的部分由支持池吸纳PAC池基本上不存在本金支付的波动性，期限比较稳定,109,PAC池的本金偿付计划该计划假设提前偿付率在一个区间内，比如90PSA300PSA每个月的PAC池按照两个偿付率的低的支付额支付如果当月实际获得的支付额大于PAC池计划支付额，则多余的部分给予支持池偿还本金如果当月实际获得的支付额小于PAC池计划支付额，则先支付PAC池,110,4亿美元MBS证券，转付利率7.5%，WAC8.125%、WAM357个月假设提前还款率在90PSA和300PSA之间PAC偿还本金额为介于90PSA和300PSA之间的最小值,111,PAC池的本金偿付计划,112,113,114,115,PAC和支持债券在各种PSA假设下的平均寿命期单位：

年,116,本息支付规则：

利息的支付根据期初本金未偿清数量向各系列支付票面利息。

本金偿还额的分配根据p系列的本金偿还计划向其支付本金还款P系列对当前以及未来的本金还款有优先权，以履行其还款计划。

超过履行p系列还款计划所必需的数量以外的任何月度本金都支付给s系列在s系列彻底偿清后，不管还款计划如何，所有的本金还款都将支付给p系列。

117,PAC中的提前偿付率区间的作用,只要实际提前偿付率在这个区间内，PAC池的期限就是固定的，从而保护了提前偿付风险。

即使实际提前偿付率超过了这个区间，它在一定程度上也可以减少提前偿付风险保护力度取决于两个因素：

一是假设的提前偿付率区间与实际提前偿付率情况；

二是PAC池与支持池之间的本金偿还额度,118,嵌入在CMO中的PAC结构,实际上，所有CMO类型都可以嵌入PAC结构比如：

119,支持池也可以设计成按计划支付,PACII型CMO其中的支持池也设计成按照计划支付本金支持池先支持PAC池剩下的本金偿还再按照本金偿付计划支付如果支持池的支持池提前付清，则支持池的PAC作为支持池,120,（5）剥离按揭支持证券,把本金和利息分离IO型interestonlyclassPO型principalonlyclass,121,剥离的类型把MBS全部剥离，分成一个IO和1个PO有时候，只是为了降低息票率而进行部分剥离，比如：

如果构造了一个息票率为7.5的PAC，但投资者只需要7.0的PAC，那怎么办？

122,IO型与本金的变化密切相关如果本金型提前结束，那么IO型也就结束提前偿付率越大，对IO型来说越不好PO和IO受利率的影响存在差异问题：

利率如何影响两者的价值？

123,一般情况下，两者对利率的敏感性刚好相反利率上升时，提前偿付率下降，PO型价格下降，IO型价格上升利率下降时，提前偿付率上升，PO型价格上升，IO型价格下降,124,3、资产支持证券,Assetbackedsecurity,ABS指以非住房按揭贷款为基础资产发行的债券只要是具有可预期的稳定的未来现金流都可以证券化我国目前ABS的规模为600亿元左右,125,我国目前发行ABS的基础资产,银行的（企业）贷款：

05开元、06信元、08信元（信达资产管理公司发行）、06东元（东方资产管理公司）、07浦元高速公路收费收益权：

莞深高速公路收费收益权专项资产管理计划水电资产收益权：

华能澜沧江水电