物业管理招标文件简.docx

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物业管理招标文件简

莲花休闲广场小区

前期物业管理

招标编号：

招

标

文

件

xxxxx房地产开发有限公司

2016年11月

“莲花休闲广场小区”概况及招标情况说明

第一章总则

“莲花休闲广场小区”为商业，住宅项目，由苏州嘉慈房地产开发有限公司开发，座落于太仓市新区浏太路北侧，江申泾西侧。

本项目建设用地22933.1平方米，建筑总面积47918.91平方米，包括地上面积36949.45平方米、地下面积10969.46平方米。

项目主体为1幢多层、2幢小高层住宅。

商业4幢。

项目住宅户数为144户。

项目预计交付时间为2017.12.31（注：

同期开发）。

本公司根据《物业管理条例》、建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》及《太仓市物业管理招标工作实施办法》的文件要求，决定采用邀请招标方式选聘前期物业管理公司。

一、“莲花休闲广场小区”规划建设基本情况（注：

同期开发。

）

（一）总占地面积：

22933.1m2。

（二）总建筑面积：

47918.91m2。

地上建筑总面积36949.45m2。

其中多层住宅建筑面积3725.84m2、小高层/高层建筑面积11043.46m2、商铺建筑面积22180.15m2，物业经营用房和管理用房建筑面积257.39m2。

地下建筑总面积10969.46m2。

其中车库及其它6969.91m2（包括人防建筑面积3999.55m2）。

（四）车位情况：

车位数302个。

其中地上车位36个，地下车位266个。

（五）公共设施及公用设备：

1、绿地率：

40.03%

2、容积率：

1.6

3、建筑密度：

32.2%

4、总配体量：

住宅总户数144户

5、建筑层数：

1幢6层，1幢8层；1幢10层

2幢3层；1幢4层；1幢7层；

6、主要设施及设备情况：

（1）生活给水系统

是否市政直供水一～三层为市政直供水，四层以上为无负压增压供水，是否有水泵房有，是否分高、中、低区否有3台变频泵，功率分别是每台5.5KW；

生活水箱数量无，容量无。

（2）生活排水、排污系统、雨水系统

生活污水与雨水是否分流分流；室内粪便污水与洗浴废水是否分流否；住宅厨房排水设置情况有，排水泵有28个功率2.2KW。

是否有化粪池有，共5只。

（3）管材

生活给水管：

管径见图,材质DN<70采用衬塑钢管，其它采用衬塑给水铸铁管,管道、管件及阀门的工作压力为0.47MPa。

生活污废水及雨水管：

管径见图,材质PVC-U,室外：

HDPE双壁缠绕排水管,管道、管件及阀门的工作压力为0.3MPa。

（4）供配电系统

电源等级：

电梯、应急照明，汽车库中的消防泵、喷淋泵、排烟风机、应急照明以及小区通讯机房，消防控制室等用电为二级负荷；其余设备用电为三级负荷。

配电房是专变还是公变公变，拟设10kV开关站1座，10kV电业变电站1座。

（注：

开关站与变电站合用）

（5）照明系统

路灯是由物业（市政路灯管理所/物业公司）管理维护;

路灯75只，功率6KW；地下车库灯350只，功率5.5kw；楼道灯是声控（声控/光控/开关），共120只，功率2KW。

（6）防雷接地系统

（7）消防电气

火灾自动报警系统：

在商业A与D楼及地库内位置设火灾自动报警系统；采用集中式报警系统。

消防控制室设于地库位置。

灭火联动控制系统：

（8）弱电系统

电话通信：

住宅商业电话按1门/户考虑，小区系统容量按144门考虑；小区数据网可与INTERNET网等信息网联网。

通过电信总机房内的网络管理设备。

保安监控系统：

是否与消控室在同一位置否，保安监控室设在商业D楼物业。

是否有家庭安全防范报警系统无，功率无；是否有背景音乐广播系统有，功率5KW。

（9）电梯：

18台，功率72KW。

（10）主入口1个，次入口0个，是否全部设置可关闭的大门是，是否必须全部24小时打开是。

（11）水景系统：

水景的数量无，容量无，功率无。

二、“莲花休闲小区”的物业配套设施设备保修期限

物业保修期限：

根据国务院第279号令《建设工程质量管理条例》的规定执行。

1、电梯：

12个月

2、主体主建：

24个月

3、主体水电：

24个月

4、供水系统：

12个月

5、监控系统：

12个月

6、消防系统：

12个月

7、绿化：

12个月

8、配套市政：

12个月

保修期时间计算：

自设备安装完毕经甲方工程部、监理单位、施工单位根据国家相关规定，对所安装设备进行外观、调试、运行等方面的检测，在取得甲方工程部、监理单位、施工单位和物业管理企业四方认同签章之日起即为保修期的起始日期。

三、物业管理内容

（一）房屋和公共配套设施的管理和维修养护；

（二）公共场所的监控系统及消防设备的管理和维修养护；

（三）服务设施、文化娱乐、体育活动场所等公用设备设施的管理和维护保养；

（四）清洁卫生；

（五）公共绿化的维护和管理；

（六）各种车辆（包括机动和非机动）的管理；

（七）协助公安部门进行治安防范工作，对物业管理区域内违反有关治安、环保物业装修和使用法律、法规规定的行为，应当制止并及时报告；

（八）对装修活动进行监督的管理；

（九）商业网点的管理；

（十）社区文化活动；

（十一）档案资料管理；

（十二）法律政策及合同规定的其它事项。

四、物业管理资金来源和物业管理用房

（一）物业管理维修基金将按足额上缴太仓市住房和城市建设局；

（二）物业管理用房及物业经营用房：

招标单位与中标企业签订前期物业管理服务合同，并待楼盘验收合格后1个月内，建设单位按照物业建设工程许可证载明的地上总建筑面积7‰的比例配置物管用房（其中3‰的物业管理办公和活动用房及4‰的物业商业用房）移交给中标单位。

（三）多层物业管理费暂定每平方米1.45元/月，小高层、高层物业管理费暂定每平方米1.45元/月，商铺每平方米15元/月，地下车位使用管理费50元/个·月，车库使用管理费200元/个·月，上述收费标准可上下浮动20％。

地面停车费用按照《太仓市住宅小区机动车停放服务收费管理办法》收取。

小区业主大会成立后，现定的暂定收费标准转为基准收费标准，并由业主大会与物业公司对收费标准进行重新协商制定。

已竣工交付但尚未出售物业，由开发建设单位按照物业管理费100％的标准交纳。

物业买受人未入住使用的空置物业由物业管理公司管理，业主按照物业管理费100%的标准交纳。

电梯、增压水泵、小区水系等高能耗设备运行所需能耗费用按实用摊。

（四）其它有偿服务项目：

受物业产权人、使用人委托而提供的代办性服务、特约性服务，需要收费的，由物业管理公司按有关规定并与委托人协商确定。

五、管理投标企业资质条件

具有行政主管部门颁发的物业管理三级资质的专业物业管理公司。

六、奖惩措施

（一）“莲花休闲广场小区”的物业管理服务标准按《江苏省住宅物业管理服务标准》及前期物业服务合同（招标单位与中标单位签订）执行，中标单位投标书中有关指标和内容超出上述标准或另有规定的，以投标书为准；

（二）在未成立业主委员会前，中标单位未按《江苏省住宅物业管理服务标准》及前期物业服务合同执行，或由于物业服务企业未按《江苏省住宅物业管理服务标准》进行服务，经考核该项目管理处扣分至0分的，或因管理不善造成严重后果，发生重大事项的（具体情况视公安机关或其它政府职能部门最终裁定），招标单位有权对中标单位终止委托合同，由中标单位承担违约和赔偿责任，并由招标单位重新组织招投标选聘物业企业；

七、有关说明

（一）中标单位应根据国家、省、市的有关法律、法规和规章及与开发建设单位（苏州嘉慈房地产开发有限公司）签订的前期物业管理服务合同对“莲花休闲广场小区”实行统一管理、综合服务；

（二）制作标书时，统一按2017年12月31日为物业管理公司交付时间，若开发商要求物业管理公司提前进驻将支付相应费用（可以在此招标文件内注明）；

（三）中标企业应在正式交付前6月进驻，开发建设单位按酬金制标准支付前期进驻费用。

（本项目前期物业委托合同中服务费以酬金制订定）

（四）招标单位经过综合验收合格后，按规定移交给中标单位管理，前期物业管理服务合同至业主大会成立，并与新选聘的物业管理企业签订物业管理服务合同生效之日止。

业主大会将依照《物业管理条例》选举产生。

业主大会成立后视中标单位工作服务业绩状况决定续聘或改聘；

（五）除由开发建设单位投资配套的设施外，在投标书中提出的需要增设的其余设施，被视为物业开办费用，须由开发建设单位在承诺期限内予以实施；

（六）违反招标文件规定及在投标过程中违法违纪，或以其它方式采取不正当竞争手段的，一经查实，按规定给予处罚，取消本次投标资格，已经中标的终止前期物业管理服务合同，一切后果由责任者自负。

第二章投标须知

一、投标依据

（一）国家及省市有关“物业管理”的政策法规；

（二）政府有关部门批准的“莲花休闲广场小区”小区规划方案。

二、投标要求

投标单位应认真审阅招标中所有的内容、合同条件、规定格式、规划建设基本情况和图纸，以及投标依据，认真研究，实实在在做好投标书。

三、招标文件解释及答疑

（一）为便于投标单位获取认为有必要的信息和提出问题并得到解决，投标单位将被邀请参加现场答疑会，并对小区现场和周围环境进行勘察，以获取编制投标文件和签署合同所需的资料。

现场答疑会及勘察现场的时间另定。

（二）投标单位在收到招标文件后，若有意见需要澄清，应于收到招标文件后五天内以书面形式向招标单位提出，招标单位通过投标答疑会予以解答，会议结束后，由招标单位整理会议纪要和解答内容，作为招标文件补充报市物业管理招标办核准同意后，以书面形式发送到所有获得招标文件的单位。

（三）不论招标单位向投标单位发送任何资料文件，还是向投标单位提出的问题给予回复，均以书面形式为准，任何口头答复或承诺一律无效。

第三章投标文件的编制

一、投标文件的语言

投标文件及投标单位之间与投标有关的来往通知、函件和文件均应使用简体中文；用文字表示的数额与数字表示的金额不一致的，以文字表示的金额为准。

二、投标文件的组成

（一）投标函；

（二）法定代表人授权委托书；

（三）综合说明书（企业概况、管理经验、成果和企业发展方向等）；

（四）接管“莲花休闲广场小区”的主要物业管理人员名单、简介及职称、职务、专业资格资质证书复印件；

（五）管理方案及内容：

1、符合国家及省、市有关“物业管理”政策法规的小区管理整体设想及策划；

2、采取的管理方式、工作计划和物资装备；

3、根据“莲花休闲广场小区”实际情况，组织有效的管理机构，制定行之有效的管理规章制度以及管理人员的配备、培训、管理；

4、根据“莲花休闲广场小区”实际情况，制定物业管理的具体措施，发挥高科技在管理中的作用，智能化系统的日常运行及维护方案，主要包括：

房屋管理、共享设备设施管理、绿化管理、环境卫生管理、治安管理、入住管理、业户服务、档案管理等）；

5、注重社区文化建设，弘扬社会主义精神文明和道德风尚，提出社区文化活动计划及制度建设；

6、以“莲花休闲广场小区”为依托，列便民服务项目，进行经费收支，制定增收节支措施，注重经济效益的社会效益，体现以业养业的发展后劲；

三、投标报价

1、投标文件中，全部投标内容的报价，必须用人民币报价。

2、投标报价应包含下列内容：

A.报价为综合报价，包含履行合同所有相关服务的费用

B.报价均包含所有的税费和利润

四、投标文件的份数和书写

（一）投标文件应用不能擦去的墨水打印或书写，须统一使用A4纸，并装订成册，各投标单位应提供5份完整的投标文件。

（二）投标文件由投标单位法定代表人或其委托代理人用不能擦去的墨水亲自署名并加盖法人单位公章和法定代表人或其委托代理人的印章。

（三）全套投标文件应无涂改和行间插字，除非这些删改是根据招标单位的批示进行的，或者是招标单位造成必须修改的错误。

修改处由投标文件签字人签字证明加盖印章；在招标文件要求提交投标文件的截止时间送达的补充或者修改的内容无效。

（四）投标文件叙述应简洁明了。

第四章投标文件的密封和递交

一、投标文件的密封

（一）投标单位应将投标文件装订成册，正本和全部副本分别装入文件袋，文件袋的接缝处用薄纸张粘封，并在封条与文件袋的接缝处加盖法定代表人印章及法人单位公章。

（二）投标文件封面应写明招标单位及投标单位名称、地址和邮编，加盖法人单位公章及法定代表人印章。

（三）投标文件没有按规定密封的，将拒绝接受并原封退回投标单位。

二、投标截止期

投标单位应于2016年11月30日17时前将投标文件密封送达

三、投标中标后程序

投标企业未中标的，由招标单位在十天内发出中标通知书。

四、投标文件处理

中标单位的投标文件将成为前期物业管理服务合同的有效组成部分。

未中标单位的投标文件予以退回，但不予支付标书制作所需的相关费用。

第五章评标、决标

一、评标组织

由招标单位代表在评委库中随机抽取有关专家和开发建设单位代表组成评标小组，负责评标。

二、评标原则

本着公平竞争，优胜劣汰的原则，由评委对投标单位的标书、企业综合情况和答辩情况进行论证，并实行计分制，获得最高分的物业管理公司作为中标单位。

三、评标程序

（一）于2016年11月日时在太仓市监督下进行开标，在保证不泄露的情况下，评标小组对各投标单位的标书进行审核论证。

根据标书分高低确定入围企业参加答辩；

（二）招标单位于2016年11月日分举行答辩会，每个投标单位限1人参加，投标单位法定代表人或其委托代理人必须参加。

法定代表人或其委托代理人因故不能参加的，应书面委托代理人参加。

投标单位及招标单位未能准时参加或未参加答辩会的，将视做放弃此次招投标资格。

（三）答辩会地点设于莲花休闲广场小区项目工务部会议室（地址太仓市新区浏太路北侧,江申泾西侧）,在太仓市主持下，以抽签方式确定答辩顺序，评标小组对参加投标单位就标书及“莲花休闲广场小区的管理事项进行提问。

（四）根据物业企业投标书评审（70%），现场答辩（30%）二项评审内容的平均分累计和附加分组成（评审参照附件标准）。

总分得分最高者为中标企业。

四、评标内容的保密

（一）在宣布中标以前，有关招标的资料不得向投标单位或与过程无关的其它人泄密。

（二）在投标文件的审查、澄清、评价和比较以及授予合同的过程中，投标单位和评标小组其它成员施加影响的任何行为，都将导致取消投标资格。

第六章合同签订

一、中标单位应在接到投标单位发出中标通知书三十天内与招标单位签订前期物业管理服务合同；招标单位和中标单位不得再行订立背离合同实质性内容的其它协议。

若中标单位借故拖延或拒签合同，招标单位报太仓市建设局同意后有权取消其中标资格，并重新组织招标，另选中标单位。

招标单位未经市物业招标办许可无故拖延给中标人造成损失的，招标人应给予赔偿，并由市物业管理招标办有关规定予以查处。

二、中标通知书将成为前期物业管理服务合同的组成部分。

三、前期物业管理服务合同以《前期物业服务合同》文本为准。

投标文件中的指标要求及中标单位的标书和答辩过程中承诺将成为合同内容。

（附件）

投标文件评审标准

内容评审（高分值）

内容评审（低分值）

备注

1.本招标文件第一章三项列举完整性

30~21分

20~10分

2.本招标文件第三章二（五）项方案

30~21分

20~10分

注明派驻人员预估人数即可

3.投标企业地缘性及配合度

10~6分

5~1分

公司成立五年以上之苏州范围内

小计

70~58分

55~21分

现场答辩

30~21分

20~5分

未到场者以可电话联系者计5分

小计

30~21分

20~5分

总分合计

100~79分

75~26分