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（6）院内道路、停车场、绿地、沟、渠、池、井的保洁与清理。

（7）所有废弃物和垃圾的收集，并按要求分类放置、运走。

（8）保证各楼层的开水供应。

（9）早班前各项全面保洁应完成，而后实施定时保洁项目；

全年节假日安排保洁保障。

（10）各类保洁用品（洗手液、肥皂、卷纸、擦手纸等）由物业公司免费提供。

（二）安保秩序维护人员（参考人数：

12人）

负责办公、办税区域以及院落内的安全，维护良好的工作秩序。

（1）实施封闭式管理和24小时治安保卫制度，加强对大楼内外环境、人员、设备设施的监视监控，做好监视监控值班记录。

（2）对各楼层、地下室、关键部位及院落周边定时巡查，并做好巡查记录。

（3）负责门卫来访接待，登记各部门和工作人员的报刊、邮件和信函的收发及勤杂事项，对外来人员、物资出入实施严格的登记验证制度，有完善的交接班制度和交接班记录。

（4）负责停车场的管理，掌握外来车辆停放情况，建立机动车通行证制度，引导车辆按标明车位停放，做好维持交通和车辆停放秩序的管理；

做好私家车及公车的停放管理。

（5）对管辖区域内发生的治安警情、火警及争吵斗殴等突发事件果断处理，及时报警和报告，并与相关部门配合处理突发事件，必要时与公安部门联系。

（6）认真做好保安值班室的值班管理工作，保持值班室的清洁。

（7）实行24小时消防监控值班，做好值班记录。

（8）定期检查消防器材，对需要更新的要及时提交书面报告。

（9）定期检查安全出口、疏散通道的应急照明是否完好，发现问题及时报告。

（10）协助做好各类设备、设施的使用管理，维护工作秩序。

（11）其它临时性工作任务。

（三）配电及工程维修人员（参考人数：

2人）

负责高低压配电的值班；

负责办公、办税区域以及院落内各类设施、设备的正常使用、运行、监护，协调维保工作，负责零星修理。

（1）各类设施、设备包含但不限于：

建筑设施、中央空调系统、电梯、门禁、消防、监控、会议室设备、供电、照明、电器、供水、排水及水泵、阀等。

（2）负责各类设施、设备的巡查与值守，每个工作日对相关设备巡视一遍。

配电房、消防24小时值班，并承担工程设备报修热线的接听、记录、汇总，确保维修的快速及时。

保证供电系统正常运行，并协助做好与供电部门的业务协调，做好巡查、值班记录；

负责中央空调的值班和使用管理。

（3）负责各类设施、设备的日常维护保养工作的具体实施（已在维保范围内的除外），按照维保要求按时维护保养设备设施（包括加油、测试、疏通、清洗、更换易耗件等）。

（4）配合各维保单位对相关设备进行定期保养与维护、检测与年检等工作，督促专业维保单位按时、保质保量地开展维保工作。

（5）各类设施、设备出现故障时，能够随喊随到，及时报修，对一般性故障在紧急情况下能应急调整、修复；

遇工程维修负责随工监理。

（6）协助招标人做好节能节水工作。

（7）负责健身房及器械的管理、检修工作。

（8）其它临时性任务。

注：

电工应具有以下证书：

（1）电工操作证；

（2）电工等级证；

（3）电工进网许可证。

（四）综合管理、客服接待（参考人数：

1人）

1、工作职责：

物业负责人必须持有物业经理上岗证或物业管理师资格证书，全面负责大楼的物业服务管理工作。

负责物业管理档案资料的建立，考核物业工作人员的绩效，负责与招标人的沟通和协调工作。

人员配置要求年富力强、有较强的管理能力和经验，善于管理、善于沟通。

2、负责会议的会务保障工作。

（1）负责会议室的日常管理。

会前，根据会议要求和参会人数布置会场，按需要将指示牌、会标、签到表、座椅、席卡、笔、纸、资料等放置到位，提前将会议室灯、门、空调、开水、话筒、音响等设备准备就绪，保证会场卫生、安全；

开会时，会场内必须有服务人员，提供必要的会议服务（如迎宾、到水）；

会后，做好清理保洁，关闭会议室。

（2）其他相关勤务工作。

本项目服务人员参考总数不少于23人。

四、物业管理具体目标

1、各项物品、环境以及服务体现绿色环保与节能要求；

各项规范、管理标准、考核、制度、环境卫生标准符合马鞍山市城市管理标准化各项相关标准和要求。

2、工程零修、急修及时率100%，零修工程合格率100%。

3、各类设施、设备完好、整洁、无污损，完好率、合格率均达到98%以上，垃圾日产日清，垃圾收集及时率100%。

4、有效投诉办结率99%以上。

5、供水符合卫生标准、无二次污染及隐患。

6、无乱停乱放各种车辆现象。

7、服务及时、到位，以人为本，凸显人性化服务，服务满意率达99%以上。

8、项目经理管理经验丰富，队伍有凝聚力，责任心强。

9、安全保障稳妥、及时、有力，无重大事故发生。

五、物业从业人员要求

所有人员必须遵守国家的法律、法规及招标人的各项规章制度，未经许可不得进入保密区工作。

具有良好素养和上岗资质，政治清白，无不良记录及嗜好，爱岗敬业、工作勤快，礼貌待人、和蔼处事，相貌端正、着装统一，身材适中、身体健康（无传染性疾病）。

其中：

1、保洁人员年龄不超过55岁，初中以上文化。

2、保安人员（须男性）年龄不超过55岁，高中以上文化，身体健康，有责任心，要有处理突发事件的经验；

保持良好上岗仪态，做到文明礼貌值勤，能够较快熟悉人员及办公环境。

消防值班人员须持证上岗，值班人员上岗时必须遵守“五不”，即不喝酒、不抽烟、不擅离工作岗位，不迟到早退，不做与工作无关的事。

3、客服人员（须女性）年龄不超过35岁，高中以上文化，面貌端庄，身高1.6米以上，经专业培训，有一定工作经验，能够较快熟悉人员及办公环境。

若甲方无异议，合同聘期应在一年以上。

4、工程人员：

年龄不超过55岁，高中以上文化，具有5年以上专业工作经验，需要专业证书的岗位必须持证上岗（如配电、电工、电梯、空调等），能够较快熟悉本项目中各类设备的基本性能、技术状况以及维保单位。

说明：

中央空调系统、柜式空调、消防设备系统、监控系统、会议音响设备系统、电梯系统、室内花卉养护、院内绿化的维护养护费用另由招标人外包，不含在本次招标中。

六、商务要求

1、进场时间：

中标人应在合同签订之日起10日内完成进场工作。

2、服务期限：

合同签订之日起不超过3年。

合同一年一签：

一个服务周期结束后，招标人对中标人服务满意，在合同内容不变情况下，可以继续与其签订下一个服务周期的物业服务合同，招标人也可以根据实际情况拒绝与中标人签订下一个服务周期的物业服务合同，重新招标。

2.1.本次采购预算为一年的预计费用，后期年度服务费用按照此次中标价格执行。

3、招标人免费提供物业管理办公用房1间和若干间工作人员休息室和仓库，产权归招标人所有。

4、付款方式：

合同款实行月结制，在投标人切实履行了当月的全部合同义务后，中标人将正规的发票原件、合同复印件、缴税凭证复印件、当月聘用人员工资发放表复印件、当月社会保险费的缴款凭证复印件、当月工作小结等交于招标人，经招标人审核同意后于30日内支付该月的合同款。

5、服务地点：

马鞍山市地方税务局花雨路3号、5号等。

包2：

马鞍山市质量技术监督局物业服务

一、基本情况概述

马鞍山市质监局国家钢铁及制品质量监督检验中心大楼位于湖东南路4099号，总占地面积25146平方米,总建筑面积16896平方米,由1栋14层主楼及地下室、1栋3层裙楼、1栋3层辅楼、绿地、道路、停车位、篮球场、健身场等公共区域组成。

是一栋集办公、会议、检验检测、健身、信息系统等多功能于一体的办公场所。

现有局机关及直属机构质检所、计量所、纤维所、特检中心、稽查支队、技术服务所在其办公。

（一）主楼1-14层为办公区域和检验区域，建筑面积1.097万平方米。

其中配有开水间、公共盥洗间（男女卫生间），会议室、接待室、培训室等。

（二）主楼负一层（面积826平方米）为生活水箱、消防水池、配电房、水泵房等公共区域。

（三）裙楼共3层为检验区域，建筑面积0.2907万平方米，配有业务大厅、公共盥洗间（男女卫生间）等公共区域。

二楼业务大厅面积311平方米。

（四）辅楼共3层为检验区域及职工食堂。

二、办公大楼相关设施、设备情况

1、会议室、阅览室、培训室、接待室

主楼有大型会议室1个（391m2），中型会议室2个（93.6m2）、中型会议室6个（46.6m2）、小型会议室2个（22.2m2）、中型阅览室2个（46.6m2）、小型阅览室3个（22.2m2）、培训室1个（93.6m2）、接待室2个（22.2m2）、接待室3（46.6m2）。

2、变配电系统

主楼负一层配置1间1500KWA配电房及相关设备。

弱电系统主要包括电话、网络、监控、门禁等。

3、空调系统

办公楼主楼及裙楼配置日立中央空调系统。

4、电梯系统

办公楼主楼配置由蒂森克虏伯公司生产的电梯2部。

5、给排水管理系统

主楼负一层配置水泵房。

给排水管理系统由变频供水设备、生活水箱、消防水箱、集水坑、排水泵、喷淋泵、消防泵等给排水设施组成。

6、消防系统

办公楼每个楼层都设有自动喷淋及消防栓灭火装置。

配电房、计算机机房采用专门的灭火系统。

消防报警系统通过消防联动系统对相关设备（如消防水泵、喷淋水泵、消防栓、排烟、电梯迫降、自动灭火装置等）实行控制。

7、楼宇智能化设备和安防监控中心

包括摄像机、录像设备、显示设备、门禁系统设备、有线电视、监控设施等。

三、物业服务范围及内容

（一）环境卫生及日常保洁工作

1、服务范围：

（1）负责主楼、裙楼及辅楼内外的所有门厅、走道、楼梯、卫生间、开水间、业务大厅、会议室、培训室、接待室、阅览室、健身房、地下室、内墙、玻璃护栏、电梯厅、电梯轿厢、屋面等公共部位的卫生保洁。

（2）负责院内道路、台阶、停车位、车棚、绿化带、篮球场、健身场、雨水井、污水井、化粪池、东门、北门及围墙属于本局“门前三包”范围的卫生保洁和清掏。

（3）负责市局副处级以上领导办公室、所长办公室室内卫生保洁；

2、主要服务内容：

（1）建立环境卫生保洁管理制度；

（2）按照标准化清洁，实行全天保洁与巡查相结合，由专人负责检查和监督，确保服务区域整洁。

（3）对违反清洁管理规定的行为进行劝阻。

（4）负责各大楼的大门、大厅、楼（梯）道、会议室、培训室、接待室、厕所、开水间及各活动室等公共区域的电源、门窗检查、开、关工作。

（5）每年夏季免费提供一次外墙（含玻璃窗）清洗业务。

（6）完成招标人交办的其他工作任务。

3、保洁要求：

（1）各建筑物公共部位卫生，每日定时清、扫、抹2次以上，保持无杂物、无积灰、无痰（霉）迹、无“四害”，窗明几净，落水畅通，天花板、墙角、灯具目视无积尘、蜘蛛网，做到随时巡保。

建筑物内窗玻璃每月至少擦净1次，灰尘及时擦净。

（2）各会议室、接待室、培训室、阅览室、业务大厅、健身房以及局（所）领导办公室每日清扫，全面清拖、抹、擦，保持无杂物、无积尘、窗明几净；

清洗、消毒各会议室、接待室、局（所）领导办公室的茶具、毛巾、抹布；

会议室、接待室结束后及时清洁。

（3）洗手间、开水间每天冲刷、清洗若干次，全天随时巡保，定期消毒，保持地面、面池、水池、大小便池无水渍、无异味、油垢、尿垢，地面无积水，热水器、水龙头、镜子等表面干爽清洁。

保洁用品（洗手液、肥皂、卷纸、擦手纸等）按需摆放到位，及时更换。

（4）门前、院落、院内道路、台阶、篮球场、健身场、停车场、车棚、绿化带、沟、渠、池、井等外部环境，必须每天至少清扫（或冲洗）1次，随时巡保，保持地面无纸屑、无烟头、无其他垃圾，绿化带无杂物、白色垃圾，沟渠池井排水畅通。

（5）各种垃圾（生活、建筑、实验垃圾）日产日清，并按规定运至垃圾处理厂，不得随意倾倒。

垃圾桶、工具外壳干净、无异味。

每天下午在招标人人员下班后须彻底打扫卫生，不得使垃圾在各建筑物内过夜；

应视情适时安排清掏化粪池、雨水井、污水井。

（6）一年内开展4次灭蟑、灭鼠活动，确保无蟑、无鼠。

（7）早班前各项全面保洁应完成，而后实施定时保洁项目；

（8）保证市局副处级以上领导办公室、所长办公室的开水供应。

（二）公共秩序维护和保安服务工作

负责招标人大楼以及院内的公共秩序维护和安全防范工作，保证招标人安全和正常的工作秩序；

对所有来访人员登记、安全检查，防止盗窃、破坏及意外事故；

负责车辆出入、停放及安全管理；

负责监控设备的应用和管理。

负责招标人公共设施的管理使用和保管，主要是：

安全监控、消防设施运行管理，门岗值班、来人来访登记、安全检查；

安全巡逻，防火、防盗，各类突发、应急事件处理，车辆出入停放管理、“门前三包”范围内的公共秩序管理，升降国旗、节庆日门前布置等项工作。

3、安保要求

（1）门卫安全保护。

主出入口安排24小时值班，办公楼值班时间为：

7：

30-18：

30（根据工作需要双方协商适时调整）。

做好值班记录。

做好各类外来人员、车辆登记，对物资出入实施严格的登记验证制度，拒绝危险物品进入。

（2）安全巡视。

对各楼层、地下室、关键部位及院落周边定时巡查，并做好巡查记录。

（3）安全监控。

物业范围内的监视监控设施24小时开通，不间断值班，保持完整的监控记录，保证对办公楼安全出入口、内部重点区域的安全监控、录像及协助布警。

监控中心收到火情、险情及其他异常情况报警信号后，应及时报警，并安排保安人员及时赶到现场进行前期处理。

保持治安电话畅通，接听及时。

（4）停车管理。

对进出各类车辆进行管理，指导车辆规范停车，保证车辆便于通行、易于停放。

指挥非机动车定点停放。

做好维持交通和车辆停放秩序的管理。

（5）突发公共事件处置。

制定物业突发公共事件的应急预案，对管辖区域内发生的治安警情、火警及争吵斗殴等突发事件果断处理，及时报警和报告，并与相关部门配合处理突发事件，必要时与公安部门联系。

（6）按规定定期检查消防器材，对需要更新的要及时提交书面报告。

（7）定期检查安全出口、疏散通道的应急照明是否完好，发现问题及时报告。

（8）协助有关部门做好各类设备的使用管理，以及工作秩序维护。

（9）其它临时性工作任务。

（三）供电设备的管理及维护工作

1、服务范围

（1）负责对办公楼的高、低压变配电屏的管理、维护工作。

（2）负责办公楼各楼层照明及室外亮化设施、配电间的日常供电及管理、维护工作。

（3）负责停电时的应急处理，并设有应急方案。

（4）负责每月抄表工作，登记各分表用电量。

（5）协助招标人做好节电工作。

2、主要服务内容及要求

（1）建立各项供电设备的安全技术档案，做到安全、合理、节约用电。

（2）建立严格的配送电运行制度、电器维修制度和配电房管理制度，人员必须持证上岗。

（3）建立24小时运行维护值班制度，及时排除故障；

高压部分如出现故障或异常，应立即向供电部门报告，并做好相关记录。

（4）加强日常维护检修，公共使用的照明、指示灯具线路及开关要保证完好，确保用电安全。

（5）定期对所有高、低压配电屏进行检查、除尘工作，做到外观整洁无损坏；

经常检查各接点的接触状况，发现问题及时处理，定期给柜内机械装置添加润滑剂。

每周对防火封堵进行检查，以确保供电畅通、安全。

（6）定期对直流屏进行检查、保养、测试，经常检查控制母线、合闸母线的绝缘状况以确保24小时提供高、低压操作电源。

（7）定期对变压器的散热装置进行保养、清洁，电机轴承定期添加润滑剂。

检查绝缘，测试工具，保持工具的清洁、完整，确保操作人员的人身安全。

（8）定期对各楼层配电分柜进行检查、除尘，做到外观整洁、无损坏，发现问题及时处理，确保供电安全；

定期检查配电柜接触器的触点，对影响较严重的应立即上报，通知维修人员进行维修或更换。

对按扭开关、指示灯进行检查、更换；

定期对配电柜的防火封堵进行检查，发现问题及时处理，以符合消防要求。

值班人员定时对所有配电设施、设备进行巡查工作，发现问题及时汇报处理。

每日检查各配电间的门、窗是否关闭，以防止雨水及动物入内影响正常供电，及时检查各配电间照明是否良好，无人时是否关闭。

（9）与供电部门联系有关事项。

（四）给排水设备的管理及维护工作

（1）负责办公楼及其附属设施的给排水设备、消防设备、水泵的检查维护。

（2）负责办公楼及其附属设施的给、排水管网系统所有水阀的维护、疏通。

（3）负责对办公楼卫生间洗面盆、拖把池、大小便池、水龙头、地漏等部位进行维修、维护、疏通。

（4）负责对办公楼所有开水器进行检查、维护。

（5）负责对办公楼及其附属设施的管网系统进行检查、维护。

（6）负责对办公楼生活水箱清洗和二次供水的年检工作。

（7）负责每月抄表工作，登记各分表用水量。

（1）建立给排水系统设备、设施的安全技术档案。

（2）建立正常的给排水管理制度。

（3）定期对生活水箱进行泄污、清洁、除锈、紧固，对给水泵、消防泵进行检修、紧固、密封件的检查、更换；

每年进行一次除锈、刷漆。

（4）定期对喷淋湿式报警器、水流指示器、喷头、防火门、压力报警器进行检查、调整、测试。

（5）定期对蓄水装置进行排污、清洁，对管网系统进行排污、清洁、除锈，吊架的紧固、调整。

（6）定期对所有控制阀门进行检查，添加润滑剂及密封件的检查。

对所有水阀进行维修、更换。

（7）定时对冲水水箱进行检查、调整。

对卫生间地漏、雨水漏斗进行检查。

对大便器、小便池进行疏通、加固、修理、更换。

（8）协助招标人做好节水工作。

（9）其它临时性任务。

（五）强电、房门及门锁的管理及维护工作

（1）负责高压配电的值班；

（2）负责办公楼以及院内工程设施、设备的正常使用、运行、监护，协调维保工作，

（3）负责办公楼内外照明灯具的维护、用电设备的零星维修

（4）负责办公楼所有房门、门锁的维修、更换。

（1）建立强电设备的安全技术档案，确保使用安全。

（2）建立强电设备的运行制度、维修制度和管理制度，电工操作人员必须持证上岗。

（3）负责会议室器材管理，对设备定期进行检查、除尘、调试工作，做到随时处于良好的工作状态；

提前做好会议各种准备。

（4）负责维修、更换照明灯管、灯泡、控制开关等用电设备。

（5）根据规定及要求开启或关闭室外照明亮化灯具。

（6）对室外控制箱定期检查、维修，对接触器进行修复、更换，外观除锈、刷漆。

（7）对室外灯具定期进行除锈、刷漆、加固。

（8）对接地装置进行检查、测试；

对供电设施的机械部分进行定期检查、调整、加润滑剂。

（9）对一些用电量较大的设备进行跟踪,提高节能措施。

对供电、防火装置进行检查、补添。

（10）定期对日用电器进行绝缘测试，对接触器、指示灯、按扭进行检修。

（11）负责机械维修（如：

门窗框架、货架、护栏、楼道扶手的维修等）。

（12）负责小型电器设施的安装、调试工作、停电时的通知说明以及来电后设备的启动、运行准备等。

（13）设备出现故障时，能够随喊随到，及时报修，对一般性故障在紧急情况下能应急调整、修复；

（14）协助招标人做好节能工作。

（15）其它临时性任务。

（六）电梯的安全管理工作

负责办公楼所有电梯的日常运行安全管理。

（1）建立电梯运行管理、设备管理、安全管理制度，按照一梯一档的要求建立电梯的安全技术档案。

（2）确保电梯按规定时间运行，安全设备齐全有效，通风、照明及其他附属设备完好，保持场地干净。

（3）严格执行国家、省、市有关电梯管理的规定和安全规程。

（4）制订电梯的事故应急措施和救援预案，接到电梯故障通知后3分钟内赶到现场。

发生电梯关人事故时，应立即通知电梯的维护保养单位施救，紧急情况下，直接拨打110求援，由110联动专业救援队伍进行救援。

（5）配合负责电梯维保单位完成电梯保养任务，并检查保养质量，经确认后将记录存档保管。

（6）负责申报电梯年审资料。

（7）大楼电梯由专人负责，要求持证上岗。

（七）空调的管理及维护工作

（1）遇到故障及时报告，由市局机关服务中心联系空调维保单位进行故障维修。

（2）负责空调的一般维护、运行、管理，包括主机开、闭。

（八）消防监控中心的管理和维护工作

（1）负责消防监控中心工作室的管理、维护。

（2）负责全天24小时监控，保证消防监控中心的正常运转，确保办公区域内的安全。

（3）负责对所有喷淋头、烟感探头、温感探头、消防栓、防火门等进行巡查及维护。

（4）负责对避雷设施的管理、维护。

2、主要服务内容

（1）建立消防监控中心的安全技术档案。

（2）建立消防监控中心的运行管理制度和安全操作规程。

（3）定期对消防指挥中心进行检查、保养、除尘、清理误报数据。

检查备用电源是否正常，测试绝缘是否良好，检查静电等接地是否良好，确保指挥中心正常运行。

（4）定期对烟感探头、温感探头进行测试、除尘，确保报警正常。

（5）定期对消防广播设备进行检查、保养、除尘，做好冬、春季梅雨季节消防设备防潮工作，确保消防广播在突发紧急事