房地产企业车库车位地下停车场争议如何化解.docx
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房地产企业车库车位地下停车场争议如何化解
房地产企业车库、车位、地下停车场、售楼部、样板房争议如何化解？
一、地上/地下停车位基本规定：
物权法第七十四条
建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
业主买一赠一
非业主，单独计税。
建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
（非道路）
占有业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
如合同明确约定内容为所有权：
如果在商品房买卖合同中约定：
专门的停车位由开发商投资建设，处置收益归开发商所有。
如果是出售所有权，按照转让不动产处理，需要计算营业税和预征土地增值税、企业所得税。
（人防工程只允许出租）
二、开发商到底有没有权利对人防车位收取20年的租金？
人防工程是开发商出资修建的，人防办可以和他签订协议，把平时的使用权给开发商来支配和处理，最长的使用期是20年。
我国《人民防空法》规定：
“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有，但国家可以在战时征用人防工程。
”
因此人防工程车位的投资人究竟是谁成了问题的关键。
如果在建筑规划时，地下人防车位建设成本包含在总面积之中，业主实际上支付了人防工程的建造费用，则业主应当是所有权人。
小区里建的这个空间，这是利用业主的土地共有权利，由业主拿钱来建的，应该是人防办和开发商签订的合同是无效的。
应该有业主委员会的参与。
资料显示：
北京市从2009年开始，人防工程累计为社会提供了6.9万个停车位。
北京市民防局相关负责人接受媒体采访时曾表示：
人防工程停车费要根据北京市物业管理有关规定来定价，不能随意在费用上拔高。
北京华展公寓业主，将开发商——北京北辰创新高科技有限公司（下称北辰创新）告上了法院。
北京的紫金长安家园、永泰园、玉阜嘉园等小区也存在类似的问题。
实践判例：
天津赵某认为，地下车库应当为全体业主共有，开发商无权出售车位，由此提起诉讼要求开发商为自己提供车位。
法院经审理认为，依据物权法，地下车库的归属应由当事人通过出售、附赠或出租等方式约定。
本案中，被告开发商通过出售的方式约定小区地下车库车位的归属符合法律规定。
并且，在双方签订的补充协议中，原告赵某明确表示不购买小区地下车库的车位，因此对原告的诉讼请求不予支持。
产权问题总结：
【1】地下车车库，合同明确约定所有权
与其它可销售的开发产品处理方式相同。
【2】地下车车库，合同明确约定使用权
出售使用权，按照出租不动产处理，需要计算营业税等
对于土地增值税、所得税：
对应的占地面积不得作为住宅项目的开发成本（基础设施费）
对应的建造成本不得作为住宅项目的开发成本（公共配套设施费）
转入开发商的固定资产，折旧税前扣除，
【3】如合同没有明确约定
如果在商品房买卖合同中没有明确约定，则产权属于全体业主所有，但由物业公司统一管理，则按照出租不动产处理。
三、如果开发商或物业公司将出租收益转存业主维修基金，不涉及企业所得税。
占道停车位
占有业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
对应的占地面积可以作为基础设施费，分别计入普通住宅、非普通住宅和非住宅项目的基础设施费
租金收入一般由物业公司按月收入，统一计算缴纳营业税。
如果物业公司将出租收益转存业主维修基金，不涉及企业所得税
注：
不允许买断租赁权
四、土地增值税条例第二条转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物
细则：
第四条 条例第二条所称的地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。
条例第二条所称的附着物，是指附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品。
土地之上还上地平线之上
五、地下停车场所出售还是出租？
所得税与土地增值税处理差异？
【1】房企将车库或者停车位转让，是否计入房地产转让收入？
31号文：
（三十三条）企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。
利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理（摊入开发产品计税成本）
租售给业主，计算土地增值税。
凡房地产开发企业与购房人签订销售合同，约定将上述车库、车位的所有权（使用权）转让给购房人的，取得的收入视同向购房人收取的价外费用，应按所购房屋的类型预征土地增值税。
利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施计入扣除项目。
单独办理产权转移的车库、储藏间等辅房及停车位、地下停车场所，按其他类型房产预征土地增值税。
地下停车场以长期租赁的方式，与业主签订长期租赁合同，开具租赁业发票。
是否按销售缴纳土地增值税？
辽地税函【2012】92号，土地增值税
：
转让有产权地下停车位取得的收入，计入土地增值税收入，地方税务机关允许其成本费用按照对应配比原则在土地增值税清算中扣除。
无产权地下停车位取得的收入，不计入土地增值税收入，其成本费用地方税务机关在土地增值税清算中不允许扣除。
其他无产权的建筑物等比照执行。
《辽宁省地方税务局转发国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（辽地税函[2009]188号）第一条停止执行：
“企业长期出租地下停车位、一次性收取的租金相当于停车位销售价值的，视同销售，征收土地增值税。
缴纳土地增值税，不缴纳出租房产税”。
【2】出租地下车位使用权合同20年一次性收取是否应当缴纳土地增值税？
2009年06月29日:
国家税务总局纳税服务司
答：
根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则的有关规定，土地增值税是对出售或者以其他方式有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物的行为所征收的税。
出售或转让应当以办理相应产权为标志，产权未发生转移就不构成出售或转让。
只出租地下车位的行为，因为没有发生使用权的转移，不需要缴纳土地增值税，
应按照“服务业———租赁业”项目，以5%的税率缴纳营业税。
【3】、房地产公司卖车库是否缴纳“土地增值税”？
对于房地产开发企业销售车库的行为，无论其将来在民事法律上如何处理，在该行为发生时应当视为房地产开发企业在房价之外另立名目向购房者加收房款，应当征收土地增值税
企业在土地增值税清算时有部分地下停车位以赠送的方式和房屋一起销售，赠送的地下停车位是否视同销售？
答：
赠送的地下停车位不视同销售，其成本按规定扣除。
六、在计算土地增值税时，将车位、车库划分为非住宅还是住宅？
单独核算？
各地不一
车位、车库可以按照规划进行分期；
车位、车库的销售收入计入非住宅，其成本与费用和住宅一起分摊；
车位、车库不计入可售面积。
：
青岛市地方税务局关于印发《房地产开发项目土地增值税清算有关业务问题问答》的通知（青地税函〔2009〕47号）
：
凡房地产开发企业与购房人签订销售合同，约定将上述车库、车位的所有权出售给购房人的，取得的收入并入非普通住房转让收入；附赠的车库、车位因未取得转让收入，按出售开发产品计算销售收入。
：
利用地下基础设施形成的停车场所，房地产开发企业与购房人签订合同，将停车场所法律法规规定期限内的使用权转移给购房人的，向购房人取得的收入视同房地产转让收入，并入非普通住房转让收入；
：
利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施计入扣除，房地产开发企业与购房人签订车库、车位一定期限租赁使用权合同，其取得的租赁收入，不计入房地产转让收入。
河南省地方税务局公告2011年第10号
2011年11月8日
三、关于车库、地下室归属问题
房地产开发企业对购房者随房屋一并购买的地下室、车库，在预征收土地增值税时，采用随房确定的原则：
即销售房屋为普通标准住宅的，地下室、车库按照普通标准住宅确定；
销售房屋为非普通标准住宅或其他房地产项目的，地下室、车库按照非普通标准住宅或其他房地产项目确定。
待清算时，应将地下室、车库收入并入除住宅以外的其他房地产项目。
房地产开发企业对购买者未购买房屋但单独购买了地下室、车库、阁楼的，按照其他房地产项目征收土地增值税。
四、执行时间
本公告自2012年1月1日起执行。
我省之前确定的土地增值税有关规定凡与本公告不符的，一律按本公告规定执行。
特此公告
七、房地产企业开发后期，可售面积已售完，但尚有地下车库（无房产证）未售出，是否应保留部分成本？
如何保留？
青岛地税2013解答：
根据国税发〔2009〕31号第三十三条规定，企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。
利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。
根据国税发〔2009〕31号第三十条规定，单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本，应按建筑面积法进行分配。
八、关于地下车位营业税及房产税与土地增值税协调问题
房开公司出售地下车位（人防工程不能办理产权证），
关于流转税：
根据《中华人民共和国营业税暂行条例》相关条款应按营业税--服务业租赁征收营业税，
关于房产税：
房开企业出售地下车位使用权
按“服务业——租赁业”5％征收营业税。
根据《关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》（财税[2005]181号）第三条规定：
‘出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有规定计算征收房产税”的规定，对出租方式经营地下车位所取得的租金收入，应按12%的税率计算征收房产税。
”
如果对房地产开发企业长期出租的地下车位，一次性收取的租金相当于停车位销售价值的，视同销售，征收土地增值税。
因此，对长期出租视同销售缴纳土地增值税，不征收房产税。
如果属于出租，应征收房产税。
土地增值税视同自用，收入不计清算收入，成本不允许作为扣除项目金额。
沈阳军区地下人防设施的特殊规定
单位自用地下车库是否应该缴纳房产税？
房产原值如何确定？
2011年7月1日省局下发了《关于暂免征收地下人防工程房产税的批复》（辽地税函[2011]183号），规定“暂免征收我省人防部门收取的、已纳入财政预算管理的平战结合工程的房产税”。
对此政策应如何把握？
经请示省局，省局口头答复：
对产权属于人防部门所有的，由人防部门收取人防工程使用费并纳入财政预算管理的人防工程，对人防部门收取的人防工程使用费不征收房产税，对人防工程使用单位自用或再出租的也不征收房产税。
因此，应首先确认该地下车库是否属于地下人防工程，如属地下人防工程应按辽地税函[2011]183号规定免征房产税；
如不属于地下人防，该单位自用地下车库应按规定缴纳房产税，计税原值按征管法规定予以核定。
九、总局答复：
地下车库契税：
转让人防设施如何进行税务处理？
公司整体转让一处商业房产（商业房产上面还有住宅，不在转让资产之内），包括地下停车位（地下停车位属于人防设施，无房产证），请问，其中地下停车位转让收入需不需要缴纳土地增值税，受让方是否要缴纳契税？
如不需要缴纳，如何确定停车位部分的转让收入才符合税收政策，还会涉及哪些税种？
回复意见：
房地产企业出售的地下停车位，以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物。
对取得销售收入应缴纳营业税、土地增值税、企业所得税。
受让方不能办理车位产权手续，不需要缴纳车位契税。
国家税务总局
2011/02/11
十、地下停车场位于公路下方，是否应征收土地使用税？
答：
依据《关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2009〕128号）第四条，对在城镇土地使用税征税范围内单独建造的地下建筑用地，按规定征收城镇土地使用税。
其中，已取得地下土地使用权证的，按土地使用权证确认的土地面积计算应征税款；
未取得地下土地使用权证或地下土地使用权证上未标明土地面积的，按地下建筑垂直投影面积计算应征税款。
对上述地下建筑用地暂按应征税款的50%征收城镇土地使用税。
地下建筑如何缴纳土地税？
如果企业已按地上建筑物占地面积缴纳了土地使用税，与其相连的地下部分是否还要征收土地使用税？
答：
如地下部分与地上建筑物占地面积相同且同属一个纳税人，则不需重复缴纳土地税。
如果整楼已出售完毕，地下部分是否应征收土地使用税？
纳税义务人是谁？
答：
整楼出售完毕，如地下部分仍用于生产经营，则应征收土地税，由土地使用权人或实际使用人缴纳。
十一、会所、幼儿园、物业办公室等配套设施所得税与土地增值税的处理：
（一）非营利性，且产权属于全体业主所有，无偿赠送给地方政府、公用事业单位的。
税务处理：
按公共配套设施费直接列入成本
（二）营利性的、产权属于开发企业的、产权未定的、无偿赠送给非地方政府、公用事业单位的税务处理：
视其用途而定。
1、自用的：
视为自建固定资产。
随着折旧摊销价值。
2、非自用的：
视为开发产品，随着开发产品的出售，列入成本。
配套设施处理：
（三）配套设施会计与税务处理差异：
税务处理：
按照公共配套设施费处理，即摊入成本。
虽然是营利性的，但是根据31号文件第33条规定，可以计入公共配套设施费。
但是，在会计上计入公共配套设施费，如果开发企业没有按照《物权法》第74条，对地下车库的产权加以约定，按照“成本说”，业主可能主张对地下车库的产权。
在法律实践中，开发企业有败诉的案例。
十二、房地产企业售楼处、样板房的建造费用以及装修费用是否应在开发成本中列支？
答：
按照国税发[2009]31号文件第二十七条第六款,房地产企业售楼处的建造费、样板房的装修费等作为项目营销设施建造费计入开发间接费处理。
临时的售楼处、样板房及其装修费用如何列支？
总局答：
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》规定：
开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
因此，房地产开发企业修建的临时售楼设施，在计算土地增值税时，不作为开发间接费用，不可以计入开发成本并在土地增值税清算时扣除。
所得税：
国税发【2009】31号文27条的差异
（六）开发间接费。
指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。
主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。
房地产企业单独修建的售楼部、样板房等营销设施费，在土地增值税清算中如何扣除？
总局网站 答：
房地产企业单独修建的售楼部、样板房等营销设施费，应分不同情况处理：
一、房地产企业在开发小区内、主体外修建临时性建筑物作为售楼部、样板房的，其发生的设计、建造、装修等费用，应计入房地产销售费用扣除。
售楼部、样板房内的资产，如空调、电视机等资产性购置支出不得在销售费用中列支。
应做固定资产，折旧在管理费用中列支。
二、房地产企业在主体内修建临时售楼部、样板房的，其发生的设计、建造、装修等费用，建成后有偿转让的，应计算收入并准予扣除。
三、房地产企业利用规划配套设施（如：
会所、物业管理用房），发生的售楼部、样板房的设计、建造、装修等费用，按以下原则处理：
1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除。
2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除。
3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
四、租入并装修的售楼处，租金、装修费计销售费用。
十三、物业公司税收问题
财税【2003】16
国家税务总局关于物业管理企业的代收费用有关营业税问题的通知（国税发［1998］217号）
物业管理企业代有关部门收取水费、电费、燃（煤）气费、维修基金、房租的行为，属于营业税“服务业”税目中的“代理”业务，因此，对物业管理企业代有关部门收取的水费、电费、燃（煤）气费、维修基金、房租不计征营业税，对其从事此项代理业务取得的手续费收入应当征收营业税。
国税发［1995］076号
代理业的营业额为纳税人从事代理业务向委托方实际收取的报酬。
国税函[2007]908号
纳税人从事代理业务，应以其向委托人收取的全部价款和价外费用减除现行税收政策规定的可扣除部分后的余额为计税营业额。
案例：
公共配套设施的归属权问题
三亚某公司花语庭院项目正在搞土地增值税清算，
在《商品房买卖合同》里有一条签的是“地下室（属人防设施）配电、供水房设施归出卖人”，
税务局提出：
这部分成本不能结转，我司已向税务局说明这是笔误，而且“地下室（属人防设施）配电、供水房设施”开发商又得不到，成本必须结转，
但税务局要求我们把客户和房管局的合同收回重签，我司根本做不到，税务局提的有依据吗？
参考：
各地对地下车位、杂物间税务处理文件
青岛市地方税务局关于印发〈房地产开发项目土地增值税清算有关业务问题问答〉的通知
青地税函[2009]47号
第十二条：
根据房地产相关法律、法规等有关规定，开发项目建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
据此，凡房地产开发企业与购房人签订销售合同，约定将上述车库、车位的所有权出售给购房人的，取得的收入并入非普通住房转让收入；
附赠的车库、车位因未取得转让收入，按出售开发产品计算销售收入。
利用地下基础设施形成的停车场所，房地产开发企业与购房人签订合同，将停车场所法律法规规定期限内的使用权转移给购房人的，向购房人取得的收入视同房地产转让收入，并入非普通住房转让收入；
利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施计入扣除，房地产开发企业与购房人签订车库、车位一定期限租赁使用权合同，其取得的租赁收入，不计入房地产转让收入。
浙江省地方税务局关于土地增值税若干政策问题的解答
答：
根据《土地增值税暂行条例》第二条及《土地增值税暂行条例实施细则》第二条规定：
以出售或者其他方式有偿转让房地产并取得收入的行为，应按规定缴纳土地增值税。
因此对房地产开发项目中配套的车库（车位），如转让使用权或提供车库（车位）长期使用权且使用年限和房地产的使用年限相同的，其取得的收入应并计房地产开发销售收入，并准予扣除合理计算分摊的相关成本、费用，按规定计算征收土地增值税。
天津市地方税务局关于明确土地增值税清算若干问题的通知
津地税地[2011]24号
四、关于地下车库收入与成本归集的问题
实际操作中，房地产开发企业建造的地下车库，可视其具体情况按以下方法确定：
（一）有产权且对外销售的车库，其收入应并入房地产销售收入，相应的车库开发成本准予扣除。
（二）转让车库使用权年限与所购房屋一致的，或者永久转让使用权的，可视同销售，应归集相应的收入和成本。
以上情况之外的其它形式，产生的收入与建造成本均不予以归集。
湖北省地方税务局关于房地产开发企业土地增值税清算工作若干政策问题的通知
鄂地税发[2008]211号
七、关于地下人防设施清算处理问题
对于房地产公司在开发产品中按政府规定建造的地下人防设施，其成本、费用可以扣除。
对加以利用的地下人防设施，在扣除成本、费用的同时，对其取得的收入也应纳入核算增值额。
新疆维吾尔自治区地方税务局关于转让人防设施、地下建筑征收土地增值税问题的批复
新地税函〔2010〕192号
石河子地方税务局：
你局《关于土地增值税有关问题的请示》（石地税发〔2010〕41号）收悉。
经研究并请示国家税务总局，现答复如下：
地下人防设施、地下建筑等，属于地上建筑物的范畴，因此，对其销售转让的，应按规定征收土地增值税
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