房车营地可行性研究报告.docx
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房车营地可行性研究报告
“游歇港湾”连锁服务区建设项目
第一章总论1
一、项目概况1
三、报告研究内容3
四、主要经济指标4
五、简要结论4
第二章项目建设背景6
一、宏观环境6
1、旅游业定位为战略支柱产业6
2、北京关于旅游产业的定位6
二、基础分析6
1、公共交通的发展6
2、汽车工业的发展7
3、旅游人数的统计状况7
三、发展前景7
1、京郊旅游的发展7
第三章项目建设的重要性和必要性8
一、满足人民群众日益增长的休闲旅游的需要8
二、促进郊区旅游产业升级的需要8
三、提升京郊旅游经济效益的必要手段9
四、符合京郊旅游发展趋势9
五、乡村旅游环境保护的要求9
六、促进地方经济发展，提供农村剩余劳动力就业机会10
第四章项目的可行性11
一、项目的建筑特色优势明显11
二、项目运营管理优势突出12
三、项目区域适应性显着13
一、整体市场概况14
二、项目市场定位15
三、目标客户分析16
第六章项目综述16
一、项目内容16
二、项目目的17
三、发展现状17
四、主要类型17
1、一星级服务体系18
2、二星级服务体系19
3、三星级服务体系20
4、四星级服务体系21
5、五星级服务体系23
第七章发展战略与及选址策略25
一、发展战略25
1、创新驱动战略25
2、总体把握战略25
3、由点到面战略25
4、和谐发展战略25
5、绿色发展战略25
二、发展策略26
1、地域区位条件26
2、地域环境条件26
4、地域用地条件26
第八章规划原则及规划布局26
一、规划原则26
二、规划布局27
第九章建设内容29
一、一星级服务体系29
1、北京旅游咨询站现状29
2、北京旅游咨询站的问题29
3、构建一星级服务体系30
二、二星级服务体系31
1、现有服务现状分析31
2、二星级服务体系31
三、三星级服务体系33
1、现有乡村旅游的现状33
2、现有乡村旅游的问题33
四、四星级服务体系36
1、功能划分及建设内容36
2、典型案例--房山俣宸山庄京郊游服务区37
五、五星级服务体系52
1、功能分区及建设内容52
2、典型案例--平谷渔阳滑雪场京郊游服务区53
第十章经营理念与组织结构71
一、经营理念71
二、组织结构71
第十一章环境保护73
一、项目区环境条件73
二、环境保护73
第十二章建设进度及招投标方案74
一、建设进度74
二、招投标方案74
第十三章投资估算及资金筹措75
一、投资估算范围75
二、投资估算依据75
三、计算期75
四、项目投资75
第十四章资金筹措融资租赁78
二、融资租赁79
三、资金筹措79
第十五章财务评价80
一、评价原则、依据及参数80
二、销售收入、销售税金及附加和增值税估算80
三、成本费用估算81
五、财务生存能力分析83
六、不确定性分析83
七、财务评价结论87
第十六章社会效益评价110
一、适应旅游产业结构优化客观要求110
二、促进农业产业结构的优化改变110
三、加快新农村建设步伐110
四、提高农村生活质量与品位110
五、环境改善作用明显110
第十七章风险及对策分析111
一、经济风险分析111
二、投资人风险分析111
第十八章结论及建议113
一、结论113
二、建议113
第一章总论
一、项目概况
1、项目名称
“游歇港湾”连锁服务区建设项目
2、发起单位
3、项目建设单位
4、参与单位
5、项目地点
本项目将分布于北京市所属的14个郊区县，其中一期工程涉及20个服务区项目，其具体的建设地址如下；
房山区：
延庆县：
平谷区：
门头沟区：
通州区：
怀柔区：
朝阳区：
密云县：
顺义区：
；
昌平区：
其中房山俣宸山庄京郊游服务区、平谷渔阳滑雪场京郊游服务区目前已开工建设，其他区域服务区将陆续开始建设。
6、项目性质
新建、改建项目
7、项目建设内容及规模
“游歇港湾”京郊游连锁服务区综合服务体系将在北京周边区县建设立体式的一星级至五星级“综合服务体联盟”，向游客提供餐饮、住宿、休闲、健康体检、购物、娱乐等旅游配套综合服务。
“游歇港湾”京郊游连锁服务区综合服务体系整体工程计划建设100个一星级至五星级不同规模的服务区项目，分布于北京市14个郊区县，每个项目将根据各郊区县不同的地域环境和发展环境，进行不同的功能布局；在同一郊区县内，对于不同的项目开发点有所功能侧重并确定合理的功能划分。
项目一期工程包括20个服务区项目建设，以四星级和五星级服务区为主，规模预计能达到日接待游客3000-8000人次。
二期工程将包括80个服务区项目建设，其建设规模可根据实际运营情况在一星级至五星级规模进行调整。
具体建设内容：
（1）服务区基础设施建设：
包括平整土地、水、电、污水处理、有线网络、区内绿化、标识导览系统、停车场、公厕等。
（2）拖挂式房车建设，包括小超市房车、农产品销售房车、餐厅房车、休息房车、酒吧咖啡房车、棋牌室房车等。
（3）拖挂式可移动木屋建设，包括小超市木屋、餐厅木屋、度假木屋、会议木屋、棋牌娱乐木屋等。
（4）道路等其他市政设施。
8、项目建设期限
整体项目建设期拟定为2年，即2011年2月至2013年1月。
其中：
一期工程建设周期为2011年2月至2012年1月，将建设20个四星级和五星级服务区。
二期工程建设周期为2012年2月至2013年1月，将陆续新建和改建80个服务区。
9、项目总投资及资金筹措
本项目一期工程总投资为91000万元，其中建设投资90380万元，铺底流动资金620万元。
建设投资估算总额约为90380万元，其中工程费用74750万元，工程建设其他费用11210万元，工程基本预备费4420万元。
其中可移动木屋拟采取融资租赁方式进行资金筹措，其余资金除申请政府支持外由项目单位自筹。
二、报告编制依据
《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；
《国务院关于加快发展旅游业的意见》；
《北京市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；
《北京市城市总体规划》；
《北京市旅游发展总体规划》；
《北京市“十一五”旅游业发展规划》；
国家现行的有关政策和法规。
三、报告研究内容
1、“游歇港湾”游连锁服务区项目建设的背景分析；
2、分析“游歇港湾”游连锁服务区建设的必要性和可行性。
3、根据旅游市场需求，研究项目建设规模及相关的辅助设施工程等建设内容，分析项目的经营理念；
4、研究项目实施计划，估算项目投资，落实建设资金筹措方案；
5、测算项目财务效益，分析项目的社会效益。
四、主要经济指标
项目一期工程主要经济指标见表1-1。
表1-1一期工程技术经济指标一览表
序号
指标名称
单位
数量
备注
1
一期工程总建筑面积
m2
100000
2
一期工程项目总投资
万元
91000
2.1
其中：
建设投资
万元
90380
2.2
建设期利息
万元
0
2.3
铺底流动资金
万元
620
3
年销售收入
万元
1927
正常年份
4
总成本费用
万元
563
正常年份
5
所得税
万元
315
正常年份
6
年净利润
万元
944
正常年份
7
所得税前财务内部收益率
%
24.76％
8
所得税前财务净现值
万元
3597
9
所得税前投资回收期
年
4.7
含建设期
10
所得税后财务内部收益率
%
19.67％
11
所得税后财务净现值
万元
2054
12
所得税后投资回收期
年
5.5
含建设期
13
总投资收益率（ROI）
%
27.32％
14
资本金净利润率（ROE）
%
20.74％
15
盈亏平衡点（BEP）
%
22.47%
五、简要结论
“游歇港湾”游连锁服务区项目建设将解决京郊旅游开发硬件设施不足的问题，打造良好的京郊旅游服务环境，助推京郊旅游产业上升到一个更高的台阶。
运用“政府推动、市场运作”的模式，项目将完善北京京郊旅游区基础设施条件，通过连锁式专业化经营，提高服务管理水平，建立京郊旅游服务标准体系，提升旅游区服务设施档次，满足市民郊区旅游的需求，实现北京京郊旅游产业的提升发展。
项目的建设也将促进生态环境保护和旅游经济发展良性循环，对于全面提升北京市乡村旅游的住宿条件和接待水平，带动乡村旅游的产业升级具有重要意义；同时由于有效延长游客的停留时间，相应增加餐饮、购物、娱乐等相关消费，从而实现关联带动作用；本项目的建设将充分利用资源优势，提升和丰富旅游的内涵，还将增强城市服务辐射功能，拉动消费，并带动间接就业和其他收益，增加当地农民收入，解决了当地部分社会闲散人员及剩余劳动力就业问题，有利于促进农业及农村经济社会可持续发展。
所以“游歇港湾”游连锁服务区项目建设是必要和可行的。
本项目一期工程总投资为91000万元，其中建设投资90380万元，建设期利息为0万元，铺底流动资金620万元。
建设投资估算总额约为90380万元，其中工程费用74750万元，工程建设其他费用11210万元，工程基本预备费4420万元。
其中可移动木屋拟采取融资租赁方式进行资金筹措，其余资金除申请政府支持外由业主自筹。
第二章项目建设背景
一、宏观环境
1、旅游业定位为战略支柱产业
《国务院关于加快发展旅游业的意见》确定发展国内旅游的重要地位。
强调“旅游业是战略性产业，资源消耗低，带动系数大，就业机会多，综合效益好”，要求“把旅游业培育成国民经济的战略性支柱产业和人民群众更加满意的现代服务业”，“充分发挥旅游业在保增长、扩内需、调结构等方面的积极作用”。
《意见》的出台，为不断增进在旅游休闲方面的国民福利，为我国旅游业实现新一轮腾飞确定了方向。
2、北京关于旅游产业的定位
《北京市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》中指出落实大旅游发展理念，将旅游业发展成为重要的支柱产业，打造国际一流旅游城市。
促进旅游企业集团化、规模化、品牌化、国际化发展，打造具有国际竞争力的北京旅游品牌。
开发高端旅游产品，建设一批带动性强的旅游项目。
十二五期间北京的旅游产业正处在大发展、快发展之中，未来要使旅游产业成为北京重要的支柱产业，未来五年北京将迎来旅游业的新发展。
拥有众多旅游资源的北京旅游将在“十二五”期间迎来黄金期，绽放新的光彩。
二、基础分析
1、公共交通的发展
公共交通网络的形成，使得人们出行越来越方便。
根据北京市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要，到2015年，新增高速公路通车里程200公里，市域高速公路通车总里程达到1100公里。
逐渐形成以北京为中心的“三环十二放射”高速公路网络。
北京高速公路的快速发展，逐渐形成了以高速公路为龙头，国道、市道为骨架，区、乡道为支脉的公路网系统，将北京市区与远郊区县、周边省市等连接起来。
大大缩短了市中心与各郊区县之间、各郊区县之间，以及首都与周边城市之间的时空距离，极大地促进了北京及京郊旅游产业的发展。
2、汽车工业的发展
京郊旅游的重要交通工具——汽车工业的发展也迅猛异常。
截至2010年底，全市机动车保有量已达476万余辆。
按照国际通行的每百户拥有机动车10辆的标准，目前北京市平均每百户家庭拥有私人机动车30．5辆，拥有私人小汽车19辆，平均每4人当中就有一名机动车驾驶员，意味着北京已经真正进入了汽车化社会，为京郊旅游的发展创造了良好的条件。
据统计，北京在双休日约有15万辆车到郊区渡假，除到费用昂贵的渡假村及宾馆外，没有合适的接待场所。
3、旅游人数的统计状况
据统计，2010年仅春节期间，乡村旅游接待游客58万人次，乡村旅游收入5380万元。
逐渐增长的旅游人数和旅游收入表明，京郊休闲旅游始终保持着一个较好、较快的增长势头，并成为首都旅游产业的重要组成部分。
三、发展前景
1、京郊旅游的发展
近几年来，北京市积极培育具有首都特色的旅游新产品、新业态，大力推进乡村旅游的发展，京郊休闲旅游业迅速崛起，并取得了可喜的发展。
然而，京郊旅游的经营水准、硬件设施和服务水平都亟需提升。
京郊旅游需求已经开始向日常化的趋势发展，周末、小黄金周等节假日到京郊休闲度假逐渐成为市民的一种生活方式。
北京市民对京郊旅游的需求结构已经发生转变，已经逐渐开始从简单的观光需求向更高级的休闲度假娱乐需求转变，向现代都市旅游休闲度假等高端旅游转变。
京郊旅游需求经过多年的发展，现有的旅游产品结构已经难以满足旅游者的需求，大众旅游市场需求在不断产生分化，逐渐向诸多细分旅游市场需求演化，逐渐向特色化、多层次化的方向发展。
2、消费观念的成熟
随着我国人民生活水平的提高，旅游消费的不断增长和人们出游观念的日渐成熟，经过初期以观光为目的的发展阶段之后，将转而追求更新的旅游方式。
人们外出旅游更渴望身心彻底的放松与休闲的生活。
目前我国旅游产品中非常缺少参与型的专项旅游项目，更缺少度假型旅游产品。
我国旅游业要登上新的台阶，就必须进行产品结构转变，不断推出新一代的旅游产品。
第三章项目建设的重要性和必要性
随着城市建设的快速推进，经济的迅速腾飞，人们追求环境的品位发生了质的转变，回归自然，享受纯自然气息已成为人们追求的生活方式。
发展城乡郊区旅游，既能体现现代旅游高效、外向、生态的本质内涵，又可很好地满足人们的生活需求。
本项目的建设将具有重要的指导意义。
一、满足人民群众日益增长的休闲旅游的需要
随着生活水平的不断提高，人民群众已不满足于逛大街游公园的形式，北京市民的休闲消费具有消费能力较强、消费品味高、需求变化快的显着特点。
随着市民郊区旅游、休闲活动的增加，乡村旅游在活动内容、设施条件、管理水平等方面已不能满足市民的需求，生态、舒适、健康已经成为北京市民郊野休闲的主要诉求。
而“游歇港湾”连锁服务区项目以“本色、舒适、健康、生态、时尚”等元素为支撑，将满足市民休闲、郊野旅游的需求。
为城镇居民提供游山玩水，抒发情怀，休闲养生以及学习新知识的京郊旅游服务设施。
二、促进郊区旅游产业升级的需要
北京周边郊区旅游资源丰富，产品种类齐全，具有较强的游览性，在近二十年的发展过程中，北京乡村旅游走出了一条极具特色的发展道路，在区域特色、行业管理、标准制定、业态创新、社区营销、融资模式等方面有一系列创新做法，被称为“北京模式”。
面对以往的成绩，北京市旅游局理性地认识到，北京乡村旅游目前正面临产业转型升级的任务。
北京市旅游局相关领导在2009年北京旅游产业发展大会上所指出的，北京市乡村旅游正面临产业升级的任务，要“大力促进民俗旅游向乡村度假旅游产业转型，提升郊区民俗旅游的质量和水平”，需要“通过市场化手段引进旅游公司、专业酒店管理集团和职业经理人参与经营管理，促进乡村旅游产业升级”。
本项目适应北京市郊区旅游产业升级的需要，将通过建造生态、环保、时尚、舒适的住宿设施，引进专业的酒店管理集团，提升和改善北京市乡村旅游的接待水平。
三、提升京郊旅游经济效益的必要手段
由于季节性原因以及地形地貌条件等，京郊旅游淡旺季特点明显，旺季时节，游人如织，以现有的乡村接待水平，应接不暇甚至难以应付。
而在淡季时节，又是游客稀少，乡村旅游接待面临门可罗雀、暂时关停的境地。
所以京郊旅游需要调节手段，提高乡村旅游的接待水平，使得在旅游旺季的时候，游客能够得到分流，而在淡季时，又能通过各种营销手段吸引到游客。
本项目灵活的发展模式、标准的服务体系以及高水平的管理服务，都能够有效延长游客的旅游停留时间，增加游客的餐饮、购物、娱乐等综合性服务消费，通过养生休闲、文化休闲等多种经营合作模式，在淡季也可以有效的吸引游客，是一种适合京郊旅游旺季分流、淡季促销的有效手段。
四、符合京郊旅游发展趋势
北京市以生态旅游度假区为未来郊区旅游发展的方向，北京市旅游局将以休闲度假游为重点，挖掘“都市休闲、山水休闲、生态野趣、温泉保健、民俗风情、养生健体、漂流历险、美食养生、红色经典”等特色旅游产品，创建市级生态旅游度假区。
重点建设以门头沟、延庆、密云为代表的古村落保护开发利用，以延庆、平谷为代表的汽车露营地建设，以及小汤山农业温泉生态园等项目。
这些项目中都可以充分利用本项目提供的旅游服务体系，丰富产品内容，提升设施档次，提高管理水平，满足市民郊区旅游的新需求。
五、乡村旅游环境保护的要求
伴随着城市化进程的加快发展，乡村景观受到巨大的影响。
为了蓬勃发展的北京乡村旅游得到健康持续发展，促进乡村旅游业转型升级，构建环境友好、社区友好、文化友好型乡村社会，提高旅游者的满意度和体验度，北京市旅游局于制定了《北京市乡村旅游景观保护公约》，明确提出，在乡村旅游建设中应坚持“崇尚自然，不要有明显的城市化痕迹，绿化美化村落时，保留原有的地貌特征，进行公共设施的建设时，应以不破坏或少破坏原有田园景观为原则”，这对乡村旅游中的服务设施建设提出了明确的要求。
而本项目的建设将本着“生态、环保、自然、田园”的原则，为促进北京市乡村景观的营造、美化和保护起到积极的作用。
六、促进地方经济发展，提供农村剩余劳动力就业机会
农村剩余劳动力的大量集结、沉淀，既影响农村经济的发展，又带来不少的社会问题。
大力发展“游歇港湾”京郊游连锁服务区建设，能推动商业、饮食住宿服务等第三产业的发展，促进地方经济的发展，帮助农村实现劳动力转移，为农村剩余劳动力提供大量的就业机会，减少社会问题，增加农民的收入，帮助农民尽快地富裕。
综上所述，本项目的建设是十分必要的。
第四章项目的可行性
一、项目的建筑特色优势明显
本项目作为一种新型的具有创新性和前沿性的开发项目，将为游客提供餐饮、住宿、娱乐、休闲等综合性服务，而建筑结构多采用木质结构，木屋具有建筑形式独特性和多样性的特点，加之其原材料天然，非常具有独特性。
木屋可以建造成为客房、别墅，也可以建造成酒吧、餐厅；风格可以是传统民族建筑，也可以是体现欧美风情。
本项目各个服务区项目均可根据其具体地形地貌的特点，进行专门设计，形成特色。
本身既可以是一个接待设施，也是一个旅游景观和吸引物。
本项目所采用的建筑实体主要采用木质结构，相比常见的金属和砖石结构的建筑有着独特的优势。
1、天然材料，建筑性能优异
木屋选用天然的木材作为材料，会根据温度、湿度的变化自动调节，被称为“会呼吸的房子”，木材再加上松木具有防虫的气味和功效，因此具有良好的环保性，室内也可以常常保持良好新鲜的空气，还能做到冬暖夏凉，节约能源。
木结构的纤维特性使得木屋抗震抗风的能力大大高于混凝土房屋。
经过特殊防腐防火处理的木屋，能够保持较长的使用寿命。
2、保护环境，可移动性强
木质房屋大部分材料以工厂预制、现场拼装的建造形式，相对砖混结构房屋来说大大缩短了建设周期，一般都可在2到3个月内交房。
由于木屋采用拼接方式组装，日后房屋设计发生改变，可以利用原有材料，施工简单，灵活多变。
木屋对建造地域要求较低，沙漠山地，海滨都市都是木结构别墅的可建处所，适应性强，适合在旅游区使用，不会对环境造成大的破坏。
3、度假木屋，特色休闲
把木屋作为营地、景区的住宿客房是木屋的一大应用。
木屋本身就是一种与自然融合的产品，强调游客的生态体验。
通过不同风格、不同配置的木屋，能够满足游客从普通客房到度假别墅的多层次需求。
木屋的建设选址灵活，风格多样，给游客提供了一种与众不同的体验，常被作为自驾营地的卖点之一。
近几年国内的度假木屋发展非常迅速，比较有名的度假木屋游览区就有安徽恩龙的世界木屋村、镇江龙恩木屋旅游度假山庄、京郊巴克公社度假村等，而黄山、泰山、青岛、大连、海南岛许多景区也建有少量的木屋别墅等建筑。
这些旅游点通过特色度假木屋吸引了大量的游客，其中包括不少的自驾游客。
4、节约资源，灵活方便
从保护自驾营地资源和环境的角度出发，建造木屋来满足公共设施需求也是一个很好的选择。
木屋通常都是临时性建筑，可移动性强，当自驾营地范围扩大，功能调整时，原有的木屋不用废弃，可以根据营地的需要灵活搬迁，节约资源，保护环境。
可将木屋作为接待室、卫生间、餐厅，甚至可以用于建设会所，休闲会馆等，为自驾游客提供全方位的服务。
5、宣传环保，扩大影响。
木材本身是一种可再生的资源，而采用组装方式建造的木屋具有很高的资源利用效率，大量使用木屋能够宣传环保理念，使用、居住在度假木屋里，能够贴近自然，体验返璞归真的情怀，提升营地层次。
目前国内能够进行自驾游的还是比较富裕的人群，他们的行为对整个社会都有较大的影响力，将度假木屋与自驾营地结合起来，可以进一步扩大营地影响。
二、项目运营管理优势突出
1、多元化服务模式
自驾营地也可以看作是旅游地产的一种，与其他的旅游地产不同的是，自驾营地更多的要考虑与自驾车相关的配套服务。
以木屋为载体的，建设不同规模，不同档次的自驾营地，满足游客不同层次的需求，辅之以良好的配套措施和优质的服务，能够提升旅游地产价值，增加经济效益和社会效益，这也是自驾营地发展的核心。
2、乡村旅游标准化管理模式
“游歇港湾”京郊游连锁服务区项目将通过连锁式经营，融入现代化管理模式，能够过专业标准化服务体系的建设，通过现代化服务理念和运营模式，通过合作共赢的模式引入权威的服务管理团队，有效的解决目前北京市乡村旅游各经营点管理水平参差不齐，管理落后的局面，树立京郊旅游标准化服务品牌。
3、开创可行的投融资模式
“游歇港湾”京郊游连锁服务区建设项目项目将通过金融租赁股份有限公司进行融资租赁，从而解决项目建设的资金来源以及相应的收益管理问题。
三、项目区域适应性显着
1、创造灵活的土地使用方式
“游歇港湾”京郊游连锁服务区建设项目适应于多种地形，包括不适合耕种的坡地、滩涂等，加上可拆卸、可移动的特征，不属于永久性建筑，从而很大程度上缓解了土地使用的限制，充分挖掘利用土地的经济价值，创造了一种灵活的土地使用方式。
2、重视本地居民的利益保障
按照”游歇港湾”京郊游连锁服务区建设项目的商业模式，采取土地合作分成、经营合作等方式，带动当地农村经济发展和农民致富。
第五章市场分析与预测
一、整体市场概况
根据携程旅行网2010年度假目的地去的人数前20位排行如下：
排名
国内长途
人数
排名
国内长途
人数
1
三亚
38428
11
厦门
3321
2
丽江
8928
12
成都
3142
3
张家界
7352
13
青岛
3064
4
北京
6816
14
临安
3040
5
南京
5599
15
惠州
2787
6
舟山
5229
16
黄山
2759
7
九寨沟
5098
17
大连
2192
8
武义
4802
18
湖州
2115
9
杭州
4651
19
金华
2115
10
上海
3916
20
桐庐
2108
与此同时，根据携程旅行网目的地指南栏目中景点的流量来判断用户对景点的喜好程度，流量排名前20位的景点如下表：
排名
景区名称
国内/外
浏览量
排名
景区名称
国内/外
浏览量
1
杭州
国内
320985
11
厦门
国内
14496
升级会员 