建筑工程项目后评估报告.docx
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建筑工程项目后评估报告
东营【海信盈城】项目
后评估报告
东营盈城项目后评估工作小组
二○○九年五月
东营【海信盈城】项目后评估报告
前言：
东营海信盈城项目于2005年7月9日通过公开市场以拍卖的方式获取土地，并于2006.05.08正式动工，至2008年6月20日全面交付。
基于对项目进行经验总结和失败教训的吸取之目的，希望本后评估报告能为今后开发的类似项目提供一定的借鉴。
核心内容提要
【投资管理评估】
Ø东营海信盈城项目是海信地产东营公司首次以公开拍卖方式于2005年7月9日在东营市国土资源局竞得的耿井5号地块项目。
Ø该项目为海信地产在东营市的首个项目。
通过彻底反思项目前期可研、规划、工程、销售等开发各流程，对于了解当地的建安成本、建筑环境、市场情况均具有重大的参考价值和意义。
经过3年半的经营建设，目前该项目已经基本销售完毕，销售良好，各项财务指标表现尚可，项目的战略意义基本实现。
其中的问题值得在今后的项目中进一步关注和研究：
如何在可研、规划和销售阶段客观合理的评价当地市场发展趋势、价格承受能力、客户喜好，配置合理的物业类型比例，从而获得项目整体开发销售进度的最优化和收益的最大化。
【财务管理评估】
Ø该项目收入指标完成并不理想，收入增幅低于成本增加幅度，收入增加同比增长的营业税金冲抵收入增加带来的效益,导致营业利润下降。
另外，管理费用率、营业费用率远超出公司的控制水平，导致项目利润总额大幅度下降。
【规划设计工作评估】
Ø本项目位于东营西部旧城区与东部新城区交界处，规划设计为多层及小高层住宅社区。
规划设计工作过程中，概念设计与市场定位相吻合，充分挖掘项目的客观及主观优势，并在规划设计、户型设计、立面设计、景观设计、卖场包装等方面都得以很好的贯彻和体现。
Ø本项目规划设计工作紧密结合市场定位和地域特点，在住宅产品的概念策划、规划布局、单体设计、销售推广、成本控制等方面取得了一定的成绩，得到了市场的认可，并为公司在东营地区项目的规划设计工作积累了宝贵经验。
【营销工作评估】
Ø东营盈城项目作为我公司在东营市的第一个项目，销售速度在东营市西城区一直名列前茅。
从目标客户定位及价格的定位，再到营销推广中各物业推售策略、推售时机的选择、价格策略的制订等大方向来看，盈城项目整体运营及操作较为成功。
Ø销售人员综合能力较弱，随着客户购买越来越偏重理性消费、维权意识越来越高，业务员销售知识是否全面将直接影响成交量的高低。
目前，业务员自身的专业知识不够丰富，对部分客户提出的一些问题无法及时准确地予以回答，特别是关于建筑、景观设计、产权办理、相关施工材料等方面的一些问题。
营销人员只能在遇到问题的情况下请教研究中心和项目部，造成一定的签约延误，甚至客户放弃购买。
Ø项目推广及品牌建设方面需进一步加强，房地产品牌建设不同于其他商品，他需要很固定的认知渠道和广泛的美誉度支撑。
海信地产首次进入东营市场，我们承担的不仅仅是项目建设任务，更重要的是品牌的树立和维护。
【发展进度、工程管理评估】
Ø项目发展周期总体控制超出拿的土地时指定的计划要求，其中，高压线实际迁移时间比计划迁移时间整整延误了14个月，是造成实际开发周期远远超过计划周期的主要原因；恶劣的建筑市场环境，也造成了工程施工阶段的工期延误，以上两方面因素，不但造成了开发周期的远远滞后，严重压缩了有效工期，为以后的工程管理带来了较大困难，特别是为质量管理带来了很大的困难。
Ø海信盈城项目建设过程中，具有环境恶劣，外部干扰大，分包多，时间紧，成品保护困难等特点，通过实施加强外部协调，严密组织工序穿插，及时调整分包标段，现场管理高效灵活等方法，较好的实现了工程管理和质量控制，为今后工程提供了宝贵经验。
Ø海信盈城项目工期紧，压力大，在此情况下，在制定抢工计划的同时，项目部制定了严密的质量控制措施，但终因现场管理人员力量薄弱，使得质量管理措施未能得到很好的落实，工程交付后，投诉较多。
总结投诉情况，为以后工程质量管理提供了较好的经验。
【成本管理评估】
Ø项目可研阶段测算建安成本为13174.8036万元，实际本项目发生建安成本为18829.7407万元，超出前期测算金额的42.9％。
对当地土质、建材、建筑环境的不了解导致了成本的大幅增加。
建议后续拓展新城市时成本预测人员一定要深入了解当地建筑业情况，给出相对准确的成本。
【项目概况及评估综述】
1、项目概况
Ø东营海信盈城项目是海信地产东营公司首次以公开拍卖方式于2005年7月9日在东营市国土资源局以51.2万元/亩竞得的耿井5号块项目。
项目位于东营西城西一路以西，西五号路（规划中）以南，菏泽路以北，东区六路（规划中）以东，用地总面积14.67公顷，出让面积（净面积）11.83公顷，规划用途为住宅用地。
Ø东营区政府在05年底迁移到离本项目不足1公里处，且东临耿井水库有较好的自然资源，未来发展潜力较大。
2、项目经济技术指标
Ø项目技术经济指标：
用地总面积14.67公顷，出让面积（净面积）11.83公顷，多层及小高层住宅建筑面积：
95047㎡；退台式花园洋房建筑面积：
21887㎡；商业及综合楼面积：
2743㎡，物业用房面积：
470㎡，总建筑面积：
120881.9㎡，停车位：
地面356个，容积率：
1.0，绿地率：
37.4%，建筑密度：
22.1%。
3、项目开发周期
Ø海信盈城项目于2005年7月通过公开拍卖获取土地，截止到2008年6月全面交付，项目发展总周期为3年。
其中无高压线区建筑施工周期分别为1年零5个月有高压线区施工周期为1年零2个月。
4、项目综合评估
Ø东营房地产市场自2005年以来步入了高速发展阶段，为海信盈城项目的成功开发和销售提供了良好的市场契机。
海信盈城项目是海信地产在东营获取的第一个项目，较好的实现了海信地产省域化发展的战略任务。
Ø盈城项目客户目标群定位准确，产品定位符合市场需求，在东营市保持了较快的销售速度。
Ø在工程实施阶段，对当地建筑环境的不熟悉及对政府的过度信任（高压线问题）导致了项目开发周期的严重滞后及成本的大幅增长，对质量把控不严使得后续出现了地下室、屋顶、门窗等漏水现象，一定程度上影响了项目的形象。
Ø销售阶段，产品定位中目标客户定位、产品定位细节的推敲及价格的定位，再到营销推广中推售时机的选择、价格策略的制订等大方向来看，海信盈城项目整体运营及操作较为成功。
准确把握销售时机，树立了项目在东营的高端品质形象，得到了行业内和消费者的认可。
但销售员的能力有待进一步提高，品牌宣传能力也需要系统持续改进。
【项目投资管理评估】
1、项目发展期内东营市宏观经济及房地产市场回顾
Ø东营海信盈城项目于2005年7月9日通过公开市场以拍卖的方式获取土地，2006年9月23日海信盈城一期组团正式开盘销售，至2008年6月20日项目全面交付。
Ø在2005～2008年项目主要发展期内，东营市主要宏观经济指标表现良好：
✧GDP与人均可支配收入稳步增长，分别由2005年的1166亿元和64907元/人增长至2008年的2052亿元和102741元/人；
✧发展期内东营市人口变动较平稳，全市总人口由05年的180.5万发展到08年底的183.97万人；
✧良好的宏观经济发展带动下，房地产投资额呈现逐年高速增长态势，由2005年的47亿元增至2008年的68亿元。
✧商品房销售额由2005年的32.2亿元增长至2008年的61.52亿元。
商品房销售面积由05年的61.6万平方米增加到08那年的244.5万平方米。
Ø2005-2008年是全国房地产市场的调控年，国家从各个方面陆续出台了一系列的调控政策，并在08年下半年，全国房地产市场出现了量价齐跌的拐点。
东营房地产市场在一定程度上也受到了影响，但作为三四线城市，影响相对较小。
05-07年在油田经济适用房不确定时期，我公司项目实现了较好的销售业绩。
随着大量高品质经济适用房的规划和推出加上全国房地产形势的影响，在08年下半年，项目销售出现了一定的困难，我公司及时调整价格策略，保证了项目回款，避免了经营风险。
项目整体情况如下：
序号
项目
可研阶段
项目实际
差异
备注
1
销售收入
31,668.57
39,508.85
7,840.28
2
总投资
23,995.18
31,666.23
7,671.05
3
营业税金及附加
1,773.44
2,192.74
419.30
4
期间费用
1,190.98
1,884.34
748.38
5
利润总额
4,708.97
3,765.54
-998.45
6
所得税
1,553.96
941.39
-626.33
7
净利润
3,155.01
2,824.16
-372.12
8
销售利润率
14.87%
9.53%
降低5.34点
9
投资利润率
18.70%
11.22%
降低7.47点
✧总体情况完成并不理想，利润总额实现3765.54万，销售利润率比预期降低5.34点，投资利润率比预期降低7.47点，销售收入增加7840.28万，上涨幅度24.75%，总投资增加7671.05万元，上涨幅度31.97%；营业税金同比增加419.30万，上涨幅度23.64%。
项目整体销售预计如下：
序号
建筑形态
可研阶段
项目实际
预计可售
预计均价
预计总价
可售面积
目前均价
总价
1
普通住宅
113,891.00
2,700.00
30,750.57
120,128.06
3052
36,665.11
2
商业
3,400.00
2,700.00
918.00
2,234.22
5399
1,206.22
3
地下室
-
-
-
-
585.01
小计
122,362.28
3143
38,456.35
4
停车位（个）
286.00
36801
1,052.50
合计
117,291.00
31,668.57
122,362.28
3229
39,508.85
✧可研阶段时住宅、商业网点按照项目总体均价2700元/平米测算，总体售价为39,508.85万，目前总房款为39254.01万，增长金额7840.28万，上涨幅度24.75%。
✧盈城一期建筑形态涵盖普通多层、小高层、院景HOUSE，商业网点、阁楼、会所等，权属面积为122362.28平米（不含地下室、车位）具体组成如下：
序号
建筑形态
可售套数
可售面积
目前均价
总价
1
多层
711.00
77,892.96
3100
24,148.32
2
小高层
64.00
9,523.14
3107
2,959.02
3
院景HOUSE
148.00
21,908.81
3264
7,150.34
4
商业
22.00
1,724.55
5517
951.39
5
阁楼
156.00
10,803.15
2228
2,407.43
6
幼儿园
-
7
地下室
424.00
6,869.29
852
585.01
8
会所
1.00
509.67
5000
254.84
9
停车位（个）
286.00
-
36801
1,052.50
合计
1,812.00
122,362.28
3229
39,508.85
✧阁楼比可研阶段均价低17.48%，但高于盈城首期开盘预测价格2150元/平米，主要因为前期销售的带动以及品牌的影响，其次层高及户型的人性化，舒适度较高。
✧地下室、会所及停车位均没有在可研阶段中予以计算，共计1892.35万，占增长金额的24.13%。
✧多层住宅、小高层及院景HOUSE、网点价格均高于可研阶段均价2700元/平米。
项目总成本分析
项目
可研阶段
目前总投资
差异（元/平米）
备注
总价（万元）
单方造价
总价（万元）
单方造价
一、土地
9,448.14
798.72
9,878.27
807.30
8.58
二、前期费用
2,056.56
173.86
2,436.87
199.15
25.30
三、三通一平
177.44
15.00
449.16
36.71
21.71
四、建安成本
8,796.83
743.66
14,845.07
1,213.21
469.55
五、公共配套
85.00
7.19
36.23
2.96
-4.22
六、室外配套工程
3,287.19
277.89
3,814.12
311.71
33.82
七、不可预见费
144.03
12.18
206.56
16.88
4.71
八、投资合计
23,995.19
2,028.49
31,666.28
2,587.91
559.42
✧可研阶段规划面积为118,291.00平米，项目可售面积为122,362.28平米，增幅3.44%,单方造价增加559.42元，增幅为27.58%，主要在土建、配套成本的增加较大，占97.44%。
土地及前期费用增加差异主要在对容积率的把握不够，超规划面积导致土地出让金及配套费用的增长（273万左右），建安成本的增加主要因为超规划面积导致。
与此同时，可研阶段各部门参与度缺乏，测算漏项如土地使用税及耕地占用税（76万）缺物业管理基金（24.01万）。
另一方面成本的控制、预测能力的滞后，变更追加导致建安成本增加6084.47万，涨幅达69.17%
项目综合评价：
Ø销售收入
✧项目发展期内东营市场虽受到国家宏观调控政策的部分影响，但总体上仍保持快速发展的态势，在此宏观环境下，本项目各物业类型的实际销售价格均不同程度的高于可研阶段，此为销售收入大幅提高的最为主要的因素。
其次，可研阶段仅是预测了整体均价2700元/平米，未预测商业、车位等价格，此类收入也为销售总额的增加提供了有力支持。
Ø投资回收期
✧盈城一期投资回收期为32个月（05年08月—08年4月），比较快的完成资金的回笼。
【项目设计工作评估】
1.项目基本情况
Ø项目规划设计情况介绍
✧规划设计共包括建筑物38栋，除另行报建的商业组团（即包括位于西一路人行出入口及步行商业街南侧的独立商业楼（下称南商业楼即7号楼），位于商业街北侧带底层商铺的住宅楼（下称北商住楼即6号楼）及位于商业街东端的综合楼（即12号楼））外，本部分包括位于小区北侧西五号路主要出入口两侧的带底层配套公共设施用房的９层小高层住宅２栋，以及其余的住宅楼共33栋，每栋２-４个单元，其中４-５层逐层退台的花园洋房７栋，４-5层砖混结构多层住宅２６栋。
✧2005年8月开始规划设计方案；2006年1月完成规划单体设计方案开始报建；2006年4月完成规划许可证报批；2006年10月完成请照施工图设计；2006年3月破土动工；2008年6月住宅部分竣工验收并全面交付。
Ø项目的主要建筑标准
✧结构形式：
基础选型选用筏板基础形式；主体结构为砖混结构。
✧外立面材料：
外立面主要以弹性平刷涂料及仿太平洋砖厚质饰纹涂料相结合为主；阳台露台护栏为不锈钢钢化玻璃栏板；露台安装防腐木花架；屋顶为红色及灰蓝色水泥瓦；阳台露台栏杆为不锈钢钢化玻璃栏板。
✧交楼标准：
室内毛坯交楼；采用聚苯乙烯外保温；采暖房间布置地暖采暖；电话及ADSL宽带接入；有线电视接入；小区设可视对讲系统；周界及主要道路出入口安装摄像头、围墙设红外对射；入户门为钢质门，其余外门窗为断桥隔热塑钢门窗；小高层电梯入户。
✧商业：
包括6#楼底层商业网点，7#楼一层商业，12#楼会所；其中会所作为整体进行销售，前期兼做售楼处，首层精装修。
其余商业网点分隔为大小不等的店铺进行售卖，室内毛坯交楼。
2.值得借鉴和推广的经验
Ø概念设计的深化
✧项目主题概念为“生态建筑，自然院落”，为各规划设计、平面设计、立面设计、环境设计等提供了依据，同时作为营销推广口号。
Ø规划设计的整合
✧总体规划以营造安全便捷、健康舒适及景观变化丰富的高品质居住环境为规划目标，布局上采取小组团围合中心公共开敞空间的布局形式，形成相互联系紧密、空间层次有序而又变化丰富的空间结构。
交通流线组织上将人车共用的小区主入口分别设在东区六路及西五号路，而西一路则结合公交站点位置布置纯步行商业街形成主要人行出入口，小区内部交通组织上形成和谐的人车关系。
另外，为保证油井用地的车行出入方便，沿西一路另设油井用地车行出入口。
Ø单体设计的特色
户型组合上以市场需求为导向，以二室二厅一卫、三室二厅一卫、三室二厅二卫为主力户型，并针对一些特殊消费群体，配以四室二厅二卫、平层退台、带阁楼复式等个性化户型，尽可能最大化地满足市场上各种需求。
✧南北卧室设计凸窗，增大空间使用面积。
✧全明房间，通风良好，明卫营造舒适享受。
✧外墙保温体系，保证房间节能。
✧先进地热采暖体系，不占用室内空间。
✧预留太阳能管井，方便使用太阳能。
✧院景一层设置独立庭院，一层客厅与本地下辅助用房以户内楼梯连接，可作为健身房，影音视听室等功能。
Ø环境设计
✧景观环境面积约计9.2万平方米，本着与建筑保持一致的原则，采用现代简约的手法，结合当地地域气候，形成自然、生态的景观。
以贯通南北、东西的两个主景观线，结合各组团空间、主次分明的景观点、明确的公共私密空间，使之成为完整和谐的景观系统。
Ø精装设计
✧盈城项目样板间及售楼处精装设计在以现代风格为主的情况下，偏重美式乡村、欧式及纯现代简约等风格，样板间已经销售完毕，得到了当地居民的认可。
Ø各阶段与相关部门协调配合
✧在前期设计阶段，与相关业务部门进行充分的沟通，与分公司市场拓展负责人及销售负责人等对户型设计进行多次探讨，为保证户型设计的合理性，更于单体报建通过后在请照图设计阶段进行户型调整。
✧与前期部配合，针对规划审批要求，严格控制规划要素，在不违反规范的前期下，争取较大的设计空间和规划指标；将阁楼起坡高度由600mm提高至1500mm，提高了阁楼的卖点，从而保证较高的售价，以利回收阁楼建设成本。
✧在施工图设计阶段，审核设计院提供技术措施，严格要求设计院按我公司提供的设计任务书进行设计；针对基础形式、结构形式、装修标准、技术措施等进行专题研讨，设计、营销、合约、前期配合，及时有效地确定设计方案。
✧在项目销售阶段，与营销进行配合，提供销售附图，配合项目推介会进行规划设计的讲解推广，并对销售过程中出现的业主疑问等问题进行技术支持。
✧在施工阶段，制定变更方案，协调设计院出具变更，经审核确认后交由项目部实施，并对效果进行把控。
✧交付后作为售后和物业的技术支持，协助解决业主纠纷，并对业主的想法给予正确引导。
Ø成本控制
✧在总体规划设计时，住宅设计有阁楼，并计划进行单独销售，但阁楼起坡高度按常规做法设计为600mm高，分公司对阁楼销售情况进行市场调查后，认为阁楼起坡高度较低导致售价较低，阁楼不能回收建设成本，对此研究中心紧急研究制定方案，经各部门多次讨论后，决定提高阁楼起坡高度，并联系设计院紧急出具了变更方案并上报，有利于后期阁楼的销售。
✧在样板区建成之后，在保证整体效果不发生大的变化的前提下，对外饰面材料进行了进一步的精简和替换，如：
取消南北立面的凸窗木质百叶、减少仿面砖的用量、简化室内外栏杆做法等；门窗的设计上也进行优化调整，在满足立面效果和设计规范的前提下对窗扇大小、开启扇大小进行了调整，降低整体造价。
✧景观成本控制方面，项目分三个区域先后出图，在园区施工图完成测算时，商业街已基本完工，样板区正大面积展开施工，全园测算结果超出目标成本40.6%；发现此问题后，正值冬天，采用全面停工，全园范围内进行一系列成本调改，（如材料替换、降低植物规格等）；核实成本后重新出图。
3、有待改进的方面
Ø设计周期与质量控制
✧在施工图设计阶段，由于我方提出户型重新调整及阁楼提高起坡高度等众多变更，同时现场正在施工，为避免由于图纸问题造成返工，我方要求设计院短时间内进行大量变更，并最终对所有图纸重新出图。
但由于时间较紧，加之过程中对图纸把控不严，导致施工图纸出现部分立面平面不一致的问题，以及结构建筑专业相互打架的问题，对项目施工带来不利影响，影响了施工进度。
Ø建筑外立面风格的确定
✧住宅楼立面设计采用经典的欧式三段式外观模式，通过不同饰面材料及其色彩、质感的组合搭配、阳台等的挑空处理、建筑体量及屋顶形式的错落变化等形成既经久耐看又富于变化的立面效果。
但是后期为解决阁楼起坡低问题将阁楼变更为折坡式阁楼后，与原设计立面风格不够协调，导致建筑外立面远观效果显得较突兀，不够优美。
✧外立面仿面砖颜色从施工完效果看色调偏粉，难以体现高档项目的氛围。
Ø住宅立面效果控制
✧由于缺少对设计院在施工图设计过程中的把控，在一些细节的考虑上存在一定不足：
如院景系列设计有大量露台阳台，导致屋面雨水管及阁楼露台雨水管层层下落汇总后拍至一层业主私有庭院，后变更将雨水管通井，但仍没有更好的解决雨水管影响立面的问题。
坡屋顶檐沟被老虎窗打断成多段不连贯，导致每段檐沟都需设置雨水管，致使雨水管过多影响立面，后期变更为相邻段檐沟公用一根雨水立管，此问题需在后续项目中尤其重视。
Ø地下室没考虑业主停放自行车问题
✧由于东营当地城市道路平坦，业主习惯使用电动自行车等交通工具，本项目地下室下沉高度较大，致使业主夜间停放自行车时。
使用不便，引起部分业主投诉，后期改为在下地下室梯段中间加300mm宽坡道，但因坡度较大，仍不便使用。
Ø太阳能的预留
✧东营当地习惯使用太阳能热水器，规划部门也要求屋顶预留太阳能集热器机位，但由于缺少设置太阳能的经验，本项目太阳能管井预留不合适，屋面太阳能集热器预埋件后期变更预留，可能带来屋顶漏水隐患，因太阳能会对屋顶的轮廓线和景观带来不利影响，在后续的项目开发中应予以足够重视。
Ø景观设计问题
✧景观设计团队不合适，外地设计公司对东营本地常用树种、地域特性、铺装材料等了解不够深入，导致在设计过程中进行多次调改变更且后期服务不及时；设计院基于地域特殊性，对景观配套中水、电、排碱分项进行了另行委托；但在我方得到的图纸中发现景观地面排水全部缺项，经核实属设计院委托阐述不明，且其双方无法达成一致，经我方多番督促，方补全缺项图纸。
异地开发施工图建议选用当地设计院进行设计，避免出现多次调改，缺项及后期服务不及时现象，以免增加成本拖延工期。
✧全园设计问题，东营地区土质盐碱化严重，植物生长受限，尤以乔木为甚；现项目普遍存在上层空间不饱满的现象。
土壤盐碱化成为影响该项目景观效果的硬伤。
Ø精装部分
✧样板间部分：
①户型自身采光不好，整体颜色过重：
在13#楼一层现代简约风格（偏中式古典风格）的样板间中，因其院景House的建筑特性，户型本身的采光就出现问题。
在设计过程中还未发现，以至后期从装修材料的选择到后期家具的选用上，过多的使用了重色调的元素。
导致业主参观后对样板间的第一感觉就是太暗，样板间采光不好。
后来据调查东营当
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