永清关于永清县房地产业发展现状及前景分析的调查报告Word格式文档下载.doc
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回顾效应
前瞻效应
旁侧效应
城市公用设施
工作居住环境
社会文明水准
扩大就业
（二）房地产业在国民经济中的重要地位
房地产业是经济发展的基础性、先导性产业，是国民经济中充满活力的支柱产业之一。
从世界范围看，据联合国统计，世界各国以房地产形式所形成的固定资产占同期形成的固定资产总值的50％以上，特别是在发达国家和地区，房地产的建造、销售、租赁及各种有关的收益，约占国民生产总值的15%左右。
在英国，房地产价值占该国财富的73.2％，占全国固定资产总值的2／3。
在日本，住宅投资对GDP增长的贡献率由二战后的20％增长到目前的150％。
在美国，房屋建设和汽车、钢铁并列为三大支柱产业，其增加值约占美国国民生产总值的15％以上，并影响到美国10％以上的经济活动。
在香港，房地产业增加值约占GDP的25％，与金融、贸易、航运、旅游业共同列为香港的支柱产业。
从全国范围看，党的十一届三中全会以后，随着经济体制改革和社会主义市场经济的发展，房地产业迅速崛起。
1978年—2006年，我国房地产业增加值占GDP比重平均为4.1%。
1992年国务院在《关于加强发展第三产业的决定》中把房地产业列入“投资少、收效快、效益好，就业容量大，与经济发展和人民生活关系密切的重点行业”。
1998年房地产业占GDP比重超过5%，对国民经济增长贡献率为12%—13%，已经达到成为国民经济支柱产业的标准。
进入21世纪，我国房地产业进入快速发展阶段，目前已初步形成包括房地产的开发、经营、管理、服务等多种经营活动的高附加值的综合性产业，2003年8月，国务院18号文件明确把房地产业列为我国国民经济的支柱产业。
“十五”期间，房地产业对GDP增长的贡献率一起保持在15%和20%之间，已经成为我国经济发展的重要组成部分和经济增长的不可替代的拉动力量。
（三）房地产业对经济社会发展的重要作用
由于房地产业的高度综合性和关联性的产业特征，其影响范围涉及到经济社会发展的众多领域和层面，在推动经济发展、增加财政收入、扩大劳动力就业、改善人民生活水平等方面发挥着极其重要的作用。
作用之一：
拉动经济增长。
从经济学角度分析，投资和消费是拉动经济发展的两支主要力量，而房地产业同时具备了这两种拉动经济发展的作用。
一是直接拉动。
房地产开发投资是固定资产投资的重要组成部分，对GDP的贡献率较高，是推动经济发展的直接动力。
据测算，房地产投资每增长10个百分点，将拉动GDP增长0.5—1.5个百分点。
近几年，全国城镇房地产投资每年保持20%的递增，直接拉动GDP增长1.5—2个百分点。
二是乘数效应。
房地产业产业链长、关联度高，投资的乘数效应很大。
房地产的生产、流通和消费，与70多个部门存在回顾和前瞻关系，对几百大类、几万个品种的产品产生要求，从而间接拉动经济增长。
据测算，我国房地产投资的带动系数为1.95，即房地产开发每投入100元的资金，可以创造相关产业170—220元的需要，我国城乡住宅建设每年对钢材、木材、水泥、玻璃的需求量分别占全国总需求量的14%、20%、47%和40%。
三是消费带动。
房地产本身既是投资品，也是消费品。
住房消费波及吃、穿、用、住、行、娱乐、健身、学习、社交、享受、发展等人们生活的方方面面。
据测算，每销售100元的住宅，可以带动150元的其他商品销售。
作用之二：
增加财政收入。
在现代市场经济中，房地产业为国家、地方提供了巨大积累，成为建设资金的重要来源，是国家、地方财政收入的重要产业。
一是通过出让土地使用权，政府能获得大量的财政收入。
上海、北京、深圳等发达地区的土地收益占每年财政收入的比重高达25%左右，部分地区甚至超过50%，成为名符其实的“第二财政”。
二是房地产业税收是地方政府税收收入的重要来源。
房地产业具有投资周期短、见效快、税额较大等特点，房地产企业应纳税种涵盖了营业税（销售不动产）、企业所得税、土地增值税、土地使用税、印花税、契税、个人所得税、房产税等较多税目。
2004年，我国房地产业税收收入为1369.88亿元，占当年各项税收的5.44%。
三是房地产业能带动众多关联产业的发展，间接创造大量的财政收入。
作用之三：
扩大劳动力就业。
发展房地产业是促进就业的有效途径。
一方面，房地产业属劳动密集型产业，自身发展能够提供大量就业岗位。
据统计，我国从事房地产开发建设的总人数已超过4000万人，其中来自农村的农民工高达3000万人左右，占农村进城务工人员总数的二分之一。
另一方面，通过产业关联的影响，房地产业的发展对其他产业的就业增长具有重要影响。
据世界银行研究，房地产开发建设对吸纳劳动力的系数为：
房地产开发建设每增加1名职工，可带动相关产业增加2名职工，以带动50个相关产业计算，共可增加100个就业岗位，为社会提供更多的就业机会。
作用之四：
提高居民生活质量。
十五期间，全国城镇居民住宅建筑面积总增加28.12亿㎡，人均居住面积增加2.2㎡，达到22㎡。
预计十一五末，将达到人均30㎡标准。
2001年—2006年，我县共竣工商品房面积39.05万平方米，其中住宅32万㎡，居民人均住房面积由2003年的21.56㎡增加到25.7㎡，提高了18.3个百分点。
开发建设的一批住宅小区相继投入使用，约有3千户居民喜迁新居，居住条件进一步改善。
同时，房地产业在完善住房保障、解危解困等方面也发挥了积极作用。
作用之五：
加快城市化进程。
城市化是人口向城市地区集中、农村地区转变为城市地区的过程。
而房地产业是推进城市化的首要前提，没有房地产业，就没有城市化。
发展房地产业，可以为城市提供基础设施、生活设施以及各行各业和居民的用地用房，从而对城市进行综合开发利用，吸引更多的人才、技术和资金等生产要素聚集，对于进一步完善城市功能、扩大城市规模、改善城市环境、提升城市建设品位起着重要的促进作用，这也是房地产业在旁侧效应方面发挥的重要作用。
例如，北京的朝阳区CBD、燕莎、朝外、亚运村等多个城市经济热点区域都是以率先发展起来的房地产业为基础，而逐渐发展壮大的。
英国前首相丘吉尔曾经说过：
“人造房屋，房屋造人”。
由此可见，房地产业作为一个重要产业，对推动地方经济发展具有最直接的拉动作用。
特别是在永清这样一个经济欠发达地区，房地产业在增加政府财力、提高居民生活水平等方面具有十分重要的作用。
因此，我们必须将房地产业作为加快永清经济崛起的主要产业之一，切实加强领导，认真分析研究，采取有效措施，促进健康发展。
二、我县房地产业发展现状分析
（一）我县房地产业发展历程
房地产业作为一个完整的独立的产业，在我县起步时间并不长。
总体上看，大致经历了两个阶段：
第一阶段：
起步阶段（1998年—2002年）。
国家实行住房体制改革，城市商品房由房地产公司建设销售，房地产企业开始以开发商的主体姿态进入市场。
第二阶段：
发展阶段（2003年—至今）。
2003年国务院发布文件，将房地产业确定为国民经济的支柱产业。
我县房地产业进入发展期，开发商品房的正规企业增加，通过招投标取得土地，开发规模扩大，投资快速增长，住宅小区形成。
（二）我县房地产业发展现状
近年来，我县房地产业随着项目带动战略的实施、城镇化进程的加快，新开发土地面积迅速增加，新兴建小区楼盘迅速成长，商品房销售旺盛，呈现着可喜的发展格局。
1、投资规模持续扩大。
随着旧城改造等工作的不断推进，房地产开发规模日益扩大，总体呈现上升趋势。
房地产开发投资规模由2004年的6764万元增加到2006年的1.5亿元，增长1.22倍。
今年1—9月份，房地产开发完成投资9457万元，同比增长82.2%。
图二：
2004—2006年全县房地产业投资及增长情况
2、施工面积不断增加。
随着县城拆迁改造、住宅小区规划建设，房地产开发商在县政府的指导下，抓住机遇，参与投标，适时推出新的开发项目，新建楼盘的施工面积迅速增加。
2006年达到14.5万㎡，比2004年7.31万㎡增长98.3%。
今年1—9月份，房地产施工面积达到16.14万平方米，同比增长113%。
其中新开工面积11.84万平方米，同比增长134%，占全部施工面积的73.4%。
图三：
2004—2006年全县商品房施工面积及增长情况
3、供求同步上升。
城镇居民个人购房已成为房地产市场的销售主体，成为推进房地产市场发展的主要动力。
我县商品房销售面积由2004年的4.22万㎡猛增到2006年的8.42万㎡，增长近1倍。
2006年，期房销售占总销售面积的93%，今年1—9月份商品房销售全部为期房。
商品住宅空置率由2004年的11.8%下降至2006年的7%。
图四：
2004年—2006年全县商品房销售面积及增长情况
4、住宅售价大幅上涨。
近年来，全县商品房价格呈现出水涨船高的态势，再加上居民住宅需求增长，以及少数人把商品房当作投资品谋取预期利益，为房价持续上涨起到了推波助澜的作用。
住宅用房平均销售价格从2002年的830元/㎡上涨至2006年的1432元/㎡，增长了72.5%，年均增长15.3个百分点。
商业用房销售价格从2002年的1248元/㎡上涨至2006年的2958元/㎡，增长了1.37倍。
截至今年9月份，全县住宅用房平均价格已达到2000元/㎡，同比增长39.7%。
图五：
2002年以来全县商品房售价及增长情况
（三）我县房地产业发展存在的问题
尽管我县房地产业实现了较快发展，特别是近两年出实现了强劲的发展态势。
但总体来看，我县房地产业尚处在初级发展阶段，在全市房地产业整体发展中还处于后位，与其他兄弟市县相比还有一定差距。
1、拉动作用尚不明显。
由于我县房地产业投资规模相对较小，整体实力不够强大，拉动经济增长的作用尚未得到有效发挥。
2006年，全市房地产业投资占固定资产投资的13.56%，实现增加值占GDP的4.87%，对经济贡献率达到6.1%。
而我县房地产业投资占固定资产投资的比重为5%，实现增加值占GDP的2.45%，对经济贡献率仅为0.4%，分别比全市平均水平低8.56、2.42和5.7个百分点。
2、发展规模和空间相对较小。
由于我县经济总量小、居民收入相对偏低、流动人口偏少，影响了房地产业发展的规模和空间。
2006年，全县商品房施工面积为14.5万平方米，竣工面积为10.16万平方米，销售面积8.42万平方米，完成投资1.5亿元元，分别仅占全市的2.48%、3.5%、3.2%、2.63%。
如剔除市区房地产开发项目，在10个区市县中，我县以上各项指标分别仅占10区市县平均值的38.7%、75.3%、56.1%和39.1%。
今年1—9月份，我县商品房施工面积达到历史最高的16.14万平方米，而三河同期施工面积达500万平方米以上，是我县的30多倍。
3、供求矛盾较为突出。
一方面，我县商品房销售主要依赖于被拆迁户安置购买期房的被动性需求（如2006年期房销售面积占全部销售面积的93%），难以真正反映市场供需关系。
另一方面，去年我县城镇居民可支配收入为9695元，而商品住宅价格为2000元/㎡，加之大户型住房供应过多（约占90%），90平方米的中小户型住房供应过少（仅占10%），与中低收入家庭要求不相符，造成供需之间的错位，不利于房地产业健康发展。
4、土地储备相对不足。
我县房地产开发主要集中在县城，多数依赖于城区拆迁改造，更多地受制于拆旧建新的有限规模。
随着土地开发量的不断扩大，城区房地产开发用地储备已明显不足，目前可开发改造的13个旧住宅区，涉及土地面积仅有22654.56平方米，而城中村改造相对征用土地的难度比较大。
近两年，我县争取上级建设用地指标，多数用于工业项目用地，房地产建设用地所占份额相对偏少。
目前，县城以外实施房地产开发的仅有三圣口、里澜城、韩村等几个乡镇，但还没有真正形成规模。
可以说房地产开发土地储备不足，已经影响了我县房地产业的可持续发展能力。
5、开发企业数量少、规模小、实力弱。
近几年，我县房地产业虽然有一定发展，但房地产开发企业普遍存在规模偏小、实力不足、技术设备落后、资质等级低、管理松散、人才缺乏等问题，一定程度上限制了全县房地产业的快速发展。
目前，全市房地产开发企业达210家，三级资质以上的企业40家，而我县本地房地产开发企业仅有7家，仅为全市的3.3%，其中三级资质的3家（金地、中远、益田），四级资质的3家，暂定资质的1家，没有一级和二级资质的企业。
三、我县房地产业发展的机遇和优势
当前，随着环渤海经济圈的迅速崛起、廊坊“大四点”城市规划的启动实施，以及我县经济崛起步伐的加快、区位交通的改善和人们消费水平的提高，我县房地产业将迎来加快发展的重大机遇和有利条件。
在未来5—10年内，我县房地产业必将迅速发展壮大，前景十分广阔。
（一）外部机遇
机遇之一：
国家高度重视。
1998年以来，国家和有关部门制定了一系列鼓励发展房地产业的有关政策，特别是2003年国务院出台了《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，明确把房地产业作为国民经济的支柱产业重点扶持。
国家“十一五”发展规划中对房地产业发展提出了明确要求：
“2010年城镇居民的人均住房建筑面积要达到30平方米。
调整住房供应结构，重点发展普通商品住房和经济适用住房，严格控制大户型高档商品房。
按照保障供给、稳定房价的原则，加强对房地产一、二级市场和租赁市场的调控，促进住房梯次消费。
”去年以来，虽然国家针对房地产过热和房地产价格增幅较快加大调控力度，特别是提高了土地供应、贷款发放的门槛，但主要是对一些大中城市出现的局部过热进行抑制，从而保障房地产业整体平稳健康发展。
党的十七大提出：
要加快推进以改善民生为重点的社会建设，努力使全体人民学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居。
这些都充分表明：
今后一个时期国家鼓励发展房地产业的指导方针仍会持续，并将根据经济和社会发展需要，以及房地产业发展的具体情况和需要，进一步制定相应的支持政策。
机遇之二：
环渤海经济圈迅速崛起。
实践证明，经济活跃程度直接决定房地产业的发展程度，凡是经济活跃的地区，房地产业必定发达。
从全国经济发展趋势来看，继珠三角、长三角之后，环渤海经济圈已经成为经济最活跃的发展区域之一。
随着环渤海经济圈迅速崛起，京津房地产业将进入高速发展期。
我县处于环渤海经济圈核心区域，将更多地受益于该地区活跃和发展带来的综合影响，房地产业发展将有一个巨大而持久的提升空间。
机遇之三：
京津“居住郊区化”。
随着京津城市的不断发展和高速公路网的逐步完善，居住区向远郊区扩散的趋势已成必然。
北京“十一五”规划中提出，将推进京津冀都市圈和环渤海区域经济社会协调发展，形成功能互补、布局合理的区域产业协作体系，增强周边城市人口承载能力，有效疏导首都人口。
在去年修编的《北京城市总体规划》中，北京市的空间发展战略归结为“两轴—两带—多中心”。
其中“两带”中的东部“新城发展带”北起怀柔、密云中部，串联顺义、通州、亦庄新城，东南指向廊坊、天津。
按照规划，这条发展带将承接起新时期的人口产业需求，这意味着未来15年，将有数百万北京人在中心城区之外另觅居所。
与此同时，随着新一轮《天津市城市总体规划》和《“十一五”住房建设规划》的实施，天津新建居住区的指向和重点，将向外环线、外区域转移，主要是指自市内六区向新四区、自老城区向滨海新区转移，特别是在京津塘“城市发展轴”沿线，项目布点和投资规模将不断加密加大。
我县正好处于北京东南方向，位于京津塘“城市发展轴”沿线，与京津城市发展方向完全一致，这为我县借势京津、大力发展房地产业提供了难得机遇。
机遇之四：
廊坊市区扩张。
市委、市政府提出远期谋划市区、永清、固安、香河“大四点”城市组团建设，把永清、固安、香河的基础设施建设和项目用地等纳入市区统一规划。
未来十年，廊坊将发展为城区人口超150万的大城市，成为京津双核次中心的城市。
随着廊坊“大四点”城市规划的启动实施，永清必然首当其冲最先融入大市区发展，成为廊坊的一个区，届时必将有大量市区人口向永清迁移，极大地带动住宅消费需求。
特别是华为、富士康等大项目落户廊坊，将有数十万人口集聚廊坊，必将出现旺盛的购房需求，带动房地产业的快速发展。
（二）内部因素
因素之一：
我县已经步入房地产业快速发展期。
经济规律表明，当人均GDP处于1000—8000美元时，是房地产业高速发展期。
2006年，我县人均GDP为1100美元，距离8000美元还有相当长一段距离，房地产业发展尚有很大提升空间。
从我县实际情况看，近两年房地产业投资额、施工面积平均以每年53.8%和43.25%的速度增长，销售面积以每年46%的速度递增。
可以说，房地产业正处在快速上升阶段，越来越多的外地房地产商将纷纷登陆我县投资置业。
因素之二：
城市化进程加快提供了充足空间。
“十一五”期间，我县将把旧城区、新城区和永清工业区作为一个整体来规划，到2010年城区人口突破10万，平均每年新增1.4万。
如果按人均住房30平方米计算，每年需要新增住房42万平方米，而2006年全县竣工的商品房面积只有10余万平方米，还有很大的发展空间。
因素之三：
居民住房需求日益旺盛。
在人均住房面积达到30—35平方米之前，将保持较为旺盛的住房需求。
2006年，全县城镇人均住房面积为25.7平方米，正处于居民住房需求旺盛期。
特别是随着永清崛起进程加快，城镇居民收入将稳步提高，越来越多的城镇居民住房观念从“居者有其屋”向“居者优其屋”逐步转变，更加热衷于购买新房、改善和置换住房，提高住房的档次和品位，以小换大、以旧换新、以单功能换多功能的意愿日趋强烈。
加之，人们普遍认为房地产是不动产，具有保值和增值功能，投资房地产最安全。
这种住房消费群体的形成和扩大，必将促进房地产业的发展。
（三）竞争优势
优势之一：
区位交通便捷。
区位优越、交通方便的地区是经济资源和社会资源易于汇聚之处，不仅能够刺激服务业和商业的发展，而且会吸引大量置业人口，强化该地区社会性文化发展的活力，促进房地产业的发展。
我县紧邻京津两大都市、咫尺廊坊，先天区位优越。
随着“两高三连”5条高等级公路的相继建设，县境内将形成一张密度较大的高等级公路网，从永清向北经京津南线高速15分钟到达北京大红门，向东经京津南线高速35分钟可达天津，肩挑两大都市的区位交通优势，能够使永清与北京实现零距离对接，全方位接受京津辐射，不仅可以把京津项目、资金、技术、吸引到永清，促进永清县域经济加快崛起，而且还可以把京津的人流、物流、信息流等诸多主要生产要素迅速聚集永清，吸引实力雄厚的房地产开发商到我县投资置业，从而形成固定的消费群体，尽快使永清富裕起来。
另外，分析京津居民“外迁”的方向和布局，主要是以两市为圆点沿高等级公路和铁路呈带状分布。
如：
京津塘高速公路两侧，基本上都是一个别墅带，或是一个低密度居住群。
据统计，目前北京私家车已超过200万辆，天津也超过50万辆，随着京津南线高速的建成通车，两地市民“居住郊区化”的步伐还会进一步加快，京津南线高速也必将成为一条新的房地产业带。
优势之二：
房价竞争力极强。
从现实情况看，京津居高不下的房价是两地市民“外迁”的主要诱因。
目前，北京市商品房平均价格已经突破每平米1万元，四环路以内的住宅期房均价甚至达到每平米13696元，天津市房价涨到每平米6000元左右，而在两大城市相邻的效区县，购买同样的面积的住房可以节省2—5倍的价钱。
在涿州花50余万元左右就可购置一套200平方米的住宅，而同样的房子在北京至少要花200多万元。
据不完全统计，北京人在涿州购房者超过万人，购房比例已占该市商品房销售的40%以上，而在燕郊购房的外地人中80%来自北京，总数已超过8万人。
据廊坊市建委提供的数据，2006年廊坊市累计新建各类住宅156万平方米，其中近20%卖给北京人。
目前，我县普通住宅楼均价约为2000元/平方米，比北京低8000元，比天津低4000元，比廊坊低2500元，在北京1小时圈内各县市区中属最低水平，价格优势非常明显，而且升值空间巨大，必将刺激大量京津廊市民到永清购房置业的热情。
图六：
永清与京津及周边地区住宅价格对比
优势之三：
土地成本低廉。
分析京津两市房价居高不下的原因，最直接是由于地价大幅度增长。
地价是构成房价成本的核心要素，约占房价的1/3左右。
地价偏高无疑增加房地产开发的成本，房价必然会随之上涨。
资料显示，2006年北京平均地价为4200元/㎡，最高已经超过1.3万元/㎡；
天津为2200元/㎡，廊坊为1200元/㎡。
相比而言，我县土地价格目前平均约为240元/㎡，不及北京平均地价的6%，而且全县未利用地存量为1.6万亩，且集中分布于未来两条高速公路两侧。
可以预见，在京津两市严格控制和合理确定增量用地规模，同时，我县仅凭借区位优越且廉价丰富的土地资源，必将成为吸引各地房地产业竞相入驻的首选之地。
图七：
2006年永清与京津、廊坊、燕郊土地价格对比
优势之四：
生态环境良好。
当前，人们选择居住地，越来越注重环境的质量。
永清是全国平原绿化先进县、全国绿色小康县、河北省林业生态建设十佳县，境内林地总面积达51万亩，森林覆盖率达到43%，空气清新、自然，有“天然氧吧”之美誉，境内的万亩森林和草场被专家誉为“华北平原京津走廊上的绿色屏障”，是京津冀都市圈最优越的绿色生态“宜居地”，这对向往绿色生态的众多城市居民来说极具吸引力，越来越多的房地产商也会凭借这张“绿色王牌”，抢抓这一机遇，把投资目光锁定永清。
四、关于我县加快房地产业发展的对策和建议
综合分析永清的资源条件、产业基础和市场前景，未来两、三年内房地产业必将成为永清加快崛起的强力支撑。
当前，县委、县政府应尽快明确指导思想，认真研究国家宏观调控政策，采取灵活措施，积极引导扶持房地
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