2016年物业公司管理制度汇编Word下载.doc

2016年物业公司管理制度汇编Word下载.doc

《2016年物业公司管理制度汇编Word下载.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2016年物业公司管理制度汇编Word下载.doc（40页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。

员工祖父母、兄弟姐妹亡故的给假一天；

超过的天数视为事假。

（若有新规定按新规定执行）

9、无故迟到、早退超过10分钟，每次扣款50元，累计三次视为旷工一天；

当班打瞌睡、喝酒，扣款的，50元/次。

10、一年内事假、停职累计超过30天（含）以上的或全年病假累计超过60天（含）以上的取消年终奖；

11、旷工一天扣款100元，计入年终考核；

连续3天旷工的，解除劳动合同终止劳动关系，取消年终奖；

年累计旷工五天，公司取消年终奖，视情况可以解除劳动合同终止劳动关系。

脱班、离岗、擅自调班均视为旷工，计入年终考核。

，并按公司有关规定处罚。

12、未及时对工作进行记录，每次扣款20元；

漏记、虚报的每次扣款50元；

未妥善保管造成物品损坏、丢失的，照价赔偿；

未按规定着装、挂牌、穿拖鞋上班者，每次扣款20元。

13、无故缺席政治、业务学习（包括开会、活动、大扫除等），每次扣款50元。

14、员工下班时应关好门窗、风扇、电灯、电脑等，未做好者，每次扣款20元，造成经济损失的，应予以赔偿。

15、职工累计工作已满1年不满10年的，年休假5天；

已满10年不满20年的，年休假10天；

已满20年的，年休假15天。

16、年休假在一个年度内可以集中安排，也可以分段安排。

视工作需要，最多不超过三次，不跨年度安排。

因工作需要不能安排休假的，经职工本人同意，可以不安排职工休年休假，公司按照年休假相关规定支付年休假工资。

安排职工休年假而职工不休的，视同自愿放弃，公司不必支付年休假工资。

17、职工申请年休假应按公司考勤管理规定，由本人主动提出或所属部门视工作情况，合理安排，经所属部门负责人同意，公司领导批准执行，并交办公室记录存档。

18、员工辞职或辞退，应及时将员工卡交回公司。

若不缴交者按公司通知的工作截止之日起计算，每日处以20元损失费；

超过15日未缴交者被视为卡遗失，应赔偿500元损失费，方可办理结算手续。

19、员工有以下情形之一的，公司将与其解除劳动合同终止劳动关系：

①．违反《劳动法》等法律法规中有关解除劳动合同条款的；

②．违法国家法律法规，负有刑事责任的、或在职期间，被公安机关处以警告或以上处罚的；

；

③．吸食毒品及其他精神类麻醉药品、赌博，经公安机关认定的；

④．在职期间，被公安机关处以警告或以上处罚的；

④．歪曲事实真相，恶意诬告、诽谤公司，给公司造成不良影响的；

⑤．辱骂、殴打、威胁公司管理人员的，；

职工间打架斗殴的；

⑥．屡次违反公司有关规定，情节严重者的；

20、职工请假制度：

①．职工因私事事假应提前一天向所在单位或部门说明请假原因并提出书面申请，经同意方可休假。

如遇突发情况不能事先请假的，必须于当日向单位或部门电话说明情况并提出申请，经同意方可休假。

事后须及时补办请假手续。

②．请病假应有医生、医院或集团卫生所证明，请假、病假三天以内由各科室、管理处主任审批；

三天（含三天）以上由科室、管理处主任签意见后报公司总经理审批。

（请假证明弄虚作假者，一经发现按旷工处理。

）

③．请公假、病假、事假、探亲假、产假、婚假等各种假，期满后要按时回科室、管理处报到，逾期者按旷工处理。

21、如本规定与国家法律法规不一致，以国家法律法规为准。

其它相关规定参照厦门公交集团有限公司制定的《安全管理制度》、《工资集体合同》、《人力资源管理制度》执行。

过节费、年终奖考核办法

一、过节费考核办法：

1、在册在岗半年（含）以上的人员按全额发放；

半年以下的人员按实际工作月份计发。

出勤半个月（含）以上的，以一个月计发，不满半个月的按半个月计发。

2、病假、事假、停职一个月以下（含一个月）人员按50%发放，一个月以上的取消发放。

二、年终奖考核办法：

1、有下列情况之一者取消全年年终奖：

①．职工偷盗公司各种财物的；

②．造成安全经济损失的（安全事故按集团规定执行）；

③．一年内事假、停职累计超过30天（含）以上的。

全年病假累计超过60天（含）以上的；

一年内连续旷工3天或累计旷工5天的；

④．违反计生规定；

违反安全制度、规造成重大损失的。

⑤．合同未到期，个人辞职的；

⑥．因严重违反公司规章制度，被公司解除劳动合同或协议解除劳动合同的；

⑦．不配合公司做好计生及孕情调查的；

⑧．创建文明城市等重大活动期间违章违法被停职的；

⑨．违反法律法规被刑事处分的；

2、有下列情况之一者按百分比发放年终奖：

（详见附表）

①.管理员考核表（双击图标：

②.职工考核表（双击图标：

第二部分安全管理制度

一、总则

第一章目的

第一条为贯彻落实《中华人民共和国安全生产法》、《保安管理条例》、《福建省物业管理条例》和《厦门市物业管理若干规定》，加强本企业安全管理，建立健全功能齐全、反应灵敏、运转高效的安全工作体系，保证公司和人民生命财产安全，根据国家有关法律、法规，结合本企业的实际情况，特制定本制度。

第二条公司安全生产管理工作指导思想，必须坚持“安全第一、预防为主、综合治理”的方针，实行领导负责制，建立、健全安全管理机构，完善管理制度和执行系统，实行目标控制、超前防范、跟踪管理制度；

积极推广科学的管理体制，努力形成全员、全过程、全方位的安全管理体系，最大限度地减少各类事故，杜绝较大以上恶性事故，建立现代企业的安全质量管理标准，保障企业的良好安全秩序与环境。

凡本公司的员工都必须自觉遵守本制度。

第二章管理机构

第三条根据《中华人民共和国安全生产法》的规定，建立健全公司、管理处、员工三级安全监督管理网络，做到安全管理横向到边，纵向到底。

第四条公司设立安全生产领导小组，由工会、各部门负责人及管理处主任组成，设组长、副组长和组员若干人。

其常设机构设置在公司客服部，客服部负责处理公司安全的日常事务。

各管理处设立兼职安全员，由各管理处主任及相关班组负责人组成。

第三章管理职责

第五条安全生产领导小组职责

1、贯彻执行国家安全生产的方针、政策、法律、法规，并结合实际制定企业安全生产制度、规程和技术规范。

2、组织、协调、检查、指导监督安全管理工作，定期召开会议，研究解决公司安全问题并提出相应措施，逐步完善安全管理机制。

3、对不利于安全生产的规定、命令、生产安排行使一票否决权。

第六条公司客服部安全管理制度及管理职责

1、认真贯彻执行国家关于安全生产的法律、法规和方针政策，组织制定和实施公司的安全生产规章、规程和标准。

2、建立健全公司安全生产管理机构，建立各类救援体系，制定各类突发事件应急预案，参与并协调组织一般（死亡）事故的调查和处理。

3、建立公司和各管理处的安全教育体系，并监督实施。

4、负责各管理处安全生产管理工作的指导、监督和检查。

5、组织定期安全检查和专项安全检查、监督整改措施的落实。

6、督促检查各管理处的安全生产隐患排查治理工作。

7、负责检查公司和管理处的安全措施制订和落实情况。

8、及时统计各管理处的事故情况，并报送上级主管部门。

9、负责公司安全保卫工作，并指导和监督、检查各管理处安全保卫工作的开展。

10、监督消防器材的配备和维护管理，健全消防安全管理网络，监督管理处制定重点防火措施和灭火预案。

第七条管理处的安全管理制度及管理职责

1、贯彻执行国家公安部门关于安全保卫工作的方针、政策和有关规定，建立物业辖区内的各项安保工作制度，对物业辖区安全工作全面负责；

2、组织部门全体人员开展各项安保工作，提出岗位设置和人员安排的意见，制定岗位职责和任务要求，主持安全工作例会；

3、熟悉物业区域常住人员，及时掌握变动情况，了解本地区治安形势，有预见地提出对物业辖区维序工作的意见和措施；

4、积极开展“五防”（防火、防盗、防爆、防破坏、防自然灾害）的宣传教育工作，采取切实措施，防止各类事故发生，具有突发性事故的对策和妥善处理的能力；

5、抓好对部门干部和职工的安全教育、培训工作，提出并落实教育培训计划。

第八条维序员的安全管理职责

（1）维序员上岗必须身穿制服，配戴装备，严整仪容。

纠正违章时先敬礼，必须做到以礼待人。

（2）作风正派，遵纪守法，坚守岗位，提高警惕，发现违法犯罪分子要制止犯罪行为。

（3）值班维序人员要认真做好防火、防盗、防抢劫工作，认真检查设备设施，发现不安全因素立即查明情况，排除险情，并及时报告主管部门及领导，确保管区的安全。

（4）执勤过程中要勤巡查，要有敏锐的目光，注意发现可疑的人、事、物，预防案件、事故的发生，力争做到万无一失。

（5）爱护设施设备、公共财物。

对岗位内一切设施、财物不得随便乱用。

（6）严格遵守上下班时间及值班纪律，对岗位发生的各种情况要认真处理，并且做好详细的书面记录。

（7）遇到紧急、突发性重大事情，要及时向主管部门经理请示报告。

（8）严格执行交接班制度，按时、按规定交接班。

（9）对住宅小区内的住户做好公司的规章制度及治安保卫的宣传工作。

（10）应有礼貌地查询进入住宅小区的访客，并尽可能登记身份证，如有怀疑，应通知有关业主/使用人及有关部门。

（11）详细记录各有关部门领导打来的电话，认真完成领导交办的各项任务。

（12）若发生案件，应采取下列步骤以协助破案：

①立即报案并留在现场直至公安人员到达；

②切勿移动或容许他人移动、触摸现场物品，保留现场证据，方便取证工作；

③禁止任何人在现场走动，并礼貌地劝阻闲人进入现场，以方便公安人员现场调查；

④向公安人员提供有关案件详情。

第四章管理责任制

第九条安全生产责任制

1﹑建立、健全安全管理责任制，层层签订安全生产责任书，把安全责任落实到每一个人，形成全方位的安全管理体系。

2﹑各级领导﹑有关部门和岗位在其岗位责任制中应包含有关安全管理的责任内容。

3﹑各种形式的承包经济责任制，应附有安全责任书。

4﹑安全责任制内容，根据各管理处具体情况自行拟定。

5、建立严格的事故责任倒查、追究和通报制度，凡发生一般（死亡）以上安全生产事故，公司将依据每起事故的性质、责任、经济损失分别给予肇事单位的相关责任人经济处罚或者行政处分；

客服部负责对每起安全生产事故实施倒查，提出相应的处罚意见，通报全公司。

二、治安管理

第五章秩序维护

第十条秩序维护的基本管理制度

1.维序人员管理工作制度

（1）模范遵守国家的法律法规及公司内部各项规章制度；

（2）坚守岗位，忠于职守，严格执行岗位责任制；

（3）上岗坚决做到“五不准”，即不准喝酒，不准聊天，不准容留外来人员，不准擅离工作岗位，不准迟到、早退；

（4）服从管理，听从安排，廉洁奉公，敢于同违法犯罪分子作斗争；

（5）爱护各种警械器具装备，不丢失、损坏、转借或随意携带外出；

（6）严格执行请、销假制度，有事外出必须请假。

2.维序人员的交接班制度

治安保卫交接班非常重要，因为这段间隙处理不好，就容易使罪犯乘机作案。

为了杜绝这些漏洞，必须强化交接班制度。

（1）接班人员要按规定提前10分钟上岗接班，在登记簿上记录接班时间；

（2）交接班时，交班的人员要把需要在值班中继续注意或处理的问题以及警械器具等装备器材向接班人员交待、移交清楚；

（3）接班人员验收时发现问题，应由交班人员承担责任。

验收完毕，交班人员离开岗位后所发生的问题由当班人员承担责任；

（4）所有事项交待清楚后，交班人员在离开工作岗位前在登记簿上记录下班时间并签名；

（5）接班人未到，交班人员不得下班。

如果接班人员未到，交班人员下班，这期间发生的问题，两人共同负责；

3.维序人员治安管理工作细则

（1）仪表着装

①按公司配发制服统一着装和佩戴，制服须保持洁净、平整，各项配置标志齐全规范。

②风纪严整，不得敞开衣领，翻卷衣袖、裤边；

上岗前须整理仪表。

③维序人员仪表须洁净端正，不得留长发、胡须。

（2）上岗姿态

①在岗时须精神饱满，精力集中。

②站岗时保持抬头、挺胸、收腹、并腿，巡岗时须在站立的基础上做到步伐稳健，双臂前后自然摆动，不得有手插衣裤口袋、手叉腰间等散漫举止。

③两人巡岗时须并排，保持上岗姿态统一步伐行进；

两人以上巡逻或同行时须列纵队，保持上岗姿态统一步伐行进。

④在岗期间不得吸烟或吃零食，不得有闲聊、睡岗及其他懈怠行为。

（3）文明礼貌执勤

①对待住户或来宾须态度和蔼、耐心周到，行为举止须自然端正、落落大方。

②礼貌待人，遇业主/使用人或外来人员需交涉或按章管理时，在开始前和完成后皆须先敬礼，把“先生、女士、您好、请问、对不起、打扰了、感谢合作”等礼貌用语体现在实际工作中。

③禁止任何粗俗言谈、污言秽语。

④回答业主/使用人或来宾提问时应清楚扼要，并使用普通话。

（4）门卫岗

①对出入小区的人员必要时进行查询，言语文明，并做好登记和引导工作，来访客人须出示有效身份证明，填写来访人员登记表，说明来访事由，被访人姓名、住址、电话等。

②劝阻无关人员及未经批准的商贩进入小区。

③负责登记电视监控情况。

④负责小区内邮件的收发登记管理。

⑤门卫岗须保持整洁美观，无关人员不得进入门卫岗。

（5）巡逻岗

①巡逻执勤人员根据每日排班表按规定的区域及路线实施巡逻执勤。

②巡逻岗执勤主要内容包括：

小区内陌生人员查询，劝阻已进入小区的无关闲杂人员，车辆停放情况；

楼宇外观、道路、路灯及有关配套设施完好情况，及时发现不安全隐患，制止不法行为等。

③认真遵守姿态、礼貌用语等方面的规定。

④巡逻情况及时记录。

第十一条秩序维护的内容

根据公司制定的有关规定，确定秩序维护的内容如下：

1.小区秩序维护内容

（1）住宅小区开设的经营摊点，未经管理公司批准，领有经营许可证的，维序人员有权禁止其活动。

（2）在住宅小区内的公共场所晾晒衣物，在公用楼梯间、通道、天台堆放杂物，饲养鸡、鸭等家畜，维序人员应予以制止。

2小区秩序维护范围

下列妨害公共安全和社会治安秩序的行为，都属于秩序维护范围。

（1）使用音量过大或发出噪音的器材，影响他人正常的工作和休息。

（2）从楼上往下乱扔杂物。

（3）擅自撬开他人信箱，私自拆开他人邮件、电报信函等。

（4）非法携带、存放枪支弹药；

非法制造、贩卖、携带匕首、弹簧刀等管制刀具。

（5）未经批准，私自安装、使用电网。

（6）非法侵入他人住宅，损毁他人财物。

（7）使用气枪，在住宅小区内进行各种射击活动。

（8）在车辆、行人通行的地方施工；

对沟井坎穴不设覆盖物、标志，或故意损毁、移动覆盖物或标志。

（9）故意损坏邮筒、公用电话等公共设施；

故意损坏路灯、消防栓、公用天线、电梯等配套设备；

故意损坏园林绿地、停车场、娱乐场等公共地方。

第十二条秩序维护的应急处理制度

常见可疑情况的应急处理管理制度

维序人员在站岗或巡逻时，经常会碰到一些可疑情况，对可疑情况要根据其严重程度采取相应的措施。

下面介绍几种常见的可疑情况及其处理方法。

冒烟。

了解确切的冒烟口，了解冒烟的原因（着火、电线短路等），并上报处理。

冒水。

了解冒水的确切位置，冒水的原因（上水管、下水管冒水、下雨等），及时堵漏并上报处理。

有焦味、硫酸味或其他化学品异味。

寻找味源，如因电源短路造成，要及时切断；

如是其他化学品异味，要及时封锁现场，并通知有关部门处理。

在大厦、小区通道游荡（借找人却说不出被访者的单位及姓名）的人。

密切观察其举动，必要时劝其离开。

发现有人身上带有管制刀具、钳子、螺丝刀、铁器等工具。

询问、核查其携带工具的用途，如用途不明的，带回值班室处理，或者送当地派出所。

在偏僻、隐蔽地方清理皮包或钱包的人。

立即设法拦截，询问验证，如属盗窃、抢劫财物的，送交公安机关处理。

自行车、摩托车无牌、无行驶证，有撬损痕迹的，或将没开锁的自行车背走或拖走的，当即扣车留人，待查明情况后再放行。

机动车拿不出行驶证，说不出车牌号，没有停车证的。

立即联系停车场车管员，暂扣车钥匙，约束其人，待查明情况后再放行，如情况不明的，送公安机关查处。

⑨遇到人员即转身远离或逃跑的人。

设法拦截（用对讲机向其他保安员通告），并带到保安值班室处理，查明原因后根据情况放人或送公安机关处理。

二、常见的治安、刑事案件应急处理管理制度

1.发生打架、斗殴的处理：

①积极果断劝阻双方离开现场，缓解矛盾，防止事态扩大。

不要因双方出手时误打到自己而介入，同时立即向值班领班报告。

②如事态严重，有违反治安管理行为甚至犯罪倾向的，通知当地公安机关前来处理或将行为人扭送公安机关处理。

③提高警惕，防止坏人利用混乱偷窃财物。

④说服围观群众离开，保证所辖范围内的正常治安秩序。

2.发生盗窃案件的处理

①发现盗窃分子正在作案，应立即当场制止，并报告管理处及公安机关。

②如果是盗窃案发生后才发现的，立即报告管理处及公安机关，同时保护好案发现场，重点是犯罪分子经过的通道、爬越的窗户、打开的箱柜、抽屉等，不能擅自让人触摸现场痕迹和移动现场的遗留物品。

③对重大案发现场，可将事主和目击者反映的情况，向公安机关作详细报告。

3.发生凶杀案件的处理：

①如发现歹徒正在作案的，应设法制止、阻拦歹徒，并召集各岗位保安员配合，同时，迅速向上司和公安机关报案，如有伤员迅速送附近医院救治。

②如事后接到报告，则保护案发现场，禁止无关人员进入，以免破坏现场遗留的痕迹、物证，影响公安人员勘查现场，收集证物和线索。

③案发时，前门岗及后门岗要加强戒备，对外出人员、车辆逐一检查登记。

④登记发现人和事主的情况，抓紧时机向发现人和周围群众了解案件、事故发生发现经过，并做好记录。

⑤案发时的现场人员一律不能离开，等待公安人员询问。

⑥向到现场的公安人员汇报案情，协助破案。

4.遇到犯罪分子抢劫的处理：

①在执勤中遇到犯罪分子公开使用暴力进行打、砸、抢、强行夺取他人钱财时，应迅速制止，同时呼叫附近保安和周围群众一起制止犯罪行为，并立即报警。

②如劫匪逃离现场，要向目击者问清劫匪的人数、衣着颜色和逃走的方向，并立即组织群众堵截；

如驾车逃跑的，应记下车牌号码并报警及拦车追堵。

③保护抢劫现场，不要让群众进入现场，如现场在交通要道或公共场所人多拥挤的地方，无法将证物留放原处时，要收起交公安机关。

④访问目击群众，收集劫案情况，做好记录并提供给公安机关。

⑤事主或在场群众若有受伤的，要立即送医院并作报告。

三、爆炸紧急情况处理：

1.收到被放置爆炸物品信息时的处理

①得知被放置爆炸物品，或者接到扬言爆炸的恐吓电话时，要保持镇静，认真记录，同时以最快速度报告管理处，并立即向当地公安机关报案。

②管理处立即成立防爆炸指挥部。

增派维序员，加强出入口管理，对于陌生或形迹可疑人员严加防范，认真查验证件，检查携带物品。

③立即通知各门岗，检查车库是否有遗失包物，并加强巡逻，发现无主物品不要随便碰触，立即上报，并报公安机关，请求协助。

④确定确有爆炸物品时，立即疏散人员，同时请求公安机关协助处理。

2.发生爆炸事件时的紧急处理：

①值班人员接到发生爆炸报告后，立即赶到现场，确认后立即向管理处、公司领导层报告，同时向公安机关报案，如引起火灾即刻报119火警；

如有人员伤亡，立即向120急救中心呼救，并派人迎候公安、消防、急救部门的车辆、人员，引导其进入现场。

②指挥组按应急预案，发挥应急预案功能。

③技术人员迅速切断必要电源，维序人员组织疏散爆炸现场附近的人员，并在距爆炸中心30m处设警戒线，禁止无关人员进入，同时，组织人员在公共区域巡视，检查是否还有可疑爆炸物。

④消防监控中心高度戒备，监视有无火灾等可疑情况，各在岗员工也要坚守岗位，密切注意有无可疑情况。

⑤管理处负责提供楼层平面图，供公安人员破案时使用。

四、遇到台风、潮汛时的应急处理管理制度

①接到防风、防汛的通知后，管理处主任进行总动员，并根据各部门职责做出具体工作布置，积极做好抢险准备工作。

②物业部要张贴通知于大堂或宣传栏，要求业主/使用人关好门窗，做好应急准备工作；

在险情到来之前巡查大厦、小区，做好补救措施，尽量消除有害隐患，减低损失程度；

检查高空悬挂物是否牢固，防止坠落；

消防监控中心及维序员加强警戒，以防其他事件发生。

③管理处要准备好防汛工具，加强值班力量，保证人力充足；

保证地面排水通道畅通；

必要时放下防洪闸。

④每次防风、防汛工作结束后，各部门均要填写紧急情况处理记录，并由部门负责人签字上报存档。

五、遇到停电、停水时的处理

①接到停电、停水通知后，张贴通知，告知全体业主/使用人，请业主/使用人配合关闭室内各种电器设备（照明除外）。

②准备充足的照明工具，维序员及管理员逐层检查备用照明的配备情况，保证停电后照明系统正常启用。

③管理处技术人员负责后备电源启动的具体操作工作。

④管理处对各部门的准备工作做统筹安排及最后确认后，通知各部门准备转电。

⑤市电转为备用发电。

正式转电前，要检查低压电房，确认设备及人员是否准备就绪，在监控室查看客户乘电梯情况，在确认无人乘梯情况下，通知技术人员停梯，再通知低压电房开始转电，转电工作完成后，管理处通知技术人员开梯。

供电转入正常后，管理处仍要在监控室观察电梯运行情况，在正常进行半小时后方可离开。

⑥备用发电转为市电，程序同⑤。

⑦维序员加紧巡逻，防止盗窃、火灾等事件发生。

⑧接到停水通知后，技术人员将蓄水池的水注满。

六、恐怖袭击事件的分类处置办法

为了科学、合理的处置恐怖袭击事件，提高处置工作的及时性和有效性，采用分类处置办法。

（一）、暴力

1、如没有伤及人员的情况下，应以宣传教育为主，劝说其放弃伤害他人及破