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花桥位于江苏省的最东端、上海市的西北郊，与上海国际汽车城毗邻，依托沪宁高速公路、312国道、沪宁铁路和同三国道、上海郊区环线等组成便捷高效的交通网络。

是昆山市的汽配商贸物流重镇。

花桥镇规划总面积50平方公里。

花桥，嵌入上海外环线，是江苏与上海的首位交融区，也是中国目前唯一以现代服务业为主导产业的省级开发区。

自2005年开始，江苏省政府开始戮力打造花桥经济开发区，努力推进花桥与上海之间的无缝对接。

素有“江苏东大门，上海后花园”之称。

花桥国际商务城的地理位置和经济地位，决定了他要有相应品质的商务配套设施来满足高端商务人群的需求。

花桥镇府聘请了美国麦肯锡公司，美国易道公司，德国IBO设计公司、新加坡邦城和上海城市规划院联合编制完成了具有前瞻性和国际水平的50平方公里区域功能策划、总体规划、城市设计。

花桥商务城将形成以中央公园为核心、周边布局商务园的城市框架，呈现“城在景中、人在林中”的生态景观，成为商务集中、商贸配套、商住齐全、环境优美的生态型商务功能区。

随着上海商务成本的攀升，花桥在地价、房价、劳动力等要素成本，基础设施、

项目建设等硬成本，以及政府服务的软成本等方面的综合优势将更加凸显。

花桥国

际商务城地处苏沪交界处，是长江三角洲经济圈的核心区域，是上海对外经济主通

道的第一个节点，是沪宁经济走廊接轨上海的桥头堡，也是上海进入江苏的第一站。

花桥镇依托优越的区位和目前在建的花桥国际商务城的龙头带动优势，自觉接

受大上海的经济辐射，成为上海的卫星城。

在招商选资中不断强化发展现代服务业

的主导方向，并吸引了房地产等一批规模型现代服务业项目。

如亚太广场、花桥·

国

际华城、金都安亭家园、中泰大厦、曹安旺角、金卫国际广场、花桥新都、宝家丽、

西郊·

世纪华城以及上海绿地等许多项目都在这个区域内安营扎寨，形成了颇具规模

的办公及配套环境。

目前还引进30多个较具规模的现代服务业项目，总投资达200

多亿元。

绿地国际家园、亚太广场等一批项目已陆续交付使用；

港汇国际广场、天

天国际展览中心、中寰国际广场、深圳宝湾物流等一批项目已签约并开工建设，一

些国内外著名公司也看好商务城的发展前景。

按照“融入上海、面向世界、服务江苏”的总定位，在花桥镇这块充满生机和活力的

投资热土，今后将陆续完成中央公园、生态园等生态景观建设；

绿地同济医院、中

福会幼儿园、韩国易买得超市、麦当劳、娱乐休闲中心、运动健身中心等一批生活

配套设施也将建设完成并投入使用。

形成以中央公园为核心、周边布局商务园的城

市框架，呈现“城在景中、人在林中”的生态景观，成为商务集中、商贸配套、商住

齐全、环境优美的生态型商务功能区。

上海市轨道交通11号线延伸段（花桥）项目通过国家发改委审批，同意11号线北段工程由安亭站延伸至花桥站，全长约6公里，共设立高架车站3座（兆丰路站、光明路站、花桥站），已于2013年10月16号建成通车，是我国首个上海至江苏跨省城市轨道交通项目，花桥与上海之间的“同城效应”更为凸显。

沪宁城际铁路2010年投入运行，正线全长300公里，平均每10分钟就有一班列车停靠花桥站，是目前世界上标准最高、里程最长、运营速度最快的城际高速铁路。

设有昆山站的京沪高铁也将于2012年投入运营，总长度1318公里，平均每3分钟就有一班快速列车往返于上海和北京之间，将使北京和昆山之间的往来时间，缩短到5小时以内。

构筑了花桥便捷高效的对外联系通道。

花桥政府致力规划建设快速交通体系，实现了与上海的“1030”交通时空效应，即10分钟从商务城到达城铁站或轨道交通站，30分钟到达上海市中心。

同时，花桥商务城开通到上海的2条跨省公交化班线，一条是花桥国际商务城到上海虹桥机场、再到浦东机场，另一条是花桥国际商务城到上海人民广场。

从此实现了不在上海，已在上海的真正同城效应。

4.主要游客客源结构

走进花桥，感受花桥，东南东、花桥天福生态园、台湾文化博览会等一批旅游

项目不断丰富着花桥商务旅游的内涵。

继服务外包、总部经济等“四朵金花”后，

以商务旅游为特色的第五大产业正在花桥渐渐崛起。

发展商务旅游的构想在花桥由

来已久，近年来，花桥服务外包、总部经济、物流展示、商贸服务四大主导产业和基

金、文创等新兴产业不断集聚，花桥商务旅游业载体和承载能力不断提升和完善。

为

进一步提升旅游业发展水平，2012年，花桥经济开发区管委会明确由服务业发展局

扎口负责全区旅游业发展。

今年4月，花桥台湾商品交易中心MIT精品馆、规划展

示中心、游站、东南东文化创意产业园、花桥天福5个项目入选我市首批产业旅游点

和星级产业旅游示范点。

10月16日，上海轨交11号线花桥段贯通运营使上海与花桥实现了“同城生活”，

更为花桥带来了源源不断的客流。

据统计，R11号线开通后，平均日客流量可达2.2

万，周末则可达到3万，越来越多的人通过R11号线的衔接，开启了“昆山之旅。

R11号线东连上海迪士尼，待其建成后将形成每年1000万人的人流量，试想其中如

有30%的人来到花桥，就是一个巨大的商机。

届时，花桥将成为上海迪士尼乐园的西

部旅游集散中心，从而带动花桥以及昆山旅游产业的发展。

为了进一步推进商务旅游

发展，花桥已制定了《花桥商务旅游发展战略规划》，规划了商务会展、生态体验、

城市休闲、创意文化四大商旅组团和“商展、影视、购物、运动之旅”、“创意、金融、

游乐、生活之旅”、“产业、田园、访古、度假之旅”三条主题游线。

“根据《花桥商

务旅游发展战略规划》，花桥将充分利用区位优势，围绕产业、商务、生态资源创新

开发，配套花桥服务业发展，接待上海商旅游客溢出，将花桥打造成国际高端商务旅

游区，长三角高端商务休闲度假基地。

5.酒店区域介绍

花桥国际商务城坐落于苏沪交界处——江苏昆山花桥经济开发区，规划面积

50平方公里。

花桥国际商务城对外交通便捷，距上海虹桥机场25公里，浦东机场80

公里，沪宁高速、同三高速花桥枢纽、上海郊环线（A30）、312国道均汇于此，沪宁

铁路和建设中的沪宁城际铁路、京沪高速铁路在此设站并经过。

上海轨道11号线延

伸线至此，将建设成为上海国际大都市的卫星商务城。

XX酒店项目东为沿沪大道、邻近312国道，南靠沪宁铁路，西临大瓦浦河，

北抵城际高速铁路，周边为高级商务中心及高档小区，占地面积约xx亩。

是

花桥国际商务城的生态环保“绿肺”。

国际华城、金都安亭家园、

中泰大厦、曹安旺角、金卫国际广场、花桥新都、宝家丽、西郊·

世纪华城以及上海

绿地等许多项目都在这个区域内安营扎寨，绿地同济医院、中福会幼儿园、韩国易买

得超市、麦当劳、娱乐休闲中心、运动健身中心等一批生活配套设施也将建设完成并

投入使用。

建成一个集商务会议、休闲、旅游、度假为一体的生态商务型公园，就

必须要有完善的商务配套设施来满足迅速发展所带来的需求。

上海市轨道交通11号线延伸段（花桥）项目通过国家发改委审批，同意11号

线北段工程由安亭站延伸至花桥站，全长约6公里，共设立高架车站3座（兆丰路站、

光明路站、花桥站），已于2013年10月16号建成通车。

是我国首个上海至江苏跨省

城市轨道交通项目，花桥与上海之间的“同城效应”更为凸显。

沪宁城际铁路2010年

投入运行，正线全长300公里，平均每10分钟就有一班列车停靠花桥站

设有昆山站的京沪高铁也将于2012年投入运营，总长度1318公里，平均每3分钟

就有一班快速列车往返于上海和北京之间，将使北京和昆山之间的往来时间，缩短到

5小时以内。

花桥政府致力规划建设快速交通

体系，实现了与上海的“1030”交通时空效应，即10分钟从商务城到达城铁站或轨道

交通站，30分钟到达上海市中心。

同时，花桥商务城开通到上海的2条跨省公交化

班线，一条是花桥国际商务城到上海虹桥机场、再到浦东机场，另一条是花桥国际商

务城到上海人民广场。

3.与需求来源邻近度分析

目前xx酒店项目客源市场定位如下：

1）大公司商务活动占酒店客源的40%

2）会议及婚宴占酒店客源的30%

3）周边中产阶层休闲消费占酒店客源的20%

4）旅游团队占酒店客源的10%

以上四块客源市场的需求距xx酒店项目有着以下邻近度：

1）在xx酒店项目周边地区有跨国公司、国内大型企业集团、制造业企业的区域性总部，包括运营中心、研发中心、采购中心、营销中心、管理服务中心等大型企业公司，这些大型企业公司每年会举行各类的商务活动，例如产品发布会、产品的展览展示、公司举办的各类活动以及各企业相关的文化节等等一系列商务活动，酒店与各大公司的优势在于距离邻近，与大公司所需求的环境以及档次相匹配；

2）Xx酒店可以接待会议除食宿娱乐外还为会议代表提供接送站、会议资料打印、录像摄像、旅游等服务。

有较为完善的会议服务设施（大小会议室、同声传译设备、投影仪等）和功能齐全的娱乐设施。

xx酒店周围如花桥·

国际华城、金都安亭家园、中泰大厦、曹安旺角、花桥新都、宝家丽、西郊·

世纪华城以及上海绿地等许多项目都在这个区域内安营扎寨，中高档居民住宅区也逐渐偏多所以酒店内举办中高档型婚宴，也是必不可少的选择点，因为xx的设施与环境都完全匹配；

3）酒店也属于周边中产阶层休闲以及消费的好去处，以满足旅游者休息、度假、养生、餐饮、娱乐、运动为一体的文化主题高端精品酒店综合需要，使旅游生活丰富多彩、得到精神上的享受。

周边住宅大多数属于上海人，在平常繁忙的工作期间，到节假日可以选择风景幽雅、空气清新、环境优美，远离闹市享受大自然式的居住环境。

景观设计以花桥地区自然景观为蓝本，再现江南水乡渔村的景观特色；

4）现在以商务旅游为特色的第五大产业正在花桥渐渐崛起，今年4月，花桥台湾商品交易中心MIT精品馆、规划展示中心、游站、东南东文化创意产业园、花桥天福5个项目入选我市首批产业旅游点和星级产业旅游示范点，也会吸引各大旅游团队的青睐。

同时来自国内外的旅游观光客也是xx酒店项目的客源市场之一。

每年上海及周边风景秀丽怡人的地方都会吸引大量游客前来旅游观光。

这部分客源市场虽然占xx酒店的整个客源市场的一小部分，但仍然是很重要的收益来源。

4.项目地点优势分析

项目优势：

l地处花桥国际商务城，充分发挥靠近上海的区位优势，主动融入上海，接受上海辐射，承接上海商务外溢。

l项目位于花桥地区的后花园x，自然环境宁静秀丽。

l选取昆山历代保留下来的具有一定文物价值的古桥并重建与公园内，富有情趣。

l项目临近历史悠久的天福村，人文气息浓厚。

项目劣势：

l处在沪宁铁路和城际高速铁路附近，其噪音污染比较严重。

对于酒店的品质提升有所影响。

lxx酒店项目距离人气旺盛的商圈、生活圈有一定距离，对吸引人流确保入住有一定响。

lxx酒店自身在环境与知名度方面与阳澄湖、朱家角、淀山湖等还有一定差距，在吸引各方客源方面有较大劣势。

三、竞争酒店市场状况

自2012年以来，随着政府对三公消费的进一步控制，伴随着房地产行业以及生产行业的低落，酒店的市场环境日趋艰难。

同时市场上的新酒店还在如雨后春笋般冒出，与已开业酒店争夺市场客源。

昆山，乃至花桥，却是一枝独秀。

原因是截止目前，在昆山花桥地区，除阳澄湖费尔蒙酒店和昆山瑞士酒店以及花桥希尔顿逸林酒店外，绝大多数不是本地酒店管理公司管理的所谓5星级酒店外，就是以经济实惠价格低廉吸引客群的客栈式酒店。

整体的经营管理水平不高，市场的高端品牌还没有形成规模。

同时，这个地区实际孕育着莫大的商机。

无论是在中心地带的大公司大企业林立，还是在宽阔地带的大型制造业企业，都有着多种的商业活动、宴请、以及会议和旅游的需求。

而这些需求，因本地没有能够满足这些需求的酒店，或者有酒店，但其服务和产品无法满足这个水准的消费和标准，导致诸多的商业活动、宴请、会议、婚宴等都流失到了外延地带，或者上海，或者昆山市区，或者苏州市区。

从昆山、花桥、安亭等众多参差不齐的酒店中，筛选出以下酒店作为将来xx酒店项目的直接竞争对手：

xx酒店潜在竞争对手统计

地区

酒店名称

开业时间

房间数量

平均房价

入住率

苏州市

苏州托尼洛兰博基尼书苑酒店

2012年

92间

1800

60%

苏州中茵皇冠假日酒店

2009年

344间

1000

42%

苏州金鸡湖凯宾斯基大酒店

2008年

458间

900

46%

苏州吴宫泛太平洋酒店

1998年

481间

700

53%

苏州香格里拉大酒店

2006年

390间

1300

65%

阳澄湖澜廷度假酒店

2007年

190间

850

55%

金鸡湖大酒店

171间

63%

苏州洲际酒店

2010年

432间

1200

昆山市

昆山瑞士大酒店

2005年

387间

52%

昆山阳澄湖费尔蒙大酒店

200间

1180

43%

上海市嘉定区

上海颖奕皇冠假日酒店

415间

45%

花桥镇

花桥希尔顿逸林酒店

398间

476

总计：

12家

纵观以上酒店竞争对手，如果将来xx酒店按照自主经营的模式进行经营管理，那么xx酒店和xx皇冠假日酒店无疑成为xx酒店项目的直接竞争对手。

其次将是昆山瑞士酒店、阳澄湖澜廷度假酒店、金鸡湖大酒店也将加入我们的竞争组合。

确定准确的竞争对手组合，可以有效地帮助我们找准目标，找准市场切入点，从而在酒店开业时打出我们的产品和服务王牌。

由于xx酒店项目采取自主经营模式，我们推出的品牌在市场上还有待得到进一步的认可。

因此，我们所针对的市场客源应该是消费方面对价格敏感的大中型企业、崇尚生活品质的白领阶层和中产阶层、追求休闲度假的家庭、以及寻求浪费婚礼的中产阶层新人。

在这些客源群体中，物超所值的价格是一个大的吸引点。

同时，xx酒店独特的风格、周边环境、全面的服务和产品组合在一起，就能够激发他们成为酒店的回头客和常客。

同时，xx酒店应从开业伊始就推出“常客奖励计划”，建立忠诚的客户群，从而在市场中制造口碑，达到口口相传。

水疗、水上活动、儿童乐园这三个独特的产品和服务也应成为xx酒店项目的亮点。

不但要放大这些功能，还要在这些方面加强宣传和不断创新。

正如本文前面所说，在市场上，不断有新的酒店项目涌现，来争夺客源市场。

2014年到2015年，在苏州、昆山、花桥、嘉定、安亭这些地区还要开出很多5星级酒店。

以下是经过我们筛选认为最能够影响到xx酒店项目运营的几个新酒店项目：

xx周边即将开业酒店统计

苏州科技城源宿酒店

2015年

/

苏州晋合凯悦酒店

2014年

上海嘉定喜来登酒店

2014年8月

338间

随着人民生活的逐步改善，可支配收入日益增加，人们对于到高星级酒店消费，已然不陌生，不排斥。

相反，来了亲朋好友，到好的酒店安排住宿、吃饭、宴请、娱乐，变得越来越普遍和受欢迎。

那么在苏州、昆山、花桥、嘉定、安亭这些地区，平均日房价在人民币400-600之间的酒店将非常受欢迎。

原因是这些酒店的房间舒适、体贴、干净，令人放心，同时价格并不贵，还很体面。

对于一个常驻人口和流动人口达50万的生活经济圈，符合上述条件的酒店只有两个，总房量800多间，这个市场还是有很大潜力的。

花桥相比上海，楼盘价格更具诱惑力，通往上海的交通又日益便利，正在吸引越来越多的人选择定居在此。

这也是对未来准5星级和5星级酒店的利好趋势。

四、市场地位

-星级标准：

5星级

-品牌及管理：

业主自营管理，名称待定

-硬件风格：

中国风

-房间价格：

600/间.晚

-形态：

度假式酒店

-房间数：

xx间/套

房型表RoomMix

房间类型

RoomType

合计

TTL

比例

Ratio

价格

RoomRate

大床房（A）

KingSizeSingle

双床房（B）

DoubleBedRoom

小套房（C）

JuniorSuite

单卧套房（E）

1-BedSuite

总统套房

PresidentialSuite

-餐厅：

2个，中式餐厅和亚洲风味餐厅

n中式餐厅，位于客房中心，96个厅堂座位，12个包间。

早餐为中西式早餐，中午和晚上提供纯中式零点，主打本帮菜，结合海鲜、湖鲜等水产，提供绝佳中式小点。

人均消费人民币120元。

n亚洲风味餐厅位于酒店会议中心，128个座位，早餐为西式和中式套餐（仅在有大型会议时提供），中午和晚上提供亚洲各式美食精选。

人均消费人民币100元。

-酒吧：

1个，大堂吧，44个座位，提供各种鲜榨果汁、鸡尾酒、烈酒、洋酒以及风味小吃、小点。

人均消费人民币50元。

-宴会厅：

2个，剧院式分别容纳500人和350人

-会议室：

4个，大会议室2个，小会议室2个

-宴会厅和会议室均配备齐全的影视音响设备。

宴会厅还设有同声翻译功能。

-宴会厅日租金：

人民币5000元

-会议室日租金：

大：

人民币2500元

小：

人民币1800元

-水上活动包括钓鱼、荡舟、漂浮等

-绿地上的活动包括团队拓展、野餐、放风筝、孔明灯等

-以下略100字

6.其它设施定位分析

-精品屋备有纪念品和艺术品销售

五、经营预测

-固定成本包括：

管理部门的行政财务管理费用、市场营销费用、维修保养、人力成本、能耗费用等

按照xx酒店的体量、客源市场以及市场定位，该酒店开业之初固定成本约占总收入的40%

-变动成本包括：

餐饮食品、酒水成本、厨房的燃料、各项客用品的损耗、各项以收入为基础计提的各项市场费用、系统费用、营业税费等小部门耗用成本、运营部门管理费用等

按照xx酒店的体量、客源市场以及市场定位，该酒店开业之初变动成本约占总收入的29%

-xx酒店项目开业之初总成本率是69%，经营毛利率达到31%

-xx酒店项目开业之初的保本点是人民币2528万/年

-开业之初每月约人民币150万

六、投资分析

1.预计成本

占地面积

建筑总面积

房间数

星级标准

建设费用

固定家具、设备及运营器材

筹备费用

酒店投资额（不含地价）

详见附件：

xx酒店经营及投资回报预测表