新员工成长手册Word格式.docx

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请训练师准备好案例及三证等相关材料，让学员模拟签单（可结合训练师经验和公司现行政策及市场状况）

店内辅导计划

第1天（时间：

月日）

任务1：

介绍同事形式：

店会议负责人店经理签字：

任务2：

安排座位、电话、文具、销售工具负责人店经理签字：

任务3：

连锁店各种设备和业务资料的领用及使用负责人辅导人签字：

任务4：

介绍岗位描述和基本工作安排负责人店经理签字：

任务5：

店经理指定新经纪人的辅导员（带训师）负责人店经理签字：

任务6：

指定新经纪人10天辅导计划辅导员签字：

任务7：

参加业务会议

任务8：

填写时间承诺书负责人店经理签字：

附：

《成长计划表》

让我们一起继续来打拼

——15天新员工成长计划表

姓名

部门

基本信息

1.您目前所在地:

2.常用联络方式:

3、团队介绍：

店经理（）连锁店（）

我想成为一个什么样的人

我想做一个（）（）（）的人。

我认可下列价值观

（确认请在后面打对号）

1、有付出才能有收获。

2、成功者永不放弃，放弃者永不成功！

3、天下大事必做于细，天下难事必做于易。

4、其他：

我的座右铭

我的奋战目标

（时限：

15天）

整体目标：

销售收入

销售额

看房量

有效成单数

15天内我必须掌握如下技能

1、

熟悉业务知识，并能熟练运用；

2、

单独带看房

3、

熟练接待客户

4、

简单谈判

5、

成交

我目前的优势和已具备的技能

我目前的困难、不足和挑战

其他期望

你希望得到什么样的锻练？

你对我作为你的导师有什么期望？

你怎样才能学得最好？

通过操作？

听讲？

阅读？

观摩？

还是经历？

向你反馈信息的最佳方式是什么？

你的其他期望（需要什么机会）

我的承诺

这是我在导师的帮助下用心设计的成长计划，我会对我们选择和承诺负责。

我会全力以赴去做，我相信15天后我是全新的我。

我一定坚守承诺、坚持不懈、势必达成!

!

填表日期：

承诺人：

导师寄语

签字

你不是一个人战斗，我们是相亲相爱的一家人，一起加油！

！

该计划书新经纪人需在辅导员引导下完成．

第2天（时间：

__月日）

开闭店流程辅导员签字：

店情况介绍负责人店经理签字：

拓展商圈楼盘分析介绍辅导员签字：

商圈内竞争对手分析辅导员签字：

布置下班后作业——

复习《房地产基础知识》2天完成辅导员签字：

向辅导员汇报上一天的工作辅导员签字：

附注：

＜房地产基础知识＞讲解：

房屋的基本概念：

土地的来源：

土地分为划拨、出让两种。

过户时土地性质为“划拨”的需缴纳土地出让金。

集体所有制土地和小产权的关系。

出让年限：

（不包含特殊情况）

居住用地：

70年；

工业用地：

50年；

教育、科技、文化、卫生、体育用地:

50年；

商业、旅游、娱乐用地:

40年；

综合或其他用地:

50年。

面积：

套内使用面积：

指室内实际能使用的面积，不包括墙体、柱子等结构面积。

（可利用空间面积）

套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积+阳台建筑面积

建筑面积=套内建筑面积＋公摊面积

1、公摊面积：

电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；

2、各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50％.自用的按墙体头羊面积的100%。

3、阳台面积的计算：

半封闭50%全封闭100%露台赠送

4、阁楼面积的计算：

高于2.2米部分的水平投影面积

容积率：

反映土地利用程度、使用强度及其经济性的技术经济指标

•容积率=小区建筑总面积÷

小区用地面积

•建筑密度（建筑覆盖率）=小区内建筑物基底面积之和÷

•出房率（得房率、使用率）=套内使用面积÷

建筑面积

一般：

　　多层住宅为85-91％

小高层住宅为72-76％

高层住宅为76-82％

商业、办公楼为55-70％

住宅进深--实际长度。

住宅开间--实际宽度

层高：

本层地面到上层地面的高度

净高：

本层地面到本层天花板的高度

存量房--是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋。

（二手房）

增量房--指由开发商建造的新上市的商品房

房地产三级市场：

一级市场：

土地交易市场

二级市场：

商品房开发市场（增量房市场）

三级市场：

二手房及存量房交易市场

五证两书：

国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房销售许可证（预售许可证）、住址质量保证书、住宅使用说明书。

期房、现房和准现房的区别

入伙（交钥匙）

各种不同标准的房屋分类：

•【商品房】开发商开发的以商品价出售的房屋，含成本和利润两部分。

•【房屋产权】房屋产权是指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利，也就是房屋各项权益的总和，即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。

•【共同共有房产】共同共有房产：

指两个或两个以上的人，对全部共有房产不分份额地享有平等的所有权。

•【共有房产】共有房产：

指两个或两个以上的人对同一项房产共同享有所有权。

•【国有房产】国有房产分为直管产、自管产、军产、宗教产三种。

•【集体所有房产】是指城市集体所有制单位所有的房产。

即集体所有制单位投资建造、购买的房产。

•【私有（自有）房产】是指私人所有的房产，包括中国公民、港澳台同胞、海外侨胞、在华外国侨民、外国人所投资建造、购买的房产，以及中国公民投资的私营企业（私营独资企业、私营合伙企业和私营有限责任公司）所投资建造、购买的房屋。

其中部分产权：

指按照房改政策，职工个人以标准价购买的住房，拥有部分产权。

•【公房】国家和单位投资建设或购买的，产权属国家或单位所有的住房。

•【房改房】以成本价购买的公有住房。

•【单位产权房】单位产权房是指产权属于单位所有的房屋，也称系统产权房、系统房

•【转让受限的房子】房主正在服徒刑,一些特殊的房子,景观花园（不许卖租给外籍人）。

各种房型的介绍：

二室，一室，都包含哪几种:

•二室：

偏单，中单

•一室：

直门独、宽直门独（厅≧8㎡）、中独、偏独、葫芦独（葫芦独和刀把独）等

•“偏”和“中”的区分原则：

是否能有空气对流。

•独单和中单、偏单不是一个概念范围内的。

房型图

中独1中独2

朝向的介绍：

朝向共分为：

南北、东西、阳面、阴面、东照、西照、金角、银角、铜角、铁角

一般各种平面图都是按上北下南左西右东的顺序来。

金银角的介绍：

按照住宅层数分类：

低层1——3层

多层4——6层

中高层7——9层

高层10——30层

超高层30层以上

按照住宅承重结构所选用的主要材料所分类：

•【砖木结构】：

主要承重构件是用砖、木做成。

其中，竖向承重构件的墙体和柱采用砖砌，水平承重构件的楼板、屋架采用木材。

这类建筑物的层数一般较低，通常在3层以下。

古代建筑，1949年以前建造的城镇居民住宅，20世纪五六十年代建造的民用房屋和简易房屋，大多为这种结构。

•【砖混结构】：

这类建筑物的竖向承重构件采用砖墙或砖柱，水平承重构件采用钢筋混凝土楼板、屋顶板，其中也包括少量的屋顶采用木屋架。

这类建筑物的层数一般在7层以下，造价较低，但抗震性能较差，开间和进深的尺寸及层高都受到一定的限制。

所以这类建筑物正逐步被钢筋混凝土结构的建筑物替代。

砖混结构中可拆改的部分是那些？

不传力的12墙及门连窗的部分。

•【钢筋混凝土结构】：

这类建筑物的承重构件如梁、板、柱、墙（剪力墙）、屋架等，是由钢筋和混凝土两大材料构成。

其围护构件如外墙、隔墙等，是由轻质砖或其他砌体做成。

它的特点是结构的适应性强，抗震性能好，耐久年限较长。

从多层到高层，甚至超高层建筑都可以采用此类结构。

钢筋混凝土结构房屋的种类主要有：

框架结构、框架剪力墙结构、剪力墙结构、筒体结构、框架筒体结构等。

•【钢结构】：

这类建筑物的主要承重构件均是用钢材制成。

其构造成本较高，多用于高层公共建筑和跨度大的建筑，如体育馆、影剧院、跨度大的工业厂房等。

•【其他结构】是指凡不属于上述结构的房屋都归此类。

如竹结构、砖拱结构、窑洞等。

按照住宅平面布局分类：

可分为：

点式（墩式、塔式）住宅、条式（板式）住宅，回型住宅等

影响房价的因素有：

•地点,交通,购物,房龄,朝向,装修,配套,临街,小区环境,周边学校,房型、产别等。

•楼层（一层、二层、中间层、次顶层、顶层）楼层的优略分析

第3天（时间：

工作流程介绍辅导员签字：

联络10朋友和以往的同事辅导员签字：

熟悉本区域内小区摆位图辅导员签字：

复习《租赁知识》2天完成辅导员签字：

向辅导员汇报上一天的工作辅导员签字：

与朋友和前同事联络模版

模版一

——您好，好久没有联系了，您好吗？

——我现在在信嘉房地产工作，是天津滨海新区信誉度最好的房地产服务公司，主要从事房地产中介服务！

比如帮助那些寻找办公地点的公司，或寻找居住场所的人士找到他们所需要的写字楼或公寓。

……

——如果你有朋友需要这方面的信息或服务，记得介绍我给他。

——给你留一个我的联系办法……

——保持联系！

模版二

——“您好，大刘，我现在信嘉房地产工作。

你听说过吧!

对，是滨海新区这边最好的房地产中介品牌。

虽然我以前没做过房地产工作，但我们有非常好的培训体制，我也接受了培训。

应该说，培训非常系统。

将来，如果你自已或你的朋友要想买房或租房，请让他跟我联系我肯定会给他最好的服务。

以后咱们再聊，谢谢!

”

模版三

经纪人：

你好!

王小姐在吗?

……是我，小陈！

朋友：

你好，最近怎么样?

我刚刚换了工作，在信嘉房地产公司，做房地产中介的。

噢，是“信嘉”房地产连锁店里吗?

我在开发区好多地方都看到过你们的店铺。

对对，没错，我们是滨海新区最好的房地产中介品牌，而且我接受了专业培训，店里还有专门的房源信息系统搜索查询。

你有什么认识人或朋友想买卖房或租赁，都可以来找我，让他们给我打电话吧。

行啊，周围有朋友有需求的话，我让他们直接找你。

多谢，多谢，有时间一起吃饭。

BYE-BYE！

v房屋租赁业务

房屋租赁是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。

租赁业务收费标准列表如下

业务类型

地区

月租金（元）

出租房主

佣金

承租客户佣金

租赁

塘沽区

XXX元

月租金的50%

月租金的50％

开发区

1个月租金

以上佣金具体由谁担负，可由业主和客户自行协商而定，但在合同中必须注明。

＜租赁知识＞的讲解

租赁业务-交易流程图

房源登记及录入系统

及时记录客户信息

连锁店人员分到房源后，须及时跟进；

经纪人分到客户后立即配对，4小时内联系客户；

业主、客户咨询

三方签署物业交验单

合同存档

签订租赁合同

物业交验

承租方带身份证、首期租金及押金

出租方带身份证、产权证、共有权人同意出租证明

客户满意，通知双方，并约定签约

再推荐

约看房，带客看房

经纪人带客看房后反馈房主看房结果，并在系统中填写房屋状况信息

进行配对，推荐房源或客户

不满意

签署看房确认书

收取租赁服务费交到财务部

填写费用单

客户管理

1、将客户信息详细登记在笔记本中，按时回访；

（250效应和后端营销）

客户联系

经纪人在4小时内联系客户并推荐租赁房源，并作好客户评价：

　A类：

意向明确、较急的客户，应每天联系后反馈

　B类：

意向不明确、需要去变通的客户，应每三天　　　

联系后反馈

　C类：

潜在客户、需要改变的客户，应至少隔七天联系后

反馈

　J类：

假信息客户（其它中介）

　F类：

失效需放弃客户（已租、不需要租的）

亿遨ERP系统中房源维护

v经纪人将出租、出售房源信息录入到ERP系统中，按时回访；

v房源所属经纪人根据ERP系统，对所属房源至少每周回访一次；

v如房源所属经纪人2个月内未回访，则其他经纪人回访后可将房源修改至自己名下。

合同管理

1、双方所需携带的资料

v出租方必带：

身份证原件留存复印件、房本原件（购房合同原件）留存复印件、如有委托人需要提供委托人身份证原件留存复印件、委托书（委托书需房主本人签字并加盖手印）

v承租方必带：

本人身份证原件留存复印件及相应的首期租金、押金。

如有委托人需提供委托人身份证原件留存复印件、委托书。

客户入住时补交身份证复印件。

2、签合同的基本制度

v产权不清晰的均不可签署合同；

v合同上客户签字的姓名应与委托代理协议上的签名需保持一致，如发现不符，则要求他（她）重新再补签一份委托代理协议。

v房产人，出租人，身份证应为同一人；

如不为同一人，则需要出示委托书和相关身份证明。

v合同双方签字必须为房东客户本人的亲笔签名或是合法的授权委托人。

v经纪人应将产权证编号摘入合同中。

v如有双方协商需修改或补充条款，则合同上修改或补充的地方，须三方按手印认可。

如有补充条款，须区经理同意；

不得擅自对客户做任何合同之外的承诺。

物业交验：

v经纪人与出租方、承租方应同一时间在房屋内三方一起完成物业交验并详细填写房屋交接单；

v房屋内家具家电是否完整、能否正常使用，记录水表、电表、煤气表等的使用度数；

明确有线电视、宽带、物管费（卫生费）的承担责任，勿忘空调加氟的加液责任。

第4天（时间：

电话沟通技巧辅导（普通客户、意向客户）负责人店经理签字：

联络5位房主询问房屋情况辅导员签字：

验房操作——成功验房2套辅导员签字：

口头提问式考核《房地产基础知识》辅导员签字：

复习《房屋买卖知识》2日内完成辅导员签字：

向辅导员汇报上一天的工作辅导员签字：

＜买卖知识＞讲解：

买卖业务佣金收取：

买卖代理服务费

应收卖方

服务费

应收买方

成交价格1％

委托贷款服务费

600元/宗

居间业务

（自配对成交）

抵押贷款服务费

贷款额的2%

私产房过户相关费用：

契税

契税标注各区指导价：

塘沽：

9800元/平米

开发区：

12239元/平米

纳税标准额度：

市场指导价以下，房屋面积在90㎡以下，首次购房，纳税价格×

1％

市场指导价以下，首次购房房屋面积在90-144㎡，，纳税价格×

1.5％

市场指导价以上，非首次购房、房屋为非普通住宅，纳税价格×

3％（商用房）

注：

普通住宅：

满足三个条件1、小于或等于144平米2、容积率小于13、过户价格高于指导价。

缺一个条件都是非普通住宅。

全额营业税

征收对象：

房屋出售方即：

房屋所有者

征收标准：

不超过5年的住房，收纳税价格的5.65%

差额营业税

征收标准：

5年以上的非普通住房，收取差额部分的5.65%，

商用房。

个人所得税

5年以内、售房人家庭非唯一住房的收全交易额的1%。

个税减免规定：

超过5年，并且该产权人家庭名下没有第二套住房的免收个人所得税。

私产房过户贷款相关费用如下图所示：

（过户费用含营业税及个人所得税）

一次性

贷款

土地出让金（土地性质为划拨）

成交价*1%

图纸费（开发区免收）

20元

住房所有权登记费

80元（商用550元）

住房所有权登记费（抵押）

无

房产转让手续费（商用18元/平米）

建筑面积*6元（买卖双方各3元）

评估费

评估价*0.5%

担保费

见担保费计算

按揭贷款

E评估

－－评估的概念：

评估是指专业的注册评估师对某一交易房屋，就其房屋面积、朝向、楼层、结构、新旧程度、环境等情况综合分析，得出的该房屋在某一时期的市场价值。

Ø

抵押评估：

由买方出具评估所需资料：

交易产权证原件、土地使用证原件或天津市房地产权证原件及复印件，双方身份证复印件。

评估的费用：

评估价*0.5%（高于100万部分价格0.25%）

E按揭的概念

—银行向自然人发放的用于购买二手交易住房的贷款

E申请人应具备的条件

年满18周岁的自然人

有按期偿还本息的能力

能提供符合法律规定的房屋转让合同

E按揭所需资料

贷款人夫妻双方身份证、户口本、结婚证、楷体方章、收入证明、银行流水、首付款监管凭证；

原件及复印件

按揭贷款费用明晰：

A、评估费：

评估价*0.5%

B、抵押登记费：

80元

C、担保费：

担保费速算系数*贷款额

C