房地产企业会计核算和税务处理大全文档格式.docx

房地产企业会计核算和税务处理大全文档格式.docx

《房地产企业会计核算和税务处理大全文档格式.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产企业会计核算和税务处理大全文档格式.docx（12页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。

6、营业帐薄、权利、许可证照，按件定额贴花五元。

（五）个人所得税：

工资、薪金不含税收入适用税率表

级数应纳税所得额（不含税）税率（%）速算扣除数（元）

1、不超过500元的部分50

2、超过500元至2000元的部分1025

3、超过2000元至5000元的部分15125

4、超过5000元至20000元的部分20375

5、超过20000元至40000元的部分251375

6、超过40000元至60000元的部分303375

7、超过60000元至80000元的部分356375

8、超过80000元至100000元的部分4010375

9、超过100000元的部分4515375

计算公式：

应纳个人所得税税额=应纳税所得额×

适用税率-速算扣除数

应纳税额=工资薪金收入-2000-“三险一金”

（六）所得税

1、所得税的征收方式有两种：

查帐征收和核定征收。

2、如果属于核定征收的，按收入计算缴纳所得税。

应交所得税=收入总额*税务核定固定比例*所得税税率

3、如果属于查帐征收的，按利润计算缴纳所得税。

应交所得税=利润总额*所得税税率

4、所得税税率：

一般企业所得税的税率为25%,

符合条件的小型微利企业，减按20%的税率征收企业所得税。

国家需要重点扶持的高新技术企业，减按15％的税率征收企业所得税。

（七）房产税

依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2％；

依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12％。

（八）土地使用税：

土地使用税每平方米年税额如下：

1、大城市1.5元至30元；

2、中等城市1.2元至24元；

3、小城市0.9元至18元；

4、县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。

（九）土地增值税

土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的适用税率计算征收，纳税人转让房地产所取得的收入减除《条例》规定的扣除项目金额后的余额，为增值额。

房地产转让收入包括货币收入、实物收入和其他与转让房地产有关的经济收益，计算增值额的扣除项目金额包括：

1、取得土地使用权所支付的金额；

2、开发土地的成本、费用；

3、新建房及配套设施的成本、费用、或者旧房及建筑物的评估价格；

4、与转让房地产有关的税金；

5、财政部规定的其他扣除项目。

税率：

土地增值税实行四级超率累进税率，即：

增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率30％。

增值额超过扣除项目金额50％，未超过扣除项目金额100％的部分，税率40％。

增值额超过扣除项目金额100％，未超过扣除项目金额200％的部分，税率50％。

增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。

二、房地产企业的账务处理

给你提供一份房地产企业会计制度。

房地产企业涉及的税费共有11种（11税1费）税：

营业税、增值税、土地增值税、房产税、城镇土地使用税、契税、耕地占用税、企业所得税、个人所得税、印花税、城市维护建设税。

费：

教育费附加

（一）营业税

1、转让不动产

销售房屋要按销售不动产缴纳营业税，赠送的空调、家具视同销售缴纳增值税。

若房屋包括空调等附属设施，则空调包括在房款内，不需要单独计缴增值税。

2、房屋租赁（出租）

属于服务业——租赁业

3、房地产销售公司买断商品房出售

超过买断价格外的收入作为手续费收入，按“营业税--服务业”缴纳营业税。

4、单位将不动产或土地使用权无偿赠与他人

视同销售不动产

5、销售不动产时连同不动产所占土地使用权一并转让的行为

比照销售不动产征收营业税。

6、纳税人自建后销售房屋

自建自用的房屋不纳税；

如纳税人将自建的房屋对外销售，其自建行为应按建筑业缴纳营业税，再按销售不动产征收营业税。

（二）增值税

销售房屋的同时赠送空调、家具要视同销售缴纳增值税。

（三）土地增值税

1、一般规定

（1）出售——包括三种情况：

1）出售国有土地使用权；

2）取得国有土地使用权后进行房屋开发建造后出售；

3）存量房地产买卖

A、其中对于2）新建房地产转让（出售）的扣除项目：

（A）取得土地使用权所支付的金额；

（B）房地产开发成本（C）房地产开发费用（D）与转让房地产有关的税金（E）财政部规定的其他扣除项目B、对于3）对于存量房地产转让的扣除项目（F）房屋及建筑物的评估价格。

评估价格＝重置成本价×

成新度折扣率

（G）取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。

（H）转让环节缴纳的税金。

（2）房地产抵押

1）抵押期——不征；

2）抵押期满偿还债务本息——不征；

3）抵押期满，不能偿还债务，而以房地产抵债——征。

（3）房地产交换

单位之间换房，有收入的，征；

（4）将开发的产品用于职工福利等

房地产开发企业将开发的产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。

（房地产清算）

（5）合作建房

1）建成后自用——不征；

2）建成后转让——征。

（6）企业兼并转让房地产——暂免。

（7）纳税人建造普通标准住宅出售

增值额未超过扣除项目金额之和百分之二十的，免征土地增值税。

（8）将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途

房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未产生转移——不征收（清算时不扣除相应的成本和费用）

2、房地产企业土地增值税清算

（1）土地增值税的清算单位

对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。

开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的。

应分别计算增值额。

（2）土地增值税的清算条件

1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

3）直接转让土地使用权的。

（3）土地增值税的扣除项目

1）扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；

不能提供合法有效凭证的，不予扣除。

2）清算所附送的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可核定开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。

3）房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通信等公共设施：

A、建成后产权属于全体业主所有的；

B、建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的；

C、建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

4）房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。

房地产开发企业的预提费用，不得扣除。

5）属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积所占比例等合理方法，计算清算项目的扣除金额。

（四）房产税

1、地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税；

但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。

2、.在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，在施工期间，一律免征房产税。

但工程结束后，施工企业将这种临时性房屋交还或估价转让给基建单位的，应从基建单位接收的次月起，照章纳税。

（五）城镇土地使用税

1、城镇土地使用税对拥有土地使用权的单位和个人以实际占用的土地面积为计税依据。

2、房地产开发公司建造商品房的用地，原则上应按规定计征城镇土地使用税。

但在商品房出售之前纳税确有困难的，其用地是否给予缓征或减征、免征照顾，可由地方税务局结合具体情况确定。

（六）契税（承受方）

1、企业公司制改造

非公司制企业，整体改建为有限责任公司（含国有独资公司）或股份有限公司，或者有限责任公司整体改建为股份有限公司的，对改建后的公司承受原企业土地、房屋权属，免征契税。

非公司制国有独资企业或国有独资有限责任公司，以其部分资产与他人组建新公司，且所占股份超过50%的，对新设公司承受该国有独资企业（公司）的土地、房屋权属，免征契税。

2、企业股权重组——不征

3、企业合并——免征

合并后的企业承受原合并各方的土地、房屋权属，免征契税。

4、企业分立——不征

企业依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上投资主体相同的企业，对派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属，不征收契税。

5、企业出售

买受人妥善安置原企业30%以上职工的，对其承受所购企业的土地、房屋权属，减半征收契税；

全部安置原企业职工的，免征契税。

6、企业关闭、破产

债权人承受关闭、破产企业土地、房屋权属以抵偿债务的，免征契税；

对非债权人承受关闭、破产企业土地、房屋权属，凡妥善安置原企业30%以上职工的，减半征收契税；

7、房屋的附属设施

对于涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的，征收契税，不涉及的，不征。

（七）企业所得税

1、预缴企业所得税

房地产开发企业按当年实际利润据实分季（或月）预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季（或月）计算出预计利润额，计入利润总额预缴，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。

2、预计利润率

（1）非经济适用房开发项目：

1）位于省、市、县城区和郊区的不得低于20%；

2）位于地级市、地区、盟、州城区及郊区的不得低于15%；

3）位于省、其他地区的，不得低于10%。

（2）经济适用房开发项目，不得低于3%。

（八）个人所得税

1、职工（高管）工薪（取得的一次性的奖金）

2、企业和单位对营销业绩突出人员以培训班、研讨会、工作考察等名义组织旅游活动，通过免收差旅费、旅游费对个人实行的营销业绩奖励（包括实物、有价证券等），应根据所发生费用全额计入营销人员应税所得（按劳动报酬所得），依法征收个人所得税，并由提供费用的企业和单位代扣代缴。

（九）印花税

1、财产（房屋）租赁合同——1‰。

2、产权转移书据。

包括土地使用权出让合同、土地使用权转让合同、商品房销售合同等权力转移合同。

3、营业账簿税目中记载资金的账簿的计税依据为“实收资本”与“资本公积”两项的合计金额，其他账簿——每件5元。

4、领受房屋产权证、工商营业执照、土地使用证——每件5元。

（一十）城市维护建设税

以营业税、增值税（赠送空调需要视力同销售征增值税）等为基数

（一十一）耕地占用税占用耕地建房或从事非生产建设，按占用面积征税。

（一十二）教育费附加

同城市维护建设税

出师表

两汉：

诸葛亮

　　先帝创业未半而中道崩殂，今天下三分，益州疲弊，此诚危急存亡之秋也。

然侍卫之臣不懈于内，忠志之士忘身于外者，盖追先帝之殊遇，欲报之于陛下也。

诚宜开张圣听，以光先帝遗德，恢弘志士之气，不宜妄自菲薄，引喻失义，以塞忠谏之路也。

　　宫中府中，俱为一体；

陟罚臧否，不宜异同。

若有作奸犯科及为忠善者，宜付有司论其刑赏，以昭陛下平明之理；

不宜偏私，使内外异法也。

　　侍中、侍郎郭攸之、费祎、董允等，此皆良实，志虑忠纯，是以先帝简拔以遗陛下：

愚以为宫中之事，事无大小，悉以咨之，然后施行，必能裨补阙漏，有所广益。

　　将军向宠，性行淑均，晓畅军事，试用于昔日，先帝称之曰“能”，是以众议举宠为督：

愚以为营中之事，悉以咨之，必能使行阵和睦，优劣得所。

　　亲贤臣，远小人，此先汉所以兴隆也；

亲小人，远贤臣，此后汉所以倾颓也。

先帝在时，每与臣论此事，未尝不叹息痛恨于桓、灵也。

侍中、尚书、长史、参军，此悉贞良死节之臣，愿陛下亲之、信之，则汉室之隆，可计日而待也

。

　　臣本布衣，躬耕于南阳，苟全性命于乱世，不求闻达于诸侯。

先帝不以臣卑鄙，猥自枉屈，三顾臣于草庐之中，咨臣以当世之事，由是感激，遂许先帝以驱驰。

后值倾覆，受任于败军之际，奉命于危难之间，尔来二十有一年矣。

　　先帝知臣谨慎，故临崩寄臣以大事也。

受命以来，夙夜忧叹，恐托付不效，以伤先帝之明；

故五月渡泸，深入不毛。

今南方已定，兵甲已足，当奖率三军，北定中原，庶竭驽钝，攘除奸凶，兴复汉室，还于旧都。

此臣所以报先帝而忠陛下之职分也。

至于斟酌损益，进尽忠言，则攸之、祎、允之任也。

　　愿陛下托臣以讨贼兴复之效，不效，则治臣之罪，以告先帝之灵。

若无兴德之言，则责攸之、祎、允等之慢，以彰其咎；

陛下亦宜自谋，以咨诹善道，察纳雅言，深追先帝遗诏。

臣不胜受恩感激。

　　今当远离，临表涕零，不知所言。