2012秋交会置业者调研分析报告文档格式.doc

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中老年参展客户数量较少，仅占总体客户的7.39%。

从客户的性别来看，以男性客户为主，占比为64.7%，将近是女性参展客户的两倍，且集中在26-35岁之间。

从参展客户的人口信息来看，年轻的男性客户是主要的潜在置业者。

1.2客户行业分布

参会客户从事的行业集中在会计/金融/银行/保险、计算机/互联网/通讯/电子、房地产/建筑三大行业，占比分别为21.97%、15.98%、13.95%，占所有参会客户的一半以上。

来自政府/非盈利机构、制药/医疗和物流/运输行业的客户最少，三者加总占比仅5%左右。

总体来看，行业分布情况与年初春交会类似。

1.3客户购房资格（户籍与社保情况）

从户籍角度来看，持有深圳市本地户籍的客户占比为38.6%，持有广东省非深圳市户籍的客户占比为34.7%，两者加总占总体客户的七成以上。

内地非广东省户籍客户占比22.4%，其他户籍客户占比仅4.2%。

从客户缴纳社保的情况来看，非深圳市户籍且缴纳社保满一年以上客户占比为38%。

根据深圳市的限购政策，深圳户籍和缴纳社保满一年的非深户籍客户都是潜在的置业群体。

结合问卷第13题客户家庭目前在深自有房屋套数分析，缴纳社保满一年的非深户籍客户中约有33%的客户尚未拥有自己的房屋，深圳户籍客户中约有80%客户拥有0套或1套房屋。

假设参会者大部分以增加持有房屋数量为目的（而不是换房），则参与调查的所有客户中真正具备购房资格的潜在客户占比约为43%，若加上换房客户，比例更大。

1.4客户家庭结构及收入水平

从在深家庭人口结构来看，以两口之家为主，占比为36.3%；

其次是与子女在一起的三口之家，占比为28.3%；

第三是与父母在一起的三口之家，占比为24.8%。

前三类家庭结构在所有客户中的占比将近九成。

从家庭的收入结构来看，45%的家庭年收入在13-30万之间，且以两口之家为主；

31.5%的家庭年收入在13万以下，以单身群体为主；

18.5%的家庭年收入在30-50万之间，年收入在50万以上的家庭仅占总体客户的5%。

1.5客户购车情况

从客户是否已经购买私家车的问卷结果来看，约有52.28%的客户已经购买私家车，47.72%的客户尚未购买。

而去年同期数据显示，参加去年秋季会客户中仅有38%已购买私家车，表明潜在客户资金购买力在逐步提高。

1.6小结

通过以上分析可以看出，参加本次秋交会的客户多为深圳户籍或广东省非深圳户籍，年龄集中在26-35岁，以男性客户为主；

从事行业集中在会计/金融/银行/保险、计算机/互联网/通讯/电子、房地产/建筑三大行业；

家庭年收入在30万以下的2-3口之家；

被访客户中真正具有购房资格的潜在置业者至少为4成。

二、客户居住现状

2.1客户区域来源

参加秋交会的客户中，主要是来自福田和南山的客户，两地区客户占比均为23.6%，接着是来自罗湖的客户，占比为14.04%.

2.2客户租住及房屋属性

从客户当前居住的房屋情况来看，约有47.52%的客户居住在自有产权房屋中，36.59%的客户居住在租赁房屋中，住集体宿舍及其他居住方式的客户占比仅为16%。

居住在自有产权房屋中，商品房占比为为41%，城中村（含自建住宅）占比为28%，福利/微利房占比为26%，随着市场对小产权房的警惕，使得自有城中村（含自建住宅）房屋客户比重明显减少（春交会为35%）。

租房客户中，租用商品房客户占比为52.5%，租用城中村（含自建住宅）客户占比为22.8%，租用其余类型房屋客户占比为24.7%。

总体来看，随着政府加强对小产权房的管理等相关制度的出台，商品房仍存在较大的潜在购买力。

2.3客户现居住户型及面积

从客户目前居住的房屋户型来看，以2-3房为主，两者加总占比为70%，一房和单身公寓占比23.2%；

四房及以上户型占比为5.7%；

复式和别墅占比仅1%，此数据与去年同期及春交会期间并无太大变化。

从客户现居住房屋面积分布来看，61-90㎡占比为34.2%，46-60㎡占比为30.7%，91-120㎡占比为21.2%，121㎡以上大户型面积占比为5.6%，45㎡以下占比为8.3%。

可见，客户目前居住的房屋中以中小户型面积为主。

2.4客户现自有房屋及用途

从客户目前自有的房屋套数来看，52.4%的客户拥有1套住房，29.8%的客户拥有0套住房，拥有2套及以上住房的客户占比为17.8%。

自有1套房屋的客户中，用于自住的比例为57.7%，用于投资的比例为33.5%；

自有2套房屋的客户中，用于纯自住的比例为23%，投资与自住结合的比例为63.7%，单纯用于投资的占比为13.3%；

自有3套以上房屋的客户表示，房屋主要用于投资于自住相结合。

2.5小结

综合上述分析可见，参与本次秋交会的客户以来自福田和南山客户为主；

47.52%的客户居住在自有产权房屋中，36.59%的客户租房为主；

房屋属性以商品房为主，其次为城中村（含自建住宅）；

现居住房屋多为2-3房的90平以下户型为主；

一半以上客户在深圳拥有1套房屋，将近三成客户尚未拥有自己的房屋，市场仍然存在较大的潜在需求。

三、客户置业意向

3.1客户意向房源

如下图所示，被调查客户中，有37.79%的客户表示愿意购买新房，有19%的客户表示愿意购买二手房，43.22%的客户表示购买新房或者二手房均可。

从客户意向房屋所处的区域分布来看，福田和南山是客户主要选择的两个区域，各占总客户的20%左右，其次是宝安中心区、罗湖区、盐田区，占比分别为15.4%、11.2%、10%。

选择前五大区域的客户在总客户中的占比为七成以上，坪山新区和观澜片区是客户关注最少的两大区域。

注：

本图表数据来源为多选题目，多选题数据处理采取计算各选项被提及频次的方式

从参展客户和意向区域的分布结合来看，客户更倾向于选择自己当前所居住的区域及相邻区域，这个特征在福田和南山两大区域中表现得更为明显。

3.2客户意向房屋类型

从客户意向的房屋面积来看，考虑购买61-90平的客户占比为38.7%，打算购买91-120平的客户占比为33.6%，有意向购买120平以上大面积房屋的客户占比不足10%。

结合客户当前居住的房屋面积分布数据及前两届房屋交易会的结果分析，客户主要考虑购买比当前居住面积更大的房屋，选择90平以上房屋的客户数量逐步提升，但仍以购买61-90平房屋客户为主。

从客户考虑购买的房屋户型看，考虑购买三房的客户共890位，约占总客户数的44%；

其次为考虑两房的客户共675位，约占总客户数的33%。

与前两届交易会数据结合分析，2-3房仍为客户主要选择的户型，三届交易会上选择这两类户型的客户占比均在80%左右，但三房逐渐取代两房成为客户的首选户型。

3.3客户置业支付能力

从客户可承受的房屋总价来看，可承受总价在100-150万的客户占比为约为37%，50-100万的客户占比约为32%，150-200万的客户占比约为17%。

从客户能承受的付款方式中来看，约有64%的客户表示愿意承受首付三成的方式，其次是首付四成的方式。

两者结合来分析，大部分客户能承受的首付款约为15-45万之间。

从被调查客户的购房资金来源分析，约有76%的客户表示其购房资金主要来源于自己及配偶，依靠父母给予资金购房的客户不足25%。

3.4客户置业决策影响因素

数据分析结果显示，客户在选择房屋过程中，影响其置业决策的五大因素分别是价格、周边配套、户型、区位交通和社区品质，最不受关注的三大因素是准业主群体素质、开发商品牌及是否带装修。

相比前两届交易会，区位交通因素影响趋弱，户型因素越来越重要。

3.5小结

综合以上分析看得出，参展客户在置业决策过程中，主要选择的是当前居住片区内及周边片区的新房，以南山和福田两大区域为主；

主要考虑的是2-3房60-90平的房屋，三房逐渐替代两房成为首选，90-120平置业群体占比逐步提升；

购房资金主要来源于自己的收入，能承受的房屋总价在50-150万之间，愿意承受的首付比例主要为三成；

选择房屋时，主要考虑的是房屋的价格、周边配套及户型。

四、客户置业渠道

4.1客户房屋信息获取途径

从客户获取房产信息的途径来看，获取新房资讯的主要渠道为网络，占比约为28%，其次是户外广告、电视和朋友推荐，占比分别为16.4%、15.4%和15%。

客户获取二手房信息的主要途径是房地产中介门店，占比约为33%，其次是网络、户外广告和朋友推荐。

近年来，无论是新房还是二手房信息的推广中，户外广告的推广方式效果越来越明显。

以上两图表数据来源为多选题目，多选题数据处理采取计算各选项被提及频次的方式

4.2信息获取的报媒分布

客户最关注房产信息的报媒前五名依次为深圳商报（占比27%）、南方都市报（占比23%）、深圳特区报（占比14%）、地铁早八点（占比13%）、晶报（占比11%），此排名近年未有大改变。

4.3信息获取的网站分布

调查数据显示，客户最关注的房产信息网站前五名依次为搜房网（占比24%）、深圳房地产信息网（占比15%）、安居客（占比15%）、58同城（占比11%）、搜索引擎类网站（占比10%）。

从过去两届交易会的调查结果来看，这五大网站在客户获取房产信息的网络途径中具有不可撼动的地位。

4.4客户希望获取的信息

从客户希望获取的信息类型来分析，约有30%的客户希望能够获得有关楼市政策的资讯，25%的客户希望可获得楼市成交数据信息，20%的客户希望通过以上途径获得楼盘优惠促销咨讯。

说明在政府频繁对楼市进行严厉调控之后，广大置业者最关注的信息依然为楼市调控政策的变动。

4.5小结

通过对客户置业途径的分析可知，网络和户外广告为客户获取新房信息的主要途径，地产中介门店和网络为客户获取二手房信息的主要途径，户外广告逐步受到更多客户的关注，报纸的宣传方式逐步没落；

搜房网、深圳房地产信息网、安居客三大网站最受客户青睐；

客户最希望从网站等媒介中获得有关当前楼市政策、成交数据、楼盘促销信息等资讯。

五、客户楼市认知

5.1合理房价认知分布

调查结果显示，约有38%的客户认为深圳的合理房价在15000-17500元/㎡；

约有32%的客户认为合理房价应该在15000元/㎡以下；

约有22%的客户认为合理房价为17500-20000元/㎡；

认为合理房价在20000元/㎡以上的客户占比不足10%。

说明绝大部分客户觉得当前深圳市房屋价格偏高。

5.2未来半年房价变动判断

当被问及未来半年内深圳房价将如何变化时，约有42%的客户认为房价将在当前价格基础上上下波动5%左右；

约有33%的客户认为未来半年房价将下跌15%-5%之间；

认为未来半年房价会上涨的客户仅占不到17%。

这也在一定程度上解释了为何当前市场成交量的逐步萎缩。

本题设置参照标准是深圳中原8月二手住宅指数均价：

19718元/㎡

5.3房价影响因素判断

当前市场情况下，客户认为最能影响房价的三大因素分别是房屋供应量、市场投资需求、楼市调控政策。

经过长期的严厉调控，结合当前的房地产和总体经济情况来看，更严厉的政策或大幅放松的政策出台概率较小，投资需求在三限政策的打压下也不会大幅增加，增加房屋的供应量，逐步满足市场刚性需求，或许才是促使房价合理回归的主要方式。

5.4影响客户购房决策的政策因素

随着房产税试点的逐步扩大，公积金贷款政策的出台，影响客户购房决策的政策因素逐步由之前的限购、限贷、限价的“三限”政策逐步被房产税和公积金贷款政策所取代。

贷款利率折扣的变化是影响客户购房决策的第三大因素，限购、限贷影响逐步减小，影响最小的是保障房等其他政策。

5.5房产税对客户购房决策的影响

近期，房产税的征收逐步成为市场上热议的一个话题，在被调查的客户中，约有72%左右的客户会由于房产税的征收而改变购房计划，20%左右的客户不受该政策影响，而有8%左右的客户表示不太了解房产税政策。

被影响的客户中，约有52%的客户表示将会推迟购房计划，40%左右的客户表示将会减小购房面积，而有8%的客户表示将取消购房计划。

5.6客户是否打算用公积金贷款

从2012年9月28日起，深圳市住房公积金贷款政策正式上线，该政策将会对市场造成多大影响。

从调查结果显示，约有41%的被访客户表示将使用公积金贷款购房，约有24%左右的客户表示尚未缴纳公积金，16%左右的客户表示不采用公积金贷款购房，而有将近20%的客户表示不太清楚该项政策。

5.7客户是否考虑购买小产权房

如下图所示，被访客户中有21.6%的客户表示将会购买小产权房，约36%的客户表示不会购买，而约有42%的客户表示不确定是否会购买。

5.8小结

通过对客户的楼市认知的调查发现，供应量是客户认为影响当前房价的最主要因素，约有七成客户认为深圳的合理房价在17500元/㎡以下，八成以上的客户认为未来半年内深圳房价将维持稳定或有下降趋势；

房产税的征收将会使七成以上客户推迟购房或减少购房面积甚至取消购房计划，四成客户表示将用公积金贷款购房，两成客户明确表示将考虑购买小产权房。

六、总结

本次秋季会的问卷调查结果显示，深圳潜在的购房者是来自金融、电子计算机等热门行业且具有一定经济基础的2-3口家庭。

以拥有一套90平以下的小面积住房或尚未拥有自己的住房的刚需群体为主，主要考虑的是福田和南山片区的2-3房60-90平左右的商品房。

经过长达两年时间的严厉调控，房价并没有大幅的下降，当前房价基本恢复调控前水平。

价格是影响客户购房选择的最主要因素，市场普遍认为深圳市当前房价偏高，未来半年内房价维持稳定或下降的预期使很多客户开始观望，供求双方的再次博弈使“金九”不金，而“银十”惨淡开场。

结合前两届交易会调研结果分析显示，随着收入水平的提高，参展客户中已购买私家车的客户比例逐步提升，由去年秋交会的38%提升至今年的52.28%，租房客户比例逐渐由去年秋交会的43%下降至本届秋交会的36%。

随着客户购车比例的逐步提升，区位交通因素对客户置业决策的影响逐步降低。

客户置业意向虽然仍以60-90平2-3房为主，但呈现出三房逐渐替代两房成为置业首选，90平以上大面积户型置业群体占比逐步提升两种特征。

从客户对楼市的认知来看，房价偏高是客户一直以来的共识，随着政策效果的逐步显现，供应量替代政策和投资需求被认为是影响房价变动的首要因素。