最新保利圆梦花园项目项目可行性分析报告Word格式.docx
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1、运营期环境影响评价
2、施工期环境影响分析
3、环境质量现状评价结论
4、建设项目环境可行性综合结论
保利·
圆梦花园项目位于武汉阳逻经济开发区内，属于阳逻经济开发区往大武汉城区的过渡区域。
项目东接阳逻大桥，西接武钢生活区（规划中的新武钢生活园），南临柴泊湖。
北连汉施公路快速干线，属于大武汉市区的生态后花园和阳逻经济技术开发区的中间地带。
项目所在地绿化率较高，植被多为矮草和普通树木；
人口密度低；
交通路网健全，四通八达；
生活配套齐全，居住条件成熟。
□大区域交通环境：
从交通来看，保利·
圆梦花园项目附近有通往市区的2106路公汽，从上车到二七路，仅需30分钟，到达终点站武汉客运港也仅45分钟。
根据交通规划，今年底将新设公交线路直通阳逻。
与此同时，阳逻长江公路大桥2007年上半年建成通车，从青山到阳逻仅需15分钟。
而全长188公里的武汉绕城公路将全线贯通，联接阳逻的318、106国道改扩建工程及阳逻至黄冈的江北一级公路竣工，加上迁建阳逻的汉口机场及京广、京九铁路联络线的建成，华中地区少有的阳逻“水铁公空”立体交通格局将快速形成。
□项目及所在区域交通环境：
高速公路：
武汉外环路，红线宽度60米，绿带宽度28米，向
南过长江至青山，现状为城市快速路，规其控制范围待确定后再
作调整。
主干道：
柴泊大道，红线宽度35米，绿带宽度4米。
次干道：
（社区主道路及支干道路）：
红线宽度15米，绿带宽度4米。
项目地块内部道路面积率为15.1％；
道路网密度为0.02—0.05km/km。
保利·
圆梦花园项目地处武汉东部丘陵地带、北高南低、枕丘面水、东西平坦、地块内有起伏。
所在区域属亚热带季风气候，四季分明，春秋短、冬夏长。
气候湿润，光照充足，雨量充沛，无霜期长。
圆梦花园项目规划用地面积784683㎡（1176亩），规划建筑占地面积1883191㎡。
整体海拔高度在3.1～5.2米。
大部分为农田，其余为菜地、宅基地、林地、水塘。
场地地貌单元相当于长江三级阶地，为城岗、沟谷地貌，地层分布情况如下：
A．填土（耕土）（Q4ml），黄褐色，主要由粘性土组成，含植物根茎，湿，松散，厚约0.6m。
B．Q2老粘土，黄褐色、棕红色，含铁锰质结核及灰白色高岭土团块，硬塑状态，厚约6m。
其强度及变形指标为fak=330KPa，Es=14Mpa。
C．Q2含碎石粘土，黄褐色、棕红色，碎石含量约20%左右，碎石大小不等，粘土主要为可塑状态，厚约1m左右。
其强度及变形指标为fak=280KPa，E0=18Mpa。
D．残积粘土，黄褐色、棕红色，硬塑~可塑状态，厚约2m左右。
其强度及变形指标为fak=240KPa，Es=11Mpa。
E．强风化泥岩，为K-E地层，棕红色，大部分已风化成土状、碎块状，为极软岩，厚约1.5m左右。
其强度及变形指标为fak=300KPa，E0=40Mpa。
F．中风化泥岩，为K-E地层，棕红色，岩芯呈碎块状、短柱状，为极软岩，厚度较大。
其强度及变形指标为fa=600KPa。
圆梦花园项目的市政配套均由阳逻开发区政府统一进行施工，在交地时即已经达到三通一平。
武汉土地交易中心在交地时，将各项市政配套管线均铺设到地块红线外，并预留足够的接口。
根据阳逻新城对本地块的规划，本项目所在区域定位为居住、综合用地，主要依托于项目所在的柴泊湖形成以居住和商业为主的各类市政公用设施与综合公共服务设施。
A、保利·
圆梦花园项目已与武汉市土地交易中心完成《国有土地使用权出让合同》；
B、保利·
圆梦花园项目其他相关资格文件将根据政府有关规定陆续办理。
根据项目的规划条件和公司开发经验，确定保利·
圆梦花园项目初步开发方案。
项目占地面积为784644.5㎡，拟规划全部建设小高层和高层住宅以及部分低密度住宅，计划总建筑面积为2200000㎡，地上建筑面积为2060000㎡，地下建筑面积为140000㎡。
住宅总建筑面积为2030000㎡、并配套有底商10000㎡、大型商业中心10000㎡。
主要经济技术指标见表。
技术指标
总规划总用地
784644.5
㎡
合
1176.41
亩
可建设用地
2200000.0
3298.35
建筑容积率
2.8
绿地率
36%
总建筑面积
2200000
地上建筑面积
2060000
其中：
住宅
2030000
户数
14842
户
底商
10000
商业中心
教育及公建配套
地下建筑面积
140000
70％置于地下
停车位
550
个
可售建筑面积
2050000
绿地面积
792000
作为华中重镇的武汉，中部龙头地位日益彰显，随着经济强势开局，武汉大城经济崛起，无论是中心城区“向心力”作用进一步加强，还是非中心城区开始崛起，武汉已经开始融入全国、甚至国际性视野，即将进入资本融合下的转型期，未来发展空间极其广阔。
看好武汉，投资武汉已经成为中国房地产行业之市场共识。
A、2007年GDP有望破三千亿。
2007年1季度武汉市GDP为782.93亿元，全年可能实现3000亿的历史突破。
北京、上海、广州等城市从3000亿增长到5000亿，均只用了三年的时间，武汉已经进入快速增长阶段。
B、享受型高档商品消费增长明显。
1-6月份，城镇居民人均可支配收入7550.75元，同比增长16.7%。
同时，全市限额以上批发零售业销售额实现1189.26亿元，同比增长20.9%；
增幅较高类别依次为：
金银珠宝类增长55.6%，汽车类增长40.6%。
随着收入增加，人们生活水平不断提高、生活观念发生改变，进入高档耐用品消费阶段。
C、房地产开发投资速度适中，低于全国平均水平。
1-5月，全市完成房地产开发投资124.16亿元，比上年同期增长23.8%，投资速度适度。
同时，较全国27.5%的增长速度低3.7%。
可见，武汉发展速度低于全国水平，有进一步的投资空间。
D、全市新增供应量减少，楼市重回卖方市场。
与投资额放缓对应，市场新增供应量减缓。
1－6月，武汉开发办核准173个新楼盘入市，累计核准建筑面积约为960万㎡，约为去年同期的88%。
楼市供应减缓，刺激房价上升，是今年楼市重回卖方市场的重要因素。
E、主城区土地购置面积大幅提升，规划面积半年高于去年全年水平。
2007上半年主城区共成交23宗土地，累计面积153.91万㎡，累计可建规模507万㎡，超过2006全年指标。
F、销售面积一路创高，比去年同期增长24%。
2007年1－6月全市商品房网上备案销售面积达631.57万㎡，与去年同期相比增长24.10%；
全市登记备案销售57312套，成交量比2006年同期大幅上升。
G、住宅均价突破4000元/㎡。
2007上半年，武汉成交金额累计达280亿元；
成交均价为4436元/㎡。
其中，商品住房均价为4187元／㎡，主力价格区间整体上移1000元/㎡，4000元—5000元/㎡房源占到总成交量约六成，已成为“主力房价。
H、90㎡以下小户型交易量占比接近1/3市场份额。
2007年1-6月，据房地产市场信息网数据显示90㎡以下12993套、90-120㎡户型12864套，分别为新增供应总量的33.17%、32.84%。
而从市场销量看，90平方米以下的户型占总成交量的30.44%，接近1/3市场份额。
A、开发企业二十强占领全市近三成市场份额
全市现有600多家持有建设项目的开发公司，而二十强企业的房地产投资总额、竣工总面积、销售总额、纳税总额都占到全市总额的30%以上，与国内一线城市相比，武汉房地产行业集中度偏低，大牌云集的时代即将来临。
B、惜售，推动楼市向上发展，可能促成准现房时代到来。
上半年武汉楼市大热：
一方面是购房者的“抢购”，一方面是开发商纷纷大减推盘量，少量加推，惜售成为2007年度销售旺季中的“流行语”。
对于处于后期仍有一定存量的楼盘而言，销售上采用惜售策略，以控制推盘速度、减少推量，减缓销售速度，将促动准现房时代到来。
C、万科、华润、福星惠誉区域霸主诞生，引领楼市新发展：
2007年万科武昌、汉口中心城区的“双金色”计划；
光谷魅力之城步武昌城市花园后同期启动，最近更是转战金银湖以公司收购方式揽得高尔夫城市花园后续300亩地块，万科西半岛、万科高尔夫城市花园“双塔”领跑金银湖。
同样，华润集团上半年在土地市场竞得中南、汉钢、杨园3宗用地完成中心城区部署；
武汉本土名企福星惠誉收购6月低调收购徐东团结村集团67%股权，获得其下十余宗用地开发权，未来将成为武昌中心区住宅供应量最大的开发商。
D、武汉吸纳能力增强，城际置业逐渐增多。
由于武汉开始承担沿海产业转移，同时城市之间房价差巨大，导致武汉现在具有相当强的价格优势，城际置业现象越来越多。
外地购房人群已占全市购房人群的四成以上，成为普及全国的异地置业潮中最受关注的城市。
E、武汉价格涨幅平稳，保持正常和理性
2007年上半年，武汉市商品住房均价为4187元／㎡，比2006
年上涨14%，与此同时，深圳涨幅高达64%、北京涨幅更甚
达70%、广州涨幅达39%。
同时这一价格水平仅相当于深圳
2001年，上海的2002年，广州的2003年。
与这些城市相比，
武汉房地产市场运行环境更显正常和理性，投资环境和投资
回报更为安全可靠。
阳逻新城作为武汉东部地区目前唯一的产业集聚区，具有承载武汉新一轮制造业、尤其是重工制造业转移的综合优势。
大企业迁入阳逻经济开发区将会带来巨大的潜在优质客户群，具有相当的购房需求。
按照规划，阳逻新城将打造成为武汉最具潜力的工业新城和宜居生活城，由目前城区面积37平方公里，人口16万，到2010年达到城区用地规模达45平方公里，人口33万，到2020年，城区达54平方公里。
本地块作为阳逻经济技术开发区域的中间地带，将有大量高素质高收入人群居住。
片区居住环境逐渐发展成熟，随着各大品牌开发商的加入、该区域的房地产均价被逐步拉高。
商业配套的完善、新城市中心宜居环境的独特优势也为后续价格的上升提供了良好的空间。
阳逻的一级土地交易市场价格攀升迅猛、详见表：
类别/年度
2005
2006
2007（1-4）
投放土地（宗）
11
15
8
成交土地（宗）
10
5
投放面积（万㎡）
32
42
25
成交面积（万㎡）
21
34
19
开发总量（万㎡）
100.2
78
成交价格（万元/亩）
20-30
45-60
55-70
以项目所在地为中点，整个阳逻经济技术开发区为圆圈，此范围内所辐射到的新楼盘有：
天琴湾，阳逻城市广场项目，鄂发花园，水映澜湾，五环中央街，潘龙小区，江景花园等。
成熟小区有：
佳阳·
湖滨花园、佳阳·
国际、水映谰湾、锦阳花园、金色水岸等。
目前，新楼盘物业形态全部为多层或小高层。
成熟小区，物业形态基本上为小高层，极少数为多层。
从用途来看，新楼盘中除阳逻城市广场项目以商业用途为主外，其他楼盘基本以住宅为主。
后期项目开发中，在所有具有小户型的新楼盘中，小户型销售情况较好，价格按楼层、朝向差异不等，在1600-2500元/平米范围浮动。
2007年12月，阳逻长江大桥即将通车，届时，青山、阳逻仅一桥之隔，但目前，阳逻的房价却比青山便宜不少，因此，不少青山市民选择到阳逻购置新房。
目前阳逻有多个楼盘正在开发，其房价也从2005年的均价600元/平米，涨到目前的均价1600元/平米。
不过，这个价格与武汉中心城区相比还是要便宜得多——目前青山的部分楼盘每平米均价就已上了4000元。
从2006年起，开发区先期拿出5000亩土地用于房地产开发，意预打造一个生态、宜居的生活新城。
目前，该区域内已聚集了城市广场、佳阳·
国际、水映谰湾、锦阳花园、金色水岸等多个高品质项目。
随着片区开发热度的“升温”，阳逻还吸引了地产集团、武汉城乡建设有限公司、武汉南湖房产开发有限公司等多个市内大型房企也投身于此。
由以上情况看来，目前项目周边新楼盘还未形成激烈竞争局面，市场发挥空间较大，若项目规划合理将会成为未来区域内的热点楼盘之一。
由此可见，阳逻未来一年上市新盘在目前的市场价格下，将会全面突破2500元/平米的价格线，未来半年整体价格会趋向2800元/平米的高低平均值。
但是继续低于武汉市平均水平、随着交通环境和配套的改善、阳逻将成为武汉新一轮购房潮的焦点地段。
阳逻将是武汉工业发展的重要承接地。
天河机场航空港，汉口北铁路编组站，阳逻深水港、阳逻长江大桥以及四通八达的高速公路网络，使阳逻海、陆、空三位一体的交通优势明显，物流枢纽发达，工业园的产品可以在这里很方便地运往全国各地。
阳逻新城城区面积37平方公里，人口16万，规划到2010年，城区用地规模达45平方公里，人口33万；
到2020年，城区达54平方公里，人口45万，远景为106平方公里，60万人。
1）地理位置好：
项目所在地位于阳逻新城的中心位置。
属于丘陵地势、紧靠天然湖泊、并与城市环线为邻，使其具备了开发成大型居住新区的潜力。
2）生态环境好：
项目所在地自然环境良好、山水有靠有聚，符合武汉人的居住习惯。
3）地块形状规则
项目地块形状比较规则，容易规划，且地势由北向南逐渐向柴泊湖靠拢、形成天然的景观资源。
4）未来人口迁入带来利润
阳逻未来迁移而入的近50万人口相当于一个中等城市，这样的规划发展前景不可小觑。
随着迁入人口数量的急剧增加以及相对市区低廉的房地产市场价格，未来2-5年时间内、阳逻将面临一次居住需求极度旺盛的契机。
5）大企业迁入带来潜在客源
企/事业
行业
就业人口
规模
入驻时间
武汉钢铁公司
钢铁
计划新增就业人口0.2万/年已有就业人口近7万
占地面积2100亩年销售收入120-150亿
2003-2008
亚东水泥
水泥
就业人口2000人
占地1041亩、投资2亿
2003-2005
北新建材
石膏板
就业人口800人
300亩、一期投资3.6亿
2004-2206
西门子
输电配电
就业人口3000人
占地120亩投资近亿欧元
2003-2006
阳逻国际集装箱转运中心
港务物流
已就业人口1.5万人，计划就业人口2万。
年新增就业
人口1000人
年吞吐15万标箱2010年增加至200万标箱。
内河航运第一大港。
2002-2010
阳逻电厂
发电
已就业人口5000人
华中最大的热能发电厂、装机容量440万千瓦。
1998-2010
湖北大学阳逻分区
教育
在校学生5000人、教职员工1000人
700亩
2004-2010
爱帝纺织工业园
纺织/服装
已就业人口1000余人
总投资3亿、占地278亩
2004-2008
随着武船重工、一冶钢构、重冶机械、江南纺织等企业在阳逻新城建成投产，特别是武钢材深加工、武车等大项目的开工建设,加速了阳逻新城经济实力的积累、也带来大量的迁移人口和就业机会、阳逻区域人口数量已经从2004年的13万人增加到2006年底的近28万人（含流动人口）。
根据未来市场需求、参考未来十年内阳逻新城整体规划及政策布局、保利·
博高华认为本项目的市场定位应为：
规划布局合理，社会服务设施完善，商业及市政配套设施齐全，居住环境舒适、具备相当投资潜力的居住新城。
根据以上定位、并参考项目体量及辐射能力、柴泊湖项目所针对的客户群体应包括：
客户属性
特性
阳逻新城迁移入企业职工
为解决上班路程过远的问题、也有就近置业的考虑。
关心娱乐、配套及教育等问题。
单位集体购买以及团购的可能性较大。
来自青山区域的购买者
相对于青山主城区目前4200元/㎡左右的价格。
距离青山较近的阳逻价格诱人。
如能开通公交、至八大家、厂前的时间将大大缩短。
来自汉口区域的购买者
相对于汉口主城区目前5100元/㎡左右的价格。
阳逻目前的销售价格难以抗拒、如能做好配套、减少居住的生活成本；
保障交通、则能吸引大量汉口人群关注及消费。
来自阳逻本地的购买者
属于本地高收入者、有一定的社会地位和经济基础。
保利品牌的进入给予他们一次实现自己居住愿景的机会。
抗性在于价格。
其他
包括看好阳逻区域发展前景、外地入汉人口等。
物业名称
物业类型
销售率
06年销售价格
07年销售价格
增长幅度
鄂发花园
多层
40%
1600元/㎡
1900元/㎡
14%
水映澜湾
多层小高层
30%
2200元/㎡
2500元/㎡
11%
五环中央街
高层
50%
1800元/㎡
20%
天琴湾
多层、小高层
70%
1200元/㎡
1500元/㎡
12%
阳逻城市广场
60%
2400%
0.26%
江景花园
100%
10%
根据以上的市场反映、保利·
博高华预计未来一年内阳逻片区域楼市的销售价格涨幅在12%左右、则项目入市时的销售均价可设定为：
（水映澜湾*0.1+五环中央街*0.15+鄂发花园*0.15+江景花园*0.1.5+天琴湾*0.2+阳逻城市广场*0.25）*1.2=2550元/㎡（±
0.3内为正常值）
武汉保利•博高华选择04-06年阳逻片区4月份和年度销售均价作为涨幅预估依据：
年度
销售均价（元/㎡）
涨幅
2004.4
600
2005.4
900
25%
2006.4
1200
23%
2007.1-4
1600
16%
如按照保利·
圆梦花园项目目前的价格增长系数及价格作为本项目08年底入市价格进行推算、则按照项目开发期间总推量及总回收均价推算如下：
开发阶段
时间（年）
开发体量
回收总额（亿元）
第一期
2008-2010
约70万㎡
3100-3300
20.8-21.4
第二期
2010-2011
3800-4000
22.6-24
第三期
2012-2013
约30万㎡
4200-4500
12.6-13.5
总计
180万㎡
3700-3900
54-58
按照以上推算、保利·
圆梦花园项目在5年开发期内的总回收均价为3700-3900元/㎡总回款金额最高可达到58亿元
为了加快保利·
圆梦花园项目开发速度，缩短项目开发建设周期，减少资金占用时间和财务费用，本项目计划2008年中旬全面开工，计划2008年底一期全部交付使用，其中一期的开发周期为1年半。
项目2008年年底开始销售。
单价＝总价/可售面积
总价
单价
备注
一、土地成本
1、取得价格
32900
160
3、契税
1316
6
按4％计算
小计
34216
167
二、前期费用
1、勘探设计
11000
50
按建筑面积50元/平方米计算
2、临水临电
500
2
按500万元估算
11500
56
三、建安工程
1、土建安装
339800
1658
306000
1500
含公共装修，按1500元/平方米
商业
1800
按单价1800元/平方米计算
教育及配套
按单价1200元/平方米计算
地下室
30800
2200
按单价2200元/平方米计
2、工程监理费
1980
9
按总建筑面积9元/平方米
3、质检监测费
1699
按土建费用的0.5%计算
4、智能化及煤气
7644
5150
按每户5150元计算
343479
1676
四、红线内配套费
1、供水供电
16326
按每户11000元计算
2、道路排污
3、园林绿化
19800
250
按250元/平方米乘以绿地面积计算
47126
230
五、政府收费
1、市政配套费
包含在地价中
2、其他政府收费
1000
按1000万元估算
六、不可预见费
12093
59
按二至五项的3%计算
直接投资合计
449414
2192
七、开发费用
1、管理费用
8988
44
按直接投资的2%计算
2、财务费用
32762
按直接投资的50％计算，2年还清，利率7.29%
3、销售费用
13867
68
按销售额的2%计算
55618
271
投资合计
505032
2464
本项目的总投资为505030万元，土地成本为32900万元，，建设安装工程343479万元，基础设施建设47126万元，其他配套费和政府收费为1000万元，不可预见费9978万元，其间开发费用及销售费用为55618万元。
本项目资金来源主要有三个渠道，其中自有资金投入50000万元，银行贷款20000万元，其余为商品房预售收入再投入。
项目如果出现资金缺口，将采用自筹资金的方式解决，主要是项目预售款部分。
筹集资金将主要用于本项目剩余土地款项的支付和2008年开工后工程款的投入，多余部分将作为项目的流动资金。
本项目启动资金
46716
万元
土地出让金
前期勘探费用
市政收费
预计回收期
1.5
年
税后利润
136547
实投资金回报率
194.86%
本项目住宅的销售占相当大的比重、预计收入为693370万元。
税前利润为1493
升级会员 