合富辉煌2011年全国房地产市场总结与2012年发展预测优质PPT.pptx
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总体来看，2011年经济增速放缓；
前8个月通胀持续走高，宏调及银根持续收紧之下，9月后通胀有所缓和；
由于受国内调控及国际经济环境的影响，2011年，尤其是9月后，经济不确定更为明显。
经济表现,不确定性因素,9月后经济活跃度明显下降消费市场转弱外需面临风险,控通胀：
信贷额度收紧,对贷款额度的控制精确至每月，贷款投放更均匀，总量上较2010年有进一步缩减。
楼市调控之下，从信贷总量上分流至楼市的额度亦进一步减少。
控通胀：
前7月提准又加息,2011年前6个月每月提准，每次0.5个百分点，存款准备金率达21.5%的历史高位；
2月、4月、7月共3次加息，每次0.25个百分点，一年期贷款基准利率达6.56%；
虽然12月降准一次（0.5个百分点），但全年加息/提准次数要明显多于2011年。
2011年前三季广东新增住房开发贷款较上年同期缩减42%；
可见，2011年信贷紧缩对房地产成交的影响更为明显。
注：
数据来源于人民银行,2011年房贷缩量十分明显,控通胀：
9至10月份通胀数据有所回落,前7个月的加准加息，加上一段时间流动性控制，使国内通胀情况于9月后基本稳定下来。
国外经济不景亦减轻了国内的通胀压力（10月至12月国内新增外汇占款连续三个月负增长）。
10月份之后，国内通胀出现较明显降幅。
稳经济：
GDP增速逐季回落，经济活跃度逐月回落,各季度GDP增速持续下降，全年GDP增速保持在9%以上，但四季度单季增速只有8.9%；
PMI反映的经济活跃度逐月回落，10月份后经济不确定性有所增加。
促转变：
房地产调控加码，楼市景气度回落,2011年宏观调控的“促转变”，在房地产市场上表现为楼市调控的持续加码，楼市景气度于5月后持续下降，11月份国房景气指数为99.87，进入不景气区。
除房地产市场外，如，国家对地方融资平台贷款进行清理、加大保障房建设力度、加快产业结构调整、控制贷款投向等，均是宏观调控“促转变”的表现。
经济不确定性因素：
消费市场走弱,国内“4万亿投资计划”效果逐渐消退，加上持续的宏观调控，使2011年的国内消费市场增长出现明显减缩。
楼市调控持续加压，亦一定程度限制了消费市场的增长。
在商品房市场景气度下降的情况下，国内必须确保保障房的建设进度，以维稳经济。
外围经济持续转弱,数据来源：
欧盟统计局,欧盟各国GDP增速,美国占领华尔街游行,未来经济不容乐观,2011年欧美等发达国家经济情况持续恶化。
由于预计全球经济在一段相对较长的时间内难有明显起色，中国的外需面临持续压力。
2011年全国房地产市场回顾,宏观经济背景房地产政策房地产市场,2011年房地产政策：
全面调控的一年,楼市,保障房,政府监管,土地政策,财税政策,信贷金融,房贷：
二套最低首付6成，三套停贷40试点城市住房信息系统,限定购房套数严格实行地方政府问责制加强交易环节监督等,加大保障房扶持、监管力度，确保完成目标。
营业税免征时限由2年延长至5年加强土地增值税征管的监督,加强土地供应，保障性住房、棚户区改造和中小套型商品房用地不低于住房建设用地总量的70%闲置土地处置,重点2：
限购,重点1：
限贷,重点3：
保障房,2011年在包括土地、信贷金融、财税政策、保障房等多个方面均有调控政策出台。
其中，限购、限贷、及保障房是2011年的政策重点。
政策总结：
关键词1-限贷升级,购房贷款成本增加,房企更难融资,无论对购房者或是房企，2011年受到限贷政策的影响明显增大。
2011年限购政策大力度加码，购买力由限购城市流向非限购城市；
8月份住建部发新增限购城市5项建议标准，再加大限购范围。
-但目前来看，新一波实施限购的城市数量相对较少，且部分城市以限价代替限购，预计限购政策已处顶峰，再大规模加码的可能性较低。
关键词2-限购升级,政策总结：
2011年各地限购政策（列举部分）,政策总结：
2011年各地限购政策（列举部分）,政策背景：
一线城市及经济发达的二线城市限购严格，三四线城市差异大,四大一线城市以及经济发达的二线城市如天津、佛山、南京、武汉等限购政策严格三四线城市限购政策差异大，部分城市不限购,注：
限购影响程度以下文的楼市统计数据区域范围为参考基准,政策总结：
关键词3-保障房,力度空前,2011年计划建设保障房1000万套，较2010年的590万套大幅增加；
2011年前9个月，保障性住房和棚户区改造住房已开工986万套，开工率98%,管理层高度重视,2011年，特别是在5月之后，中央政府部门多次发文督促各地保障房建设力度、加大对保障房建设的资金扶持力度。
2011年10月份住建部向全国人大常委会报告时表示，2011年保障性住房建设需投入的资金1.3万多亿元，已经基本落实。
探索保障房建设新模式,全国部分地区拍地采取竞配建的方式。
如北京、广州、南京等地，2011年均有采取“竞配建”的拍地方式,2011年的保障房建设是重头戏，中央高度重视。
大建保障房，除有利于解决低收入人群的居住问题外，亦有利于保证国内投资维持在较高水平，同时亦是国内经济转型的其中一个关键。
但由于保障房体系完善尚需时日，2011年保障房方面对住宅市场并未形成太大冲击。
宏观经济及政策总结：
房地产调控不断加码,2011年无论是从促进经济转型还是从控制通胀的角度出发，均要实施更为严厉的宏观调控措施。
2011年管理层在楼市调控上继续高举高打，限购、限价、限贷等楼市政策进一步升级，年中数次加息/提准且流动性收缩力度显著增加。
在国内宏调压力下，年内经济增速逐步降温，楼市景气程度持续走低，通胀持续走高至三季度后见顶回落，但四季度后国内经济面临更大的下滑风险。
2011年全国房地产市场回顾,宏观经济背景房地产政策房地产市场,2011年全国商品房各关键指标增速全面回落,2011年全国商品房销售面积10.99亿平方米，增长4.9%，增速比上年回落5.7个百分点；
商品房销售额59119亿元，增长12.1%，增速比上年回落6.8个百分点；
房地产开发企业房屋施工面积50.80亿平方米，增长25.3%，增速比上年回落1.2个百分点；
房地产开发企业房屋新开工面积19.01亿平方米，增长16.2%，增速比上年回落24.4个百分点。
数据来源：
国家统计局,下半年开始房地产投资/销售面积增速大幅下滑,下半年特别是四季度开始，房地产市场预期逆转，房地产投资和销售增速大幅下滑,数据来源：
国家统计局,限购差异：
限购影响程度以下文的楼市统计数据区域范围为参考基准,重点城市商品住宅交投普遍下降，非限购城市表现略好,全国2011年商品房销售面积10.99亿平方米，环比增长4.9%，住宅销售面积9.7亿平方米，增长3.9%，增速大幅下降19个典型城市商品住宅成交大多数同比减少，限购、限贷后成交面积逐渐萎缩；
非限购城市成交表现略好，同比有增长（东莞）或降幅较少（中山珠海）供应增多，需求被抑制，供大于求明显,数据来源：
合富辉煌监测,商品住宅成交金额同比增加，重点城市成交额下降,全国商品房销售额5.91万亿元，同比增长12.1%，其中住宅销售额4.86万亿元，增长10.2%，增速下降明显18个城市商品住宅成交额不同程度下降，不限购的东莞、中山成交金额增长,数据来源：
合富辉煌监测,商品住宅全年成交均价同比普遍上涨，环比价格回落,19个大中城市城市表现有差异，非限购城市、中西部城市成交均价同比涨幅大一线城市、东部限购城市整体房价涨幅略低（普遍10%以下），原因是外围中低价楼盘、限价楼盘成交占比大增,2011年全国商品住宅销售销售均价5011元/平方米，环比上涨6.1%，涨幅减缓,2011年四季度以来，均价走低，外围区域促销打折增多，楼价实质性走低,数据来源：
合富辉煌监测,新增供应持续增加，消化率不断走低,限购后，从3月开始整体消化率均低于100%，且有不断走低的趋势，反映市场供过于求，存货不断增多。
三季度的市场新增供应明显放量，成交未见起色，9月当期的消化率降至只有43%，预计后续开发商将以价换量促进销售,数据来源：
合富辉煌监测,大部分城市3、4季度交易量大幅下降,受限购、限贷等政策叠加影响明显，多数城市的成交逐渐萎缩限购前的一季度，大部分城市成交量同比仍有较大增长，如佛山（同比增长高达119%）、成都、东莞、济南、天津、贵阳等限购后的二、三季度，限购城市与不限购的城市东莞、中山表现不同，四季度各城市交投基本大幅下跌,数据来源：
合富辉煌监测,国庆后一线城市出现大幅打折现象，并由郊区向市区、向二三线城市扩展,2011年国庆后主要城市部分楼盘降价推售情况表,数据来源：
合富辉煌监测,住宅销售价格环比下降的城市大幅增加,2012年1月，70个大中城市中，价格环比下降的城市有48个，持平的城市有22个，价格上升的城市为零。
国家统计局,商业、办公物业市场表现出吸引外溢资金特点,2011年全国商业用房、办公物业分别销售7878、2008万平方米，同比分别增长12.6%、6.2%，销售额分别为6702亿元、2502亿元，同比分别增长23.7%、16.1%，比住宅类物业增幅大；
投资资金从住宅市场转向商业物业市场明显；
各城市商用物业交投较为活跃,2011年部分重点城市商业、办公物业成交情况表,数据来源：
合富辉煌监测,注1：
北京2011年北京商业地产（写字楼、商铺）成交总额同比增长34%,大型房企销售较好，业绩分化，存货压力加大,品牌房企普遍销售增长。
15家品牌房企销售额6650亿元，占全国销售总额的11.2%，市场份额上升；
房企业绩分化。
中海、恒大、碧桂园等全国布局，以刚需产品为主，受影响相对小；
部完成情况较低，如金地等；
预计行业洗牌难免；
房企存货上升。
上海、北京、武汉、广州等存货接近历史高峰；
房企负债率上升，回笼资金压力大,2011年部分品牌房企销售情况,注：
富力将目标从400亿下调至320亿，绿城从550亿元下调至400亿元数据来源：
合富辉煌监测,土地市场成交明显降温，开发商购置土地锐减,2011年全国房地产开发企业土地购置面积为4.10亿平方米，仅增长2.6%，增速比2010年回落22.6个百分点。
土地成交价款为8049亿元，总量较2010年下降1.9%，而2010年该增速达59.3%。
国家统计局,标杆房企拿地趋于谨慎,2011年全国九大开发商拿地占地面积约2400万平方米，较2010年的逾4000万平方米下跌超过四成，拿地金额为1434亿元，亦减少近四成第四季度开发商拿地缩量明显。
四季度单季九大开发商拿地面积同比减少超过65%。
拿地金额仅约250亿元，较去年同期大幅减少超过七成,注：
九大发展商为万科、保利、龙湖、中海、富力、金地、雅居乐、招商地产、绿城,数据来源：
合富辉煌监测,各地土地出让成交金额普遍减少,2011年开发商拿地下降，地方政府土地收入减少。
一线城市土地出让金减少，住宅类用地出让减少，商业类略增多。
土地溢价率普遍降低，宗地底价成交增多。
地价回落，长三角、珠三角、环渤海等区域土地出让下降地方政府土地出让收入较2010年不同程度减少,数据来源：
合富辉煌监测,一线城市商住地价回落，少数二三线城市地价同比上升,一线城市商住地价回落，主要是由于外围用地的比重增加，配建保障房用地大增，以及四季度地价回落所致部分二三线城市地价仍有增长，主要是2011年上半年土地拍卖价格比较高,数据来源：
合富辉煌监测,2011年市场总结：
调整，走低，有所分化,市场调整态势明显。
限购、限贷政策持续，货币紧缩，多重压力下，房地产市场于2011年9、10月开始，步入调整，成交放缓，销售率和新盘签约率下降，价格调整的增多；
土地市场降温；
供大于求。
存货不断增加，交投萎缩之下，市场转入买方市场，与2009年、2010年供不应求的特点不同；
需求结构变化，自用主导市场。
多次置业、投资受遏制，自用买房支持市场，首次置业成为限购城市主力；
总价低、中小户型、高性价比产品销量好，改善型买家受房贷政策影响大，高端稀缺优质产品仍有市场，但活跃度降低，价格因素的敏感度提高；
市场有所分化；
商用物业市场、住宅市场分化，投资资金有外溢；
楼价运行分化，供应集中地、外围与核心区域、不同项目、不同房企的价格调整幅度差异大；
严格限购、限购城市与宽松限购、不限购城市楼市的冷冻程度有差异；
房企的资金、土地成本、存货、负债等分化表现明显，行业新一轮洗牌不可避免,2012年房地产市场展望,2012年经济展望：
调性延续，强调“预调微调”,稳经济,控通胀,促转变,积极的财政政策,稳健的货币政策,2012年调性,延续,中央政治局会议：
“更加有预见性地加强和改善宏观调控，准确把握好调控的力度、节奏、重点，并根据形势的变化及时作出预调、微调”,延续，更突出稳定经济,展望2012年，维稳需要大于2011年。
管理层提出，宏调政策在“保持连续性和稳定性”的同时，有一定程度的微调空间。
中央政治局会议强调：
“要坚持房地产调控不动摇，促进房价合理回归，促进房地产市场健康发展”。
因而，楼市调控仍会持续较长一段时间，2012年难以出现明显松动。
2012年经济展望：
外围经济存在较大不确定性,2012年最大不确定性来自于外围经济环境。
如果：
1）国外金融系统出现再崩溃，我国外需有可能完全熄火；
2）国际流动性再现大规模放松，国内通胀有可能再次升温；
3）如果两者有之，则国内宏调方向有可能再调整，但碍于国内通胀基数已经较高，基本不会重回09年时期的宽松环境。
预计随国内经济环境的转变，政策力度亦会有所不同。
但在外围经济环境（或经济预期）不至大幅转变的情况下，政策松动空间不大。
外围经济环境,外围流动性环境,再大规模放松,再转差,国内经济环境,外需熄火，国内经济面临更大的下行风险,通胀压力加大，调控可能升级,政策方向可能再调整但基本不会重回09年宽松政策,不确定性,数据来源：
国家统计局,经济减速，2012年“稳中求进”、稳增长成首要任务,这几年经济波动加大，外围环境复杂，中央经济工作会议将“稳中求进”、稳增长列为2012年全年首要任务尽管经济减速，外围环境不佳，外需受压，但中国经济与08年完全不同政治局会议提出“稳增长、控物价、调结构”等，经济“硬着陆”几率微,数据来源：
国家统计局,通胀有所缓和。
2011年12月CPI同比涨4.1%，创15个月以来新低；
2012年CPI下行（1月CPI同比涨4.5%），通胀预期有所缓解通胀会影响到调控，特别是信贷收缩力度。
不会像2011年成主要治理目标通胀的压力还在。
“四万亿”刺激之后的通胀余波现在断言结束还为时过早,2012年通胀不会成为主要治理目标，但压力依旧,数据来源：
中国人民银行2011年10月后M2采用新的统计口径,信贷紧缩暂告一段落。
近几年信贷投放和流动性完成了从紧到松，再从松到紧的大转变。
2011年信贷不断紧缩，包括加息、升准等，流动性较紧预调微调意味着流动性逐渐缓解。
2012年为实现经济平稳增长，难以延续过去的紧缩政策，主基是调预调微调，流动性略缓解，如降准等不时会有,2012年紧缩的信贷将适时“预调微调”,流动性略为放松，难回到宽裕状态,第二次下调存款准备金率。
2月24日央行再次下调存准率0.5个点，继上年12月份第二次下调。
外汇流入量减少，金融机构资金趋紧，急需缓解。
存准率下调体现“预调微调”。
不过，流动性难回十分宽裕的状态。
利率下调的机会微小。
第四次全国金融工作会议：
确保资金投向，发展实体经济为全年金融工作定调，房地产相关政策变化弹性小,1月6-7日，召开第四次全国金融工作会议，基于当前金融形势，对今后的金融工作进行部署：
显著提高金融服务实体经济的水平。
确保资金投向实体经济，有效解决实体经济融资难、融资贵问题，坚决抑制社会资本脱实向虚、以钱炒钱，防止虚拟经济过度自我循环和膨胀，防止出现产业空心化现象。
完善金融宏观调控体系。
处理好促进经济增长、保持物价稳定和防范金融风险的关系，合理调控货币信贷总量，保持合理的社会融资规模。
逐步增强利率、汇率等价格杠杆的作用，加快培养基准利率体制，稳步推进利率市场化改革。
宏观经济调控政策大方向在于：
维稳经济增长，促进经济转型，优化信贷结构，加大实体经济投资。
在“确保资金投向实体经济”、“防止产业空心化”等政策基调下，房地产市场仍需严控。
2012年政策展望：
预调微调下，房地产调控难松,“预调微调”下：
整体流动性略松：
预计整体流动性会较2011年略有增加。
新增贷款额度约8万亿，并且，不排除会出现小程度的降息/降准空间。
预计新增贷款以定向投放为主（保障房、新兴产业、国家重点基建、中小企业等）。
房地产以间接受益为主。
房地产调控方向不变：
对新国八条等政策文件继续坚持，松动空间在于政策执行层面。
首套房贷有可能受益：
2011年8月银监会出台的商业银行资本管理办法，规定从2012年1月1日起，对首套房贷的权重调低至45%，二套房贷的权重调高至60%（原来的首套二套权重均为50%）。
预计2012年首套房贷贷款额度有一定程度的松绑，首套利率可能低至基准以下。
政策或有不确定性，但总体而言“稳经济房地产救市”,在“稳经济”前提下，如果经济继续下行，如，单季增速8%以下，预计房地产调控力度才有放松可能。
中央层面：
房地产坚持调控方向，“限购/限贷”难退出,2011年调控已取得成效,实施限购城市的投机性需求基本得到抑制,商品房价格过快上涨势头得到遏制,住宅地价上涨势头出现回落,住房供应结构明显改善，保障性住房和中小套型住房供给增加,2012年需稳固成效,部分城市价偏高的状况尚未根本改变,促使房价反弹的因素依然存在,国内投资渠道相对有限，在通胀的背景下，房地产仍然是保值、升值的重要手段；
未来市场流动性紧张的状况有所改善，增加的部分流动性，将通过多种途径流入房地产领域；
房地产资金过度聚集，对实体经济形成“挤出效应”的基础仍然存在,房地产行业调整尚未取得显著进展,城市房价居高不下，将提高城市化门槛，抑制城市化进程,长期限购负面效应过大严格限制需求对交易、预期、楼价及地方经济等影响直接：
市场大幅萎缩，交投低迷；
部分项目价格波动加大，出现纠纷；
土地出让大量流拍，出让金大幅减少，政府歉收；
开工、建设减少，企业被迫收缩、减员，洗牌，后续供应存忧；
上下游产业、地方经济、债务、财税、行业、就业等均遭受影响。
地方政府有强烈的微调限购政策愿望，适时微调正在进行什么时候调，怎么调，谁先调，目前机会不大，稳定是最大利益；
鼓励、支持自住购房需求的调整已经开始：
首次购房利率优惠已出现；
调整普通住宅指导价；
提高限价目标；
购房入户等。
保温刚需，适当放松改善需求的政策微调机会存在；
政策的调整幅度与市场预期有密切关系，2012年的政策面和市场预期均在探底企稳,地方层面：
有微调政策的强烈意愿，存在微调机会,房地产投资销售下滑、土地出让市场低迷给地方政府增添压力,地方经济和财政压力加大四季度开始，房地产投资和销售增速大幅下滑去年开发商拿地持续减少，全国九大开发商2011年拿地金额为1434亿元，减少近四成。
2012年1月，开发商拿地规模较上年同期进一步缩减，1月份九大开发商拿地90万平方米，同比减少82%，拿地金额51亿元，同比减少81%。
1）拿地面积，指土地占用面积；
2）九大发展商，指万科、保利、龙湖、中海、富力、金地、雅居乐、招商地产、绿城,近期多个地方政策微调，芜湖新政叫停凸显中央调控态度严厉,户籍改革新政放宽二三线城市户籍准入,2月23日，国务院办公厅发出关于积极稳妥推进户籍管理制度改革的通知政策重点内容：
在县级市区、县人民政府驻地镇和其他建制镇有合法稳定职业有合法稳定住所（含租赁）的人员，本人及其共同居住生活的配偶、未婚子女、父母可在当地申请登记常住户口。
在设区的市（不含直辖市、副省级市和其他大城市）有合法稳定职业满三年、并有合法稳定住所（含租赁），同时按照国家规定参加社保达一定年限者，本人及配偶、未婚子女、父母，可申请登记当地常住户口。
对于二三线城市：
此次户籍改革新政，放宽了地方户口准入制度，可促使一部分外地人口划归当地常住户口范围，对于在当地工作多年，具有住房购买力的家庭来说，或籍由此政策获得购买当地第二套房产的资格。
对于部分限购压力较大的二三线城市形成一定程度的利好。
对于大型城市：
由于本次通知并未涉及大型城市（直辖、副省级等），但上海市住建局于2月21日表示的“
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