物业进驻管理方案1Word格式.docx
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天内进驻前二接管进驻5
天内
-4
三、项目进驻前期工作计划
（一）进驻前期工作计划
序号
项目
内容
完成时间
责任部门
12
管理处各专业组人员进驻清洁拓荒
1、管理人员、维修工、保安员、清洁
工统一着装进场；
2、对及宿舍楼整体环境进行了解；
、按及宿舍楼出入口、区域，设置配置3人员到岗。
停道路、清洁增派人员对建筑物、设施、车场、设备、沟、渠、渠、池等进行全面彻底地清洁、普查绿化状况，作好绿化现状记录，1
2012年14日月进驻后两天内
7各专业组清洁组
345
绿化管养资料交接主管部门沟通每周例会及管
并制定维护、整改计划；
、做好绿化管养实施的；
2、统计绿化品种数量等。
3分局相关资料的交接、存档，技术资料、图纸资料、设备设施说明书等交接。
对工作进展向主管部门汇报，听取建议，及时按的需求进行改进和调整方案。
总结管理处每周组织管理骨干召开会议，
进驻后一周内进驻后二天内进驻后进驻后5
环境组维修组项目负责项目负责
67
理内容培训安全管理
并对物业布置明日工作，当日工作不足，管理内容和具体措施进行培训。
1、排查安全防范重点部位，修改巡逻路线和频次；
、2排查安全隐患，提出整改方案；
结合现场情况修订应急预案；
3、4落实岗位技能培训、训练；
、
天进驻后一周内
保安中队长、
8
内部管理
考核的该当、表格；
、统一考勤、排班、1、统一交接班、夜间报岗的时间次数，2集中受理；
、统一维修材料的入库、发放的控制方3法；
进驻后
现场负责
4、现场跟踪修订各岗位作业文件；
5、统一、落实工作汇报制度。
分队-5
制度上墙（值班室、设备房）、1
9
现场标准化
统一记录及签到本的挂放、归档、、2存放；
3、机房、设备房管理标准化；
消火栓、防火门标签完善，洗手间4、挂保洁卡；
、统一材料、工具、清洁用品的分类、5
进驻后一月内
项目负责人
集中摆放。
、与甲方单位一起对供配、给排水、安1电梯等设备设施进行普监控、道闸、防、
10
设备设施承接查验
查交接；
、普查登记设备设施数量，验收设备设2施运行状况，编制承接查验资料；
、档案技术资料交接、钥匙交接。
3
制度、表格领取、分发、登记；
1、
11
档案资料
承接查验资料收集、整理、归档。
2、、落实清洁、绿化、消杀到位，落实监1
一月内
客服组
12
环境管理
管责任人2、制订、提交环境整理、整顿计划；
3、整理、整顿清洁、绿化问题。
环境组
13
维修养护
、室外井盖、管道、设施、停车线油漆；
12、制订设备设施巡视路线、点检部位、保养计划；
3、制订接管问题整改计划，分步实施
现场维修工
1415
标识完善总结完善
针对现场状况统计和上报标识标牌和上墙制度对拟订的规章制度及管理根据进驻情况，保证满足使用人的要方案进行修订完善，
进驻后一月内进驻后一
现场负责人现场项目
月内负责人求
-6
（二）、项目管理工作前期培训内容要求：
1、仪容仪表与言行规范
2、客服维修岗位礼仪
3、物业项目基本情况：
委托管理内容及特别要求；
公司的承诺和标准。
4、客服类：
员工的岗位职责；
主要工作程序；
表格的填写。
5、环境管理类：
员工的岗位职责；
清洁作业流程及注意事项；
绿化作业流程及注意事项；
6、消杀服务标准和监管程序；
各类表格填写规范。
7、安全管理类：
消防知识培训；
治安重点位置防护；
重点物资管理；
岗位职责；
应急突发事
件处理和流程。
备注：
具体培训记录和考核记录见《培训记录》
（三）、关于进驻当天的有关要求：
1、2012年-月-日上午，管理处拟制好联系电话一览表，明确管理处电话、联络人，并上交甲方领导。
2、承接查验小组提前准备好检查工具及承接查验表格，分为设备、环境、安全查验组分别进行查验。
并在承接查验结束后，将记录、图片整理、装订后交甲方签收并存档。
3、管理处负责人检查保安员、维修工的仪容仪表是否符合公司要求，个人的工具、装备、服务、工牌是否配齐。
4、管理处人员必须按商定的时间提前到达，确保人员、物资全部到位。
四、常规期物业管理方案
1、管理范围：
区域内所有隶属本单位管理的物业以及周边10米区域内（正门到侧门间的人行道及车辆辅道）的物业管理及相关服务。
2、房屋建筑本体的养护、管理。
3、配套设施、设备的维修、养护、运行和管理。
物业管理范围内的机电设备设施（包括配电系统、给排水系统、强弱电、消防系统、室内外照明、空调）的运行管理、日常维护保养、定期维护、故障维修。
4、清洁卫生管理。
包括室内、室外、墙体的清洁卫生，垃圾的收集、清运，以及四害消杀、化粪池清理、白蚁防治、补给清洁用品，办公桌椅、电脑设备的保洁等。
-7
5、室外绿化的养护和管理；
节假日、会议花卉摆放（花卉采购方提供）、室内植物花卉养护。
6、24小时秩序维护员和安防值班及公共秩序管理。
（1）实行24小时的门岗、消防监控和安全防范，及时发现和处理各种安全事故隐患，迅速有效处置突发事件；
（2）秩序维护员根据要求对出入大楼的车辆、人员、物品进行登记检查；
（3）秩序维护员要穿着统一的制服，工作规范，作风严谨；
（4）负责每天报纸杂志、信件的接收，做好相关的登记记录；
（5）按照采购单位要求完成临时性勤杂工作、
（6）管辖区域内的交通、车辆行驶和停泊管理。
（7）物业档案资料管理。
序号1910
项目12保安消防安全管理34品质管理绩效考核和行政管理
内容责任部门、保安管理；
办公楼秩序管理；
、安全组消防及生产安全管理；
、各类应急事件的处理。
、质量体系管理与质量ISO90011、客户服检查；
环境体系管理与质ISO140012、务组量检查。
客户服办公、培训、考核、薪酬。
务组
工作标准完成质服务标准、到达意成完成完质服务标准、到达意完成务标准
公司甲方公司司公方甲公司
2311
车辆行驶和停放局本体及相关公共设施维修养护成本管理
1、机动车辆的停放和安全；
安全组非机动车的停放和安全。
、2分局本体定期养护和维修计1、划；
维修组公共设施的维修养护管理。
2、客户服财务账务；
1、费用收取与开支；
2、务组3、采购、仓储、办公设备、装备。
质服务标准、达到意完成质服务标准、达到意完成质服务标准
甲方公司甲方公司
412
机电设备设施运行管理和养护档案管理
基础资料管理；
1、设备的运行管理；
、2维修组设备的维修养护；
、34、节能和环保。
客户服、各种资料管理；
12各类信息的及时发布。
、务组
完成质服务标准、达到意成完质服务标准、
公司甲方公司
满
-8
品司完成公质服务标准、、智能化设施1智能化设施的维护；
维修组5
满方达到甲管理2、掌握操作和预防故障。
意品司完成公电梯中电梯运行质服务标准、、电梯的运行管理；
16
满方到甲2、掌握操作和预防故障。
达心管理意品司成公完、室外绿化养护；
1质服务标准、环境组室内外清洁、保洁、维护；
2、环境管理7满甲方达到3、四害消杀。
意品司完成公客户服、与委托方共同举办各项文化活1质服务标准、动；
文化活动8满方达到甲务组为委托方提供辅助性文化活动。
2、
-9
（四）、人员配备
项目名称序号
人员配置数量要求表
123
主任
管理员会务员维修工保安员
清洁工
绿化工合计
456
78
-10
（五）、管理主要工作措施
序指标号名称
甲方标准公司
测/算投标依指标
主要措施
品质要求
据1、进驻当日即进行全
达到
面拓荒，消除卫生死角；
2、建
立环境
管理制
《深圳市物业
度，完善监督考核机专制；
家
管理1考核评比
三年内
3、制90考划，落实专人负责；
分以评、上4、实施效果与个人的打
订创建
实施计
（写字楼）
薪酬待遇，分钩；
实施、5
年终考核挂14001
环境管
标准
理体系，以及理办法，
保证目标的完
的管5S
成。
-11
、实行公开透明管理，1对
管
每季度向甲方领导提交
理
工作报告，汇报服务内
服
容、
自查各项工作达到的
务
标准，
使物业管理始终处
于甲方监督之中；
意
、设立服务电话，每半2
人业主
年向物业使用人作一次
2
数/
95%
征询意见调查，
并对信息
95%
满意及时调整和改进行分析，参以上度、对出现的不合格提出质量、严格按
加
进管理服务方案；
3评
并对纠纠正和预防措施，议正、跟踪、向业主汇报公布。
1保证体系实施日常管理、质量控制；
预防措施的实施进行的人数X100%有0.1效%投
调查处理结果直接
有效投诉率
ISO900低于30.2%
-12
诉次/数使
、设立二十四小时值班2各类投诉制，受理投诉。
分钟内完成登3信息在按投诉内容传递至相记，
4
100%
用人总人数×
100%100%
处理的有效投/诉总有效投×
并在登记本关责任部门，上注明信息传至何部门、所有投诉须统一编何人。
号，以便跟踪检查；
责任部门接到投诉后，、3在应立即采取补救措施，预定时间内向客户回复，回复时间不超过一个工作日。
-13
56
专业人员持证上岗率房屋、公共配套设施完好率
100%95%以上
100%96%以上
培训合格人数上/岗人员完好+房基本完好房的建筑面积/部建筑
、管理人员经物业管理1专业培训，合格后上岗；
、取得物业管理部门经2理上岗证是项目经理竞争上岗的必备条件之一；
、维修人员、消防安全3100%持证上岗。
人员日内组织工接管后101、程技术人员对办公楼的房屋及配套设施进行全面的普查，登记造册；
、编制房屋及配套设施2中修及维护状况编制大、报局审批后组保养计划，织实施；
、实行目标责任制，日3常巡查、维护服务标准、建立工作责任分散到人，
面积
使其三级质量控制网络，始终处于良好状态；
、建立暴雨、台风应急4
-14
房屋及公
完好设备
严提前防范，处理预案，格装修管理，全程跟踪、及时处理、避免损坏结危及配套设施安全的构、事故发生。
周内逐台对、接管后11各类设备进行完好状况普查，发现隐患立即处理；
、制定达标整改计划，2三个月内设备状况达到品质管理标准；
、根据设备的重要性，3编对设备实行分级管理；
工制设备维修保养计划、作标准，保证按计划执确保设备始终处于良行，好状态；
、实行目标责任制，日4监督检查维护、常巡查、严格工作责任分解到人，
7
共配套设设备、备完好率
98%以上
总数设/备总数×
-15
考核；
、建立设备、设施检查5评比制度，每季度检查，检查结果与管理处的考核挂钩；
、建立停电、水浸、暴6设备故障的应急处理管、
治安案件发生率
0
无任何重大事故发生（以辖区公安部门记录为依据
预案，避免意外的发生，损坏设备。
小时巡查制241、建立按重点与非重点部位度，实确定巡查路线和频度，固定岗与伏行点线结合，伏击的击岗结合的巡查，措施；
小时值242、监控中心班，持证上岗；
、实行外来人员来访登3记制度和跟踪路线制度，重要部位不得进入；
、实行大件物品搬出的4
-16
没有主管部门登记制度，许可，不得旅行；
、建立车辆档案，严格5车辆出入登记发卡制度，放假期间的作好节假日、普查登记工作；
、实行三级检查制度，6保安中班长、保安队长、心定期与不定期的检查保安值班情况，落实考核。
消防管理通过政府规定，自检完好
消防设备设施完好数量消/
、制订消防安全管理1制度，组建消防应急分队；
、每天对消火栓、灭2火器、防火门、疏散指示灯等消防设施进行
率
防设备设
检查，发现问题及时汇报；
-17
施总数量
次消防泵试、每月23启动送、排风机；
运行，、安全主管负责进行4消防月检查，保安员每季进行消防全面检查；
、每年度对消防设备5设施全面检查。
、明确责任区，工作1
环境卫生、消杀、绿化达标率
96%以上
达标面积总/面积X100%
质量、操作规程，要求具体、严格；
、管理处环境主管严2格按作业规程检查，发现问题立即纠正，每月考核结果与供方经济利益挂钩，严重不合格，立即终止合同；
公司定期抽查工作质3量，严格考核。
-18
利用现代化手段对物
、管理处配置熟练的1操作电脑的人员，通过公司的办公自动化软件，实施文件管理、材料管理、人事管理和账务管理；
、利用局的内部管理2网络系统，随时了解市
局会务、活动的信息、业管理动态，通过网络平台进进行管行信息交流，实现资源理共享；
、运用自动化监控系3统、自动化消防报警系统、自动化节能降耗系统，实施科学化的管理。
-19
维修工程
质ISO90011、严格按量保证体系实施工程维修、质量跟踪与验收；
、客户提供的维修材2
零修合格率
合格/数维修工程总数X100%
料，在维修前检验其型号，规格与质量，合格方可实施维修；
、对难度大，复杂系3数高的维修工程，由公指司的技术部门现场导、监督与质量控制；
、所有大中修工程实4施业主质量验收签证制度。
附：
清洁卫生、消杀作业详细要求及作业标准一、清洁岗位分布：
）本部：
（1
序号1
岗位12清洁主管完成保洁工作；
3及考核。
、负责完成管理处各项清洁工作、任务的安排；
对现场的清洁环境卫生进行检查和协助清洁工、、制订保洁工作计划及安排、员工的管理、培训
服务项目及工作内容
作业时3003100
101：
-20
2345678910
1窗、消防设备设施、洗手间等公共区域的清洁保1层洁。
2层2防设备设施、洗手间等公共区域的清洁保洁。
3层3防设备设施、洗手间等公共区域的清洁保洁。
4层4防设备设施、洗手间等公共区域的清洁保洁。
5层5防设备设施、洗手间等公共区域的清洁保洁。
6层6防设备设施、洗手间等公共区域的清洁保洁。
7层7设备设施、洗手间等公共区域的清洁保洁。
8层8防设备设施、洗手间等公共区域的清洁保洁。
附楼附楼消防设备设施、洗手间等公共区域的清洁保洁。
层办公室、走廊、大厅、电梯、消防楼梯、门层办公室、走廊、电梯、消防楼梯、门窗、消层办公室、走廊、电梯、消防楼梯、门窗、消层办公室、走廊、电梯、消防楼梯、门窗、消层办公室、走廊、电梯、消防楼梯、门窗、消层办公室、走廊、电梯、消防楼梯、门窗、消、层办公室走廊、电梯、消防楼梯、门窗、消防、层层办公室走廊、电梯、消防楼梯、门窗、消32、、4
层会议室、走廊、消防楼梯、门窗、
地下车库及附楼1楼走廊、消防楼梯、门窗、消地下室11防设备设施、洗手间等公共区域的清洁保洁。
一楼大厦周边、车场车道、绿化带清理，配合各一楼外围12楼层岗位清理垃圾。
00100401140010041410010040114001004141001004014100010414100010404110000114140
001004011400100001010003130
110—
）、宿舍楼：
2（
序号12
岗位一号保洁区二号保洁区
1楼外围、天面、门窗、消防设备设施等公共区域的清洁保洁，垃圾清理。
5层走廊过道、消防楼梯、门窗、消防设、、34备设施等公共区域的清洁保洁，垃圾清理。
服务项目及工作内容、1
层走廊过道、消防楼梯、2
作业时00
01000
1100000100
-21
3
三号保洁区
76、层层走廊过道、消防楼梯、门窗、消防设
备设施等公共区域的清洁保洁，垃圾清理。
0010000
二、各项清洁作业标准
清洁项目
清洁标准
检测方法
公共通道墙壁、瓷片、玻璃消防楼梯
目测地面洁净无灰尘、无垃圾无灰尘、无污渍纸测无灰尘、无污渍目测地面洁净
厘米无污渍50
无灰尘、无污渍纸测50厘米无污渍楼梯扶手
会议室等公共场所、目测表面洁净无灰尘桌椅、台面目测光亮、洁净天面、天花、灯饰无灰尘、无污渍窗、门、门框、门窗、50纸测厘米无灰尘、洁净无灰尘、无污渍、无痕印、无手印窗台、玻璃、窗帘消火指示牌、开关、目测表面无明显灰尘无灰尘、无污渍栓、灭火器地面目测洁净无灰尘、无污渍
无灰尘、无污渍、无异味、无尿碱便池目测洁净
无污渍、无垃圾/台面洗手盆目测光亮、洁净
门窗纸测洁净无灰尘、无污渍墙身隔板纸测洁净无灰尘、无污渍清新剂保持空气清新鼻嗅清香
-22
目测光亮无灰尘、无手印镜面
纸测无明显灰尘目测洁净、桌椅/台面、文件柜无灰尘、无污渍
信息板
无灰尘、无字迹目测洁净、
纸测无明显灰尘
沙发、茶几烟灰缸
无灰尘、无污渍目测不超过无烟头、洁净
个烟蒂3
花盆
保持植物无灰
目测洁净
指示牌、信报箱
无灰尘、无污渍目测洁净、无明显灰尘
垃圾篓、垃圾箱
无溢出垃圾、异味
无溢出垃圾、异味，表面无污渍、无积
垃圾桶消防设施、
其它设施
目测、鼻嗅无异味灰无灰尘、无污渍、无痕印、无手印
目测洁净
绿化带
无垃圾、无杂物
停车场、
地下停车场
无垃圾、无纸屑
道路广场
无垃圾、无杂物
目测洁净
排水沟
无杂物、无堵塞
目测洁净
三、消杀作业要求
序位置
消杀
药物消杀安排
工作标准
号卫生1
项目蟑螂
每周计划每月计划爱克宁、奋斗呐粉剂、10%拜力坦浮油交替喷洒到蟑螂
鼠密度灭鼠标准：
不超过5%（粉）
间
藏身的洞穴、缝隙、角落、墙角等处，每周一次
灭蚊标准：
积水中三龄幼蚊或蛹阳
-23
蚊、蝇
用家虫清、奋斗呐悬浮剂
性率不超过3%蝇类三灭蝇标准：
喷洒一次在老鼠经常出没
龄虫和蛹检出率3%不超过
升级会员 