房地产集团研发中心规划设计管理制度.docx

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房地产集团研发中心规划设计管理制度

房地产集团研发中心规划设计管理制度

1.目的

为保证项目设计各阶段处于受控状态，协调设计成果正确实施，验证设计符合质量要求，确保开发项目满足要求，最终达到设计精品的目标。

2.适应范围

适用于集团公司开发项目设计管理工作的全过程

3.定义

3.1设计：

指项目发展过程中的一切设计和相关设计行为。

3.2评审委员会的组成

3.2.1集团公司规划设计评审委员会（以下简称“评委会”）组成：

集团公司总裁、分管设计副总裁、设计总监、设计研发中心经理、营销中心总监、设计研发中心建筑师骨干；

3.2.2公司评委会由评委会主任牵头并负领导责任，评委会主任集团总裁担任；公司评委会设秘书一位，由设计研发中心一位建筑师骨干担任；

3.2.3公司评委会具体人员和架构由公司提名，报集团公司评委会批准；

3.2.4公司评委会在有条件的情况下，可以聘请一些有经验的社会优秀建筑师作为顾问，一方面可以得到更加专业性的意见，另一方面也可以及时收集到设计领域新的潮流和信息。

4.职责

4.1集团公司评委会职责

4.1.1集团公司评委会负责对项目设计主要阶段成果的原则问题进行评审；

4.1.2集团公司评委会应致力于在公司内部形成设计总监、建筑师提出专业意见，行政领导、营销人员提出市场意见，评审委员会决策，设计总监和建筑师负责组织实施的分层管理、分层负责、权责分明、各施其职的完整决策体系；

4.1.3规划设计的评审要严格遵循民主集中制的原则，要充分听取全体委员会成员的意见，在此基础上由评委主任组织评委会做出集体决策，并下达到有关部门进行实施及对实施情况进行跟踪和落实；

4.1.4集团公司评委会向集团公司领导负责。

4.2设计研发中心是项目设计管理的责任部门，负责项目发展各个阶段设计管理工作的具体实施。

5.设计分项管理办法

5.1概念设计

5.1.1概念设计共分4个阶段:

概念规划、创意稿、方案稿、实施稿；

5.1.2概念规划

A由研发中心组织有关人员参与对地块进行实地踏勘，安排专人了解区域城市规划情况及动向，组织安排对地块进行《概念规划》；

B《概念规划》内容应包括密度分析、楼型分布尝试、景观及朝向论证等，并应提交成果性文件。

由研发中心对《概念规划》成果进行初步评审并上报公司评委会备案；

C《概念规划》一般由研发中心组织设计小组编制。

如项目较大或重大，可考虑委托专业设计单位进行有关概念规划设计方案；

5.1.3概念设计创意稿

A在项目确定后，在《市场定位》的基础上，经过设计市场调研，通过发散思维进行起草，成果文稿用以指导设计任务书的编制；

B概念设计创意稿编制过程：

先由设计、投资和营销策划等有关人员通过发散思维提出各种概念创意，再由公司评委会组织公司内部讨论和评选，创意稿文稿由研发中心负责起草及编制；

C概念设计创意稿由评委会组织研发中心进行优化完善；

5.1.4概念设计方案稿

A在规划方案回标后，由评委会组织设计、投资和营销策划人员进行讨论，吸收建筑师的投标创意，对创意稿进行再创作，完成概念设计方案稿作为指导规划方案优化、平面、立面、环境、装修等方案设计的依据；

B概念设计方案稿由研发中心起草编制，由评委会组织评审。

5.1.5概念设计实施稿

A在销售之前，由评委会组织设计研发中心、投资和营销策划人员进行讨论，根据方案稿实施情况，对各专业方案设计创意进行系统总结，为营销部门编制《营销策划》提供条件，并进行设计交底，使得设计概念经包装后能够真正推广成为卖点；

B概念设计实施稿由设计研发中心起草编制，由评委会组织设计研发中心进行深化完善；

5.2规划设计

5.2.1一般情况下，规划设计必须通过设计招标确定设计方案和设计单位。

个别小型项目可考虑直接委托一家设计单位进行多方案设计用以选定设计方案；

5.2.2设计单位按有关规定办理；

5.2.3设计任务书编制：

A由设计研发中心根据政府规划设计要点、《市场定位》、《概念设计（创意稿）》、《设计任务书标准文本》起草《规划设计方案招标任务书》；

B评委会组织对设计任务书进行评审。

5.2.4规划方案招标：

A发标

按照评委会审批选定设计投标单位名单发出《项目方案招标邀请函暨确认书》并附上设计任务书，在收齐设计单位回复后由设计研发中心组织安排召开招标答疑会议，由设计研发中心向投标设计单位发出《招标答疑会会议议程》函件，并按函件程序安排召开答疑会；

B在设计招标过程中，由设计研发中心及时与各投标单位分别进行中期交流，在不影响设计师创意发挥的前提下适当引导，避免其出现不必要的偏离，以确保最终投标方案的可实施性和设计质量；

5.2.5设计投标方案评审

A评审前准备工作:

由设计研发中心对投标方案进行编号并及时将投标方案文件分送评委会成员；

B初步评审：

设计研发中心、投资和营销策划部需先行分别在内部进行讨论和交流。

由评委会组织召开投标设计方案初步评审会议对各投标设计方案进行初步评审。

C设计研发中心需编制投标方案汇总图集、填写《投标方案经济技术指标对比表》、《投标方案景观、噪音等专项对比表》、《投标方案评分表》以及《招标方案设计服务计划对比表》，并上报评委会；

D联合评审：

由评委会发出《联席评审会议议程》组织召开联席评审会议，以确定中标方案中标单位。

设计研发中心应做好各种协助工作，联系各投标设计单位设计师到场表述设计构思和思路。

评委会在联席会议上汇报对各方案的初步评审意见并参与讨论、评议。

E规划设计方案中标单位可优先成为建筑方案设计单位乃至各初步设计和施工图设计单位。

一般情况下，如中标单位为境外设计公司，该设计单位只负责规划设计和建筑方案设计，初步设计和施工图设计另行委托国内设计单位；

5.2.6设计研发中心负责起草《中标通知书》，由集团公司盖章发出；

5.2.7设计研发中心负责起草《未中标通知书》，由集团公司盖章发出，发出时间一般在与中标单位签定设计合同之后；

5.2.8签定设计合同：

设计研发中心负责按照《设计合同标准文本》起草设计合同，并与中标单位商定有关设计合同条款。

设计费用由集团公司领导确认。

设计时间根据项目发展计划制定。

设计合同文件按集团公司有关评审程序进行评审并由公司总裁签署；

5.2.9由设计研发中心根据项目发展计划编制《开工前设计计划》；

5.2.10规划方案优化：

设计研发中心负责起草编制《中标方案优化要求》发至中标单位。

设计研发中心需根据设计过程情况，上报阶段性图纸、工作模型及调整意见，并根据评委会意见指导设计单位进行方案优化；

5.2.11定稿方案评审：

研发中心组织对规划设计定稿方案进行评审，提出初步评审意见并上报评审表，由评委会组织联合评审对定稿方案进行最终审批。

5.3建筑方案设计

5.3.1建筑方案设计分为平面设计、立面设计和建筑方案报建图设计三个阶段。

一般情况下,建筑方案设计交由规划设计中标单位承担。

如中标单位为国内设计单位，则由该设计单位承担建筑方案报建图设计。

如中标单位为境外设计单位，则由初步设计和施工图设计单位负责建筑方案报建图设计；

5.3.2平面设计

A在规划设计定稿方案确定后，由设计研发中心负责组织进行建筑单体平面设计；

B应结合市场需求提出具体设计要求，组织设计师对单体平面进行系统设计及优化，并上报阶段性图纸及调整意见；

C定稿方案评审：

由研发中心组织对平面设计定稿方案进行初步评审，提出评审意见并上报《评审表》，由评委会最终审批；

5.3.3立面设计

A研发中心需对建筑方案设计单位的立面设计水平进行评估，并与评委会交换意见。

如认为该设计单位的立面设计水平较高，则继续委托进行立面设计。

如认为该设计单位的立面设计水平有限或通过几轮立面设计仍不能达到满意的成果时，则需另行委托或通过立面设计招标以确定立面设计单位和中选方案；

B设计研发中心组织设计单位根据评审意见进行后续设计优化、定稿、实施工作。

由设计研发中心安排制作大比例工作模型，以考察整体立面效果。

由设计研发中心组织材料选样和现场样板墙制作。

设计研发中心在设计优化过程中需上报公司优化意见和设计师优化图纸。

评委会对色板、工作模型、现场外墙样板及照片进行备案，在必要时提出意见；

C定稿方案：

研发中心对定稿方案进行初步评审和确认，以评审表上报评委会，由评委会最终审批。

5.4建筑、结构、水、电、气等专业初步设计及施工图设计

5.4.1以上各专业初步设计及施工图（以下简称“初步设计”和“施工图”）由设计研发中心负责评审，由设计小组负责组织设计实施与管理；

5.4.2初步设计和施工图设计单位选择

A一般情况下,如规划设计中标单位或建筑方案设计单位为国内设计单位时,该设计单位可优先被考虑成为初步设计和施工图设计单位；

B如规划设计单位或建筑方案设计单位为境外设计单位时,则需另行委托一家国内设计单位承担设计。

根据对多家国内设计单位的考察情况及各家设计单位的报价情况，由评委会讨论确定一家设计单位承接初步设计和施工图设计。

5.4.3以建筑方案设计定稿成果为依据进行初步设计。

以初步设计定稿成果为依据进行施工图设计；

5.4.4在开展初步设计和施工图之前，设计研发中心需组织建筑师、结构工程师、机电工程师编制设计要求并提供给设计单位作为初步设计及施工图设计依据；

5.4.5如初步设计和施工图设计单位和建筑方案设计单位不是同一家，则安排建筑方案设计单位进行其合同责任范围内的设计深化，并作为条件图交付初步设计和施工图设计单位。

建筑方案设计单位应与初步设计和施工图设计单位密切交流意见和磋商处理设计问题。

初步设计和施工图设计过程的作业图和最终成果应由建筑方案设计单位参与评审并提出意见。

设计研发中心负责对各家设计单位的配合进行总体协调。

5.5环境设计

5.5.1以多方案为原则，根据项目情况和对设计单位考察情况，由研发中心研究并与评委会交换意见以确定直接委托一家设计单位进行多方案设计或组织多家设计单位进行方案设计投标；

5.5.2编制《设计任务书》，与《设计单位考察报告》及《设计师网络登记表》、《设计合同》一并上报评委会备案；

5.5.3设计研发中心组织一家设计单位进行多方案设计或组织多家设计单位进行方案设计投标；

5.5.4方案评选

研发中心组织方案评选，对各方案提出初步评审意见后以评审表上报评委会。

评委会组织方案评审，确定中选方案及优化方向；

5.5.5优化定稿

A设计研发中心具体组织设计师根据评审意见进行后续设计优化、定稿、材料选样等实施工作。

研发中心在设计优化过程中需上报评委会优化意见和设计师优化图纸备案。

评委会在必要时提出意见；

B研发中心对定稿方案进行初步评审并以评审表上报评委会。

评委会在必要时对定稿方案进行阶段性评审；

C研发中心以工作信函邀请评委会成员到现场对设计实施效果进行验收并提出优化意见。

5.6卖场装修设计

5.6.1设计研发中心配合营销策划部门编制卖场策划方案，结合项目定位、市场情况拟定装修标准；

5.6.2以多方案比较为原则，根据项目情况和设计单位考察情况，由研发中心研究并与评委会交换意见，以确定直接委托一家设计单位进行多方案设计或组织多家设计单位进行方案设计投标；

5.6.3设计研发中心具体编制《设计任务书》，与《设计单位考察报告》及《设计师网络登记表》、《设计合同》上报评委会备案；

5.6.4由设计研发中心组织一家设计单位进行多方案设计或组织多家设计单位进行方案设计投标；

5.6.5方案评选

由研发中心组织方案评选，对各方案提出初步评审意见后以评审表上报评委会。

评委会组织方案评审，确定中选方案及优化方向。

5.6.6优化定稿

A设计研发中心负责组织设计师根据评审意见进行后续设计优化、定稿、材料选样等实施工作。

研发中心在设计优化过程中需上报评委会优化意见和设计师优化图纸进行备案；

B研发中心对定稿方案进行初步评审并以评审表上报评委会。

评委会在必要时对定稿方案进行阶段性评审；

C研发中心以工作信函邀请评委会到现场对设计实施效果进行验收并提出优化意见。

5.7智能化设计

5.7.1智能化设计招标

A以多方案比较为原则组织智能化设计招标；

B通过对智能化设计单位考察，由研发中心确定参加智能化设计招标的设计单位；

C由研发中心组织智能化定位会议，研究和初步确定智能化定位。

智能化定位参与部门有设计研发中心、营销中心、运营中心、物业公司、成本控制部等有关部门；

D由设计研发中心根据智能化定位会议结论编制智能化设计招标任务书；

E设计研发中心负责发标工作；

5.7.2智能化设计评标

A设计研发中心负责对智能化设计投标方案进行初步评审，并形成初步评审意见提交评委会；

B评委会组织智能化设计投标方案评审会议，对各投标方案进行评审以确定中标设计方案和中标设计单位。

并检讨智能化设计定位，制定最终的智能化设计方案；

C由设计研发中心根据最终的智能化设计方案编制智能化设计深化要求；

5.7.3智能化设计过程

A由设计研发中心草拟智能化设计合同并组织设计单位开展设计；

B智能化设计单位应与各专业施工图设计单位密切配合，由设计研发中心负责各家设计单位的协调工作。

5.8标识系统设计

5.8.1标识系统设计招标

A以多方案比较为原则组织标识设计招标；

B通过对标识系统设计单位考察，由评委会确定参加标识系统设计招标的设计单位；

C设计研发中心城市需征求物业公司对标识系统的意见和要求，并编制标识系统设计招标任务书；

D设计研发中心负责发标；

5.8.2标识系统设计评标

A设计研发中心负责对标识系统设计投标方案进行初步评审，并形成初步评审意见提交评委会；

B评委会组织标识系统设计投标方案评审会议，对各投标方案进行评审以确定中标设计方案和中标设计单位；

C设计研发中心编制标识系统设计深化要求。

5.9幕墙专业设计

5.9.1幕墙专业设计一般分条件图、工程投标设计图和工程施工图三个阶段；

5.9.2幕墙条件图一般由施工图设计单位提交并作为幕墙工程招标的设计要求。

幕墙条件图通常为立面图和门窗立面图表等施工图文件。

在幕墙工程招标之前，设计研发中心负责根据幕墙条件图补充幕墙工程投标设计要求；

5.9.3幕墙工程投标设计图由各家幕墙工程投标施工单位在工程投标过程中进行深化设计并随同回标文件一起提交。

设计研发中心负责对各家投标单位的投标设计图进行审阅并提出评审意见供成本控制部参考。

评审意见可同时作为幕墙工程施工图的设计要求；

5.9.4幕墙工程施工图由中标的幕墙施工单位提交。

由设计研发中心对幕墙工程施工图进行评审并提出修改意见。

5.10装修设计

5.10.1此条所称“装修设计”是指除卖场装修以外的各项装修设计。

装修设计项目很多，根据项目情况，列出各项装修设计项，不同项的装修设计可按不同的方式和程序来安排和管理；

5.10.2装修设计以多方案比较为原则进行招标设计或通过一家设计单位提交多个设计方案来进行；

5.10.3装修设计有关设计招标、设计评审和组织开展设计等管理细则可参照其他设计规定执行。

6项目设计工作计划的编制

6.1项目设计工作计划由设计研发中心负责编制；

6.2设计研发中心应依据项目发展计划编制项目设计工作计划，要在保证设计质量的前提下尽量满足项目发展计划对设计进度的要求；

6.3项目设计工作计划要全面，细致并有可实施性；

6.4项目设计工作计划在实施过程中根据工作实施情况或随项目发展实施情况及时加以调整；

6.5项目设计工作计划一般由设计进度表和工作计划设想组成。

项目设计工作计划需提交项目发展计划会议加以讨论和确定。

6.6规划设计报建与配合

6.6.1规划设计报建由项目公司主办。

设计研发中心负责提交规划设计报建需要的设计文件和有关设计资料；

6.6.2设计研发中心需密切配合规划设计报建工作。

必要时设计研发中心项目设计小组人员需随同项目公司报建人员向报建专责部门解释和商讨有关设计情况和设计问题。

6.7设计市场的参观考察

6.7.1设计研发中心要经常组织进行设计市场的参观考察并编制设计市场参观考察专题报告；

6.7.2设计市场参观考察一般分两类：

A、结合具体项目需要有针对性的参观考察，考察范围与项目情况相类似；

B、整体设计市场最新情况的参观考察，考察范围较全面；

6.7.3参观考察应事先做好计划，明确参观考察的目的和内容，明确参与人员和各人的任务分工，指定考察报告编制人。

6.8学习培训

6.8.1根据设计研发中心人员的具体情况制定学习培训计划；

6.8.2参与集团组织的各种学习培训。

6.9项目设计管理工作的总结和后评估

设计研发中心负责编制项目设计管理工作总结和后评估并上报集团领导。