银座新天地一期建设项目建设节能评估报告Word文档下载推荐.docx
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10、《山东省节约能源条例》（鲁政发[2009]94号）；
11、《山东省清洁生产促进条例》；
12、《山东省发展和改革委员会<
固定资产投资项目节能评估和审查暂行办法>
实施细则（试行）》的通知（鲁发改办[2010]1691号）；
（二）相关规划
《节能中长期专项规划》（发改环资[2004]2505号）；
（三）产业政策
1、《产业结构调整指导目录》（2011年本）；
2、《中国节能技术政策大纲》（2006年）；
3、《中国节水技术政策大纲》（2005年）；
4、《国务院关于进一步加强节油节电工作的通知》（国发［2008］23号）；
5、《关于加强工业固定资产投资项目节能评估和审查工作的通知》（工信部节［2010］135号）；
6、《国务院关于印发“十二五”节能减排综合性工作方案的通知》（国发[2011]26号）；
7、《山东省关于促进节能环保产业加快发展的指导意见（2009-2011）》；
8、《关于2010年全省及各市单位GDP能耗等指标的通知》鲁统字[2011]66号
9、《山东统计年鉴-2011》
二、相关标准及规范
（一）管理和设计标准和规范
1、《空调通风系统运行管理规范》（GB50365-2005）；
2、《采暖通风与空气调节设计规范》（GB50019-2003）；
3、《通风与空调工程施工质量验收规范》（GB50243-2002）；
4、《城市热力网设计规范》（CJJ34-2002）；
5、《综合能耗计算通则》（GB/T2589-2008）；
6、《企业节能量计算方法》（GB/T13234-2009）；
7、《节能监测技术通则》（GB/T15316-2009）；
8、《用能设备能量测试导则》（GB/T6422-2009）；
9、《用能设备能量平衡通则》GB/T2587-2009；
10、《企业能量平衡通则》GB/T3484-2009；
11、《工业设备及管道绝热工程设计规范》GB50264-97；
12、《工业企业能源管理导则》（GB/T15587-2008）；
13、《用能单位能源计量器具配备和管理通则》（GB17167-2006）；
14、《固定资产投资工程项目可行性研究报告及初步设计节能篇（章）编写通则》（Q/CNPC64-2002）；
（二）合理用能标准
1、《评价企业合理用热技术导则》（GB/T3486-1993）；
2、《评价企业合理用电技术导则》（GB/T3485-1998）；
3、《节水型企业评价导则》（GB-T7119-2006）；
4、《企业水平衡测试通则》GB/T12452-2008
5、《企业节约能源计量办法》GB/T13234-1991；
6、《节电技术经济效益计算与评价方法》（GB/T13471-2008）；
7、《企业节能规划编制指南》（DB37/T948-2007）；
8、《企业节能标准体系编制通则》（GB/T22336-2008）；
（三）工业设备能效标准
1、《清水离心泵能效限定值及节能评价值》GB19762-2007；
2、《中小型三相异步电动机能效限定值及能效等级》GB18613-2006；
3、《容积式空气压缩机能效限定值及能效等级》GB19153-2009；
4、《三相配电变压器能效限定值及节能评价值》GB20052-2006；
5、《通风机能效限定值及节能评价值》GB19761-2005；
6、《设备热效率计算通则》GB/T2588-2000。
7、《风机机组与管网系统节能监测》（GB/T15913-2009）；
8、《风机、泵类负载变频调速节电传动系统及其应用技术条件》（GB/T21056-2007）；
9、《通用灯光节电器技术条件》（DB37/T731-2007）。
（四）建筑类相关标准和规范
1、《公共建筑节能设计标准》（GB50189-2005）；
2、《绿色建筑评价标准》（GB/T50378-2006）；
3、《公共建筑采暖空调能耗限额》（DB37/935-2007）；
4、《民用建筑热工设计规范》（GB50176-93）；
5、《建筑照明设计标准》（GB50034-2004）；
6、《建筑采光设计标准》（GB/T50033-2001）；
7、《外墙外保温工程技术规程》（JGJ144-2004）；
8、《建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范》（GB50242-2002）；
9、《公共建筑节能改造技术规范》（JGJ176-2009）；
10、《公共建筑节能检测标准》（JGJ/T177-2009）；
三、节能技术、产品推荐目录
（一）节能技术推荐目录
1、《国家推广节能技术目录》（第一批）；
2、《国家推广节能技术目录》（第二批）；
3、《国家推广节能技术目录》（第三批）。
（二）节能产品推荐目录
1、《中国节能产品目录》；
2、工业和信息化部公告《节能机电设备推荐目录（第一批）》；
3、工业和信息化部公告《节能机电设备推荐目录（第二批）》；
4、工业和信息化部公告《节能机电设备推荐目录（第三批）》。
四、国家明令淘汰的用能产品、设备、生产工艺等目录
1、《国家明令淘汰用能设备、产品目录》；
2、其他明令淘汰的用能产品、设备、生产工艺目录。
五、其他评估依据
1、《XXXXXXXX银座新天地一期项目申请报告》；
2、建设单位提供的其他基础资料。
第三节评估范围和内容
本次节能评估范围包括能源供应情况分析评估、项目建设方案节能评估、项目能源消耗及能效水平评估、节能措施评估等工作。
一、能源供应情况及消费总体评估
1、能源供应保障情况
2、项目对当地能源消费影响评估
二、项目建设方案节能评估
1、项目选址、总平面布置节能评估
2、项目工艺流程、技术方案节能评估
3、项目主要用能工艺节能评估
4、主要耗能设备节能评估
5、项目辅助和附属生产设施节能评估
三、项目能源消耗和能效水平评估
1、项目能源消费种类、来源及消费量评估
2、能源加工、转换、利用情况评估
3、能效水平分析评估
四、节能措施评估
1、节能技术措施评估
2、节能管理措施评估
3、单项节能工程评估
4、节能措施效果评估
5、节能经济性评估
第四节评估工作程序
1、接受项目节能评估委托；
2、确定评估依据等前期准备工作；
3、收集项目资料，熟悉、了解评估项目的相关内容；
4、选择评估方法；
5、能源利用和消耗评估；
6、节能措施评述；
7、形成评估结论及建议；
8、编制节能评估文件（报告书、报告表）；
9、组织审核；
10、修改节能评估文件；
11、将评估文件上报行政主管部门审批。
第二章项目概况
第一节项目建设单位基本概况
一、项目单位名称、住所、法定代表人
项目单位名称：
XXXXXXXX置业有限公司
公司性质：
其他有限责任公司
公司住所：
XXXX县城榆山路路东商业办公楼五层
二、项目单位的经营范围
一般经营项目：
房地产开发；
商品房销售；
建筑工程和装饰工程的施工；
房屋租赁。
三、公司形式与经营年限
XXXXXXXX置业有限公司成立于2011年8月30日，注册资金二千万元整。
由山东XXXX世纪投资有限公司出资成立,是山东XXXX世纪投资有限公司全资子公司。
四、资产负债情况
山东XXXX世纪投资有限公司作为房地产公司，其资产负债状况良好。
有雄厚的财务实力，可以根据需要向其全资子公司XXXXXXXX置业有限公司投入资金，满足其项目开发的资金需求。
五、公司开发能力和已开发项目
（一）公司股东以其雄厚实力和业绩为项目开发提供保障
山东XXXX世纪投资有限公司是注册于山东济南市的省级房地产专项投资公司，注册资本金5000万元。
目前总公司下设兖州XXXX世纪置业有限公司、山东XXXX工业基地发展有限公司、XXXX置业有限公司、XXXXXXXX世纪置业有限公司四家控股公司。
总公司以山东浙江商会及济南温州商会为依托，由温州本土、温州欧洲海外实体企业共同搭建公司广阔资金平台。
秉承“以人为本，诚信经营，服务社会”的经营宗旨，成功开发和运作多个工业、商业、住宅及更多元化领域地产项目。
总公司于2009年2月份通过GB/T19001-2000-ISO9001:
2000质量管理体系认证证书，从而使公司管理更加科学、合理、系统化。
于2006年启动了座落于济南市天桥区药山工业园区内首个“总部经济”项目—“时代总部基地”，总公司也因此成为山东省内第一个倡导并成功引进总部经济新模式的典范，为中小企业的发展指引导航，深受到政府、经济、学者的各界人士的极大关注。
总公司2009年与山东银座商城股份有限公司强强联手，在兖州共同打造“世纪银座广场”项目。
项目集银座商城、银座超市、室内外精品商业步行街和高层住宅、多层景观洋房于一体的大型城市综合体，将成为为兖州市民高端商业消费、休闲娱乐、商务办公、居住餐饮一站式现代生活蓝本。
目前正在开发的单县湖西商业广场项目（商住小区）坐落在单县老城区最闹市地带，是单县政府2010年重点建设招商项目，是单县迄今为止投资额最大、商业配套最齐全、同期开发规模最大的城市综合体项目，成为引领单县商业发展的新地标。
项目规划占地面积57439平方米，规划总建筑面积24万平方米，计划总投资58000万元，将为单县带来较高的社会经济效益、改变“小富即安、不思进取”的落后思想。
山东XXXX世纪投资有限公司具有良好的经济效益和社会效益。
总公司良好的现金流和多年项目开发经验，将使集开发建设、物业管理于一体的现代化房地产企业—XXXXXXXX置业有限公司在房地产开发经营方面拥有巨大优势。
（二）项目申报单位全面启动项目工作
按照公司章程，根据房地产开发企业运作流程需要，在对项目外部环境的机会和威胁进行分析的基础上，结合公司的优势、劣势，制订了项目的开发战略，明确了项目各阶段的目标。
为了开发目标的实现和开发战略的实施，构建了有效的组织结构、制订了在确保效果下的高效决策流程。
组织的各个部分将协同运作，确保项目的决策、执行的效果和效率。
在企业运营上采用紧密型管理模式，由公司对各个项目统一管理。
全面采用目标计划管理、绩效考核管理等一系列经营管理模式，为企业快速稳健发展注入了强大动力。
经验丰富和稳定的管理团队，集团化紧密型管理模式以及先进的企业文化，大大提升了本项目执行力和抗风险能力，使公司实现快速稳健发展。
根据项目开发的实际需要，股东公司将在该项目上投入足够的资金、人才等资源，满足项目开发管理的需要，确保项目成功。
第二节项目建设方案
一、项目建设情况
1、项目名称：
XXXXXXXX银座新天地一期
2、建设地点：
XXXXXXXX银座新天地位于济南市XXXX县城核心区域，翠屏街以北，黄河路以东，榆山路以西，府前街以南。
其中一期为商务区及广场建设，拟建场地位于XXXX县黄河路以东，榆山路以西，翠屏街以北，XXXX县中医院以南。
3、项目性质：
新建
4、主要建设内容和规模：
银座新天地项目总规划建设用地面积约16.46公顷（算至城市道路红线），其中规划净用地13.15公顷，广场用地3.31公顷，项目为一般建设用地。
项目定位为集商业、文化娱乐、休闲集会、商务办公、居住等于一体的城市综合体，以11-28层高层建筑为主。
地上总建筑面积约43.6万平方米，其中住宅18万平方米，商业约15.8王平方米，办公及酒店约9.8万平方米。
按规划净用地计算，地上容积率3.3，建筑密度37%，绿地率35%。
居住小区后期建设。
拟建项目XXXXXXXX银座新天地一期建设用地面积60410.5平方米（约合90.62亩）。
使用性质定义为商业金融用地，项目可规划总建筑面积266000平方米，地上建筑面积189000平方米，其中（1-5）商业裙房建筑面积101000平方米，2栋（6-26）高层商务办公大楼建筑面积46600平方米，2栋（6-28）高层公寓建筑面积平方米41400平方米；
地下建筑面积77000平方米，其中地下商业32000平方米，地下停车位及辅助用房建筑面积45000平方米；
商业地上停车位358个，广场地下公共车位300个，地下停车位968个，公寓400套；
广场绿地面积24700平方米（后期续建完善达标）。
地上容积率3.13（不含广场地上容积率5.64），地下容积率为1.27，商业裙楼5层高24米，商务办公层高3.3米、公寓层高3.0米，建筑总高度94.5米，建筑密度35.3%，绿地率（不含广场）35%。
符合规划要求。
5、项目实施进度
本项目前期工作于2011年12月全面启动，整个项目将于2014年11月竣工，共36个月。
6、项目主要技术经济指标
表2-1XXXXXXXX银座新天地一期项目主要技术经济指标表：
序号
项目
单位
数量
备注
一
总用地面积
㎡
60410.5
90.62亩
二
总建筑面积
266000
地
上
地上建筑面积
189000
其中商业建筑面积
101000
其中商务办公建筑面积
46600
其中公寓楼建筑面积
41400
下
地下建筑面积
77000
其中地下车位及辅助用房面积
45000
其中地下商业面积
32000
三
广场绿地面积
24700
四
商业地上停车位
个
358
五
地下停车位
968
六
广场地下停车位
300
七
公寓套数
套
400
八
地上容积率
3.13
九
地下容积率
1.27
十
建筑密度
%
35.3
十一
绿化率
35
不包括广场
7、项目投资估算及融资方案
项目总投资70680万元，全部投资将通过资本金（包括土地费用和货币资本金）、销（预）售收入、银行贷款构成本项目建设资金分为三部分：
公司自有资金36702万元、银行贷款10000万元、房屋预售23978万元。
30%资本金率下的资本金最低数额约为21204万元，这是政府对项目资本的最低要求。
经初步测算，投资构成如下：
（1）建筑安装工程费用41960万元，包括土建、装饰、安装、室外工程、公用设施、设备购置及安装费用等（见下表）。
表2-2建筑安装工程费用估算明细表
序号
项目名称
计算基数㎡
估算投资额
（万元）
造价指标（元/㎡）
39450
1
28350
商业建筑面积
15150
1500
商务办公、公寓建筑面积
88000
13200
2
地下建筑
77000㎡
11100
地下车位及辅助用房面积
6300
1400
地下商业面积
4800
3
其他室外工程
1110
3.1
区内道路、停车位
11066
199
180
3.2
广场绿化、硬化及公共设施
494
200
绿化（商业区）
12500
150
120
3.3
给排水、电气、供暖、消防、弱电、
267
70
合计
40560
表2-3主要设备投资估算
设备名称
估算价值（万元）
备注
变配电设备室
228
电梯
950
中水站
222
（2）其他费用25014.10万元，包括土地使用费、勘察设计费、工程监理费等其他前期工作费。
（3）基本预备费1339.48万元。
（4）开发成本为1-3项之和，共计68313.58万元
（5）开发费用：
管理费用、销售费用一般为1、2、之和的（2%-4%），本工程体量较大，为了带动其商业气氛与银座联合，确定管理费用为1.5%，销售费用为1%，贷款利息为现行银行利率，财务费用根据总公司其他项目经营测算，开发费用总计为2366.42万元。
二、工程建设方案
（一）银座新天地一期规划设计
1、设计构思及规划原则
本项目地处XXXX城市中心城区的核心位置，东临玫瑰湖湿地公园。
地块内玫瑰广场为市民休闲活动的重要场所，打造一个“城在林中、路在树中、楼在绿中、人在景中”的美妙景致，因此本项目周边的城市景观条件非常优越。
地块南侧跨翠屏街已经形成了一定的城市界面和商业气氛。
东西两侧也主要以大中小型商业为主。
本地块的区位条件比较突出，将成为城市中产阶级和商务人士优雅生活的绝佳场所，并且在XXXX县大力改善环境，大幅提升城市品位的建设热潮中，优势将得到进一步巩固和强化，反过来也必将促进XXXX“生态园林城市目标”的顺利实现。
（1）亲民性——人性化原则
以“以人为本”的人文观为出发点，创造布局合理、功能齐备，充满舒适性、认同感和归属感的人居场所。
强调对人的尊重和对生活的呵护。
（2）城市性——公共性原则
注重顺应城市的发展和需求，关注公众利益，社区的规划与城市共生，在设计中充分尊重基地特征，把握空间格局与城市格局的关系，力求使该规划具有不可移植性，同时又是城市有机整体的一部分。
（3）生态性——景观化原则
系统全面地塑造城市景观，提升住区绿量和环境品质。
在规划中以高品质市民生活的综合商业体为目标，充分利用阳光、绿地来营造人居，购物休闲环境。
同时对居民的衣食住行等日常活动进行认真的动态分析，与规划目标相结合，使人与环境形成良好的、互动的生态系统。
（4）经济性——最大化原则
考虑到城市土地及空间的相对稀缺，必须充分挖掘地块的各方面潜力，创造综合社会和经济的最大价值，以全新的居住模式来顺应现代化生活。
2、目标定位
（1）重视生活品质——打造和谐商业区
将商业、办公、公寓等统筹考虑，使居住办公与商业服务等既相互独立又有机整体，打造和谐社区。
（2）协调城、家关系——营造生态商业区
注重利用引导周边优美的城市景观，同时重点打造内部绿化景观，真正做到“楼在绿中，人在景中”，营造生态商业区。
（3）补充区域功能——塑造经典商业区
顺应城市发展要求，为周边大量的新建住宅社区补充商业、办公等配套功能，完善城市节点，激发城市活力。
（4）展示城市形象——营造门户景观
打造有特色的高端城市商业区，作为城市中心城区主要城市干道交叉口的门户节点标志，展示城市发展新貌。
3、规划结构
总体规划结构可以概括为：
“一心、一环、二区、二轴”
一心：
“一心”是项目内玫瑰广场及景观庭园构成的一个核心景观花园，它是整个住区的景观视觉焦点，也是日常居民休闲锻炼的场所，它以丰富且多层次的景观元素及多变的流动空间形成为整个地块的活力核心。
一环：
强化地块东、西侧原有的城市界面，结合休闲步行系统及景观小节点的设置，构筑一个半包围地块的生态景观绿环，从而充分保障商业区优美环境，既不受外围城市交通的干扰，又与南侧玫瑰广场绿地相呼应。
二区：
分别指北侧的商业综合组团区与南侧的玫瑰景观广场区。
商业综合组团有办公综合楼、公寓及大型商业群房组成，它既为本地块服务，又为城市服务，相对开放。
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