华厦爱嘉丽都项目可行性研究报告Word文件下载.doc20120413Word文件下载.doc
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一、项目整体定位 22
二、形象定位 25
三、目标客户定位 26
四、项目规划设计定位 27
五、项目建筑设计定位 29
六、项目园林景观定位 32
七、项目价格定位 33
第五部分项目整体投资估算及利润分析 36
一、项目整体开发和销售计划 36
二、项目整体销售额估算 36
三、项目整体投资额估算 37
四、项目销售利润分析 39
五、项目现金流量表 39
六、项目敏感性分析 41
七、结论 42
第六部分项目一期投资估算及利润分析 43
一、项目一期销售额估算 43
二、项目一期投资总额估算 43
三、项目一期销售利润分析 45
四、项目一期现金流量表 46
五、项目一期敏感性分析 47
六、结论 48
七、项目一期资金筹措计划 48
第七部分风险及对策分析 50
一、市场风险 50
二、项目的资本风险 51
第八部分可行性研究结论 52
第一部分总论
一、项目建设背景
在当前“西部大开发”和“北乌南库”发展战略全面建设库尔勒城市发展的背景下，根据库尔勒市城市整体规划（2008—2012年）发展的需要以及新市区控制规划要求，巴州华厦房地产开发有限公司已通过招拍挂方式获得本项目开发建设用地，约为66.83亩。
该项目建筑设计方案及其他相关启动工作已完成，项目已于2011年8月30日正式开始施工。
二、项目概况
1）项目名称：
2）产品类型：
电梯高层住宅、配套商业街区
3）建设地点：
库尔勒市建国南路和机场路交汇处（原南环市场）
（项目区位图）
4）规划用途：
居住、商业
5）开发建设单位：
巴州华厦房地产开发有限公司
6）企业经营类型：
房地产开发经营
7）企业性质：
其他有限责任公司
8）资质等级：
三级
9）工程概况：
爱嘉丽都”项目用地为住宅用地，项目占地66.83亩，约44631.262㎡，总建筑面积150831㎡。
其中地上面积134331㎡：
包括高层住宅112388㎡，地上商业21993㎡，地下商业5500㎡，车库面积11000㎡。
项目容积率3.0，建筑密度32.8%，绿化率22.5%。
10）资金来源：
本项目建设资金由巴州华厦房地产开发有限公司自筹和银行贷款，不足的投资通过预售房款来解决。
三、可行性研究范围
根据“华厦·
爱嘉丽都”项目建议书和初步规划方案，本案研究的工作范围主要是库尔勒市场分析，华厦房产企业背景，项目的综合定位，建设规模和功能、住宅及其他配套用地的规划建设方案，投资估算、项目经济效益评价、风险对策分析，研究结论等。
四、研究结论
本项目属房地产商住开发项目，项目开发用地转让手续已经办理，目前正处于开发建设阶段，部分建设资金将通过自筹和银行贷款来解决，其余部分由预售房款解决，现项目工程建设已到3-5层。
针对库尔勒新市区定位及发展带来的前所未有的机遇和商品房升级换代，住宅建设由低档走向高档的发展趋势和库尔勒有整体经济水平较高，商品房消费能力强，产品规划为住宅、商业于一体的城市综合体，根据对库尔勒房地产市场分析预测，项目开发有市场销路。
财务分析结果表明，项目经济效益可行。
五、主要经济技术指标
名称
单位
数值
备注
总用地面积
㎡
44631.262
总建筑面积
150831
地下面积
16500
其中
商业
5500
车库
11000
地上面积
134331
高层住宅
平米
112388
21993
容积率
3.0
建筑密度
%
32.8
绿化率
22.5
户数
户
1089
停车位
个
685
地面：
400
地下：
285
第二部分项目投资环境和市场调研分析
一、新区城市发展规划分析
从库尔勒市整体规划空间布局来看，新市区为“三组团”中的“南市区组团”，呈点状发展；
拥有“三带”中的“杜鹃河滨河休闲风光带”，呈带状发展；
“六轴”中包括迎宾大道、石化大道、建国路、库尉大道四条交通景观绿轴，两纵两横贯穿新区，被确定的“城市绿心”。
本区规划定位为以行政办公为主导职能、兼具一定商业贸易、文体娱乐职能的城市主中心。
功能布局上，新区规划有展示馆、科技馆、青少年文化活动中心、新华书店、电影院、医院、工人文化宫、艺术中心、体育馆的规划等。
其中迎宾路两侧主要为行政办公用地、商业金融用地、文化娱乐用以及公共设施用地。
根据库尔勒市住房建设规划（2008-2012）来看，库尔勒供应商品住房建设用地中356.96公顷，其中南市区146.96公顷，占到全市的41%。
新区虽然供应充分，但片区内土地还是相当紧缺的。
分析：
从规划来看，新区功能定位具有一定的前瞻性，片区内住房用地偏紧，发展潜力是毋庸质疑的，片区功能布局全面，一个多元化、立体化的现代化新城区已初具雏形。
二、项目区位分析
项目位于库尔勒市新区库尉南路（新机场快速路）与建国南路交汇处，东面紧邻库尉南路，北面紧邻建国南路，为原库尔勒市第三中学用地，属于库尔勒市的重点发展区域。
项目地块属于新区的边缘地带，是连接新区与开发区的桥头堡，随着市政府的南迁，周边配套设施的逐步完善，项目区位优势将进一步得到提升。
项目周围有较多企事业单位，如中石油、巴州检察院、巴州武警支队、人民武装部等，但商业配套不足，片区居民购物休闲不便。
“华厦·
爱嘉丽都”项目位于建国南路与库尉南路交汇处，把握城市脉动，坐拥城市发展的“三大轴线”；
“杜鹃河滨河休闲风光带”，自然水系呈围合之状，片区内规划建设的完成，区域住宅小区的不断入住，这就给项目住宅和商业的开发提供了广阔的市场情景。
三、库尔勒房地产业发展机遇
（一）投资环境
1、对口支援，为地方发展奠定良好经济基础
本次优惠政策确定19个省市对口支援，可以推动东中部地区与新疆经济的紧密合作，引导社会资金到新疆投资兴办企业，在高投资额的对口支援背景下，对于新疆来说是个莫大的机遇，不仅可以吸引更多的资金、技术、人才，还可以增强新疆地区综合经济实力，改善市民的物质生活条件，形成良性循环，为地方的发展奠定了良好的经济基础。
2、固定资产投资翻番，建立了良好的房地产投资环境
固定资产投资规模逐年加大，对改善了城市的市政基础建设起着重要作用，如果按“十一五”1万亿元的投资规模计算，未来五年，对新疆地区的投资规模将超过2万亿元，平均每年有4000亿之多，房地产投资规模也相应加大，为新疆地区房地产市场提供了一个良好的投资环境。
3、房地产开发用地得到保障，开发后劲足
目前，可供房地产开发的土地日益紧缺，决定房地产开发成功与否的一个重要因素便是土地的顺利取得，土地的地理优势，土地的成本等，本次政策提出适当增加建设用地规模和新增建设用地占用未利用地指标，保障了新疆地区建设用地充分供给与利用。
4、税收优惠政策，吸引更多的企业和投资者置业
放宽行业准入限制可以理解为实施有差别的产业政策，从内在吸引国内有志人才到新疆地区创业，“两免三减半”即对相关企业自获利年度起2年免征、3年减半征收企业所得税，从外在吸引了更多的外商到新疆地区投资，内外兼顾的税收优惠政策，深得越来越多企业和投资者的青睐。
5、资源税改革，为房地产市场积累高端客户人脉
新疆地区自然资源丰富，资源税的改革与实施有利于将新疆地区的“资源优势”转化为“经济优势”，随着企业收入的提高，经济优势的突出，为新疆地区房地产市场积累了广阔的高端消费群体。
（二）库尔勒市场机遇
1、地理区位优势
从整体新疆布局来看，库尔勒位于新疆地区的中部核心区位，东、南、北疆的岔口，西部陇海经济带的侧翼，辐射均匀合理，是新疆自治区政府实施“北乌南库”发展的对象城市。
从南疆的布局来看，南疆远离乌鲁木齐，中间间隔空间较大，缺少一个经济辐射的接力站，库尔勒是进出南疆的要塞，具备形成交通枢纽的地理优势，成为南疆门户的作用明显，地理位置和较雄厚的经济实力是最具有资格充当这个角色，成为这个空间的区域经济中心城市，南疆经济要实现快速发展，也必须以中心城市为依托，充分发挥中心城市在资金、信息、商品、技术、人才等方面的优势，产生较强的辐射力、吸引力和综合服务能力，影响和带动整个南疆经济的发展。
2、城市发展战略优势
库尔勒是西部大开发思想中的“西进、南下”的重要分支和桥头堡，战略地位十分重要，在新疆具有“承北启南”的特殊战略地位。
国家西部大开发战略、塔里木石油开发、西气东输工程为库尔勒带来千载难逢的历史机遇。
塔里木石油指挥部建在库尔勒市，带动了库尔勒经济、社会、城市建设的大发展。
按照世界经济圈发展的普遍规律，每150公里就需要有一个等级和规模都要相对要高的多的城市，而在库尔勒方圆500公里内，仅乌鲁木齐是地级市。
为确立库尔勒市在南疆的中心城市地位，就需要跳出现有的城市框架，不局限于一地一域，在更大的范围内寻求发展空间，培育优势产业群体，进一步提升库尔勒城市综合功能，增强城市综合经济实力，提高城市承载能力和科技创新能力，建立生产要素自由流动的畅通渠道，增强对腹地的辐射力、服务功能和承接转移能力，扩大经济总体规模。
3、物产资源优势
库尔勒物产丰富，发展空间大，有丰富的石油、天然气、煤、红柱石等矿产资源和水土光热资源，部分资源量在全疆乃至全国位居前列；
从经济社会状况看，库尔勒市综合经济实力居全疆设市城市第三位，居全疆县级市第一位，具有较强的经济实力和发展基础。
4、招商引资优势
从招商引资角度出发，加大招商引资力度，通过盘活城市存量资产和争取上级资金支持及加大招商引资力度，实施了城市供水、排水、生活垃圾处理、天然气管道工程、集中供热工程、城乡电网、道路建设改造工程，使库尔勒市基础设施得到了彻底的改善，内增凝聚力，外增吸引力，逐步显现利用外资的连锁效应。
随着库尔勒城市的扩容成形，大量市场设施建成投放使用，使得库尔勒南疆商贸流通中心的雏形基本形成，已初具现代化城市风范。
四、库尔勒房地产市场发展现状
1、房地产开发投资与建设分析
近几年，库尔勒市房地产企业土地开发热情高，项目进展顺利。
旺盛的房地产市场需求极大地刺激了房地产企业的土地开发热情。
2008年房地产开发投资增长明显，房地产开发投资额24.56亿元，同比增长85.11%。
2009年，受大环境影响，房地产投资下降，全年完成房地产开发投资20.85亿元，下降15.1%。
2010年，房地产开发投资总额达到了18.5亿元，同比增长41.30%。
进入2011年，对房地产投资热情高涨，对未来市场充满信心，截止2011年11月，房地产投资完成28.78亿元，同比增长39.30%。
房地产投资的持续高速增长，表明社会资本对库尔勒房地产市场前景看好，尽管从2005年起，国家先后出台了多项宏观调控政策，2008年经济危机横扫重创，但市场对库尔勒房地产投资热情依旧高涨，对未来市场充满信心。
2011年是库尔勒楼市最为火爆的一年，许多楼盘持续保持高位成交，市场存量得到有效消化，开发商对未来市场的预期逐步从谨慎向乐观转变，投资积极性逐步提高，随着市场的持续高涨，2011年，库尔勒投资逐步走强。
2、施工竣工面积分析
近几年来，库尔勒市商品房的施工面积、竣工面积逐年增长，2007、08年施工量与竣工量激增，特别是08年，虽然遭受经济危机冲击，但库尔勒新施工面积不减反增。
2011年新增开发量达到了379.7万㎡。
从2007年开始，施工面积与竣工面积之间的距离逐年拉大，施工面积每年都在增大，但竣工面积的增长并不明显。
造成这种现象的原因主要有两个方面：
一是由于施工面积中包含了较多体量大、开发周期长的在建工程，同时库尔勒多年的市场累计量需要一定的时间来消化；
二是因为从2007年以来房地产调控越来越频繁，调控力度越来越大，面对从严的政策和不明朗的趋势及08年经济危机的重创，部分开发商资金链紧张，也放慢了开发建设速度，对进入市场十分谨慎。
但是随着国家对闲置土地的清理力度加大，对房地产开发周期的限制也趋向严格，未来三年内在2011年房地产市场热销的刺激下，库尔勒商品房供应量仍有加大趋势。
五、库尔勒房地产市场需求现状分析
1、商品房的销售情况分析
从库尔勒各年供销对比分析来看，整体市场供大于求。
2011年前三季度，随着市场刚性需求的爆发，销售面积井喷，市场呈现艳阳天的趋势。
从2009年以来，库尔勒房地产市场销售面积有所下降，这和城市发展有关。
但在2011年随着库尔勒城市发展、外来人口的进驻，销售面积又有所提升。
随着亚欧博览会的闭幕，库尔勒招商引资近4000个亿，这将推动库尔勒城市建设的发展，同时也将推动房地产销售面积的增加。
2、商品房销售额分析
整体来看，库尔勒市销售面积与销售额走势增长幅度保持一致，进入20111年，商品房销售额增幅较高，截止10月份销售额达30.4亿元，同比增长104.58%。
库尔勒销售面积和销售额增长率长年保持一致，但在2011年价格上涨较快，销售面积和销售额涨幅出现了差距，这说明库尔勒整个房地产市场的价格在不断的上涨，未来价格趋势上涨较大。
六、库尔勒市居民消费力分析
1、人口逐年增多
（1）人口现状：
正在向中等城市大踏步迈进
截至2009年末,库尔勒市年末总人口达51.37万人，与上年同期相比增加2.87万人，增长5.9%，其中常住人口总量已达42.47万人，未落常住户口的人为8.89万人，兵团人口7.47万人。
（2）人口特征：
增长速度快，外来暂住人口增多
随着城市经济的快速增长，外来暂住人口逐年增加。
截止2009年末，库尔勒的外来暂住人口为37.8万人。
其中暂住人口一个月以下的人为8.8万人，一个月至一年以下人为20万人，一年以上为8.9万人，分别占暂住总人口数的23.4%、52.9%和23.6%。
暂住人口中务工的17.3万人，占45.8%；
务农的9.3万人，占24.6%；
经商的2.9万人，占7.7%；
服务的2.2万人，占5.8%。
l库尔勒市的新区和开发区快速崛起，城市化率的提高，城镇人口持续快速增长，市民对住房的需求量大幅度的上升；
l库尔勒显著的人口特征就是外来人口的增多，外来人口与城镇人口比例约3:
2，比例较高，随着城市经济的发展，这一比例或将继续增大，吸引越来越多的外来投资者到库尔勒置业；
l外来人口中很大一部分人群居住时间不到一年，表明其城市归属感较差，增强此类消费人群城市归属感，可以行之有效的将其转化为本案两个项目的目标客户群体之一。
2、市民购买力大幅度提高
2010年，库尔勒市全年城镇居民人均可支配收入13812元，增长10.52%。
城镇居民人均消费性支出为10669.68元，突破万元大关，与上年相比增长6.72%。
截止2011年10月人均可支配收入达到了14399元，增长率为12.04%
l库尔勒城镇居民生活水平逐年提高，人均收入增加，消费购买力非常强劲；
l居民的收入增加，但其消费场所较少，消费者的需求量得不到有效的释放，将催生部分消费者对住房的消费，预计在近几年表现更为突出；
l居民生活水平的提高，将会有越来越多的消费者对高品质生活的追求，因此对住宅的需求也将上升到一个新的台阶。
七、库尔勒市房地产市场预测
1、区域发展趋势：
老区发展受限，新区宜居首选，开发区向新区靠拢
库尔勒市目前老城区基本处于无地供应状态，项目的用地主要通过旧城改造实现。
不得不将城市南迁至新区，随着新市政府南迁、库尉一体化的快速推进，新区将成为开发的一个热点区域，将吸引越来越多的购房者、投资者到新区置业，而开发区则向新区靠拢。
2、市场竞争趋势:
前期推售平衡，稳步向前，后期竞争加剧
整体来看，库尔勒房地产市场竞争环境良好，推售情况平衡，未出现大批量推货现象及火爆场景，市场处于稳步向前的趋势，预计这种现象将持续较长一段时间；
但随着城市的发展，大量招商引资开发，外来开发商纷纷涌入，竞争环境将逐渐走向激烈。
3、开发商：
本土与外地平分市场，各显千秋
过去几年，库尔勒市房地产开发主要以本土开发商为主，开发项目较多，在市场形成了一定的影响力，积累了较为厚醇的人脉，为其后期开发项目奠定了良好开发环境；
而外地开发商进入库尔勒时间较晚，在未来几年将无法取代本土开发企业，市场将出现平分市场的局面。
4、产品开发趋势：
向中高端产品迈进，乃至豪宅产品
（1）产品多样化、品质将进一步提升
库尔勒住宅产品越来越趋向于市场细分的多元化发展，包括建筑风格、户型、面积、质量、功能等内在的产品品质越来越多元化，以满足不同的市场细分人群。
市场竞争加大，消费者选择面增广，需求决定产品的形态，多样化的人群需求决定了住宅产品向着多元化方向发展。
（2）高层住宅将成为市场主流
首先，可供开发的土地面积将逐渐减少，提高土地利用率将成为城市规划的重要要求，尤其是在城市中心位置；
其次，消费者对多层以上产品的接受度逐渐提高；
再则，消费者对楼间距、社区景观要求越来越高。
通过拉高层数，从而增加楼间距和增大绿化景观面积的方式将为更多开发商采用，今后高层住宅将成为市场主流。
（3）中小户型仍是主流，大户型比重增加
不管是从目前库尔勒市消费者的消费习惯来看，还是从国家近期出台的相关调控政策而言，库尔勒中小户型仍将是住宅市场的主流。
但随着人们生活水平的提高，消费观念的转变，人们将追求更高的品质生活，在大户型的选择上也将成为很大的一部分消费者的置业首选。
5、价格走势趋势：
将持续稳步上升
库尔勒的房价低洼，其上升空间较大。
住宅产品档次的提高，消费者心理预期价格调高，房产价格走势将持续上扬，房价向着乌鲁木齐市靠齐，甚至向全国发达城市靠齐。
6、购房需求趋势：
自住型和改善型客户将继续增长
随着库尔勒城市化进程意味着城市不断的改造和扩建，这就将产生一部分拆迁户，寻找适合的居住场所将是这部分人的当务之急，所以自住型客户在未来将继续增长。
而目前居住在老城区区域的客户，因为对现有的居住环境以及空间不满意，加上这部分人具有较高的收入水平，这类人渴望更加宽阔和优雅环境的居住氛围，将直接导致改善型客户的增长。
第三部分开发单位背景情况
一、企业经营类型
以房地产开发经营为主，物业服务、石油化工、茶艺、餐饮等同时发展。
二、企业性质
其他有限责任公司。
三、资质等级
目前为国家三级资质开发商。
四、企业简介
巴州华厦集团是一家来自福建沿海的集团企业，本着“立足库尔勒，进军全疆”的企业发展战略，通过几年的入疆发展，集团公司日益壮大，目前旗下已成立了房地产开发、物业管理、石油化工、茶艺、餐饮等子公司。
在公司高层领导的科学统筹下，旗下子公司发展迅速，逐渐成为了库尔勒行业中的典范企业。
巴州华厦房地产开发有限公司是华厦集团旗下的子公司，也是华厦集团重点打造和发展的旗下产业。
公司成立于2007年8月，注册资本5000万，是一家具有雄厚实力的房地产开发企业，属于国家三级资质。
公司现有员工30人，其中专业技术人员20人，具有中高级技术职称的10人。
公司下设开发部、工程部、财务部、营销策划部、采购部、行政部、综合管理部等部门。
华厦房产自成立伊始，便以提升库尔勒市民居住生活品质、引领库尔勒房地产市场发展水平、创建库尔勒居住生活标准为企业最高奋斗目标，以高起点、高信誉、高质量、高效益为原则，服务库尔勒、造福库尔勒、榜样库尔勒！
华厦房产成立伊始就坚持“人才强企，人才兴企”的发展战略，把人力资源管理作为企业核心竞争力的重要培育目标。
尊重人，为员工创造和谐、进取、富有激情的环境，提供满足其学习、培训、成长的机会，信奉“专业的人做专业的事”，努力打造一支富有激情和创造力的管理团队，培育“以此为生，精于此道”的职业经理人队伍，从体制上吸引人才，留住人才，激发人才，培养人才。
目前拥有员工30人，其中大专以上学历20人，一大批才华横溢的专才驰骋在公司战略蓝图上，成为公司可持续发展的战略资源。
五、主要开发项目介绍
1、湖滨世纪城
湖滨.世纪城位于库尔勒市南市区59号小区新市政府对面人工湖旁。
项目总占地面积54480㎡，总建筑面积64000㎡，包括1栋高档6层住宅、2栋高层住宅、以及9栋单体商业楼，构筑现代化的商业步行街，现已全部交付使用。
2011年湖滨世纪城被评为“库尔勒三大文明小区”，同时项目的工程建设获得了“天鹅奖”。
2、华厦·
爱嘉丽都
项目位于库尉南路和建国南路交汇处，本项目总用地面积44631平方米，地上总建筑面积134331平方米，其中住宅和公寓面积112338平方米，商业面积21993平方米，地下商业面积4222.6平方米，地下车库面积10266平方米，目前正处于开发建设中。
六、公司荣誉介绍
1.湖滨世纪城荣获2007年库尔勒市秋季房展会二等奖
2.湖滨世纪城荣获2008年库尔勒市楼盘展示会一等奖
3.湖滨世纪城建筑品质获2011年巴州建筑“天鹅奖”
4.2008年巴州房地产开发先进企业
5.2009年巴州房地产开发优秀企业
6.2010年巴州房地产开发先进企业
7.2011年巴州房地产开发先进企业
8.库尔勒守合同重信用单位
第四部分项目综合定位
一、项目整体定位
（一）整体定位
项目定位的原则
填补性
对周边商业业态与住宅产品的补充
聚合性
通过各种物业的聚合来吸引客户，包括住宅和商业
主题性性
针对客户群体特征植入主题概念
差异性
与业态与产品形成差异化和区隔
融合性
与区域的发展相融合
1、填补性
从区域市场来看，在住宅部分市场不存在明显的空白点，因此填补性主张要针对项目商业部分而言。
目前区域缺少具有一定辐射能力的生活性商业，但在未来几年，区域人口将急剧增长，因此，本项目商业部分在成为区域生活商业中心的同时，可有效填补区域空白。
2、聚合性
针对本项目而言，聚合性包括开发物业类型的聚合，即商业与住宅的聚合；
同时也包括商业业态的聚合，通过融合多种功能业态，以一站式服务为消费者创造更为便利的消费环境。
3、主题性
根据目标客户群体的特征，植入主题概念，即教育、文化、休闲、品位；
同时突出项目的特色商业与主题商业，加大休闲、娱乐、餐饮业态比例，从而转化为
升级会员 