万科《目标成本测算作业指引》Word下载.docx

万科《目标成本测算作业指引》Word下载.docx

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修改内容

修改人

审核人

批准人

1.流程要素

1.1.流程目标：

规范目标成本测算工作流程，有效地控制成本，确保目标成本的准确。

1.2.流程主要责任部门：

项目管理部、成本管理部。

1.3．流程关键业绩指标：

流程KPI

责任部门/岗位

数据来源

目标成本变动率

成本管理部

集团总部

1.4．流程关键点：

流程关键点

关键点说明

支持文件

与各部门沟通

经验数据收集

2.目标成本编制的原则与组成

2.1.目标成本编制应遵守的基本原则：

2.1.1.核算对象确定的原则：

⏹按可售原则，项目内的各建造物按照是否可售来确定其是否列入目标成本的编制对象，可售产品必须作为目标成本的编制对象列入成本开发项目中，不可售产品不列入目标成本编制对象，其成本分摊到各可售产品的成本中。

⏹分期开发的项目，以期数作为编制目标成本的基本单位，每一期须编制独立的目标成本；

对于每一期则有不同产品类型的核算对象，比如多层、小高层、高层、别墅等核算对象，本期的目标成本以各产品类型为基础进行编制。

2.1.2.分摊原则：

请参考集团《核算指导》

2.1.3.编制的原则（详细请参考集团《目标成本实施细则》）：

a）准确严谨的原则。

b）及时原则：

实施方案确定后15天内完成审批。

c）可追溯性的原则。

2.2.广州公司的目标成本测算表格组成：

2.2.1.数据获取与分析部分：

地价及规划、地价及利息、经济指标、项目总体概况、税费说明、景观数据统计、规划指标、含量指标、造价指标、项目总成本及利润、成本对比表。

2.2.2.全期跨期成本分析与分摊:

全期分摊配套明细表（若有全期分摊工程才有）、地价分摊。

2.2.3.目标成本核心部分：

规划指标、成本汇总表、六类公摊费用及期间费、各产品类型主体建安工程费、材料部品标准。

2.2.4.责任成本表格：

总章表格、设计管理部责任成本控制目标、工程管理部责任成本控制目标、项目事务部责任成本控制目标、项目管理部责任成本控制目标、营销管理部责任成本控制目标、成本管理部责任成本控制目标、各责任部门控制措施、成本控制措施；

2.2.5.审批表。

3.编制的流程图：

4.目标成本各表格的填写要求与技巧

4.1.规划指标表

4.1.1.取得土地后，设计部门会根据项目定位、客户细分，并结合地块情况，进行详细的规划设计，我们应与设计部进行互动沟通，向相关设计人员解释《规划指标表》各个指标作用与意义，并需及时了解设计进度，及时根据设计部提供的设计指标填写规划指标表。

4.1.2.填写表格应注意的问题：

⏹注意其中的公式连接，不可随便更改表中链接，理解好各数据之间的勾稽关系。

⏹在填写时要注意不要随意增减行列，注意按照产品类型分别填写。

⏹注意建筑面积和可售面积的区别，建筑面积＝可售面积+不可售面积。

不可售的面积一般包括架空层、半地下室、凸阳台、管道层等等（新规范对建筑面积有重新的计算规定，须根据新规定计算出不可售的面积）。

因此，过程中应向设计部及时了解各产品是否有赠送面积（创新多层、情景洋房、叠T、TH、别墅基本都有赠送面积，同时需要与设计明确赠送面积与该产品自带车位面积间的关系），是否有架空活动等等。

4.1.3.完成指标填写后需复核指标的准确性与勾稽关系，如车位面积是否符合正常设计的要求（架空车位20M2，大架空车位40M2，人防车位55M2），车位比是否满足政府规划要求及营销提供的车位比要求，核实自行车位是在人防、架空层、地下还是露天，根据人防面积计算规则核实人防面积。

对存在可疑的指标应与设计部进行沟通确认。

附件二：

规划指标：

4.2.全期分摊配套明细表

受益于两期或者两期以上的成本科目需要进行归类，按制度的要求表格形式编制《跨期成本分摊明细表》。

跨期成本一般会在如下科目出现：

土地获得价款、部分前期费用、公共景观、配套设施、社区管网等，每个项目可能有所不同，评定的原则：

受益原则，在编制目标成本时，要注意理解及区分。

所有跨期成本原则上可以选定分摊标准进行分摊到各期，分摊标准可以选择建筑面积比、占地比。

对于小额度的跨期成本可以不拆分到各期，直接归入开发当期，减少不必要的工作量。

附件三：

全期配套分摊表

4.3.六类公摊费用及期间费

4.3.1.像土地成本及其包含政府地价及相关费用、合作款项、红线外市政设施费、拆迁补偿费等成本可由全期分摊成本表按选定的分摊比例相应地分摊到本期。

4.3.2.开发前期准备费中勘察丈量费除了竣工测量以外，其它成本基本都在目标成本编制时基本发生，可以查阅合同施工范围和金额来进行比较准确计算。

对于编制时没有发生或者没有完全发生或者不便于计算成本的项目，可以按照经验数值计算。

4.3.3.开发前期准备费中的规划设计费。

此部分费用包括整个项目的规划设计费用，包含概念设计、规划设计、施工图设计、景观规划环境设计、景观施工环境设计、建筑模型、建筑研究用房等。

此部分费用应该在设计还未开始阶段就与设计部相关项目负责人沟通完毕，可参考类似项目与设计部协商。

4.3.4.开发前期费中的报批报建费。

此部分费用主要是由项目事务部办理各类证件时，需交纳给国家相关政府部门和机关的费用，每个地区都有其具体的收费标准可以参考，故此部分费用与项目事务部沟通后填写。

4.3.5.开发前期费中的三通一平费用和临时设施费用。

三通一平是指临时水、电、路以及场地平整；

临时设施是指临时围墙、临时办公室、临时围板；

此部分费用一般根据项目现场情况与项目部沟通确定。

注意按照受益原则分摊到项目的每期。

4.3.6.社区管网工程费是指室外给排水、室外采暖、室外煤气、室外电气及高低压设备、室外智能化及室外消防等费用。

此费用一般目标成本编制时没有图纸依据，而且对社区档次影响不大，室外给排水可以参考相似项目经验数据，室外煤气按收费标准预留，室外电气及高低压设备、智能化与工程部沟通后得出成本。

4.3.7.园林环境费包含绿化建设费、硬景建设费、园建机电、围墙建造、水景部分、构筑物、室外照明、室内零星设施等项目。

目标成本编制时按照园林设计档次和一定的软硬景比例和水景、构筑物工作量分别计算。

编制之前我们要与设计部沟通景观数据统计表，软景分草坪比重、灌木比重、大小乔木的分别种植密度及其工程量，硬景分石材、建菱砖、洗米石等分别计算比重和工程量，然后根据小区规划档次和建造风格对景观数据一一落实，并体现在目标成本中。

附件四：

景观数据沟通统计表：

4.3.8.配套设施费是指建造为小区服务的相应设施发生的费用。

主要包含学校、居委会、会所、物业管理用房、派出所、垃圾站、人防车位、车位成本预留、游泳池等，此部分费用应该分摊到项目各期中。

4.3.9.开发间接费包含工程管理费、资本化利息、营销设施建造费、物业完善费、不可预见费。

此部分费用比较固定，可以取经验数据，资本化利息依据财务数据。

4.3.10.期间费用包含管理费用和营销费用，管理费用由财务确定。

附件五：

六类费用数据来源表：

4.4.主体建安工程费

4.4.1.主体建筑工程费包含基础工程费、结构及粗装修、门窗工程、公共部位装修、室内装修等内容。

主体建筑工程费一般按实际工程量或建筑面积含量（含量指标）及市场单价（造价指标）来计算其成本。

4.4.2.主体安装工程费包含室内水暖气电、设备及安装费、弱电系统费。

室内水电一般依据经验数值计算（含量指标），设备及安装中电梯和发电机费以台数为基础依据经验单价计算成本（造价指标）。

弱电系统可以按照经验数值计算，具体参考下面附表。

附件六：

主体建筑安装工程含量表及造价指标表：

5.各责任成本部门控制目标填写

责任成本主要依据编制的目标成本，按一定的标准划分各责任部门，为各责任部门行动的指导指标。

责任部门目前主要是：

设计管理部、工程管理部、项目事务部、项目管理部、营销管理部、成本管理部以及采购管理部，由成本管理部对项目的总成本负责。

附件七：

设计部责任成本表：

附件八：

工程管理部责任成本表：

附件九：

项目事务部责任成本表：

附件十：

项目管理部责任成本表：

附件十一：

营销管理部责任成本表：

附件十二：

成本管理部责任成本表：

6.各产品对比表和类似产品成本分析表

目标成本编制初步完成后，如果此项目是多期开发的，除第一期与可研成本对比分析外，其他期的需要与上期的成本进行对比分析分，析其差异的原因；

如果只有一期，那么与通过集团决策Ⅱ的可研测算成本（需要财务提供）进行比较分析即可。

附件十三：

项目类似产品比较表：

7.责任部门沟通

目标成本编制完成后，需要跟责任部门进行详细沟通，双方达成一致意见，通过邮件或书面方式确认。

8.公司运营管理委员会沟通

编制汇报PP，格式见如下

附件十四：

编制汇报PP格式

9.目标成本公司内部审批

项目目标成本经过部门内部审核，同时与各责任部门沟通一致，即可以以书面形式分发给部门经理、主管领导和公司总经理审批签署实施，然后向区域成本部和集团成本管理中心备案，目标成本需及时录入K3。