资产评估的基本方法Word文档格式.docx
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3月
1.3
-1%
Ｄ
710
5月
1.0
-3%
Ｅ
695
6月
1.5
Ｆ
680
7月
1.6
Ｇ
1.1
上表中成交价的单位为：
元/m2。
该城市2011年的地价指数见表3-2：
表3-２ 2011年南阳市地价指数表
时间（月）
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
指数
100
102
107
109
108
112
110
114
另据调查，该市此类用地容积率与地价的关系为：
当容积率在1－1.5之间时，容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1时的地价增加5%；
超过1.5时，超出部分的容积率每增长0.1，单位地价比容积率为1时的地价增加4%。
对交易情况、区域因素、个别因素的修正，都是案例宗地与待估宗地比较，表中负号表示案例条件比待估宗地产差，正号表示案例宗地条件优于被估宗地，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。
试根据以上已知条件，评估该宗地2011年的价值。
解：
（1）建立容积率地价指数表
地价指数
105
115
120
125＝100＋100×
5%[（1.5－1）/0.1]
129＝125＋100×
4%[（1.6－1.5）/0.1]
（2）参照物数据的修正计算
评估价值＝参照物价格×
交易日期修正系数×
交易情况修正系数×
容积率修正系数×
土地状况修正系数
×
（3）评估结果
以600元/m2左右为大致均值，案例D和E的数值振幅超过120元/m2，为异常值，应予剔除。
其他4个案例的结果较为接近，取其平均值作为评估结果。
因此，待估宗地G的评估结果为：
（643＋592＋687＋548）/4＝617（元/m2）
第二节成本法
一、成本法的概念与评估思路
成本法又称重置成本法，是指在资产评估时按待估资产的重置成本扣减其各项损耗价值来确定待估资产价值的方法。
其理论基础是生产费用价值论，因为在很多情况下，一项资产的价值取决于其成本的高低。
待估资产的重置成本，也就是重新构建待估资产的现时成本。
待估资产业已存在的各项贬损因素，包括有形损耗和无形损耗。
待估资产评估值＝重置成本－有形损耗－功能性损耗－经济性损耗
P＝Rc－Dp－Df－De （3-1）
其中，
P—待估资产评估值
Rc—重置成本；
Dp—有形损耗；
Df—功能性损耗；
De—经济性损耗。
或者，评估值＝重置成本×
综合成新率
二、重置成本的计量
重置成本包括复原重置成本与更新重置成本两种类型。
前者是指运用与原来设备相同的生产材料、标准、设计、技术等，以时价构建具有相同用途资产的成本；
后者是指运用新的生产材料、标准、设计、技术等，并以时价构建具有相同用途资产的成本。
在评估资产价值时，如果这两种类型成本资料齐全，应以更新重置成本数据为准，因为其成本更低廉、资产性能更好，这是资产评估替代原则的基本要求——当市场上同时存在几种效能相同的资产时，应选择最低价格作为评估价格。
重置成本的计量方法有很多，主要包括：
直接法、物价指数法、重置核算法、功能成本法、统计分析法等。
（一）直接法
直接法是根据市场交易数据直接确定设备重置成本的方法，其前提条件是待估资产市场价格资料比较容易获得，获得渠道有二：
1.历史价格资料。
需要注意既有价格资料的有效性和可靠性，鉴于厂家报价和实际成交价往往存在差异，评估人员需要慎用厂家报价；
同时要注意价格的时效性。
2.市场询价。
根据替代原则，在同等条件下，评估人员应选择可能获得的最低售价，及时向近期购买该厂同类产品的客户了解实际成交价格。
（二）物价指数法
物价指数法是以资产的历史成本为基础，根据同类资产价格变动指数来确定待估资产重置成本的方法。
对一些难以获得市场价格的资产评估，经常采用物价指数法。
物价指数分为定基物价指数和环比物价指数两种。
1.定基物价指数
定基物价指数是以固定时期为基期的指数，通常以100%为基础，当物价指数大于100%，表明物价上涨；
物价指数在100%以下，表明物价下跌。
【例3-2】某项固定资产2005年购进，账面原值为20万元，购建时物价指数为150%，2011年上升为225%（定基物价指数），试评估该设备的重置价格。
该固定资产重置价格＝原始成本×
评估时的物价指数/购进时的物价指数
＝20×
225%/150%＝30（万元）
2.环比物价指数
环比物价指数是以上期为基期的指数。
一般的环比期以年为单位，当年同上年物价相比的倍数，通常也是用百分比来表示。
【例3-3】某项资产2005年的历史成本为20000元，环比物价指数见表４-3，计算2011年该设备的重置成本。
表3-32005-2011年环比物价指数表
年份
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
环比物价
指数（%）
118
106
101
待估资产的重置成本＝20000×
（108%×
115%×
102%×
118%×
106%×
101%）
＝32000（元）
使用物价指数法评估资产价值时，需要注意以下问题：
（1）选取的物价指数应与评估对象相配比，一般采用某一类产品的分类物价指数，不可采用综合物价指数。
（2）需要核查历史成本的真实性。
因为在资产使用过程中，其账面价值可能进行了调整，当前的账面价值已不能反映真实的历史成本。
（3）构建资产的企业账面历史成本一般包括运杂费、安装费、基础费以及其他费用。
上述费用的物价指数往往是不同的，需要分别计算。
（4）只能测算复原重置成本。
（5）进口资产使用物价指数法时需要应用资产出口国的分类物价指数。
（三）重置核算法
如果搜集不到市场数据或物价变动数据，只能选用其它重置成本计量方法。
重置核算法是以现行市价标准核算资产重置的各项成本，包括：
1.直接成本费用；
2.间接成本费用，包括资金占用成本在内。
直接成本是指购建全新资产时所费的可直接计入购建成本的必要和合理的部分；
间接成本是指与资产形成有关但无法直接计入成本而必须按比例分摊计算的部分，如企业管理费。
重置成本＝直接成本+间接成本 （3-2）
（四）功能成本法
这是以类似功能的资产作为参照物，根据其功能与成本之间稳定的函数关系推算待估资产重置成本的方法。
1.功能和成本呈线性关系：
生产能力越大成本越高，且呈正比关系，即生产能力比例法，适用于单项资产评估。
【例3-4】某炼钢炉全新价为10万元，年产量为600吨，待估炼钢炉年产量为900吨，试用功能成本法确定待估炼钢炉重置成本。
待估资产重置成本/待估资产年产量＝参照物重置成本/参照物年产量
待估资产重置成本＝参照物重置成本×
待估资产年产量/参照物年产量
＝10×
900/600＝15（万元）
2.功能和成本呈指数关系：
同一系列不同生产能力的设备与其重置成本的变化呈某种指数关系，此时的功能成本法演变为规模经济效益指数法，国外经验是该指数取值一般在[0.4～1.2]之间。
适用于生产流水线资产评估。
【例3-5】戴克公司×
型笔记本电脑生产线年生产量为72万台，已使用4年，市场上同类生产线价格为1500万美元，设计生产能力为60万台，设规模效益指数为0.9，试评估×
型笔记本电脑生产线重置价格。
型笔记本电脑生产线重置价格＝1500×
（72/60）0.9＝1767.48（万美元）
（五）统计分析法
选择待估资产中的代表性资产并精确估算其重置成本，再依据资产重置成本与原始成本之间稳定的函数关系推断全部待估资产的重置成本。
三、有形损耗的计量
资产的有形损耗即实体性损耗，又称实体性贬值，它包括两种磨损：
第Ⅰ种有形磨损和第Ⅱ种有形磨损，前者是资产在使用过程中因外力所致的物理性耗损带来的贬值，这是资产有形损耗的主要成分；
后者则是资产闲置过程中因自然力作用而形成的贬值。
有形损耗的测算方法有观察法、使用年限法、和修复费用法。
有形损耗可以用实体性贬值率来表示，它是实体性贬值与重置成本的比例。
αp＝Dp/Rc （3-3）
αp代表实体性贬值率。
（一）观察法
是指由具有专业知识和丰富经验的工程技术人员对待估资产的实体各主要部位进行技术鉴定，并综合分析资产的设计、制造、使用、磨损、维护、修理、大修理、改造情况和物理寿命等因素，将评估对象与其全新状态相比较，考察由于使用磨损和自然损耗对资产的功能、使用效率带来的影响，判断待估资产的成新率，从而估算实体性贬值的一种测算方法。
计算公式为：
资产实体性贬值＝重置成本×
（1－实体性成新率）＝重置成本×
实体性贬值率（3-4）
（二）使用年限法
使用年限法假设资产的贬值与其实际使用年限成正比，使用年限有名义已使用年限与实际已使用年限两种，使用时需要加以区别。
名义已使用年限是指资产从购进使用到评估时的年限，可以通过会计记录、资产登记簿等渠道查询；
而实际已使用年限是指资产在使用中实际有形损耗的年限。
由于资产在使用中负荷程度不同，必须将资产的名义已使用年限调整为实际已使用年限，这可以通过资产利用率来调整。
实际已使用年限＝名义已使用年限×
资产利用率 （3-5）
当资产利用率>
1时，表示资产超负荷运转，资产实际已使用年限比名义已使用年限要长；
当资产利用率＝1时，表示资产满负荷运转，资产实际已使用年限等于名义已使用年限；
当资产利用率<
1时，表示开工不足，资产实际已使用年限小于名义已使用年限。
资产的实体性贬值＝（重置成本-预计残值）×
实体性贬值率 （3-6）
其中，预计残值是指待估资产在清理报废时净收回的金额，残值不发生贬值，所以式中扣除了预计残值。
在资产评估实务中，往往只考虑数额较大的残值，残值数额较小时常常忽略不计。
总使用年限指的是实际已使用年限与尚可使用年限之和，后者是根据资产有形损耗情况，预计资产的继续使用年限。
（三）修复费用法
利用恢复资产功能所支出的费用金额来直接估算待估资产实体性贬值的一种方法。
如果资产可以通过修复恢复到其全新状态，可以认为资产的实体性损耗等于其修复费用。
这种方法假设待估资产所发生的实体性损耗是可补偿性的，那么用于补偿（修复）实体性损耗所发生的费用就是设备的实体性贬值。
需要区分可补偿（修复）性损耗和不可补偿（修复）性损耗。
前者是指可以用技术上、经济上可行的方法修复的实体性损耗；
后者则是从经济角度判断修复不划算或是在技术上不可修复的实体性损耗。
修复费用法计算公式是：
实体性贬值＝可补偿费用＋（重置成本－可补偿费用）×
实体性贬值率 （3-7）
即不可补偿的实体性损耗采用“使用年限法”来计算
【例3-6】有一台加工铝合金门窗窗框的数控角码机，重置成本为50万元，已使用5年，其经济使用寿命约15年，现在其数控系统损坏需要维修，估计修复费用约5万元，设备的其他部分工作正常。
试求该数控角码机实体性贬值率。
重置成本：
50万
可修复性损耗引起的贬值：
5万
不可修复性损耗引起的贬值：
（50－5）×
5／15＝15万
实体性贬值：
（5＋15）＝20万
实体性贬值率：
20／50＝40%
四、功能性损耗的计量
资产的功能性损耗，主要是由于新技术新材料新工艺不断出现或科学技术进步带来的，具体存在两种表现形式，第Ⅰ种功能性贬值和第Ⅱ种功能性贬值。
（一）第Ⅰ种功能性贬值（超额投资成本）
由于新技术新材料新工艺不断出现使得相同功能的资产的重新构建成本比过去降低，即更新重置成本低于复原重置成本，待估资产中有一部分超额投资成本得不到补偿，这部分超额投资成本引起的贬值被称为第Ⅰ种功能性贬值（又称为一次性贬值），
超额投资成本＝复原重置成本－更新重置成本（3-8）
需要注意的是，在这种情况下，相同功能的资产本身技术结构和经济性能并未根本改变，待估资产尚可正常使用，无须更新。
如果选用了复原重置成本，应该考虑是否存在超额投资成本引起的功能性贬值；
如果直接选用了更新重置成本，因为第Ⅰ种功能性贬值因素已经计入，无须重复考虑；
如果选用现行市场价格作为重置成本，也无须重复考虑超额投资成本。
（二）第Ⅱ种功能性贬值（超额营运成本）
由于科学技术进步出现了性能更加完善、生产效率更高的资产，致使待估资产在人力物力和财力等方面的日常运营费用相对增加、以及生产效率、产品质量等经济效果相对降低的程度，即超额运营成本，称为第Ⅱ种功能性贬值。
诸如彩电、音响、电脑、手机等因技术进步造成功能性过时，导致待估资产贬值。
第Ⅱ种功能性贬值达到一定程度时，需要用新资产来代替待估资产，或至少要对其进行技术改造。
通常，第Ⅱ种功能性贬值可以通过计算超额营运成本的税后现值来计量，具体步骤如下：
1.将待估资产的年运营成本与功能相同但性能更好的新资产年运营成本加以比较。
2.计算二者的差异，确定年净超额运营成本。
由于企业支付的运营成本是在税前扣除的，企业支付的超额运营成本会引致税前利润额下降，所得税额降低，使得企业负担的运营成本低于其实际支付额，即超额运营成本还具有节税效果。
所以，年净超额运营成本是年超额运营成本扣除所得税之后的余额。
3.估计待估资产的剩余寿命。
4.以适当的折现率将待估资产在剩余寿命内的年净超额运营成本折现，这些折现值之和即为待估资产的第Ⅱ种功能性贬值。
第Ⅱ种功能性损耗＝∑待估资产的年税后超额运营成本现值
＝∑（旧技术的单位生产成本—新技术的单位生产成本）
×
年生产量×
（1—所得税率）×
各年折现系数（3-9）
【例3-7】某套生产自动控制装置，正常运行需要6名操作人员，目前同类新式控制装置只需4名操作人员，设操作人员年均收入48000元，待估装置尚可使用3年，所得税25%，折现率10%，请计算待估装置的功能性贬值额。
（1）待估装置年超额运营成本＝（6-4）×
48000＝96000（元）
（2）待估装置年超额运营成本净额＝96000×
（1-25%）＝72000（元）
（3）待估装置超额运营成本净额折现＝72000×
2.4869＝179056.8（元）
在日常生产过程中，资产价值往往随时间变化、技术进步等而变化，从而导致待估资产成本发生变化。
所以，还需要了解待估资产的使用年限，以及以往使用中出现的贬值情况，同时，货币时间价值、物价和税收等因素变化也会带来资产价值的变化，所以还要考虑到折现率、物价指数、所得税率等方面的影响。
五、经济性损耗的计量
经济性损耗，也称外部损失，是指资产外部条件的不利影响带来的待估资产的价值损失，包括经济形势不佳、自然灾害、战争、骚乱等外部投资环境欠佳导致运营设备利用率下降、闲置，并由此引起设备运营收益的减少。
各种外部不利因素影响潜在经济回报，直接影响资产或物业的市场价值。
经济性损耗的计量，首先要调查影响企业和资产损耗的经济条件的存在；
其次，调查任何经济性损耗的原因，并以某种客观方式认证。
经济性损耗存在于任何行业或资产，具体可能体现在市场竞争加剧导致对本企业产品需求降低、生产能力相对过剩；
行业性生产能力过剩；
原料供应紧张或涨价严重；
国家能源、环保等法律或政策变化导致生产成本提高或迫使待估资产强制报废等等。
从某种程度上讲，经济性损耗类似于机会成本概念，当某项资产产生的经济回报率小于同价值资产产生的社会基准回报率时，经济性损耗便出现了。
通过单纯资金投资不能降低经济性损耗，但经济性损耗却可以改变甚至通过改变行业条件而变为零，甚至还可能会出现“经济性增值”。
【例3-8】某无纺布产品生产流水线，根据2003年购建时的市场需求，设计生产能力为年产2000万件，2008年以来由于国际市场需求发生了趋势性逆转，每年实际产量骤降到500万件，75%的生产能力闲置。
该流水线重置成本为3000万元，规模经济效益指数为0.75，实体性损耗忽略不计，请计算该流水线的经济性贬值。
该流水线的经济性贬值＝[1-（500/2000）0.75]×
3000≈1939.34（万元）
第三节 收益法
一、收益法的概念
收益法又称收益现值法，是通过估测待估资产未来预期收益并折成现值，借此来确定价值的一种评估方法。
收益法确立是根据艾尔文·
费雪所说的资本能够带来一系列未来收入，所以其价值实质上就是对其未来收入的折现值，即未来收入的资本化。
也就是说，一个正常的投资者在购置或投资于待评估资产时，他所支付的货币不会高于他所购置或投资的资产在未来所能能给他带来的价值回报。
一般来说，收益法就是通过把资产购买者期望的收益转化为价值，反映购买者所能接受的最高价格。
收益法的基本要素包括
（1）待估资产的预期收益；
（2）折现率或资本化率；
（3）待估资产取得预期收益的持续时间。
二、适用收益法的前提条件
1.待估资产的未来价值可以预测并且要保持稳定，同时还要对于它的未来预期可以用货币加以计量。
2.评估资产的所有者承担的风险同样可以用货币计量，并且反映在折现率的数值中。
3.待估资产预期获利的年限是可以预测的。
三、收益法评估的操作程序
1.搜集验证有关经营、财务状况的资料，并分析对比这些指标以及发展趋势；
2.预测这些资产的未来收益、折现率、收益期；
3.计算这些资产的收益现值，从而确定其价值。
四、收益法的计算
根据其复杂程度收益法，可分为：
（1）稳定化收益法；
（2）未来收益折现法。
【例3-9】一笔能持续带来年收益率为8%、年收益为2000元的初始投资为多少？
资产价值＝资产的年收益率/适当的资本化率
V＝2000/8%＝25000（元）
（一）稳定化收益法
稳定化收益法采用简单测算年收入（即稳定的收益）以及单一的资本化率来确定资产价值。
1.稳定化收益水平的确定。
可以通过对待估资产过去产生的收益趋势的分析来确定，过去的收益走势主要有三种类型：
（1）平稳趋势模式。
这种情况下收益是以或多或少稳定的比率在增长或下降，处理这种情况最便捷的办法是把最近一年的收入作为代表性的、稳定化了的收益水平。
【例3-10】将下表中的2009年的收入作为稳定化了的收益水平。
表3-4过去5年某项资产带来稳定增长的年收益
收入（$）
收入变化率（%）
1000
—
1050
1103
1158
1216
（2）不稳定增长趋势模式（处在周期性市场扩张当中的企业），但收入增长幅度相对稳定。
【例3-11】将如下的历史收入取简单平均数作为未来稳定化了的收益水平。
表3-5过去5年某项资产带来增长幅度相对稳定的年收益
1200
20.00
1080
-10.00
1290
19.00
1250
-3.00
平均数
1164
（3）不稳定趋势：
在待估资产过去的收入过于不稳定情况下，不宜使用稳定化收益法。
2.资本化率的确定见后文。
（二）未来收益折现法
这种方法需要对过去的待估资产财务走势作深入分析，借以识别收益的平稳性或不稳定性以及产生这种模式的原因，从而推断未来各期的适度收益水平。
预测未来收益的方法主要有三种：
1.建立以往收益的时间序列方程，然后假定该时间序列还将持续（对以往的数据进行回归技术分析）。
当以往的收益符合合理的平稳增长模式时，比较适用。
【例3-12】按时间序列计算的回归方程：
总收益＝（年份数×
83）—163638
表3-6过去5年某资产带来的年收益表3-7未来5年该资产带来的年收益
总收益（$）
1532
1150
1615
1210
2012
1698
1300
2013
1781
1340
2014
1864
2.分别测算收益的各组成部分，然后加总。
当被估资产有两个以上的主要收益来源时，比如一家企业有不止一条生产线，每种收益来源都有不同的增长特点和未来的潜力时，比较适用。
如果有理由认为这些收益的来源都是稳定的，就可以分别对其应用时间序列方法。
3.间接预测收益。
在这种情况下，首先需要确定收入与支出的动因，然后建立收益与这些因素之间的数量关系，再根据对这些因素未来的预测，估算出相关的未来收益水平。
这种间接方法可能比较难，因为它要求对收入和支出背后的动因作较为深入的分析，在银行或其它企
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