圣宝房产的总体包销模式文档格式.docx
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金融服务部是圣宝投资旗下之专业融资服务平台，我们有着深厚的房地产从业背景，我们与众多房产评估公司、拆迁公司、经纪公司、典当行等有着密切的商业往来，除此之外，我们与备具实力的担保、评估机构以及各大银行有着深入的合作关系，竭诚为广大客户提供快捷、安全、专业的贷款服务，快速解决个人或者企业的资金需求问题。
●营销策划部
圣宝投资基于“立足浙江，适度扩张”的企业发展战略，坚持“专业、创新、协同、诚信”的服务原则，倡导“资源有限，创意无限”与创新思维，持续提升项目经济价值，形成“高效执行，超值服务”的核心竞争力，并在此基础上不断自我超越，追求卓越。
圣宝投资拥有强大的房地产信息数据库与房地产技术平台，凭借专业深度的房地产知识，创造性的思维模式，成为中国地产代理“创新型节约者”的优秀典范。
通过10年来对近160个项目营销策划的资源沉淀，丰富的成熟的合作企业网络与模式，为客户节省大量时间成本、沟通成本、财务成本，并与一批优秀的房地产开发企业形成长期战略合作伙伴关系。
为客户提供地块决策分析、可行性研究、经济测算、项目发展定位、物业建筑规划建议、形象定位与营销推广、销售代理、营销团队培训与提升等策划销售方面的专业服务。
●代理销售部
多年的代理业务积累，圣宝已形成了以商用型物业、长三角外销型物业、城市核心高密度大盘物业、多功能综合体物业、住宅物业等多元化的优势专业线，并在投资型物业营销、活动营销、媒体推广等方面，具有明显的资源领先优势、人才领先优势和平台优势。
●市场信息部
圣宝投资拥有专业、高效执行、富有激情和朝气的精英营销团队，并依托优质的客户资源数据库（3500万份存款50万以上的客户名单以及120万份意向投资地产客户名单）和大型呼叫中心（250席），恪守客观专业的视角观点，高度的敬业精神与责任感，追求策略领先与细节完美为商业地产投资商、开发商、运营商，提供“高效率、高质量、高满意度”的销售服务。
●招商服务部
为商业地产投资商、开发商、运营商，提供招商执行层面的系统化解决方案
*项目市场可行性研究
*商业概念定位梳理
*商业业态优化
*经营管理诊断及架构规划
*市场营销管理顾问
●网络交易平台
全力打造“九堡商铺网”，自行开发设计圣宝投资专业的综合服务网站，利用互联网为广大客户提供房地产销售代理、二手房转让代理、各类物业租赁代理、房地产行销策划、房地产拍卖代理、房产装饰设计及施工、代办二手房交易手续、代办房产抵押贷款、专业的房地产咨询。
建立以房产评估、房产上市销售策划、房产金融贷款、房屋产权交易、物业手续交接服务的一站式客户服务流程。
3、圣宝运营状况
圣宝发展至今，圣宝投资在全国17个城市共累计完成销售面积逾180余万平方米（其中120万平方米为商业、写字楼项目），现在台州、温州、宁波、金华设有4间营业机构，山东省设有6家分公司，区域代理分销团队40余个，员工总数超过580名，看房车队十余辆。
尤其在商业地产、单身公寓、酒店物业、广场商业及写字楼等产品类型的策划代理与顾问服务方面，始终保持业内领先的优异业绩。
09年圣宝房产销售楼盘一览表
（时间：
2009年9—2010年11月）
项目名称
物业类型
建筑面积
（平米）
均价
（元/平米）
完成销售总额
1
杭州红星美凯龙
市场
30万
8500
1.6亿
2
杭州银沙义乌小商品城
25000
2.2亿
3
海弘安居
3万
9000
2亿
4
浙江桐乡皮革城
30000
8000万
5
常熟男装中心
9万
1.7亿
6
宜家时代
单身公寓
4万
17000
2.6亿
7
南方家园
商住
10万
3600
1.5亿
8
盛泰铭都
住宅
18000
1亿
9
潮人汇大厦
19000
8千万
10
山东亿丰时代广场
40万
10000
3.3亿
11
江苏汽配港
8000
5.6亿
12
华东五金城
45万
4000
1.8亿
13
单县义务小商品城
目前销售完成3.2亿
14
金山义务小商品城
15000
7千万
4、圣宝文化
有生命力的企业文化是圣宝房产长期、持续发展的基石。
不断发展和完善我们的企业文化，使之可以统领全司员工的工作行为是战略规划中不可或缺的重要组成部分。
绩效文化：
公司营造业绩管理的企业氛围，鼓励并认同员工对企业价值贡献，并以业绩考核作为员工晋升、淘汰的主要依据；
学习文化：
公司鼓励员工积极学习吸收先进的观念及思想，及时向员工提供培训机会，努力提升其业务、管理技能；
创新文化：
公司提倡在融资、产品、服务、营销、招商、管理等环节的创新，贴近并满足客户需求；
沟通文化：
公司提倡上下级、部门之间的沟通和交流，提升工作效率，消除矛盾，以团队合作的精神解决各种工作中的实际问题；
竞争文化：
公司提倡建立在公平、公正基础上的人才竞争和选拔机制。
诚信文化：
公司对社会、股东、客户、员工及合作伙伴保持诚信、谋求共赢。
营销文化；
公司实践了“三级市场地铺交易”、“情感营销”、“日销千万”、“周末看楼车”等数项行业首创营销模式，并有十多起经典操作案例进入《现代房地产操作解码》、《浙江住宅创新热销策划》等房地产营销丛书及专业类杂志。
5、圣宝未来发展规划
1、年内目标；
●经营策略：
2011年，利用今年一年时间尽快完善各公司的构架，实现各个分公司职能统一有效的运营；
建立起以融资、销售、招商、市场策划和商业地产管理为一体的营销模块。
●发展指标：
营销网络建设目标：
2011年在除浙江省各个城市中建立分公司（至少5个），形成连锁经营模式。
并建成资源信息共享平台，形成房产营销策划服务连锁超市。
●销售指标：
2011年代理并完成销售10万方以下楼盘基本指标20个,全盘代理10-30万方楼盘8个，实现销售额基本要求60亿元，力保完成40亿的销售目标。
2、三年目标：
勾画大集团蓝图组建圣宝集团把公司金融服务部、营销策划部、代理销售部、市场信息部、招商服务部整合为独立的子公司整合后分别为：
1）、圣宝投资管理有限公司
主要业务为；
独立或合作房地产项目开发。
房地产、建设等相关领域的融资管理服务。
2）、圣宝房产策划代理有限公司
主要经营范围；
为房地产开发实现“市场研究服务－战略咨询服务－整合营销传播－品牌推广服务”的总体布局，构建了“一站式”营销服务体系。
3）、圣宝房产销售代理有限公司
主要经营范围；
集二手房交易、一手房楼盘代理销售、物业管理、一二手房联动销售等为一体的多元化房产销售公司。
4）、圣宝信息技术有限公司
房地产信息咨询，网络信息推广、网上交易信息平台、市场调研、礼仪服务、经承办批准的商务文化交流活动、展览活动、等一体化信息交流服务公司。
5）、圣宝商业地产咨询代理有限公司
商业研究、招商、商场管理、商业建设规划咨询为专业的商业地产、办公物业、旅游地产、休闲度假物业、创意产业园等不同类型物业的开发提供服务。
3、五年目标；
●发展指标；
运用资产优化组合，资产运作等经营手段争取在5年内利用并购等手法上市。
七、战略总目标
公司追求长期可持续成长，力争在未来3-5年成为全国房地产市场中最具成长性、竞争性的房地产代理、房地产信息咨询发布、房地产投资开发等一系列综合服务商之一。
我方的总包模式
电话营销+VIP客户
具体销售方式
1、VIP客户转介绍模式
我司拥有大量的VIP客户资源，这些资源给我司在销售楼盘以及接洽业务方面带来巨大的推动力，具体操作方法为：
凡购买我司所销售楼盘以及转推介我司所销售楼盘者均可申请成为我公司VIP会员，我司VIP会员享受在我司购买房产的优惠，如其转介绍的客户成功购买我司房产，则其享有一定的返利。
根据以往操盘经验来看，这种营销模式极大调动了客户的购买力，并使该客户群体积极的响应我司的相关VIP优惠政策，积极的投入挖掘身边客户资源的行动中，为快速、稳健的消化楼盘起到了良好的作用。
2、温州商会
3、定向团购模式
在我司近年来的长期实践与积累中，公司拥有了广泛的全国各地客户资源信息，信息覆盖企业、政府、富裕群体及内部员工直、旁系亲属。
且建立了强大的客户信息资源库，并以产品类型、个人资产状况等信息科学的方法予以分类管理，为本案提供了一定数量的客户群保障。
具体操作：
（1）针对现客户资源，我司会有大客户专员针对性的进行点对点、一对一的项目亮点价值的推荐销售;
（2）针对上述的有意向的客户，我司会统一组织专门的看房及成交活动。
此可配合一定的营销手段及营销活动；
（3）同时针对在此类客户销售过程中反馈的问题及不足之处，我司市场销售部会对本案做出相应的营销策略变动，一切销售为首要，保证本案的去化速度；
4、网络团购模式
我司在近年的发展中，在网络产品销售、推广、造势上已具有了一定的经验且积累了一定数量的权威合作平台，通过本渠道，可为本案提高消息的散播范围，并且提供另外一部分的客户群保障。
具体操作:
（1）根据我的经验，我们会在我们合作的一些权威网络媒体上发布本案信息，以此提高本案的认知度，且积累一点量的客户群；
（2）在网络媒体上，我司设专员对客户的疑虑进行在线解答，针对其意向客户做到有的放矢；
（3）针对此渠道的准意向的客户，我司会统一组织专门的看房及成交活动。
（4）同时针对在此类渠道销售过程中反馈的问题及不足之处，我司市场销售部会对本案做出相应的营销策略变动，一切销售为首要，保证本案的去化速度；
5、电话直销模式：
我司总部现拥有300人的电话营销团队，和50家左右规模在20—50人不等的外围经销商团队，若按每人每天100个电话呼出量计算。
本案每天意味着将有35000左右人知道本项目信息，在按照概率来筛选出意向客户，最大程度的保证意向客户群的数量，为本案营造强有力的后盾。
（1）我司科学有效的高新奖励制度，激励员工每天保质保量的完成与本案有利的各项工作。
根据考虑，一天35000次的点对点的信息发布，预约客户到场50—100组次/天，持续三天便将成为当地主流媒体的关注焦点；
（2）我司高效科学的职前培训，保证了我司电话直销员较强的个人素质修养及业务能力，对于意向客户的把握及后期跟踪，从另一个侧面保证了预约到场客户的数量和质量；
（3）我司经过近年的经营，对于公司内部团队的磨合已经成熟。
对于外场输送的客户案场具备及时处理的能力，力求做到客到单到。
从另外一个层面保证到场客户的成交数量；
（4）案场销售能力强。
案场人员都经我司严格挑选选拔，凡从业经验都在2—5年以上。
对于客户的把握上，能及时解决客户心里所想问题，公司严格的考核制度，也能保证到场客户的成交比例；
（5）对于第一次到场而未能成交的客户，我司会有专员继续以客户保持关系，尽力解决客户的问题，力尽降低到场客户的流失率；
（6）并且针对在此类渠道销售过程中反馈的问题及不足之处，我司市场销售部会对本案做出相应的营销策略变动，一切销售为首要，保证本案的去化速度；
6、分销模式
从我司创业至今，已经累计了一定数量且愿意跟我们公司走的分销商团队。
通过分销商团队，在保证本地市场的同时，也带动周边的市场氛围，为本案提供更为丰富的客户群，增强本案的去化速度。
我司科学有效的分销商团队管理制度，为本案保驾护航。
做到“有一说一，有二说二”，杜绝与本案不利的情况发生。
7、多点开花
我司除了在杭州总部意外，还在江浙一带设有一定数量的办事点。
为了保证本案到达“人人皆知”的程度。
公司会有针对性的对杭州及周边进行“扫街”，力求现有客户的基础上，也把潜在客户一网打尽，最大程度的保证本案的去化速度。
（1）我司会根据上述几点的销售模式的不足之出，对于可能市场区域进行科学有效的划分。
指派人员进行走访、DM单的派送，力求达到挖掘潜在客户目的；
（2）对于潜在客户，我司会有专员进行跟踪交流，争取把具有购买能的潜在客户转换成意向客户；
（3）对于多点开花的模式的客户，我司会统一组织客户看房及解答，力求保证到场客户的成交率；
（4）并且针对在此类渠道销售过程中反馈的问题及不足之处，我司市场销售部会对本案做出相应的营销策略变动，一切销售为首要，保证本案的去化速度；
8、SP活动
针对本案特点，我司会适时举办一行活动，如：
高峰论坛、公益活动、冠名活动、代言人活动等。
从另外一方面营造本案的正面形象，为销售铺好路。
且同时我司也适时会展开一些营销策略，增加销售的效率。
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