前期物业服务合同--模版Word格式文档下载.doc

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第五条单个业主可委托乙方对其物业的专有部分提供维修养护等服务，服务内容和费用由双方另行商定。

第三章服务费用

第六条本物业管理区域物业服务收费采用承包制形式：

1、物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：

多层住宅：

元/月.平方米；

高层住宅：

别墅：

办公楼：

商业物业：

元/月.平方米。

2、物业服务费用主要用于以下开支：

（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

（3）物业管理区域清洁卫生费用；

（4）物业管理区域绿化养护费用；

（5）物业管理区域秩序维护费用；

（6）办公费用；

（7）物业管理企业固定资产折旧；

（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

（9）法定税费；

（10）物业管理企业的利润；

（11）法律法规规定的其它费用。

第七条物业服务费用的交纳方式

1、首期物业服务费起计日期为甲方向业主发出入住通知书标注日期。

以后应在每年度届满前15日内将下年度物业费全额交至物业服务中心，物业服务中心提前一个月向业主发出缴费通知。

2、纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由甲方全额交纳。

3、业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。

4、物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应在及时履行交纳义务。

第四章物业的经营与管理

第八条停车场收费分别采取以下方式：

1、停车场属于甲方所有、委托乙方管理的，业主和物业使用人有优先使用权，车位使用人应按车库车位元/个·

月的标准向甲方交纳停车租赁费。

和元/个·

月的标准向乙方交纳停车管理服务费。

2、停车场车位所有权或使用权由业主购置的，车位使用人应按车位元/个·

第九条乙方应与停车场车位使用人签订书面的《停车管理服务协议》，明确双方在车位使用及停车管理服务等方面的权利义务。

第五章物业的承接验收

第十条乙方承接物业时，甲方应配合乙方对以下物业共用部位、共用设施设备进行查验：

1、本小区房屋主体及配套设施设备；

2、消防、安防、机电系统等；

3、小区景观、道路等；

4、标志系统完善。

第十一条甲乙双方按建设部《房屋接管验收标准》验收，查验物业共用部位、共用设施设备存在的问题，甲方应承担维修责任。

第十二条对于本合同签订后承接的物业共用部位、共用设施设备，甲乙双方应按照前条规定进行查验并签订确认书，作为界定各自在开发建设和物业管理方面承担责任的依据。

第十三条乙方承接物业时，甲方应向乙方移交下列资料：

1、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

2、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

3、物业质量保修文件和物业使用说明文件；

4、其他按照双方协商签定的补充协议约定办理。

第十四条甲方保证交付使用的物业符合国家规定的验收标准，按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。

第六章物业的使用与维护

第十五条业主大会成立前，乙方应配合甲方制定本物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。

乙方根据规章制度提供管理服务时，甲方、业主和物业使用人应给予必要配合。

第十六条乙方可采取规劝、公告、向政府主管部门举报等必要措施，制止业主、物业使用人违反临时公约和物业管理区域内物业管理规章制度的行为。

第十七条乙方应及时向全体业主通告本物业管理区域内有关物业管理的重大事项，及时处理业主和物业使用人的投诉，接受甲方、业主和物业使用人的监督。

第十八条工程质量在保修期内出现问题，乙方应书面联系施工单位，如施工单位推诿或延迟不来由乙方组织维修，产生的费用由甲方从施工单位质保金中扣除付给乙方。

为了保障小区物业后续服务质量，各项工程质保金到期后，需由物业公司经理就本项目质量问题作出书面意见，以保证售后的及时性。

（工程质保金领取申请表见附件）

第十九条因维修物业或者公共利益，甲方确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应征得相关业主和乙方的同意；

乙方确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应征得相关业主和甲方的同意。

临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应在约定期限内恢复原状。

第二十条乙方与装饰装修房屋的业主或物业使用人应签订书面的《室内装饰装修管理服务协议》，就允许施工的时间、废弃物的清运与处置、装修管理服务费用等事项进行约定，并事先告知业主或物业使用人装饰装修中的禁止行为和注意事项。

第二十一条甲方应按有关规定向乙方提供能够直接投入使用的物业管理用房。

第二十二条物业管理用房属全体业主所有，乙方在本合同期限内无偿使用，但不得改变其用途。

第七章违约责任

第二十三条乙方的管理服务达不到本合同约定的服务和质量标准，甲方有权要求乙方限期整改，限期未整改的甲方有权解除合同，造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。

第二十四条因房屋建筑质量、设备设施质量或安装技术等原因，达不到使用功能，造成重大事故的，由甲方负责作善后处理。

产生质量事故的直接原因，以政府主管部门的鉴定为准。

第二十五条甲、乙双方任一方无正当理由提前终止合同的，应向对方支付元的违约金；

给对方造成的经济损失超过违约金的，还应给予赔偿。

第二十六条以下情况乙方不承担责任：

1、因不可抗力导致物业管理服务中断的；

2、乙方已履行本合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失的；

3、因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主和物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的；

4、因非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的；

5、因甲方或业主未能按照本合同约定按时预先交纳物业管理服务费用而造成乙方无法实施物业管理服务的。

第八章其他事项

第二十七条本物业管理区域内甲方应支付的费用

1、甲方负责交付物业的开荒或开荒费元于年月日支付

乙方由乙方负责开荒。

2、物业开办费按乙方要求甲乙双方共同采购，采购要求不超出乙方购置物品范围。

（开办明细见附件）

3、因乙方进驻前发生的经济纠纷，由甲方负责善后。

第二十八条本合同期限自年月日起至年月日止。

但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。

第二十九条合同期满，双方如续订合同，应在该合同期满30天前向对方提出书面意见；

双方未在规定时间内续约合同，视为自动延期，直至小区业主委员会成立。

第三十条本合同终止时，乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会；

业主委员会尚未成立的，移交给甲方代管。

第三十一条甲方与物业买受人签订的物业买卖合同，应当包含本合同约定的内容；

物业买受人签订物业买卖合同，即为对接受本合同内容的承诺。

第三十二条业主可与物业使用人就本合同的权利义务进行约定，但物业使用人违反本合同约定的，业主应承担连带责任。

第三十三条本合同的附件为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等法律效力。

第三十四条本合同未尽事宜，双方可另行以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同存在冲突的，以补充协议为准。

第三十五条本合同在履行中发生争议，由双方协商解决，协商不成，双方可选择向物业所在地人民法院提起诉讼。

第三十六条本合同一式肆份，甲、乙双方各执贰份，自盖章签字之日起生效。

甲方（签章）乙方（签章）

法定代表人：

年月日年月日

附件一：

三级服务标准

（一）一般规定

1、物业服务企业承接项目时，对物业共用部位、共用设施设备认真检查验收，并办理验收手续。

2、客户服务场所工作时间每日不少于8小时，其他时间应设置值班人员，设置并公示24小时服务电话。

3、涉及影响业主或使用人正常生活的重要物业服务事项，应在主要出入口、张贴栏、阁楼单元门内张贴通知，或通过小区广播、有线电视、局域网等渠道通知，履行告知义务。

4、24小时受理业主、使用人报修，做到水、电急修30分钟内到场，其他报修按双方约定时间到场；

做好报修、维修记录。

5、对业主、使用人的投诉应在2个工作日内回复。

6、项目负责人应具有物业管理师或物业管理企业经理资格，且有2年以上物业服务企业同等岗位工作经历。

7、物业服务费用实行酬金制，每年至少公布1次物业服务资金的收支情况，第一季度应公布上年度的收支情况。

8、能提供1种以上便民服务，如代购飞机票、火车票，代收信件等。

9、每年开展1次以上的社区文化活动，节假日有专题活动布置。

10、每年至少公开征询1次业主对物业服务的意见，问卷率应达到70%以上，满意率应达到85%以上，并对物业服务意见制订整改计划，公示整改情况。

11、每年第四季度应制订下一年度共用部位及共用设施设备维修养护计划。

（二）共用部位维修养护

1、共用部位维修养护应符合下列规定：

⑴根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况，检查中发现的问题，属于小修范围的，及时修复；

属于大、中修范围的，在保修期内的，及时编制维修计划报建设单位，按《物业服务合同》约定进行维修，在保修期以外的，及时编制维修计划，报业主大会或业主委员会，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。

⑵对违反规划私搭乱建、擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关部门。

⑶小区主出入口应设有小区平面示意图，主要口设有路标，幢、单元、户门标号等标识明显。

⑷楼梯、扶手、共用门窗等共用部位牢固、无破损、无明显污渍，使用安全。

2、巡查应符合下列规定：

⑴房屋结构、涉及使用安全的部位应每年检查1次，并做好记录，发现损坏及时告知业主、部门并安排专项维修；

⑵墙体、墙面、顶棚、楼板地面砖、楼梯、扶手等应每年检查1次；

⑶屋面保温隔热层、防水层、散水坡、雨檐台、连廊等应每年检查1次；

⑷楼内共用部位门、窗、玻璃等应每月巡查1次，保证正常使用；

⑸大门、围墙、围栏等应每月巡查1次。

3、室内装饰装修应符合下列规定：

⑴受理业主或使用人的装饰装修申报，按照住宅室内装饰装修管理办法与业主或使用人、装饰装修企业签订住宅室内装饰装修管理服务协议，告知业主或使用人在装饰装修工程中的禁止行为和注意事项，并监督装修过程；

⑵装饰装修期间每日巡查1次现场，发现业主或使用人未申请登记或违规装修，影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，应及时劝阻或制止，拒不改正的，报告相关行政主管部门及业主委员会，并在物业管理区域内公示；

⑶委托清运装修垃圾的，应在指定地点临时堆放，采取围挡、遮盖等措施，在2日内日清运，自行清运装修垃圾的，应采取袋装运输或密闭运输的方式，在2日内清运；

⑷装饰装修结束后应进行验收，对违反住宅室内装饰装修管理服务协议的当事人按照约定处理。

（三）共用设施设备运行、维修养护

1、共用设施设备运行、维修养护应符合下列规定：

⑴定期检查共用设施设备，运行中出现的故障及检查中发现的问题，属于小修范围的，及时修复；

属于大、中修范围的，在保修期内，及时编制维修计划报建设单位，按双方《物业服务合同》进行维修，在保修期以外的，及时编制维修计划，报业主大会或业主委员会，根据业主大会的决定，组织维修或更新改造；

⑵路面、侧石、井盖等应每月巡查1次；

⑶雨、污水井、屋面雨水口等应每月检查1次，保持畅通；

⑷根据《物业服务合同》的约定，对由物业公司维护的休闲、娱乐、健身设施应每周巡查1次，在正常使用期限内发现问题及时维修养护。

2、供配电系统（未移交电网企业的）应符合下列规定：

⑴设备运行状况应每日检查2次，低压配电室应每月巡查1次；

⑵高低压配电柜、变压器应每年检修除尘1次，按要求对高低压配电设备、绝缘工具进行打压检测；

⑶配电室安全标志和安全防护用品齐全，通风照明良好，能有效防止蛇鼠等小动物进入；

无易燃易爆危险品及杂物存放，环境整洁。

3、公共照明应符合下列规定：

⑴院落、楼道照明应每半月巡查1次，及时修复损坏的开关、灯具等；

保持公共照明灯具清洁，亮灯率应达到90%以上；

院落照明灯按时开启，满足使用要求；

⑵未移交电网企业的公共照明系统控制柜、线路应每年综合检修1次，保持控制柜工作正常。

4、电梯应符合下列规定：

⑴配备专业安全管理人员，电梯设备运行情况应每周巡查1次，并做好记录；

⑵保证电梯正常运行，轿厢内按钮、照明灯具等配件应保持完好，轿厢内整洁明亮；

⑶委托专业电梯维保单位按质监部门要求定期进行保养，每年进行安全检测，并在轿厢内张贴有效的《年检合格证》原件及《电梯使用须知》，并对维保单位保养工作进行监督，保存相关记录；

⑷电梯发生故障，物业服务人员应及时通知电梯维保单位，并督促维保单位对故障进行修复，一般性换件维修1日内完成，较为复杂维修3日内完成；

需要使用专项维修资金维修的，及时编制维修计划，根据业主大会的决定，组织维修或更新；

发生困人或其他重大事故，应立即通知电梯维保单位，并在30分钟内到达现场，开展应急处理，协助专业维修人员进行救助，并保存相关记录。

5、二次供水系统（未移交供水企业的）应符合下列规定：

⑴按照国家卫生防疫部门的要求，对小区内二次供水设备定期清洗消毒，并取得相关的合格证书；

⑵水箱间、水泵房应每日巡视1次，检查设备运行状况；

⑶备用水泵应每季度切换1次；

⑷水泵润滑情况应每年检查2次，及时补充或更换润滑剂；

水泵应每年养护1次；

⑸定期对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆，每年入冬前对暴露管道进行防冻处理；

⑹水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，钥匙由专人保管；

溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好。

6、排水系统应符合下列规定：

⑴公共污水管道应每半年检查1次，视情况进行清理、疏通；

⑵雨水管道、化粪池等部位应每半年检查1次，视情况进行清理、疏通；

⑶污水提升泵运行状态应每周检查1次，设备应每半年养护1次；

⑷雨、雪季前对屋面天沟、落水口及雨水管道进行清理、疏通。

7、供热系统应符合下列规定：

⑴采用锅炉供热的住宅小区，其供热设备、设施及供热管道应由供热部门负责日常运行维护，或由其委托专业供暖公司维护、管理。

采用集中供热的住宅小区，物业服务企业可根据集中供热部门的委托，承担小区内供热交换站及二次供热管线等的日常运行维护；

⑵每年在供热开始前，接受供热部门委托的，按照约定要求完成供热系统的年度检修保养工作；

⑶供热期间应每周巡视1次小区供热阀门，对发现的问题应及时采取整改措施，暂时不能解决的应及时报告有关部门；

⑷业主自用部位供热设施突发跑水事故时，应及时关闭相关的供热阀门，避免造成更大的损失。

8、物业服务企业应根据小区情况，配备1项以上的安全防范设施，并做好下列维护保养工作：

⑴监控系统设备设施应24小时运转正常，实现对管理区域的有效监控，画面齐全、清晰；

按设备随即使用说明书的要求对硬盘录像机、摄像机等设备进行检修保养；

设备出现故障，能及时修复；

⑵门禁系统应每周巡视1次，保证系统工作正常；

门锁、对讲机应每季度检查保养1次；

一般性故障2小时内修复，较为复杂的故障2日内修复；

⑶电子巡更应每季度调试保养1次，保证正常运行；

保持巡更时间、地点、人员和数据显示、归档、查询及打印功能正常，巡更违规记录提示功能正常。

⑷周界防范系统应主机除尘，压线端子牢固，对射探头牢固性应每年检查1次；

报警系统有效性每周测试1次，中心报警控制主机能准确显示报警或故障发生的信息，并同时发出声光报警信号；

系统发生故障，一般性故障1小时内修复，较为复杂的故障24小时内修复。

9、防雷接地系统应符合下列规定：

⑴避雷装置应每年检查1次，及时修复锈蚀、变形、断裂部位；

⑵每年雨季前应对高层建筑避雷系统进行测试，保证其性能符合国家有关规定。

（四）公共秩序维护

1、应设专职公共秩序维护人员，其中55周岁以下的人员占总数的60%以上，具有较强的责任心、身体健康，并定期接受专业培训，能处理和应对小区公共秩序维护工作。

有较强的安全防范能力，能正确使用小区内设置的各类消防、物防、技防器械和设备。

配备对讲装置或必要的安全护卫器械。

2、门岗应符合下列规定：

⑴建立门卫、值班、巡逻、守护制度，落实岗位职责制，人员到位，责任到位；

⑵保障值班电话畅通，接听及时，做好记录；

⑶各出入口24小时值班，在出入高峰时间（7:

00-9:

00,17:

00-19:

00）主出入口设双人值勤，对进出车辆按照合同约定进行管理；

⑷对装修及其他临时施工人员实行出入证管理，加强出入盘查；

对外来人员进行访客登记，防止小商小贩、可疑人员随意入内；

⑸保证出入口环境整洁、有序，道路畅通；

对大型物品搬出进行登记。

3、巡逻应符合下列规定：

⑴制订详细的巡查方案，小区围墙、院落、车库、车场等应每4小时巡查1次，重点部位增加巡查频次；

⑵楼梯间等楼内公共区域应每月定时巡查，保持楼梯间畅通、无擅自占用、乱推乱放现象；

⑶巡查中发现各区域的异常情况，应立即通知有关部门并在现场采取必要措施。

4、车辆管理应符合下列规定：

⑴按照合同约定对车辆进行管理，确保车辆有序停放，禁止在消费通道中停放车辆；

⑵按车辆行驶要求设立标志牌和标线，指定车辆停放区域，地上车位标志规范；

⑶车库道闸系统、车库内照明、消防设施设备应保证正常使用；

⑷住宅小区中的车库不应私自改建、改变用途、分隔和拆除；

⑸非机动车应定点存放。

5、监控室应符合下列规定：

⑴设有监控室的应设专人24小时值班，交接班记录规范、翔实；

⑵监控室收到报警信号后，公共秩序维护人员应在15分钟内赶到现场进行处理；

⑶监控的录入资料至少保留15日，有特殊要求的参照相关规定或行业标准执行。

6、紧急事故防范应符合下列规定：

⑴对洪涝、地震等突发性自然灾害，火灾、治安、公共卫生等突发公共事件应立即启动应急预案，明确应急事件处理责任人，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施；

⑵对因故障导致的临时性停水、停电事故，应及时报告有关部门和告知相关业主；

⑷每年组织1次以上应急预案演习。

（五）环境卫生

1、楼内保洁应符合下列规定：

⑴楼层通道和楼梯台阶应每周清扫2次，地面应每月湿拖1次；

⑵楼梯扶手、栏杆、窗台、防火门、消防栓、指示牌等应每周清洁1次；

⑶天花板、公共灯具、墙面、踢脚线应每半年清洁1次；

⑷共用门窗玻璃应每季度擦拭1次，目视干净；

⑸电梯轿厢地面应每日清扫1次，每周湿拖3次；

轿厢门和墙面应每日擦拭1次；

灯饰及顶部应每季度清洁1次。

2、楼外保洁应符合下列规定：

⑴道路应每日清扫1次，保洁时间不少于8小时，雨雪天气及时清扫主要通行道路，方便出行；

⑵绿化带应每2日清洁1次，秋冬季节或落叶较多季节增加清洁次数；

⑶水景在开放期间内应每2日清洁1次；

⑷休闲娱乐、健身设施应每2日擦拭1次；

⑸3m以下庭院灯、草坪灯应每月清洁1次；

⑹标志、宣传牌、信报箱、景观小品应每月清洁1次；

⑺天台、明沟、屋面应每半年清洁1次，排水顺畅、无垃圾堆放；

⑻设有公共卫生间的应每日清洁1次，每月消杀1次。

3、车库、车棚应符合下列规定：

⑴地面应每周清洁2次，每2月冲刷1次；

⑵天花板、墙面应每季度清洁1次，无蜘蛛网；

⑶门窗、消防栓、指示牌、指示灯、防火门等公共设施应每季度清洁1次，并保持整洁和正常使用。

4、垃圾收集与处理应符合下列规定：

⑴垃圾桶布局合理，单元门外合理设置垃圾桶方便业主使用；

⑵垃圾应分类投放，并日产日清，周围地面无散落垃圾，无垃圾外溢、无污水、无明显异味；

⑵垃圾桶、果皮箱应每月清洁2次，定期消毒。

5、卫生消杀应符合下列规定：

⑴蚊、蝇、蟑螂孳生季节应每月消杀1次，其他根据季节和当地情况制订具体计划；

⑵灭鼠应每半年进行1次，无明显鼠迹。

（六）绿化养护

1、编制每半年绿化养护措施和工作计划。

2、对草坪、花卉、绿篱、树木应定期进行修剪、养护，保持观赏效果。

3、定期清除绿地杂草、杂物，杂草面积应小于10%。

4、对花卉、草坪、绿篱、乔灌木等适时补植更新，存活率应达到90%，土地裸露面积应小于10%。

5、适时防冻保温，定期喷洒药物，预防病虫害。

6、树木侧枝分布基本均匀，不影响车辆行人通行，与建筑架空线路无刮擦。

附件二

附件三工程质保金领取申请表

年月日

施工单位名称

法人代表

质保期限

质保起止时间

施工内容

竣工验收时间

云馨物业

开发公司工程部

财务部

总经理

备注

20