设施设备维修养护管理职责说明书文档格式.doc
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规范设施设备维修养护标准，确保设施设备完好。
2.范围
适用于共用设施设备维修养护。
3.定义
类别
设备设施名称
包含内容
关联作业指导书
共用设备
给配电设备
发电机、高压环网柜、变压器、配电柜、动力柜、控制柜{箱）、电表箱、公共照明、供电线路、防雷接地系统。
《高低压配电设备维护
作业指导书》
《发电机设备维护作业
指导书》
给排水设备
水箱、水池、生活水泵、供水管网、
自动控制阀门、泳池循环过滤系统、排污管网、排污泵、污水处理设备。
《给排水系统维护作业
《二次供水水箱清洗作
业指导书》
电梯设备
机房、层站、轿厢、井道。
《电梯设备维护作业指
导书》
消防设备
烟雾、温度探测器、手动报警按钮、
消防栓破玻璃按钮、消防控制主机、联动柜、消防对讲系统、消防水泵、水泵结合器、消火栓、消防管网、排烟送风系统、防火卷帘门、紧急广播系统、灭火器、气体灭火系统等
《消防系统维护作业指
安防设备
闭路监控系统、停车场管理系统、红外线周界系统、巡更系统、可视对讲系统、门禁管理系统、内线电话系统、有线电视信号传输系统。
《安防系统维护作业指
中央空调设备
冷水机组、空调泵类、冷却塔、空气处理机、新风机、风机盘管、自控箱、空调水系统等；
《中央空调设备维护作业指导书》
泳池设备
泳池水泵、砂缸、加药泵、泳池水底灯、变压器等。
《泳池设备维护作业指
共用设施
加工维修工具
台钻、手提电钻和电锤；
电/气焊设备；
板牙、升降机。
《维修工具管理及操作
规范》
本体设施
房屋基础、承重墙体、梁、楼板、柱等结构构件及抗震结构部位；
外墙贴饰面或抹灰；
屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等；
室内地面、墙面、天棚、楼梯间、公共通道；
防雷接地系统；
室外屋面、散水。
《房屋本体维护作业指
公共设施
除公用设备、本体设施以外的物业相关配套设施，如:
护栏、围墙、沟渠、池、井、盖、道路、路障、室外照明及支持物、室外休闲设施、水景设施、娱乐设施、楼梯扶手、防火门、岗亭、单（摩托）车库（棚）等。
《共用设施维护作业指
4.职责
部门/岗位
职责
专业管理部门
设备设施的检查与评估。
审批各部门的《设施设备年度检修计划》
备案备部门公用设备设施突发事件。
协助组织专业技术人员专业知识的培训、考核。
物业服务中心负责人
设备设施保养维修工作的检查、监督工作。
审核部门《设施设备年度检修计划》、《房屋本体年度维修养护计划》
维修负责人
责任范围内设备设施保养维修工作的组织、安排和实施；
建立设备管理档累，以及设施台帐；
解决技术难题、草拟技术改造方案及《设施设备年度检修计划》、《房屋本体年度维修养护计划》
设备责任人
责任范围内公用设备设施日常保养维修。
4.方法与过程控制
4.1共用设施设备维修养护厦则:
以养为先、预防为主。
4.2如当地行业要求或项目物业服务合同有关约室高于体系文件要求，可高于体系标准执行。
4.3各物业服务中心应分类建立《设备/设施管理台账》和设备管理档案或设备管理软件，记录设备、检修及重要零部件更换情况，并在相应的《设备/设施保养维修记录表》中记录。
4.4收到狂风、暴雨、暴雪等恶劣天气预报时，各物业服务中心负责人须安排专人加强对设备房的巡视，发现异常立即处理，不能处理的立即问直属上级报告。
4.5每年12月25日前，部门维修负责人应在满足共用设施设备定期维护工作要求基础上，结合项目下年度需要增加的共用设施设备大中修工作，编制《设施设备年度检修计划》报公司专业管理部门审批。
4.6业务部门负责人每月检查各类共用设备设施维修养护管理情况；
维修负责人每周检查各其用设施设备维修养护管理情况；
专业管理部门每半年覆盖检查各业务部门、各类共用设施设备维修养护管理情况，并填写《设备/设施巡检记录表》。
4.7如子公司顶目有大阳能系统、中水系统或雨水收集系统可制定相应作业指导书。
4.8为及时、有效处理弱电系统故障，子公司应制定弱电系统常见故障排除作业指导书。
4.9设备设施巡检维修职责要求:
1）通过查阅日常记录及现场验证，了解设备责任人定期巡检及维护职责的落实情况，包括维护内容及频次是否达到文件要求，设备责任人对工作职责、标准的掌握情况。
2）根据外部环境（包括自然环境的变化、行业舆情），相关部门要求应采取的重点预防性养护工作是否落实。
3）对于检查发现的问题，应分析原因，制定纠正措施，并逐一验证，直至问题关闭。
5.记录表格
《设备/设施保养维修记录表》
《设备/设施巡检维修记录表》
《设施设备年度检修计划》
《房屋本体年度维修养护计划》
6.任务清单
序号
任务
责任部门/人
时限
1
编制《设施设备年度检修计划》
每年12月25日前
2
检查各类共用设施设备维修养护管理情况。
每周
3
检查各类共用设备设施维修养护管理情况。
每月
4
覆盖检查各业务部门、各类共用设施设备维修养护管理情况。
每半年
实施日期：
2013年10月1日第5页共1页修订：
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