山东潍坊房地产市场调研报告.docx
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山东潍坊房地产市场调研报告
潍坊房地产市场调研报告
2011-3-11
第一部分宏观环境
一、近期政策环境分析
1.1国家政策走势分析
2010年下半年，基于控制通货膨胀的一系列国家宏观调控政策频繁出台，极大地抑制了房地产投资和需求。
9.29新政——首付提至3成；暂停发放三套房及以上贷款
1）首购房客户首付3成及以上，二套房首付款不低于5成，利率不低于基准利率的1.1倍；
2）各商业银行暂停发放居民家庭购房第三套及以上住房贷款。
政策分析：
客户：
此政策极大地抑制了投资需求，同时在一定程度上影响到刚性需求客户的购房需求，此次新政是非常严厉的。
产品：
新政对130㎡以上的改善型需求产品影响相对较小，对90㎡以下的刚性需求产品、100-120㎡的改善型和刚性符合产品产生一定的影响。
10.19新政——加息0.25个百分点
1）金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点，由现行的2.25%提高到2.50%；
2）一年期贷款基准利率上调0.25个百分点，由现行的5.31%提高到5.56%；
3）部分城市开始出台限购令政策，强制限定购房数量。
政策分析：
加息初期影响较小，但通过连续加息、作用累加后房价开始明显下降。
加息通常是小幅渐进的，虽然加息开始阶段市场对是否开启加息周期尚未形成共识、对房价的作用也不明显，但随着多次加息、市场进入加息周期的预期确立，房价也将可能持续下跌。
开发商：
限制了开发商资金的正常运作，增加投资成本，将会迫使部分开发商暂停投资计划。
客户：
加大客户的购房成本，“一刀切”的政策进一步遏制客户的购房需求；对部分投资客户的影响较大，迫使其将资金转入银行、股票等金融机构。
11.5新政——停止发放第三套及以上住房公积金个人住房贷款
1）使用住房公积金个人住房贷款购买首套普通自住房，套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%；
2）第二套住房公积金个人住房贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍；
3）停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。
政策分析：
此次公积金贷款规则的调整将主要影响城市中普通居民购买需求，从比例构成上看由于房价涨幅较大的城市与公积金贷款无关，投机性购房需求占较大比重，因此此次公积金贷款规则的调整，对二三线城市的影响将大于一线城市。
11.16新政——银行存款准备金率提高0.5个百分点
从2010年11月16日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
11.29新政——银行存款准备金率提高0.5个百分点
从2010年11月29日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
12.20新政——银行存款准备金率再次提高0.5个百分点
从2010年12月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
政策分析：
开发商：
通过三轮人民币存款准备金率上调，银行放贷能力受束缚，进一步抑制开发商房地产投资。
客户：
促使部分客户将资金转向银行、证券等金融机构，购房需求受到间接抑制。
十二五规划
1）研究推进房地产税改革，完善房地产税收制度，使其适应经济发展方式。
2）调控楼市；完善土地市场，加强土地监管，结合财税、金融政策，加强房地产市场信息化建设，加强信用机制建设。
3）提高居住水平，增强公共服务，加强保障性住房建设。
政策分析：
十二五规划建设中明确提出了对房地产的要求，对比十一五规划，尽管十一五规划中有提到房地产的规划，但是在十一五规划建设当中是只字未提，表明了政府对当前房地产调控的决心，未来房地产行业将朝着更加理性的方向前进，房地产行业将面临新的机遇和挑战。
十二五规划表明了国家对房地产调控的决心和态度，一些列政策的相继出台对房地产市场的影响较大，主要表现在以下两个方面：
开发商：
对开发商而言，其收益和投资比重将会大大缩减，房地产投资将会面临较以前更大的风险；
客户：
增加了投资型客户的购房成本，收益的较低，将会迫使投资客冷静面对楼市，减少投资性购房。
《建议》中多处提到调控楼市的相关内容，传达在当前的楼市调控大背景下政府不会放松调控的信号，但并未独立成章；其中土地和税收是针对楼市中长期规划的政策，金融政策通常是针对短期内调控的政策，公共服务主要是为了加强房地产行业对民生的贡献。
小结：
国家宏观政策愈演愈厉，针对房地产调控的措施逐渐强化，并伴随着银根的步步缩紧，房地产需求进一步抑制，投资环境恶化。
从国家近期出台的相关房地产调控政策来看，无论是政府出台的购房规定还是金融机构出台的相关信贷政策，都是为了抑制房价过快上涨，促进房地产良性发展的根本目标。
对于潍坊房地产市场而言，本身的地域特点决定了其受政策影响程度较一线城市受波及程度将会减弱，但对潍坊房地产市场的发展速度起到了一定得抑制作用，对购房客户和开发商而言都存在一段时间的缓冲和过度时间。
1.2潍坊政策落地执行情况
1.21地方政策执行情况
1.严格执行国家出台的契税政策，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减半征收契税；对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。
2.在认筹方式及认筹金缴纳方面，政府表示严格执行，但相关具体政策并未出台。
3.针对部分城市近期“限购令”政策，潍坊市政府尚未出台相关政策。
4.针对国家出台的规范房地产市场的政策法规，潍坊市政府并未出台相关实施细则。
1.22潍坊金融机构、银行严格执行国务院新政
1.首购房客户首付3成及以上；
2.二套房首付款不低于5成，利率不低于基准利率的1.1倍；
3.各商业银行暂停发放居民家庭购房第三套及以上住房贷款。
4.金融机构一年期存款基准利率连续四次上调0.5个百分点，由现行的2.50%提高到4.50%。
5.一年期贷款基准利率上调0.25个百分点，由现行的5.31%提高到5.56%。
6.停止发放第三套及以上住房公积金个人住房贷款。
1.3潍坊市场政策抗压能力分析
潍坊房地产市场特点：
1）供应量过大：
从市场供应来看，潍坊市近几年加大城市改造力度，整个城市处在全面改造阶段，城区土地开发量巨大，市场供应遍地开花，存量逐年递增。
2）刚性需求旺盛：
从市场需求来看，潍坊市场以刚性需求为主，刚需在市场需求中所占比例超过50%。
潍坊市场存在四大刚性需求，首先是城镇化快速发展带来的大量住房需求；其次是旧城改造催生的住房需求；第三是潍坊经济快速发展，房地产市场已经进入了改善性刚需时代；第四是橄榄型经济结构，稳定的收入带来的刚性投资需求。
四类需求在未来几年将会继续增长。
小结：
一边是城市化发展，需求持续增长；一边是城市改造加快，土地供应量持续增加，市场整体呈现供大于求的态势。
9.29政策仅仅是对市场部分需求的短期抑制，短期效果尚可，长期来看，一旦需求释放，势必会给楼市带来反弹。
二、宏观经济
2.1人口
潍坊市人口总数自2008年开始飞速增长，截止到2010年6月，潍坊市户籍总人口达到867.85万人，市区人口181.25万人，统计暂住人口约27万人。
2005-2009年，市区人口年均增长5.7%，增长较快。
城区
潍城
寒亭
坊子
奎文
青州
诸城
寿光
安丘
高密
昌邑
临朐
全部
人口数
36万
42万
52万
49万
90万
107万
103万
93万
85万
58万
86万
867万
Ø市区人口总数的连年上涨，标志着潍坊城市化已经进入快速发展的阶段，城市化将对城市房地产发展产生重要推动作用，“人口红利”愈加明显。
2.2GDP及人均GDP
2005-2009年潍坊GDP年均增长率保持在13%以上，省内排名第四。
◆2005-2009年潍坊GDP年均增长13%以上，经济的快速、稳定发展为房地产开发奠定了坚实基础。
◆
潍坊GDP排名省内第四，经济实力较强。
伴随城市GDP稳步增长，城市经济总量逐渐扩大，稳定增长的经济环境为城市房地产开发提供了良好的大环境，为房地产市场的发展提供了坚实保障。
2.3产业结构
近几年，潍坊第三产业所占比重逐步加大，2009年占到GDP的31.57%，第三产业仍有较大发展空间；第三产业产值年增长率在14-22%之间。
1）产业结构逐年优化，2009年第三产业所占比重达到31.75%，和服务业发达地区相比，还有较大差距，有很大的上升空间。
2）2005-2009年第三产业年均增速保持14.00%以上，甚至在2007年达到22.69%，发展十分迅速。
3）三产比例逐步优化，为房地产提供了良好的产业环境，服务业增强有利于私营经济发展，促使居民收入稳步增长。
产业结构的不断优化，促进经济总量的快速增长，居民消费水平的整体上升将会为房地产市场的快速发展提供有力的保障。
2.4产业人口
人口规模：
超过13.3万人
消费水平：
收入比较稳定，福利较好，消费水平较高。
需求：
百货、餐饮、休闲娱乐
特点描述：
人流量大，拉动力强。
知名企业：
山东中烟工业公司青州卷烟厂山东海化集团有限公司；潍坊柴油机厂；山东晨鸣纸业集团股份有限公司；北汽福田汽车股份有限公司诸城汽车厂；山东昌邑石化有限公司；山东海龙股份有限公司；山东新郎希努尔集团股份有限公司；得利斯食品等
随着企业的迅速发展，产业规模不断扩大，产业人口不断增加，而这些产业人口消费水平高，会成为高质量的潜在住房需求。
2.5固定资产投资
潍坊固定资产投资逐年增加，10年上半年固定资产投资完成931.5亿元
2009年潍坊固定资产投资已达1890.5亿元，2006年-2009年固定资产投资年增长率均在15%以上，08年和09年年增长率均达24%以上。
固定资产增长较为明显，市政、道路等不断完善，城市骨架被不断拉大，城市面貌得以优化。
城市环境的改善大大提升了周边土地价值，为房地产开发提供持续发展的动力。
2.6人均可支配收入
2009年潍坊市人均可支配收入17267.3元，2006年-2009年人均可支配收入年均增长率为13.7%，居民购买能力逐渐增强。
2006年-2009年潍坊市人均可支配收入年增长速度均在10%以上，增长速度较快，人均消费性支出年增长速度06年和07年增长速度均在15%以·上，08年由于受经济危机影响，消费性支出增长速度有小幅下降，但总体保持平稳增长态势，潍坊市人均生活水平逐年提高。
潍坊市人均购买能力稳步增强，城市居民消费有所保障，对于房地产来说客户购买力增强是城市房地产发展的重要保证。
2.7潍坊市历年房地产投资额
近几年，潍坊房地产开发投资额快速增长，年增长率在30%以上，2010年上半年同比增长47.2%，投资额排名全省第三。
房地产开发投资增长较快，增速明显高于去年同期。
2010年上半年，全市房地产投资完成165.2亿元，增长47.2%，住宅投资增长40.4%，办公楼投资增长26.3%，商业营业用房投资增长35.3%。
与省内其它城市相比，潍坊房地产开发投资额所占比例较高。
2010年上半年占全省房地产投资额11.7%，排在济南、青岛之后，位列全省第三。
潍坊房地产投资额发展的迅猛势头表明开发企业对于潍坊市场的发展具有较强的信心。
2.8商品房施工及竣工面积
1）2007年以来，商品房施工面积大幅增长，今年上半年商品房施工面积已超出2009年全年；商品房年竣工面积在400-600万平米之间，房地产市场整体供应较大。
2）2007年以来，潍坊市商品房施工面积大幅增长，年增长率在20%-40%，今年上半年超出2009年全年施工面积，达到2882.2万平米，同比增长67.3%，比上年同期加快45.5个百分点，其中住宅施工面积2245.2万平方米，增长71.8%，加快52.4个百分点，占全部商品房施工面积的77.9%。
3）商品房竣工面积在400-600万平米之间，房地产市场整体供应较大。
2.9商品房销售面积
潍坊商品房市场成交规模较大，2007-2008年两年稳定保持在500万平米，2009年跃升至861.5万平米，同比增长69.9%；目前一手住宅均价约3600元/平米。
1）潍坊商品房市场供应充足，年成交量稳定在500万平米以上，2009年跃升至861.5万平米，同比增长69.9%。
2）今年上半年商品房销售面积为488.8万平方米，增长69.7%，比上年同期增速加快42个百分点。
3）价格方面，统计公报数据显示，潍坊市近几年商品房价格（包含二手房、经济适用房等在内）在2000-3000元/平米之间。
4）根据我司对一手住宅市场的监测，目前潍坊市区一手住宅均价约为3600元/平米，同比增长约10%。
三.城市规划及交通
3.1山东半岛蓝色经济区
2010年9月,由山东省委省政府组织编制的《山东半岛蓝色经济区发展规划》和《山东半岛蓝色经济区改革发展试点总体方案》已上报并等待批准。
潍坊连接蓝色经济区的东西两翼，战略地位十分重要。
房地产市场外部发展环境优越。
3.2轻轨工程
潍坊轻轨工程启动，30亿打造山东省内首条轻轨，从建设城区至滨海新城，全长约50公里轻轨，每小时最高运送客流量可达3万人，促进潍坊市“半小时经济圈”的发展。
青岛、烟台、威海、潍坊半岛城际快速轨道交通的在途时间不超过一小时，四城市到周边县城以及主要城镇的在途时间不超过半小时，规划实现时间为今后20年内。
轻轨建设拉进区域之间的距离，增加人口和信息的流动性加强，将极大的带动沿线周边区域房地产市场快速发展。
项目所在区域距离轻轨较近，将会直接带动区域的发展速度，可以吸引更多的外地客户前来购买，为区域房地产的迅速发展争取更多的客户资源。
3.3城市格局分析
——中心城市空间“一心、一环、一廊、一轴”的结构模式
“一廊”
是白浪河、虞河两岸绿化带及两河之间的绿地构成贯穿“一心”的中央绿色生态通道
“一心”
是由虞河路、北宫街、北海路、健康街所围合的城市中心区，是优化、提升中心城市服务功能的主体
“一轴”
指由北海路向北延伸连接滨海新城的经济发展轴
“一环”
是长松路、玄武街、潍县路、宝通街组成的城市快速交通环体
Ø东南片区所在区域处于“一环”和“一轴”的交汇处，从城市格局的角度来看，未来区域发展潜力巨大。
3.4城市发展方向
东、南、西、北，四向发展，城市规模正快速拓展；南部控制工业，创造宜居环境，将成为中高端置业者向往的置业方向。
重点发展高新技术产业，形成高新技术发展的高地和一流平台
重点发展先进制造业，承担起全市经济发展重头戏任务
重点发展服务业，满足商贸、文化、教育、经济运行和居住生活等方面的需要
南部山区经济带为重点保护区域，控制重化工业向南扩张，实施保护性开发，发展特色、生态农业和轻型工业，做大做强生态旅游业
重点发展物流业，努力成为全省乃至华东地区重要的物流节点
3.5城市化进程
潍坊城市化进程加快，预计今后10年城市化率平均每年增长1.6个百分点，约2.5-3万户农业人口进城，人口的增长将为房地产市场提供稳定的需求。
自2005年起，潍坊城市扩张开始提速。
截止2009年，潍坊城市化率为46.92%，近三年平均增长2-5%。
根据潍坊市政府规划，2020潍坊城市化率将达到62%。
城市开发将导致每年约2.5-3万户农业人口进城，将对房地产市场提供稳定的需求。
城市化进程的不断加快，城市人口的不断增加，更多的购房需求将会增加商品房的销售面积，加速房地产市场的发展。
从近几年城市化进程可以看出，潍坊市城市化进程不断提高，将会为房地产市场的持续稳定发展提供持久的驱动力。
3.6旧城改造
近几年，政府加大旧改力度，潍坊市旧城改造进程加快，年投资额在90亿元以上；旧城改造对房地产市场的促进作用将持续3年以上。
2008年以来，潍坊市加快旧城改造进程，对旧小区、城中村、危房区及棚户区三大重点实施改造，年投资额在90亿元以上。
城中村、危房区及棚户区改造，全部采用市场化运作。
全市旧城改造工程计划于2010年基本完成，而拆迁引发的购房刚性需求有一定的滞后性，因此，旧城改造对潍坊房地产市场发展的促进作用将持续3年以上。
小结：
潍坊市房地产市场宏观环境较好，城市经济迅速发展，城市建设步伐不断加快，城市人口不断增加，为房地产市场的迅速发展提供了良好的外部环境，随着近期国家新政的不断出台，一刀切的政策对全国房地产市场的影响较大，潍坊作为三线城市的典型代表，现阶段处于房地产发展的黄金时期，整体供应量较大，整体房价较低，房地产泡沫较少，政策出台之后对刚性需求客户和部分投资客户产生一定得影响，对购买能力较强的改善型需求客户影响较小；新政的出台在一定程度上影响了部分客户的购房需求，但是整体市场发展环境较好，发展速度并未受到明显影响。
四.总结：
4.1政策方面：
⏹对潍坊部分开发商的资金正常运作产生影响较大，房地产投资需求受到抑制。
⏹对部分购买能力较差的改善型需求客户产生一定影响，对刚性需求客户和购买能力较强的改善型需求客户产生的影响较小，市场整体发展趋势较快。
4.2宏观经济方面：
⏹潍坊市近年来GDP总量、固定资产投资、人均可支配收入等硬性经济指标不断提高，城市经济发展迅速，为房地产市场的发展奠定了良好的基础；
⏹潍坊市产业结构调整、房地产投资额的不断增加加速了城市化建设的进程，对城市的经济的快速发展起到巨大的推动作用。
4.3城市规划及人口方面：
⏹潍坊市城市规划格局分明，城市化进程不断加快，东南片区逐渐成为城市发展的主方向，成为未来潍坊的政治的居住中心；
⏹人口的快速增长，产业人口的合理化分配，为房地产的迅速发展提供了坚实的保障，加速了城市经济的发展步伐。
第二部分、房地产市场
一、潍坊市场概况
1.1潍坊市房地产市场整体供需情况
2010年潍坊市区（奎文、潍城、高新、经济开发区）在售项目约200个，目前市场供应总量约1350万㎡，其中新增供应约400万平米，市场供应充足。
2010年1-11月潍坊市区去化180万平米，市场整体供大于求。
年份
年底存量（万㎡）
新增供应量（万㎡）
供应总量（万㎡）
去化量（万㎡）
供应/去化
2006年
320
320
90
3.6
2007年
230
330
560
117
4.8
2008年
443
350
793
95
8.3
2009年
698
400
1098
130
8.4
2010年1-11月
968
400
1368
180
8
潍坊市近几年供需情况一直处于供大于求的局面，市场存量的增速远远超过去化量的增速。
随着时间的推移，市场存量不断累加，截止到2010年11月份，市场供需比达到7.6：
1，供需关系严重失衡。
1.22010年住宅价格变化情况
2010年，潍坊市房地产发展速度较快，整体价格涨幅在17-18%，虽受国家调控政策影响，但整体市场仍然处于稳步上涨趋势。
Ø2010年潍坊市宏观经济发展迅速，GDP总量及人均可支配收入再创新高；
Ø以中建·大观天下和泰华城·荣观华府为代表高端、高品质项目的不断涌现为房地产市场的发展注入了动力；
Ø为加快潍坊城市化建设的进程，市政府大力扶植房地产市场的发展；
基于以上三方面因素，2010年潍坊房地产市场整体价格上涨幅度较大。
二、各区域市场分析
2.1房地产市场区域划分及特征
潍坊市区的房地产市场主要由奎文区、潍城区、高新区以及经济开发区四大区域组成，不同的区域的资源决定了各个区域的供应有所不同。
发展新区、供应量大、类型多样、中低档次
◆开发商及项目规模：
高新北部项目规模普遍较小，大多在10万㎡左右，南部项目大多在50—100万㎡之间
◆物业类型：
产品类型比较复杂，多层、小高层、
高层产品云集
◆户型：
以满足基本居住需求的中、小户型为主，主力户型面积集中在90㎡-110㎡之间
◆价格：
均价在3300-3500元左右。
该区域为正在崛起的区域，各类产品在竞争中处于一个比较领先的地位，市政府的落座迅速提升该区域的房价。
◆客户：
主要为高新和奎文区域客户，符合刚性和改善性需求。
工业集中区域、供应量大、产品档次较低、中小开发商、以高层产品为主
◆开发商及项目规模：
本区域大部分项目在10万㎡左右，大规模项目较少，开发商以外地中小开发商为主。
◆物业类型：
高层为主，多层约占20%。
◆户型：
以70-90㎡的两室和105-125㎡三室为主，主要为刚性需求产品。
◆价格：
该区域楼盘档次较低，多层均价在3900元/㎡左右，高层均价在3500元/㎡左右。
◆客户：
主要来自周边区域，职业以企业职工和公司职员等年轻客户为主，大部分客户属于首次置业客户。
中心城区、中小规模、较高档次、资源优势明显、高层为主
◆开发商及项目规模：
在售项目规模普遍在10万㎡以内，部分中型规模项目，如丹桂里、玫瑰园、帝景苑等等（在售热销项目多为中上规模）
◆物业类型：
小高层、高层为主。
中心城区，土
地资源稀缺。
◆户型：
与潍城区类似，部分项目三室面积达到140-160㎡。
◆价格：
中心区域，楼盘档次较高，均价达到3900-4500元之间。
◆客户：
奎文区为市中区域，位置优越，配套齐全，在售项目吸引的是整个潍坊市客户。
老城区、配套全、产品档次低、中小开发商、多层为主
◆开发商及项目规模：
在售项目规模普遍较小，大部分在10万㎡左右；少数大规模项目，如紫苑公馆为38万㎡，鲁发名城为130万，开发商以中小型企业为主。
◆物业类型：
多层为主，高层正逐年增加。
◆户型：
以80-100㎡的两室和110-140㎡三室为主。
◆价格：
该区域楼盘档次偏低，均价大约在2800-3200元左右。
◆客户：
潍城区在售项目以区域客户为主
2.2奎文区
奎文区是潍坊市经济和政治中心，依托白浪河和虞河两条河景资源优势，区域城市发展和建设都走在各区前列。
奎文区目前在售项目近68个，是目前潍坊市供应项目最多的区域。
⏹2010年区域市场销售情况：
项目名称
总建面
（万㎡）
产品
类型
面积区间
2010年销售情况
供应
（万㎡）
成交
（万㎡）
价格
（元/㎡）
月均消化量（㎡）
客户情况
加州世纪尊品
50
高层
一室：
60两室：
83-92
三室：
112-139
3.7
3
4500
2300
奎文区占80%，外地投资10%，县市区10%，20-60岁；20-60岁；公务员、军人居多，客户多为收入较高者
唐宁府
23
高层
两室：
86-92
三室：
120-160
6.5
4
4600
3700
绝大多数为潍坊本地，以奎文居多，县市区也有，外地客户小于10%
华安·世纪樱园
16.5
多层
两室：
80-84三室：
89-98
2.4
2.4
4100-4500
2000
附近居民，改善为主，年轻人较少，30-60
华安·锦绣樱园
9.35
多层
小高层
一室：
44两室：
66-96
三室：
106-115
8
5.5
5000
28000
附近居民，改善为主，年轻人较少，30-60
DBC·名苑
15
高层
小高层
两室：
85-96
三室：
123-140四室：
160
——
升级会员 