沈阳酒店市场分析全.docx
《沈阳酒店市场分析全.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《沈阳酒店市场分析全.docx（47页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。
沈阳酒店市场分析全
9.0酒店市场分析
9.1整体市场分析
考虑到本工程开展酒店物业的可能性，以及未来市场竞争和未来市场开展的不确定性因素，本章节针对沈阳市的酒店市场进行了全面的剖析；重点是在四星和五星级酒店〔包括准四、准五星级酒店〕。
随着沈阳市政府积极把握目前开展机遇与国家相应振兴东北经济的政策出台后，沈阳市在东北地区以至东北亚的城市定位已日渐明确。
沈阳市每年举办的全国、国际性会议也相应增加，为酒店业带来了较多时机。
90年代末至新世纪初，一批五星级、四星级酒店相继建成或重新改造，并引入了一些国际知名酒店集团，包括州际酒店管理集团、万豪及香格里拉集团等都纷纷进入沈阳酒店市场。
这些酒店每年共接待来自全国各地以及20多个国家和地区的游客或商务人士。
9.2酒店供给情况
目前，沈阳市星级酒店的数量是115家，其中1星级至5星级酒店的数量分别是15家、25家、54家、15家和71家。
从数量上看，沈阳市的酒店以3星级为主导，其次为2星级居多。
图1：
沈阳市各星级酒店区域分布
从区域来看，沈阳的酒店主要分布在和平、沈河区和皇姑区等动比拟频繁的区域。
该3个区共有80家酒店，占全市总的71%
由于本报告的研究重点是在4星级及5星级酒店〔包括准4、级酒店〕，以下章节将只讨论4星级或以上酒店〔下简称为高店〕的市场表现。
图2：
沈阳4星级以上酒店房间数历史供给情况〔1995-2005〕
9.0酒店市场分析
截至到2005年10月，沈阳市共有21家高星级酒店，共提供5,348间客房，其中4星级和5星级酒店提供客房数分别为3,638和1,810间。
在过去11年中，沈阳市共增加了13家4星级和6家5星级酒店，客房数由1994年的860间上升至2005年5,348间。
沈阳市的高星级酒店市场开展大致可分为二个阶段：
第一个阶段是1999年以前，第二个阶段是1999年之后。
第一个阶段：
在1999年以前，沈阳市并没有5星级酒店出现，这一时期的4星级酒店规模一般在200-300间客房，当时在4星级酒店中，商贸酒店无论在规模或装修标准上都是居首。
而且这阶段的酒店供给量较慢，平均每年增加一家。
第二个阶段：
在1999以后，沈阳市的高星级酒店落成量明显较快，平均每年增加二家，但这阶段落成的高星级酒店规模较少，新增的4星级平均客房数只有168间。
1999年皇朝万豪酒店落成，成为沈阳第一家5星级酒店，由万豪国际酒店管理公司管理。
除2002年落成较具规模的喜来登酒店提供552间客房之外，其余相继落成的5星级酒店规模相对较少，平均只有202间客房。
表：
沈阳市现有的四、五星级酒店情况：
9.0酒店市场分析
名称
客房数量
开业时间
5
星
级
酒
店
皇朝万豪酒店
449
1999
沈阳绿岛酒店
127
2000
沈阳洲际酒店
272
2001
丽都喜来登酒店
552
2002
黎明国际酒店
240
2003
凯宾斯基大酒店
170
2004
4星
级
酒
店
辽宁大厦
399
1959
辽宁凤凰饭店
200
1984
凯莱大酒店
283
1995
商贸酒店
588
1996
高登大酒店
180
1997
金都饭店
228
1998
格林大饭店
225
1998
沈阳假日酒店
186
2000
时代广场大酒店
274
2001
世星国际酒店
200
2001
辽宁政协会馆
106
2002
荣富酒店
120
2005
新世界饭店
261
1994
七宝山饭店
160
2000
三隆中天酒店
128
2005
9.0酒店市场分析
9.3高星级酒店分布与集中区域
沈阳市位于中国东北部，是辽宁省的省会城市，也是整个东北部地区所有城市中主要的商务活动的目的地之一，沈阳市的酒店物业也多数针对会议、商务等不同需求而进行定位并提供效劳。
图3：
沈阳市高呈星级酒店分布
从区域分布上来看，在目前现有的21家高星级酒店5349客房中，大东区提供240间，和平区2994间，皇姑区705间，沈河区962，铁西区提供320间，苏家屯区只提供一家酒店，其客房数量为
127。
由此可见沈阳市和平区可提供的高星级酒店客房数量所占比例最大，超过50％，酒店分布集中现象十清楚显。
沈阳市的五星级酒店除了黎明国际酒店位于大东区；绿岛酒店位于苏家屯区以外，其他的位于青年大街和南京北街上。
沈阳市的四星级酒店分布的比拟零散，主要集中在沈阳北站，中华大街，黄河南大街和铁西区
酒店的区位及其周边环境是决定其定位差异的主要因素。
但是由于本工程研究着重于四星级以上酒店物业，而沈阳市酒店通常以商务和会议客户居多，因此，从单纯意义上，可以认为沈阳市酒店主要以提供商务和会议相关效劳为开展依托。
图4为沈阳市主要高星级酒店的集中区域示意图
9.0酒店市场分析
从上图4可以看出，沈阳市四星级以上酒店主要集中在以下地区：
和平区
皇姑区
沈河区
沈阳市的高星级酒店主要分布在和平区、沈河区及皇姑区。
区域的位置与商业气氛是重要的分布条件，和平区和沈河区是沈阳市两个主要的商业区，因此可以看出酒店相应的集中在商务活动比拟频繁的地区。
1）和平区
和平区地处沈阳市的中心区域，是沈阳市主要的商业活动的中心区同时可以说也是连接沈阳各个区域的交通枢纽，因此使得此区域人流相对较大，再加上此区域的商业网点数量较多等原因，导致此区域酒店数量较多，是沈阳酒店业开展较早的一个地区。
此区域高星级酒店聚集，地区现有四、五星级酒店10个，总客房数为2,994间。
其中，五星级酒店4个〔包括准5星酒店〕，总客房数为1,443间。
区域内最早的4星级酒店是建于1994年的新世界酒店，而最早在沈阳出现的5星级酒店也落户该地区。
另外，和平区也同时拥有目前在沈阳最具规模的3家高星级酒店：
皇朝万豪酒店、丽都喜来登酒店和商贸酒店。
表：
和平区四星级以上酒店列表
名称
位置
星级
客房数量
开业时间
皇朝万豪酒店
青年大街388号
5星级
449
1999
沈阳洲际酒店
南京北街208号
5星级
272
2001
丽都喜来登酒店
青年大街386号
5星级
552
2001
凯宾斯基大酒店
青年大街109号
准5星级
170
2004
新世界酒店
南京南街2号
4星级
261
1994
商贸酒店
中华路68号
4星级
588
1996
金都饭店
太原南街189号
4星级
228
1998
沈阳假日酒店
南京北街204号
4星级
186
2000
七宝山饭店
十一纬路79-81号
4星级
160
2000
三隆中天酒店
和平北大街91号
准4星
级
128
2005
9.0酒店市场分析
由于区域内的酒店开业时间相对较晚，因此区域内酒店硬件及配套设施相对较好。
从地理位置来看，此区域内的5星级酒店主要集中在青年大街沿线，此大街是沈阳市主要的交通枢纽地带，而4星级酒店那么集中在人流量相对较大的太原街。
2）皇姑区
沈阳市的旅游行业与其它城市相比并不十分兴旺，但是
大型的商业设施主要是集中在以和平区为核心的周边区域，而皇姑区即是这样的一个区域，皇姑区内的各种商业设施比拟兴旺，是会议和商务活动的中心地带。
而且其它辅助性设施也比拟齐备。
此区域内最早的酒店是建设于1959年的辽宁大厦，该地区现有四星级酒店3家，总客房数为705间。
该区域也是目前沈阳市连接大型商业圈最多的一个区域，目前是沈阳市最有影响力的商务办公中心区。
目前沈阳市正在启动CBD的规划，距离该区域仅2.5公里，使得该地区的地位更为突出。
本地区作为沈阳商务中心区，存在大量的商务需求，该类需求对酒店的位置、环境、商务配套设施、效劳水平等都具有较高的要求，因此推动了区域酒店向高档次、国际化的方向开展，且在全市具有很强的竞争力。
表：
皇姑区四星级以上酒店列表
名称
位置
星级
客房数量
开业时间
辽宁大厦
黄河南大街105号
4
399
1959
凤凰饭店
黄河南大街109号
4
200
1984
政协会馆
崇山东路73号
4
106
2002
此区域内的高星级酒店数量不多，只有3家，但其中2家集中在黄河南大街一线，周边商务气氛较为浓厚，酒店的档次与质量与和平区酒店相比，酒店的软硬件设施相对较弱。
区域内酒店的主要客源来自于商务和会议的需求。
3）沈河区
由于此区域与和平、皇姑两区紧密相连，因此地理位置上比拟有优势，既是商务、会议的核心地区同时也是外国人相比照拟集中的区域。
高星级酒店数量有4家。
现有4个4星级酒店提供总客房962间。
表：
沈河区四星级以上酒店列表
9.0酒店市场分析
名称
位置
星级
客房数量
开业时间
凯莱大酒店
北站迎宾路32号
4
283
1995
高登大酒店
青年大街52号
4
180
1997
格林大饭店
北站路72号
4
225
1998
时代广场大酒店
北站路99号
4
274
2001
沈河区内有四星级酒店4家，且分布集中，3家集中在沈阳市北站附近，另外1家在青年大街，与和平区酒店相连。
9.4酒店入住率和租金状况
沈阳市并不是一个以旅游为主的城市，但作为辽宁省的
省会城市，同时也是整个东北地区的文化、经济活动中心城市，再加上近年来得到政府的支持，在沈阳举办的大型会议会展及商务考察活动日益频繁，并带动整体酒店市场的需求。
由于沈阳市的酒店需求主要来自商务及会议，而这些活动一般都会集中在每年的3-10月举行，因此每年的这段时间便是酒店业的旺季，而当冬天开始来临的时侯即每年11-12月是酒店业的平季，淡季那么是1-2月入冬下雪的时期，这一时期的酒店入住率都在50%左右甚至更低。
图：
沈阳市酒店客房平均年入住率变化图〔2000-2005〕
图显示，沈阳市高星级酒店客房入住率在过去五年，除2003年非典期间，年均入住率都在60%以上。
从2000年到2003年，沈阳市高星级酒店整体入住率呈下降趋势，但并不代表酒店业不景气，是由于该时期沈阳市酒店数量增加的速度较快所导致的。
这3年间共增加6家高星级酒店，新增客房达1,650间，是2000年客房数的5倍。
2005年沈阳市5星级和4星级酒店入住率分别为73%和64%。
沈阳市目前的5星级酒店平均房价在500元/天，这与其他同等的二线省市相比属于偏低水平：
江苏、浙江省平均5星级房价为620元/天；天津、山东省为577元/天。
9.0酒店市场分析
由于黎明国际酒店和绿岛酒店距离传统商业区较远，因此以较低的价格来吸引客人。
2005年，黎明国际和沈阳绿岛的房价分别为430元/天和380元/天；入住率分别是72%和45%。
而在市中心的5星级酒店中以喜来登的房价最低、但入住率最高，其最低的协议价为430元/天，2005年平均入住达
83%，据了解其在旺季时，入住率更高达90%。
在4星级酒店中，以荣富和商贸的房价最高，分别为400元/天和390元/天。
这两家酒店均以5星级的标准来建设，荣富酒店是在2005年才投入使用的，因此其入住率未能反映实质情况。
另外商贸酒店无论在建设水平、酒店管理、位置、规模等方面都比其他同级酒
店优越，故商贸酒店可以在较高的房价下同时获得较高的入住率,达
70%。
9.5各酒店的会议和房间比拟
为了适应沈阳市会议及商务客人的需求，沈阳市各大酒店对其会议及
相关设施都作了全面的布置，并不断加以改善。
表：
沈阳市现有四五星级酒店会议设施情况
五星级酒店
酒店
宴会厅及会议室个数
最大会议室情况
面积
最大人数
层高
日租金
皇朝万豪酒店
12
564
600
18,000
丽都喜来登饭店
11
768
650
15,000
洲际酒店
8
275
350
9,000
黎明国际酒店
10
888
1200
18,000
凯宾斯基大酒店
6
626
650
19,500
四星级酒店
商贸饭店
14
429
500
11,000
辽宁政协会馆
5
840
230
5
10,000
时代广场酒店
4
637
500
9,000
凯莱大酒店
4
551
400
8,000
高登大酒店
4
600
400
8,000
总的来说，沈阳市高星级酒店中缺乏规格及设施上都比拟理想的会议
及宴会厅。
各酒店会议室不是层上下，就是容纳能力有限。
目前，以黎明国际酒店的最大会议室容纳量增大，达1,200人，而该
会议室层高也是目前各酒店中最高的达8.5米。
而4星级酒店内的会议设施，无论在规模、容纳量或层高等方面，
一般都比5星级的要差。
表：
沈阳现有主要高星级酒店房间情况：
酒店
房型面积〔平方米〕
房间套数
房间种类
皇朝万豪酒店
42—276
449间
8种
丽都
喜来登饭店
40—188
552间
12种
洲际酒店
33—300
272间
14种
黎明国际酒店
37—338
240间
9种
凯宾斯基大酒店
35—180
170间
10种
商贸饭店
36—162
588间
9种
荣富酒店
40—120
120间
4种
七宝山饭店
26—80
160间
4种
凯莱大酒店
30—120
289间
6种
高登大酒店
25—110
289间
5种
辽宁政协会馆
30—130
106间
4种
辽宁凤凰饭店
30—130
189间
6种
格林大饭店
28—95
185间
4种
时代广场酒店
32—120
274间
7种
沈阳金都饭店
35—120
227间
5种
从客房种类来看，五星级酒店的房间种类可选择性较多，一般都有8
种以上的房型，客房面积也比拟大，而在四星级酒店中，除了商贸酒
店有9种房型，房间面积较大外，其他的四星级酒店房型数量较少，
9.0酒店市场分析
只能提供4-7种房型，房间面积也较小
小结
五星级
四星级
三星级
数量
6
15
54
标准间平均门市价
705元/天
437元/天
310元/天
标准间的平均成交价
480元/天
336元/天
190元/天
平均入住率
73%
64%
N/A
客源
75%是商务客
人
70%是商务客人
N/A
酒店集中区域
青年大街
沈阳北站,中华路
中华路和文化路以
及北站
沈阳市五星级酒店的标准间平均成交价格为480元/天，平均入住率为73%；四星级酒店的标准间平均成交价格为336元/天，平均入住率为64%；三星级酒店的标准间平均成交价格为190元/天。
沈阳市的四、五星级酒店以吸引商务客源为主。
沈阳市的五星级酒店集中在青年大街沿线；四星级酒店集中在沈阳北站和中华路；三星级酒店集中在中华路、文化路和沈阳北站。
9.0酒店市场分析
9.6未来供给趋势分析
但根据目前掌握的数据，在未来3-5年内，共有四星和五星级酒店新增供给约13家，提供客房将超过4,300套。
其中，预计5星级酒店工程约5个，提供客房约2,700套，占未来新增供给的63％。
由于其它新酒店工程的供给尚未明确其星级标准，另外还会有些酒店处于规划之中，因此未来酒店数量存在低估的可能。
在这里有必要指出的是，由于酒店市场受政策影响较大，存在较多不确定因素，因此除非已明确规划，否那么其未来供给根本存在不确定性。
表：
沈阳未来酒店供给列表
名称
位置
开业时间
星级
客房数量
财富中心酒店
沈河区北站路
2007
5
400
新恒基国际大厦
西顺城街
2006
5
900
皇冠大酒店
沈河区沈阳北站一路
N/A
5
628
/200
银信国际酒店
和平区民主路78号
2006-07
5
400
东北世贸广场大酒店
沈河区北站路
2021
5
N/A
盛华苑酒店
沈河区青年大街165
号
N/A
N/A
N/A
华锐铜锣湾广场酒店
沈河区北站惠工广场
N/A
N/A
N/A
中国女人街酒店
浑南新区
N/A
5
N/A
五里河城酒店
华丽华大酒店
五里河体育场北侧
沈河区敬宾街
2021
N/A
N/A
N/A
N/A
N/A
万豪酒店二期2
青年大街
N/A
5
N/A
万怡酒店
和平区太原北街
2007
4
N/A
领先国际城
沈河区青年大街市委
对面
2021
5
N/A
图：
未来酒店供给位置图
9.0酒店市场分析
从图可以看出，未来酒店供给仍主要集中在和平、沈河等商务、会议会展比拟集中的区域，青年大街未来由于商务气氛的日渐增长，酒店的未来供给也相应有所增长。
建设中的皇冠大酒店拟定分二期开发，其中一期可提供客房628间，二期有200间客房。
未来也将有不少现有的酒店重新装修提高自身档次，升级为星级或更高星级的酒店。
由于奥运会分赛场将安排在沈阳市的浑南区，而此区域内现有的酒店数量比拟少，而且由于奥运会的需求多偏好于4、5星级的优质酒店，因此该缺口将主要集中在4星级及其以上档次的酒店。
沈阳市未来酒店供给的档次将得到提升，包括财富、万怡、皇冠、新恒基等在内的国际顶级酒店品牌将继续推进其开业方案，著名酒店品牌的入市预计将使得沈阳酒店的市场更为国际化，而市场竞争的加剧和对管理水平的依赖将更加明显。
与此同时，有必要指出的是，以上未来酒店供给的统计更多的依赖于开展商所公布的开发规划及档次定位。
然而，酒店物业的成功开发同管理集团的选择、内外装修的设计和整体运营水平关系密切，因此以上统计数据可能最终会与实际情况有所偏离，特别是在工程的档次方面。
9.7需求趋势
前面章节分析了沈阳市酒店开展的过程，酒店供给、分布及入住情况。
在此，我们将针对酒店的需求趋势来进行分析，挖掘酒店物业开发的影响及启示。
会展带动旅游
沈阳市缺乏高质量的旅游资源，因此大局部到沈阳的游客都是以商务或会展为目的。
9.0酒店市场分析
据调查所得，5星级酒店客源中有73%是商务客而4星级那么略低为70%。
沈阳是辽宁省的省会，也是东北三省的中心城市之一，是重要的政治和商业中心，每年都会定期举办各种各样的大型会展活动，如开发中国东北地区经济论坛、“东北大振兴沈阳要先行〞高层论坛、·中韩经贸论坛暨经贸洽谈会、亚太经合组织
〔APEC〕社会劳动保障高层论坛、第二届世界华商企业科技创新合作交流会、英国斯托克港代表团洽谈会议。
2004年沈阳市共举办各类会展活动130项，比2003年增加71%。
据专家估计，展览业的产业带动系数为1:
9即展览馆收入1元，相关收入为9元，效劳配套如酒店、餐饮等行业因此而受益。
不仅为高级酒店会议室提供重要的需求力量，其吸引的国际和国内商务客人也为酒店客房和餐饮带来新的客户来源。
表：
沈阳市2006年大型会议情况
2006年沈阳市举办的各项大型会议、展览和活动
沈阳制博会-第五届中国国际装备制造业博览会
2006年中国东北国际地坪工业沈阳展览会
2006年第三届电力设备及技术〔辽宁〕展览会暨中国东北
第九届国际电力电工及能源设备与技术展览会
2006年第七届东北国际建设工程机械，路桥设备暨专用车辆展览会
中国东北第七届国际给排水，水处理技术设备及泵阀管道展览会
2006年沈阳世界园艺博览会
9.0酒店市场分析
未来沈阳市承办的大型国际、国内会议以及跨国公司企业年会将持续增加，这局部人群对酒店的需求同样会影响和促进沈阳
市未来酒店业的开展。
据估计，明年的世界园艺博览会期间会有800万人参观，其将为相关的酒店，餐饮、购物等带来收入。
体育产业和文化产业带动旅游
沈阳市素有“体育强市〞之称，经常举办大型体育赛事。
沈阳市现有大小体育场馆9,600多个，体育协会30多个，俱乐部40
多个，总量居全国同类城市前列。
目前，沈阳被正式列为北京2021年奥运会足球工程预赛城市之一，为承办好此次国际大赛，市政府拟新建一座现代化体育场。
沈阳不仅体育设施齐备，而且具有体育消费的群众根底。
沈阳2003年的体育产业收入到达了16多亿元。
每次五里河体育场进行足球比赛，其周边的餐饮、娱乐等消费场所，都因此而座无虚席。
另外沈阳市目前把开展文化产业摆在了重要的工作日程，确立了以文艺演出业、电影放映业等六大产业为主体的文化产业新格局。
文化产业的开展能够有力的带动相关产业的开展。
通过举办大型文艺演出，在获得票房收入的同时，也给周边的餐饮、酒店增添了不小的需求。
9.0酒店市场分析
9.7.1国外客源分析
图:
1997年—2004年沈阳国际旅游人数
沈阳市旅游业的外汇收入在辽宁省位居第二位。
2004年，全年接待旅游者总人数2,845.3万人次，其中国内旅游者2818万
人次，入境旅游27.3万人次；旅游业总收入181.3亿元人民币。
2004年来沈阳的国际旅游人数到达27.3万，比1997年增加12.1万,平均年增长为％。
据统计，入境旅游客平均在沈阳逗留3天左右。
9.0酒店市场分析
表2002年—2003年按国籍前十名国家人数统计
2002年度
2003年度
国家及地区
人数
国家及地区
人数
1
韩国
101,619
1
韩国
93,949
2
日本
49,515
2
日本
23,474
3
俄罗斯
10,996
3
俄罗斯
7,038
4
美国
7,074
4
美国
5,988
5
新加坡
4,265
5
新加坡
3,359
6
马来西亚
3,125
6
德国
3,199
7
德国
2,397
7
马来西亚
1,728
8
英国
1,503
8
英国
1,050
9
加拿大
1,357
9
泰国
1,049
10
澳大利亚
1,318
10
澳大利亚
999
9.0酒店市场分析
升级会员 